경매의 '꽃' 명도, 이렇게 하면 쾌도난마

많은 경매 전문가가 “경매의 꽃은 무엇인가”라는 질문에 권리분석이라고 답한다. 하지만 나는 단호하게 “아니다”라고 말한다. 경매의 꽃은 명도(明渡·건물이나 토지를 넘겨줌)다. 아무리 권리분석을 잘해 낙찰을 받았더라도 명도를 받지 못해 어려움을 겪게 되면 눈에 보이지 않는 피해가 발생한다. 그에 따라 예상치 수익도 감소한다. 따라서 명도를 빠른 시간 내에 처리할 능력을 갖춰야 경매의 진정한 실력자라고 할 수 있다.

명도의 비결을 한마디로 요약할 수는 없지만, 과다경비를 줄이고 수월하게 이주시키는 방법을 찾는 것이 핵심이다. 빠른 시간 내에 명도 받고자 할 경우는 세입자에게 적절한 이사비용과 위로금을 지급해야 한다. 고뇌에 싸인 세입자에게 인간적으로 접근하지 않는다면 싸움이 벌어질 수밖에 없다. 당당하고 여유 있게 대처하되, 상대방을 이해하려는 마음가짐이 있어야 한다.

철저한 분석 앞에 실패는 없다. 권리분석은 경매 대상 부동산에 대한 권리관계의 상태와 양상을 실질적으로 ‘조사, 확인, 판단’하여 안전하게 거래하는 것을 말한다.

권리관계를 세부적으로 분석하려면 먼저 법원경매계에 비치된 경매물건 명세서 사본을 봐야 한다. 여기엔 근저당권자, 부동산 이해관계자인 임차인, 유치권 관련자, 가처분권자, 압류권자 등이 기록돼 있다. 근저당 설정일, 임차인의 확정일자와 전입신고일자, 물건의 면적 및 용도, 최저 경매가격이 기재돼 있다.

꼼꼼히 살펴야 할 것은 우선순위 근저당 설정일과 임차인의 전입신고일이다. 최초 근저당 설정일(말소권리 기준일: 근저당권, 담보 가등기, 가압류, 가처분, 경매신청일)보다 먼저 전입신고된 임차인의 임대차보증금은 전액 낙찰자가 물어줘야 하기 때문이다. 또 말소권리 기준일보다 후순위에 등기돼 있더라도 예고등기, 유치권 등은 낙찰자가 무조건 부담해야 한다. 자, 그럼 실제 권리분석을 어떻게 하는지 사례를 통해 살펴보자(사례의 등장인물은 가명).