최근 전세 대란으로까지 불리는 심각한 전세난으로 세입자들의 고충이 심하다. 현재 상당수 집주인은 전세계약 만료 시점에 전세보증금을 크게 올려줄 것을 요구한다. 집주인이 세입자에 대해 우월한 지위를 점하고 있는 형국이다.

전세 제도는 가까운 일본이나 중국은 물론 세계적으로도 유례를 찾기 어려운 우리나라만의 독특한 부동산 임대차제도다. 집을 거주목적보다 투자목적으로 소유하고자 하는 욕구가 높았던 우리나라에서 전세 제도는 목돈 없이도 집을 몇 채씩 소유할 수 있도록 해주는 방법이었다. 그러나 이젠 부동산 가격이 안정추세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 월세로의 전환이 활발하게 이루어지고 있다.

전세와 월세는 모두 법률상 임대차에 속한다는 공통점이 있다. 어떤 사람이 자기소유의 건물이나 토지를 다른 사람이 사용하도록 해주고 그 대가로 사용료를 받는 관계를 임대차라고 한다. 이러한 내용으로 체결한 계약을 임대차 계약이라고 한다. 임대차 계약에서 사용료를 다달이 내는 것으로 하면 월세 임대차가 되고, 임차보증금을 한몫에 내고 따로 월세를 내지 않기로 하면 전세 임대차가 되는 것이다.

전세 임대차와 비슷한 말로 전세권이라는 용어가 있는데 둘은 크게 다르다. 전세권은 건물이나 토지를 빌려 쓴다는 점에서는 임대차와 같지만 등기를 해야 비로소 성립하는 물권이다. 반면 임대차는 계약만 하면 등기 없어도 성립하는 채권이다. 그래서 전세 임대차를 물권인 전세권과 구별해 채권적 전세라고도 한다. 우리가 일상생활에서 흔히 ‘전세’라고 하면 채권적 전세를 의미한다.

원래 채권적 전세는 채권이라는 특성상 집주인과 임차인 간에만 효력이 있기 때문에 임대차 기간 중 집주인이 바뀌어 그새 집 주인이 집을 비워달라고 하면 세입자는 꼼짝없이 쫓겨날 수밖에 없다. 보증금도 새 집주인에게 달라고 할 수 없는 것이 원칙이다. 채권에는 대항력이 없기 때문이다. 반면 물권인 전세권을 가진 이는 집주인이 바뀌더라도 집주인에게 전세권을 주장할 수 있다. 물권에는 대항력이 있기 때문이다. 이러한 차이는 바로 채권과 물권이 가지는 근본적인 성질에서 비롯된다.



그런데 우리나라에서는 세입자가 강력한 힘을 가지는 물권인 전세권을 인정해주기 꺼리기 때문에 전세 임대차가 많은 실정이다. 세입자를 채권자의 지위에 방치할 경우 서민의 주거안정성에 심각한 위협이 발생하기 때문에 제정된 법이 바로 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가임대차보호법’이다. 이 법으로 인해 세입자는 단순한 채권자가 아니라 ‘전세권자’와 대등한 막강한 힘을 갖게 되었다.

도배와 장판, 세입자가 한다?

전세의 경우 집주인이 도배와 장판을 해주고 월세의 경우 세입자가 하도록 법에 정해져 있는 것으로 알고 있는 사람들도 있다. 그러나 월세나 전세는 모두 임대차의 한 형태이고, 민법에서는 임대인에게 ‘임차인이 주택을 사용할 수 있는 상태로 만들어주어야 할 의무’를 주고 있을 뿐이다. 따라서 도배, 장판이 쓸 만한 수준이라면 전세이든 월세이든 집주인이 굳이 해줄 법적 의무가 없다.

아파트 등 주택의 경우 세입자는 임대차 계약을 맺은 뒤 동사무소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 그 다음날부터는 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차 계약 효력을 주장할 수도 있다. 새집 주인에게서 보증금을 돌려받을 수도 있다. 그뿐만 아니라 확정일자를 받으면 그 후 세든 집에 근저당권이 설정돼 그 집이 경매에 넘어가더라도 확정일자보다 늦게 생긴 근저당권자보다 먼저 보증금을 회수할 수도 있다. 등기를 하지 않고도 사실상 등기를 마쳐야 생기는 전세권과 대등한 효력을 발휘하는 것이다.

만사에는 양면성이 있다. 세입자를 이렇게 강력하게 보호하다보니 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 은행의 입장에서는 주택을 담보로 잡았다가 낭패를 당하기 십상이다. 주택에 대한 담보가치를 그만큼 낮게 평가하게 되고 이는 주택을 활용해 돈을 굴리려는 집주인에게는 적지 않은 불이익이 되는 것이다.

어쨌든 이와 같은 주택에 대한 강력한 보호조치는 서민의 주거 안정성을 향상시키는 데 크게 공헌했다. 또한 서민의 또 다른 생활터전인 상가건물에 대한 두터운 보호로 이어져 2002년 1월1일 상가건물임대차보호법 시행이라는 결실을 봤다.

그러나 상가임대차보호법으로 보호되는 범위는 일정 수준 제한된다. 2010년 7월 개정된 법은, 서울특별시는 3억원, 인천시와 경기도는 2억5000만원, 기타 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 1억8000만원, 그 밖의 지역 1억5000만원 이하의 보증금을 지급한 경우에만 상가임대차보호법 적용대상으로 하고 있다. 이는 월세 없이 보증금으로만 지급하는 경우를 기준으로 한 것인데, 월세를 따로 내는 경우에는 월세에 100을 곱한 금액과 보증금액을 합친 금액이 위의 범위에 드는지 확인하면 된다.