최근 전세 대란으로까지 불리는 심각한 전세난으로 세입자들의 고충이 심하다. 현재 상당수 집주인은 전세계약 만료 시점에 전세보증금을 크게 올려줄 것을 요구한다. 집주인이 세입자에 대해 우월한 지위를 점하고 있는 형국이다.

전세 제도는 가까운 일본이나 중국은 물론 세계적으로도 유례를 찾기 어려운 우리나라만의 독특한 부동산 임대차제도다. 집을 거주목적보다 투자목적으로 소유하고자 하는 욕구가 높았던 우리나라에서 전세 제도는 목돈 없이도 집을 몇 채씩 소유할 수 있도록 해주는 방법이었다. 그러나 이젠 부동산 가격이 안정추세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 월세로의 전환이 활발하게 이루어지고 있다.

전세와 월세는 모두 법률상 임대차에 속한다는 공통점이 있다. 어떤 사람이 자기소유의 건물이나 토지를 다른 사람이 사용하도록 해주고 그 대가로 사용료를 받는 관계를 임대차라고 한다. 이러한 내용으로 체결한 계약을 임대차 계약이라고 한다. 임대차 계약에서 사용료를 다달이 내는 것으로 하면 월세 임대차가 되고, 임차보증금을 한몫에 내고 따로 월세를 내지 않기로 하면 전세 임대차가 되는 것이다.

전세 임대차와 비슷한 말로 전세권이라는 용어가 있는데 둘은 크게 다르다. 전세권은 건물이나 토지를 빌려 쓴다는 점에서는 임대차와 같지만 등기를 해야 비로소 성립하는 물권이다. 반면 임대차는 계약만 하면 등기 없어도 성립하는 채권이다. 그래서 전세 임대차를 물권인 전세권과 구별해 채권적 전세라고도 한다. 우리가 일상생활에서 흔히 ‘전세’라고 하면 채권적 전세를 의미한다.

원래 채권적 전세는 채권이라는 특성상 집주인과 임차인 간에만 효력이 있기 때문에 임대차 기간 중 집주인이 바뀌어 그새 집 주인이 집을 비워달라고 하면 세입자는 꼼짝없이 쫓겨날 수밖에 없다. 보증금도 새 집주인에게 달라고 할 수 없는 것이 원칙이다. 채권에는 대항력이 없기 때문이다. 반면 물권인 전세권을 가진 이는 집주인이 바뀌더라도 집주인에게 전세권을 주장할 수 있다. 물권에는 대항력이 있기 때문이다. 이러한 차이는 바로 채권과 물권이 가지는 근본적인 성질에서 비롯된다.



그런데 우리나라에서는 세입자가 강력한 힘을 가지는 물권인 전세권을 인정해주기 꺼리기 때문에 전세 임대차가 많은 실정이다. 세입자를 채권자의 지위에 방치할 경우 서민의 주거안정성에 심각한 위협이 발생하기 때문에 제정된 법이 바로 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가임대차보호법’이다. 이 법으로 인해 세입자는 단순한 채권자가 아니라 ‘전세권자’와 대등한 막강한 힘을 갖게 되었다.

도배와 장판, 세입자가 한다?

전세의 경우 집주인이 도배와 장판을 해주고 월세의 경우 세입자가 하도록 법에 정해져 있는 것으로 알고 있는 사람들도 있다. 그러나 월세나 전세는 모두 임대차의 한 형태이고, 민법에서는 임대인에게 ‘임차인이 주택을 사용할 수 있는 상태로 만들어주어야 할 의무’를 주고 있을 뿐이다. 따라서 도배, 장판이 쓸 만한 수준이라면 전세이든 월세이든 집주인이 굳이 해줄 법적 의무가 없다.

아파트 등 주택의 경우 세입자는 임대차 계약을 맺은 뒤 동사무소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 그 다음날부터는 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차 계약 효력을 주장할 수도 있다. 새집 주인에게서 보증금을 돌려받을 수도 있다. 그뿐만 아니라 확정일자를 받으면 그 후 세든 집에 근저당권이 설정돼 그 집이 경매에 넘어가더라도 확정일자보다 늦게 생긴 근저당권자보다 먼저 보증금을 회수할 수도 있다. 등기를 하지 않고도 사실상 등기를 마쳐야 생기는 전세권과 대등한 효력을 발휘하는 것이다.

만사에는 양면성이 있다. 세입자를 이렇게 강력하게 보호하다보니 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 은행의 입장에서는 주택을 담보로 잡았다가 낭패를 당하기 십상이다. 주택에 대한 담보가치를 그만큼 낮게 평가하게 되고 이는 주택을 활용해 돈을 굴리려는 집주인에게는 적지 않은 불이익이 되는 것이다.

어쨌든 이와 같은 주택에 대한 강력한 보호조치는 서민의 주거 안정성을 향상시키는 데 크게 공헌했다. 또한 서민의 또 다른 생활터전인 상가건물에 대한 두터운 보호로 이어져 2002년 1월1일 상가건물임대차보호법 시행이라는 결실을 봤다.

그러나 상가임대차보호법으로 보호되는 범위는 일정 수준 제한된다. 2010년 7월 개정된 법은, 서울특별시는 3억원, 인천시와 경기도는 2억5000만원, 기타 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 1억8000만원, 그 밖의 지역 1억5000만원 이하의 보증금을 지급한 경우에만 상가임대차보호법 적용대상으로 하고 있다. 이는 월세 없이 보증금으로만 지급하는 경우를 기준으로 한 것인데, 월세를 따로 내는 경우에는 월세에 100을 곱한 금액과 보증금액을 합친 금액이 위의 범위에 드는지 확인하면 된다.

예를 들어 보증금 1억5000만원에 월세 100만원을 내기로 한 경우를 보자. 이 계산법에 따르면 1억5000만원 + 1억원(100만원×100)=2억5000만원이 되므로 상가가 서울에 있으면 상가임대차보호법의 보호를 받는다. 반면 안산시에 있다면 보호대상이 되지 못하고 일반 민법이 적용된다.

그런데 상가임대차보호법에도 어쩔 수 없는 한계가 있는데 권리금이 바로 그것이다. 현실 세계에서는 보증금보다 권리금이 더 높은 경우가 흔하다. 권리금은 임차인끼리 주고받는 대가이기 때문에 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 책임을 지울 수 없다. 따라서 권리금은 상가임대차보호법으로도 보호받지 못한다.

주택이나 일정한 기준의 상가는 등기 없이도 확정일자(주택)나 사업자등록(상가)만으로 그보다 늦게 설정된 후순위 근저당권보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있다. 어떤 경우에는 확정일자나 사업자등록일보다 앞선 선순위 근저당권자보다 우선해 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 파격적인 보호다.

임대차 계약 시 명심할 점

전월세 임대차 계약을 할 때는 다음과 같은 사항을 명심해야 한다.

■부동산 등기부등본 확인은 필수다. 얻고자 하는 건물과 그 토지의 등기부등본을 반드시 살펴봐야 한다. 소유자가 누구인지, 선순위 근저당권의 채권최고액이 얼마인지를 확인해야 한다. 전세가 귀한 상황에서 선순위 근저당권이 많이 설정되어 있다고 마다하기는 쉽지 않다. 그러나 가능하면 전세보증금으로 선순위 채무액수를 변제해줄 것을 요청하는 것이 좋다.

■상대방이 정당한 권한을 가진 사람인지 확인해야 한다. 임대차 계약을 체결할 때 집주인이 나온 경우 신분증과 등기부등본상의 소유자 인적사항이 일치하는지 확인해야 한다. 그런데 집주인이 안 나오고 그 대리인이 나오는 경우가 있다. 남편 명의 건물의 임대차 계약을 부인이 체결하는 경우 등이다. 이때에는 집주인의 위임장과 인감증명서가 있는지, 위임장의 도장이 인감증명서의 인감과 일치하는지 확인해야 하고, 되도록 집주인에게 직접 전화해 집주인의 주민등록번호나 주소를 물어 정확하게 대답하는지를 확인해보는 것이 좋다. 순간의 용기가 뒤탈을 방지할 수 있다.

■특약사항을 적극 활용할 필요도 있다. 즉 임대차 계약시 입주 전까지 근저당권이나 가압류 등을 말소해주기로 하거나 입주일자와 대금 지급 일자를 조정하는 등 갖가지 특약을 정할 수 있다. 이러한 특약은 말로만 해서는 나중에 분쟁소지가 있으므로 계약서의 공란에 써 넣되 공인중개사에게만 맡기지 말고 직접 챙기는 것이 좋다. 특약사항 내용은 애매하지 않게, 누가 보더라도 분명하게 이해될 수 있게, 상세하게 표현해야 한다.

■대금 지급시에도 유의할 점이 있다. 세입자는 잔금을 지급하기 직전 등기부등본을 다시 떼어 소유자에 변동사항이 없는지 확인해야 한다. 또한 잔금을 지급한 후에는 즉시 동사무소로 가서 전입신고와 함께 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다.

계약기간이 종료될 무렵

임대차보호법은 최단 임대차 기간을 보장하고 있다. 주택은 2년, 상가는 1년이다. 집주인은 최단 기간보다 짧은 기간을 주장하지 못한다. 그렇게 정해진 계약기간이 끝나면 원칙적으로는 빌린 부동산을 돌려주어야 한다. 그런데 상가의 경우 거액의 시설비가 투입되는 경우가 많기 때문에 법은 총 5년의 범위 내에서 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 있도록 하고 있다. 또한 건물주는 정당한 이유 없이 갱신에 응하도록 정하고 있다.

주택이나 상가의 임대인이 계약기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 임차인에게 계약을 해지한다는 의사표시를 하지 않으면 처음의 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주된다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 한다.

묵시적 갱신이 된 경우 주택은 2년, 상가는 1년의 기간으로 계약을 체결한 것으로 보기 때문에 임대인은 그 기간 내에 계약을 해지할 수 없다. 이 경우에도 임차인은 이 기간에 얽매일 필요 없이 언제라도 임대인에게 계약해지를 통보할 권리가 있다.