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장진영 변호사의 알아두면 돈이 되는 법률지식 ⑭

전·월세 세입자의 혜택 100% 누리는 법

전·월세 세입자의 혜택 100% 누리는 법

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예를 들어 보증금 1억5000만원에 월세 100만원을 내기로 한 경우를 보자. 이 계산법에 따르면 1억5000만원 + 1억원(100만원×100)=2억5000만원이 되므로 상가가 서울에 있으면 상가임대차보호법의 보호를 받는다. 반면 안산시에 있다면 보호대상이 되지 못하고 일반 민법이 적용된다.

그런데 상가임대차보호법에도 어쩔 수 없는 한계가 있는데 권리금이 바로 그것이다. 현실 세계에서는 보증금보다 권리금이 더 높은 경우가 흔하다. 권리금은 임차인끼리 주고받는 대가이기 때문에 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 책임을 지울 수 없다. 따라서 권리금은 상가임대차보호법으로도 보호받지 못한다.

주택이나 일정한 기준의 상가는 등기 없이도 확정일자(주택)나 사업자등록(상가)만으로 그보다 늦게 설정된 후순위 근저당권보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있다. 어떤 경우에는 확정일자나 사업자등록일보다 앞선 선순위 근저당권자보다 우선해 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 파격적인 보호다.

임대차 계약 시 명심할 점

전월세 임대차 계약을 할 때는 다음과 같은 사항을 명심해야 한다.



■부동산 등기부등본 확인은 필수다. 얻고자 하는 건물과 그 토지의 등기부등본을 반드시 살펴봐야 한다. 소유자가 누구인지, 선순위 근저당권의 채권최고액이 얼마인지를 확인해야 한다. 전세가 귀한 상황에서 선순위 근저당권이 많이 설정되어 있다고 마다하기는 쉽지 않다. 그러나 가능하면 전세보증금으로 선순위 채무액수를 변제해줄 것을 요청하는 것이 좋다.

■상대방이 정당한 권한을 가진 사람인지 확인해야 한다. 임대차 계약을 체결할 때 집주인이 나온 경우 신분증과 등기부등본상의 소유자 인적사항이 일치하는지 확인해야 한다. 그런데 집주인이 안 나오고 그 대리인이 나오는 경우가 있다. 남편 명의 건물의 임대차 계약을 부인이 체결하는 경우 등이다. 이때에는 집주인의 위임장과 인감증명서가 있는지, 위임장의 도장이 인감증명서의 인감과 일치하는지 확인해야 하고, 되도록 집주인에게 직접 전화해 집주인의 주민등록번호나 주소를 물어 정확하게 대답하는지를 확인해보는 것이 좋다. 순간의 용기가 뒤탈을 방지할 수 있다.

■특약사항을 적극 활용할 필요도 있다. 즉 임대차 계약시 입주 전까지 근저당권이나 가압류 등을 말소해주기로 하거나 입주일자와 대금 지급 일자를 조정하는 등 갖가지 특약을 정할 수 있다. 이러한 특약은 말로만 해서는 나중에 분쟁소지가 있으므로 계약서의 공란에 써 넣되 공인중개사에게만 맡기지 말고 직접 챙기는 것이 좋다. 특약사항 내용은 애매하지 않게, 누가 보더라도 분명하게 이해될 수 있게, 상세하게 표현해야 한다.

■대금 지급시에도 유의할 점이 있다. 세입자는 잔금을 지급하기 직전 등기부등본을 다시 떼어 소유자에 변동사항이 없는지 확인해야 한다. 또한 잔금을 지급한 후에는 즉시 동사무소로 가서 전입신고와 함께 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다.

계약기간이 종료될 무렵

임대차보호법은 최단 임대차 기간을 보장하고 있다. 주택은 2년, 상가는 1년이다. 집주인은 최단 기간보다 짧은 기간을 주장하지 못한다. 그렇게 정해진 계약기간이 끝나면 원칙적으로는 빌린 부동산을 돌려주어야 한다. 그런데 상가의 경우 거액의 시설비가 투입되는 경우가 많기 때문에 법은 총 5년의 범위 내에서 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 있도록 하고 있다. 또한 건물주는 정당한 이유 없이 갱신에 응하도록 정하고 있다.

전·월세 세입자의 혜택 100% 누리는 법
주택이나 상가의 임대인이 계약기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 임차인에게 계약을 해지한다는 의사표시를 하지 않으면 처음의 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주된다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 한다.

묵시적 갱신이 된 경우 주택은 2년, 상가는 1년의 기간으로 계약을 체결한 것으로 보기 때문에 임대인은 그 기간 내에 계약을 해지할 수 없다. 이 경우에도 임차인은 이 기간에 얽매일 필요 없이 언제라도 임대인에게 계약해지를 통보할 권리가 있다.

신동아 2011년 5월호

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