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“4년간 폭등 인천 부동산요? 구(區)별로 투자가치 달라요”

‘빠숑’ 김학렬의 부동산 미래가치 분석

  • 김건희 객원기자 kkh4792@donga.com

“4년간 폭등 인천 부동산요? 구(區)별로 투자가치 달라요”

  • ● 송도, 아직 기회 남아 있다
    ● 재개발, 정비사업 미추홀구
    ● 상업시설 주목할 동구


“인천 부동산의 경쟁력이 서울 수준은 아니지만 잠재력이 매우 크다.”

김학렬 스마트튜브 소장의 진단이다. 김 소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 지냈다. 2017년 유튜브 부동산 채널 ‘빠숑의 세상 답사기’를 개설한 뒤 하루도 거르지 않고 평일 아침 8시 유튜브에서 부동산 뉴스를 생방송으로 진행해 왔다. 그는 방송에서 “서울시와 경기도가 뉴타운 사업과 신도시 개발 사업으로 미래가치를 끌어올린 것처럼 인천시 역시 미래가치가 크게 커질 것”이라고 강조했다. 7월 말에는 관련 내용을 담아 ‘인천 부동산의 미래’(원앤원북스)라는 책도 냈다. 최근 수년 사이 인천의 위상이 급상승하면서 김 소장의 목소리에 귀 기울이는 사람이 많아지고 있다. 그를 만난 이유다.

김학렬 스마트튜브 소장은 “인천 8개 구별로 핵심 내용이 다르므로 각기 다른 투자 전략으로 접근하길 바란다”고 조언했다. [조영철 기자]

김학렬 스마트튜브 소장은 “인천 8개 구별로 핵심 내용이 다르므로 각기 다른 투자 전략으로 접근하길 바란다”고 조언했다. [조영철 기자]

4년 새 폭등한 인천 아파트값

김 소장을 인터뷰하기에 앞서 인천시 홈페이지에서 인천의 행정구역 현황 자료를 찾아봤다. 인천시는 현재 크게 두 구역으로 나뉜다. 하나는 계양구·부평구·서구·중구·동구·미추홀구·연수구·남동구 등 8개 구(區), 다른 하나는 강화군·옹진군 등 2개 군(郡)이다. 2개 군에는 상대적으로 아파트 수가 적다 보니, 인천 부동산 분석은 주로 8개 구를 대상으로 이뤄진다. 그중 계양구와 부평구, 서구는 서울의 영향을 많이 받는 구역으로 꼽힌다. 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구 등 5개 구는 인천의 ‘오리지널’ 구역이다. 조선시대 또는 일제강점기부터 인천의 중심지 역할을 한다는 의미에서다. 이와 별개로 현재 인천에선 신도시 개발 사업이 여러 건 진행되고 있다. 서구의 청라국제도시, 중구의 영종국제도시, 연수구의 송도국제도시를 포함해 서구의 루원시티와 검단신도시, 인천의 구도심 정비사업이 그것이다. 인천의 행정구역 현황을 살펴본 뒤 김 소장을 만나 인천 부동산 현황과 전망에 대해 들었다.

최근 몇 년 새 인천에 대한 투자자의 주목도가 높아진 듯하다. 현장에서 변화를 느끼나.

“물론이다. 2021년 부동산 시장 활황기를 맞으며 인천의 잠재력을 알게 됐다는 사람이 적지 않다. 통계를 봐도 그렇다. 2017년은 인천 아파트 매매가격 증감률이 2.26%(전국 9위)에 머무르던 시절이다. 2020년부터 집값 상승 바람이 본격화했다. 인천 지역의 일자리가 늘고 교통망이 개선되면서 2021년 인천 아파트 매매가격 증감률은 35.42%(전국 1위)로 치솟았다. 시장의 관심도 커졌다. 투자자로부터 인천 신축 아파트 매매에 대한 문의를 자주 받는다. 최근 인천 자체 수요도 증가하는 추세다. 지방에서 수도권으로 올라올 때, 서울에서 집값 부담을 호소하며 배후 수요지를 고를 때 인천을 선택하는 사람이 많아졌다. 서울 대체 수요지로서 인천의 향후 역할이 매우 크다는 생각이 든다.”



3大 신도시 활성화, 구도심 정비사업…

인천 송도(왼쪽)와 청라국제도시. 신도시 조성과 구도심 정비사업이 한창 진행되고 있다. [Gettyimage]

인천 송도(왼쪽)와 청라국제도시. 신도시 조성과 구도심 정비사업이 한창 진행되고 있다. [Gettyimage]

2021년 이전 부동산 시장에서 인천의 위상은 어땠나.

“그리 높지 않았다. 인천은 서울과 경기의 배후 수요지 역할을 하는 터라 수도권 영향을 크게 받는 편이다. 인지도도 낮다. 서울시민이나 경기도민의 주목을 받을 만한 지역이 별로 없었다.”

인천의 위상이 높아진 요인은 뭔가.

“‘2040년 인천도시 기본계획’ 정책이다. 이 정책의 핵심은 고부가가치 산업을 통한 인구 유인이다. 인천 송도에는 삼성바이오로직스, SK바이오사이언스 등 바이오 기업이 여럿 있다. 이게 다가 아니다. 송도, 내항 워터프런트, 소래습지 생태공원, 캠프마켓 등 관광산업이 발달해 있으며, 관광객이 머무를 세컨드하우스가 조성되고 있다. 증가하는 수요층을 수용하려면 거주지가 마련돼야 한다. 그런데 인천 구도심에는 새 아파트를 지을 공간이 충분하지 않다. 그래서 인천은 원도심 정비사업과 신도시 개발사업에 박차를 가하고 있다. 이와 함께 도심 개발 축을 ‘다핵 분산형’(3도심, 5부도심, 8지역, 12지구 중심)으로 바꾸는 계획도 수립한 상태다. 3도심으로는 송도·구월·부평이 선정됐으며, 이곳에 GTX-B 노선이 2030년 개통될 예정이다. 5부도심으론 영종도·청라·계양·검단·동인천이 선정됐다. 이곳에는 이미 공항철도와 인천지하철 2개 노선이 들어와 있다. 이외 오류·검암·계산·루원시티 가정·주안·연수·소래·논현은 8지역으로, 간석·귤현·성곡·가좌·간석·숭의·학익·동춘·남동·서창·만수는 12지구로 각각 지정됐다. 3도심 5부도심 8지역 12지구 중심 도시개발은 지역별 발전 방향을 고려하고자 추진하는 사업이다. 인천은 이런 계획을 바탕으로 주택 38만 호를 공급하고, 일자리 22만 개를 창출할 예정이라고 한다.”

인천 부동산에 호재가 많다는 얘기로 들린다.

“그렇다. 부동산 호재로 가장 많이 언급되는 요소가 일자리, 교통망, 신축 아파트다. 한마디로 입지가 중요하다. 현재 인천은 부동산 호재가 무척 다양하다.”

‘2040년 인천도시 기본계획’에 따라 투자 전략도 달라질 것 같다.

“그렇다. 이때 고려할 점은 8개 구별로 핵심이 다르니 각기 다른 전략으로 투자에 임해야 한다는 것이다.”

인천-서울 7호선 직행 가능한 부평구

좀 더 구체적으로 소개한다면.

“현재 인천에서 수요가 가장 많은 곳은 연수구다. 연수구는 송도국제도시를 중심으로 발전하는 지역이다. 송도는 연수구 송도동 일원에 조성하는 경제자유구역으로, 총 11개의 공구로 나눠 개발될 예정이다. 그중 1공구와 3공구를 특히 주목할 필요가 있다. 일자리가 많고 GTX-B 노선이 지나갈 예정이다. GTX-B 노선은 마석역과 인천대입구역을 기점으로 상봉, 청량리, 서울역, 용산, 여의도 등을 연결한다. 여기에는 송도컨벤시아·니트(NEATT)·송도센트럴공원이 있고, 상업지구가 활성화돼 있어 생활 편의성도 뛰어나다. 이를테면 서울 강남구 삼성동과 압구정동을 결합해 놓은 부지라고 해도 과언이 아니다. 송도 이외 지역의 도약도 눈여겨보길 바란다. 송도를 제외한 연구수 지역에는 1000만 원대 수준의 갭 투자가 가능한 아파트가 많다. 매매 이후 새 아파트로 갈아타는 전략을 추천한다.”

인천의 넘버2로 꼽히는 부평구의 부동산 투자 전략은 뭔가.

“부평구는 서울과 가장 가까우면서도 일자리가 많고 교통이 편리하며 정비사업이 추진되는 지역이다. 인천 지역 중 지하철 7호선을 끼고 있어 인천에서 서울까지 직행할 수 있는 유일한 구역이다. 현재 석남역에서 청라까지 연장 공사를 착공한 상태로, 부평구와 서구에서 서울까지 한 번에 갈 수 있는 노선을 갖게 된다. 또 서창-김포 고속도로도 개통될 예정이고, GTX-B 노선 개통도 앞둔 만큼 신축 아파트는 물론 상가 투자에도 관심을 가져볼 만하다.”

영종국제도시가 있는 중구는 어떤가.

“중구는 동구와 더불어 인천에서 부동산 가격이 저렴한 지역으로 꼽혔다. 그런데 영종국제도시가 건설되면서 새 아파트가 대규모로 들어와 시세가 크게 올랐다. 여기에 경동구역 도시환경정비사업, 동인천 도시재생뉴딜사업, 영종도 미단시티 개발사업, 영종2지구 개발, 영동-신도 평화도로 건설사업, 영종하늘도시 등 개발사업이 줄줄이 예정돼 있어 일자리, 교통, 주거시설 등 호재가 무척 많다. 영종국제도시와 더불어 구도심이 개발되면 상가 시설도 활성화되는 만큼 상가 투자도 고려해볼 만하다.”

계양구 30평대 신축 아파트, 투자금 대비 높은 수익 기대

구도심에도 입지가 훌륭하고 사업성이 좋은 투자처가 있나.

“남동구에는 남동공단이 있다. 남동인더스트리의 일자리는 줄어들 가능성이 크지만, 바로 옆에 개발하는 첨단산업단지에서 일자리가 증가할 것으로 예상된다. 또 GTX-B 노선을 비롯해 교통망이 눈에 띄게 좋아지는 지역이 향후 10년간 남동구를 주도할 것이므로 그 주변에 있는 구월동, 간석동, 논현동, 만수동 재건축·재개발 지역을 눈여겨보면 좋겠다.

서구는 향후 10년간 우상향이 기대되는 곳이다. 청라·루원시티·검단 신도시의 신축 아파트가 구축 아파트 시세를 끌어올릴 가능성이 크기 때문이다. 일반적으로 새 아파트가 들어서면 주변 구축 아파트의 시세가 동반 상승한다. 구축 아파트 시세가 오르기 직전 매수한 뒤 수익이 나면 곧바로 매도하는 전략을 구사한다면 자산 증식에 도움이 될 것이다.

미추홀구는 정비사업이 한창 이뤄지는 곳이다. 입주 물량이 점점 많아지기에 향후 2~3년 동안은 입주 물량과 전쟁을 치를 수도 있지만 20년 전과 비교할 때 입지 가치가 높아져 있으므로 10년차 아파트를 매매한 뒤 가격이 오르면 매도하는 방식으로 수익을 기대해볼 만하다.

계양구는 계양신도시가 시세를 주도해 나갈 가능성이 크다. 그럼에도 가치투자를 원한다면 계양구의 30평대 신축 아파트를 추천한다. 계양신도시 아파트 평수가 대부분이 20평대에 형성돼 있어 30평대 신축 아파트가 차별성을 가질 수 있다. 동구는 정비사업이 한창 이뤄지고 있다. 상권이 확장될 여지가 크므로 상가 투자도 나쁘지 않다. 현재 재건축과 재개발, 주거환경 정비사업이 상당히 진행된 상태다. 몇 년 내 동구의 가치가 크게 상승할 것으로 예상된다.”

장기 투자 시 송도·청라·영종, 계양신도시, GTX-B 주변 추천

투자 기간별로 관심을 가질 만한 지역을 꼽는다면.

“10년 이상 장기 투자할 생각이라면 송도, 청라, 영종신도시를 추천한다. GTX-B 라인 주변 지역도 장기 투자 대상으로 눈여겨볼 만하다. 계양신도시는 3기 신도시 중 한 곳으로 입지나 미래가치도 경쟁력이 있어 투자금 대비 높은 수익이 기대되는 곳이다. 5년 내외 중기 투자로 눈을 돌리면 입지 좋은 구축 아파트 가운데 갭 투자에 적합한 곳이 많다. 다만 입주 물량이 몰리는 시기는 피하는 게 좋다. 가격이 내려가면 그때 매수를 검토하기를 바란다. 단기 투자자는 변동성이 큰 아파트를 중심으로 분양권 투자에 관심을 가져볼 만하다. 하지만 시세가 저렴한 아파트는 변동 폭이 크지 않으므로 주의해야 한다.”

김 소장은 “신도시, 정비사업, 일자리 등 인천의 입지 스펙트럼이 다양해지고 있다. 인천을 서울과 같은 생활권으로, 경기도의 동반자로, 대한민국의 관문으로 바라보는 사람에게는 인천의 새로운 미래 가치가 열린다”고 강조했다.



신동아 2022년 9월호

김건희 객원기자 kkh4792@donga.com
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