지하대피소로 사용되는 아파트 지하 1층은 피트니스 센터 등 주민 편의시설로 활용할 수 있다. 혹은 가구별 개인 창고로도 쓸 수 있다. 단지 전체에 첨단 IT기법인 유비쿼터스 시스템을 적용하는 일도 어렵지 않다.

전용면적을 30% 확대하면 24평형은 30평형대, 32평형은 40평형대로 넓어진다. 가령 방 3개, 화장실 1개의 옛 30평형대 아파트는 방 4개, 화장실 2개, 드레스룸 1개의 구조로 바뀔 수 있다. 친환경, 고급 마감재로 단장할 수도 있다. 최근 정부가 발코니 확장을 합법화함에 따라 리모델링을 통해 발코니를 거실과 방으로 확장할 수 있다. 발코니 확장으로 생긴 공간을 다양하게 활용한 내부 구조 변경이 가능해 기존 아파트와 차별화를 꾀할 수 있다.

건물 외벽과 옥상은 현대적 건축미를 최대한 살리는 쪽으로 새롭게 변한다. 또한 아파트 이름도 리모델링 시공사의 브랜드로 바뀌게 된다.

증축 리모델링에 대한 우려도 있다. 예컨대 기존 벽체와 골조를 활용하기 때문에 재건축과 달리 3베이(아파트 전면 발코니 쪽으로 거실과 방 2개를 배치하는 구조)나 4베이를 적용하기 힘들다. 리모델링 후엔 대개 앞뒤로 평면이 길어지는 형태를 띤다. 따라서 일조량이 줄어든다는 단점이 있다.

그러나 이 같은 평면구조엔 장점도 있다. 3베이, 4베이 평면에 비해 외부에 노출되는 면적이 작아 같은 조건에서 난방비가 덜 들어간다. 프라이버시 보호에도 유리하다. 리모델링 평면은 대개 각 가구에 출입하는 현관문을 중심으로 동선이 양쪽으로 구분되어 부부와 자녀의 공간이 자연스럽게 분리된다.



리모델링으로 건물의 층수가 크게 달라지진 않는다. 반면 신축·재건축 아파트는 초고층으로 지어지는 경우가 많다. 그러나 초고층 주택이 장점만 있는 것은 아니다. 초고층 건물의 문제점을 간과하는 사람이 많다. 고층에 거주하면 주거자의 심성과 생활 패턴이 달라진다. 고층에 살수록 더 폐쇄적이 되며, 집안에서만 지내는 시간이 늘어난다. 특히 어린이와 고령자의 경우 이 같은 경향은 더 뚜렷하다. 일본 등지에선 이로 인해 건강 문제가 발생한다는 보고도 나온다.

리모델링을 할 때 각 가구가 부담하는 비용은 재건축의 경우와 비교했을 때 비슷하거나 조금 적다. 리모델링이 활성화하고 시공사의 리모델링 기술이 축적되면 비용은 더 떨어질 것으로 보인다.

현실적으로 리모델링을 고려하는 아파트 단지 주민들은 비용 대비 투자 효과를 따지지 않을 수 없다. 예를 들어 지은 지 20년 된 30평대 아파트를 40평대 새 아파트로 리모델링하는 데 1억5000만원을 부담해야 한다는 추산이 나왔다면, 리모델링을 한 후 아파트 가격이 1억5000만원 이상 올라도 부동산 시장에서 거래가 될 것이라는 확신이 서야 리모델링을 결정할 것이다. 그렇지만 이는 ‘투기’라 볼 수 없다.

시공사 조기 선정해야 유리

리모델링 사업에 착수하려면 몇 가지 절차가 필요하다. 우선 주민의 동의가 필수다. 여기에서 주민은 실제 거주자가 아닌 ‘소유자’다. 2003년 11월 주택법 제정 이전에는 소유자로부터 100% 동의를 얻어야 리모델링 사업을 할 수 있었다. 그러나 현재는 동의율이 80%로 낮아져 사업을 좀더 쉽게 진행할 수 있다.

또한 추진 주체가 구성돼야 한다. 입주자대표회의 또는 리모델링 추진위원회가 그것이다. 다만 입주자대표회의에서 추진하는 경우에는 소유자 100%의 동의가 필요하다. 추진위를 결성해 진행할 경우에는 소유자 80%의 동의와 동별 3분의 2 이상의 동의가 있어야 한다. 기존 입주자대표회의의 지지를 얻어 추진위를 구성하는 것이 가장 바람직하다. 소유자의 의사를 확인하기 위해 리모델링 추진 필요성을 묻는 설문조사를 먼저 하는 것이 좋다.

리모델링 추진위를 구성하는 과정에선 리모델링 관련 최신 정보를 수집해야 한다. 주민들이 어떤 시공사를 마음에 두고 있는지를 확인한 후 해당 시공사에 참여의사를 타진해 시공사들로 하여금 주민을 대상으로 기초적인 설명회를 하도록 하는 것이 좋다. 이렇게 하면 주민의 관심이 고조되며 참여도가 높아진다. 주민의 의사를 반영해 시공사를 선정하는 것이 좋다. 추진 주체가 일방적으로 시공사를 선정할 경우 대부분 문제가 발생하며 사업 진행이 어려워진다.

재개발·재건축과 달리 리모델링의 경우 시공사 선정 시기가 정해져 있지 않다. 따라서 되도록 사업 초기에 시공사를 선정하는 것이 주민의 부담을 덜면서 사업진행을 빠르게 하는 길이다.

리모델링은 공사를 진행하면서 무수히 많은 설계변경 사항이 발생하는 특성이 있다. 기존 구조물 일부를 남겨두고 공사하기 때문이다. 또한 대부분의 아파트에선 도면의 치수와 실제 시공된 치수에 차이가 있다.