• 금리 인상에 대출 규제가 겹치면서 은퇴 소득에 빨간불이 켜졌다. 가진 돈에 대출을 얹어 월세 받는 부동산을 마련하는 은퇴 전략은 더 이상 유효하지 않다. 수익형 부동산의 수익률도 전과 같지 않다. 무대출 은퇴 전략을 금융 및 부동산 분야로 나눠 살펴본다.

금융 은퇴 전략
인적자산·금융 월세·주택연금 삼박자 갖춰라!

김경록｜미래에셋은퇴연구소장

주택담보대출을 비롯한 장기대출 금리가 3%대에서 4%대로 1%포인트가량 오르면서 차입자 부담이 커졌다. 금리는 1%포인트밖에 안 올랐지만, 이자부담 금액은 30%가량 많아졌다. 예를 들어 5000만 원을 3%에 대출받은 사람은 매년 150만 원의 이자를 내왔는데, 대출금리가 4%로 오르면서 이자가 200만 원이 됐다. 이자 금액이 33%나 오른 것이다.

낮은 금리에 ‘힘입어’ 대출을 늘려온 가계로서는 이자 상승이 무거운 부담으로 다가온다. 은퇴자에겐 더욱 그렇다. 이제는 대출을 이용해 은퇴 소득을 마련하겠다는 전략을 수정해야 할 때다.

임대수익률의 ‘함정’

요즘 많은 은퇴자가 대출을 받아 집을 사서 임대수익을 얻는 은퇴 전략을 펴고 있다. 2년 전 어느 지역으로 강의하러 가보니, 퇴직하는 분들 사이에서 자기 돈과 빌린 돈을 합해 땅을 사서 거기에 건물을 짓는 게 유행처럼 번져 있었다. 대출금리에 비해 임대수익률이 높으니 돈을 빌릴수록 수익률이 높아질 뿐 아니라 부동산 가격이 오르면 덤으로 돈을 더 벌기 때문이다.

이러한 접근은 은퇴를 대비한 전략으로는 위험 요소가 있다. 



첫째, 실제 임대수익률이 생각보다 높지 않다. 건물은 감가상각을 고려해야 한다. 세금, 수선료와 같은 비용이 발생한다. 게다가 공실이 생기면 임대수익률이 떨어진다. 이렇다 보니 실제 수익을 계산하려면 임대수익률에서 1.5~2%포인트 정도를 빼야 한다. 임대수익률이 4%라고 해도 관련된 비용을 제하고 나면 ‘진짜 수익’은 정기예금 금리보다 조금 높을 뿐이다.

그뿐 아니다. 임대차 계약은 10~20년 장기 계약이 아니기 때문에 재임대 계약을 할 때 임대수익률이 하락할 위험이 있다. 또 유동성이 적은 반면 금액이 크다 보니 재산이 많지 않으면 투자하기가 쉽지 않다. 재산이 많지 않은 이들은 재산의 대부분을 부동산에 ‘올인(all-in)’하게 되는 집중투자 위험도 있다. 임대수익률은 이러한 위험까지 감안해 평가해야 한다. 

둘째, 은퇴 전략에 부채를 활용하면 ‘불확실한 소득-확실한 지출’의 좋지 않은 구조가 된다. 젊을 때는 오랫동안 일을 해서 돈을 벌 수 있기 때문에 부채를 적절히 활용하는 게 좋다. 고정금리로 차입해 수익이 좀 더 높은 주택이나 금융자산에 투자해도 괜찮다. 하지만 은퇴가 가까워오면 근로소득이 오래 지속되기 어렵기 때문에 ‘들어오는 소득’이 불확실하다. 이런 때 부채를 가지고 있으면 고정적인 원리금 지출이 부담이 된다. 은퇴 전략에 부채를 활용하면 안 되는 중요한 이유다. 

초저금리일 때는 이러한 위험이 있더라도 금리가 워낙 낮기 때문에 부동산을 활용해 노후 준비를 했다. 금리가 바닥을 치고 오르는 상황에서는 위의 두 가지 단점이 부각되므로 전략을 바꾸는 게 좋다. 대출을 받지 않고 ‘자신이 가진 자산’에서 적정한 수익을 얻는 게 노후 자산관리에 적합한 전략이다. 근로소득, 금융자산과 실물자산에서 얻는 소득이 이에 해당한다. 이 전략은 부채를 가질 필요 없이 자신이 가진 인적자산, 금융자산, 주택자산을 잘 활용하면 된다.

구두 명인을 본받자


장수 사회에서 가장 중요한 은퇴자산은 자기 자신이다. 저금리일 때 ‘나’라는 인적자산의 가치는 더 커진다. 매월 100만 원의 이자를 받기 위해서는 금리가 6%일 때는 예금 2억 원이 있으면 되지만, 금리가 2%일 때는 6억 원이 있어야 하고 1%일 때는 12억 원이 있어야 한다. 일을 해서 매월 100만 원을 벌 경우 금리가 6%일 때는 2억 원의 예금과 그 가치가 동일하지만 금리가 2%일 때는 6억 원의 예금과 같다. 저금리 장수 사회에서 가장 중요한 은퇴자산은 ‘나’다.

그러므로 나의 인적자산 가치를 높이기 위한 투자 활동을 해야 한다. 기쿠치 다케오라는 일본의 수제 구두 명인은 90세가 넘어서도 일을 하고 있다. 이 사람이 구두 만드는 것을 배운 때는 55세부터 10년간이었다. 만일 70세에 사망했다면 헛일을 한 셈이지만, 90세가 넘어서도 살아 있는 바람에 우리나라에도 소개될 정도로 유명한 본보기가 되었다. 

지금의 40, 50대에게는 기쿠치 다케오의 삶은 특이한 게 아니라, 일반적으로 겪는 은퇴 후 경로가 될 것이다. 퇴직 후 바로 치킨집을 차리기보다는 자신에게 충분히 투자하고 교육받은 후에 단순 소자본 창업이 아닌, 인적자산의 가치에 기반을 둔 소득을 추구해야 한다. 지금 당장 나 자신에게 투자하는 일부터 해보자. 

꾸준한 수익은 부동산이 아닌 금융자산에서도 얻을 수 있다. “월세를 받는 것은 부동산”이라는 고정관념을 깰 필요가 있다. 불과 10년 전만 하더라도 금융자산 종류가 주식, 채권, 예금 정도로 단순해서 채권을 제외하고는 장기적으로 일정한 금융소득을 주는 자산이 거의 없었다. 하지만 금융 혁신으로 다양한 금융상품이 도입되면서 인프라펀드, 리츠(REITs)와 같이 꾸준한 소득을 주는 자산이 많아졌다. 불과 15년 만에 엄청나게 다양한 자산이 우리나라에 소개됐다. 

금융자산을 통해 꾸준한 소득을 얻기 위해서는 자산을 볼 때 ‘소득 관점’을 가질 필요가 있다. 2%의 이자를 지급하는 30년 만기 국채가 있다고 하자. 20년 만기 상품이라고 한다면 이 국채는 금리가 1% 오르면 채권 가격이 20% 하락하고, 금리가 1% 내리면 채권 가격이 20% 오른다. 변동성이 큰 위험한 자산이다. 하지만 매년 2%의 이자를 만기까지 받으려고 하는 사람에게는 전혀 의미가 없는 위험이다. 만기 전에 가격이 어떻게 변하든 자신이 받기로 한 이자소득은 변함없기 때문이다. 20년 만기의 국채는 자산 관점에서는 위험자산이지만 소득 관점에서는 안전한 자산이다. 

소득 관점으로 볼 때 부동산 펀드나 사회간접자본 관련 인프라 펀드도 비교적 안전 자산에 속한다. 상장돼 거래되는 이들 펀드의 가격은 주식시장 변화와 함께 심하게 변동하지만, 펀드가 지급하는 배당금은 변동이 크지 않기 때문이다. 자산가격 변화를 위험이라고 보는 사람은 이들 펀드를 보유하기 어렵지만, 소득 관점으로 보면 안정적이면서 꾸준한 수익을 주는 자산군이 될 수 있다. 

이런 관점으로 보면 부동산 펀드나 인프라 펀드는 가격이 떨어질 때 배당수익률이 높아지기 때문에 오히려 구입하기 좋은 기회가 된다. 배당주 펀드나 절대수익 추구 펀드의 경우도 주식이 기초자산이다 보니 변동성이 좀 있지만, 그럼에도 장기적으로 꾸준한 소득을 줄 수 있다.

주택자산에서 연금 받기

소득 관점에서 투자자산 포트폴리오를 구성해 금융소득을 통해 월세 수익을 추구하는 게 필요하다. 운용하기도 쉽다. 수익률이 원하는 목표에 오면 그 자산을 구입해 오래 가지고 있으면 된다. 금융자산을 잘 조합해서 꾸준한 소득을 추구하는 것은 고령 사회에 맞는 전략적 자산 배분이다. 

‘은퇴자산’ 하면 가장 먼저 주택을 떠올린다. 젊을 때 집을 사서 대출금을 꼬박꼬박 갚고 나서 은퇴할 때는 집 한 채 남아 있는 사람이 많다. 60대 이상 고령계층에서 주택자산이 전체 자산에서 차지하는 비율이 70~80%라고 하니 틀린 말이 아니다. 

은퇴자산으로서 주택은 두 가지 단점을 갖고 있다. 주택도 자산이다 보니 그 가치가 변할 수 있다. 가격이 계속 오르면 좋지만 내릴 수도 있으므로 노후에 자산가치가 떨어질 위험이 있다. 그뿐 아니라 주택은 나눌 수 없다. 예금은 3억 원이 있으면 1원씩 나누어서 지출할 수 있지만, 3억원 상당의 주택은 벽돌을 하나씩 떼내어 팔 수 없다. 이렇다 보니 노후에 조금씩 팔아서 생활비에 충당할 수 없다. 이러한 두 가지 단점을 해결해주는 게 주택연금이다. 

주택연금은 주택을 주택금융공사에 담보로 맡기면 공사가 주택 소유주에게 연금을 주는 제도다. 70세에 3억 원의 주택을 맡기면 월 96만 원 정도를 죽을 때까지 받을 수 있다. 주택금융공사가 국가기관이기 때문에 연금을 떼일 염려는 없다. 마치 주택이라는 자산을 매월 96만 원의 이자를 주는 국채와 바꾸는 것과 같다. 자신이 살던 집에서 계속 거주하면서 연금을 받을 수 있기 때문에 따로 집을 얻어서 월세를 지출할 필요도 없다. 주택연금 제도를 잘 파악해서 본인의 상황에 맞게 적절히 활용하면 노후 생활을 윤택하게 할 수 있다. 

변칙은 한두 번 성공할 수 있지만 지속적으로 성공하기는 어렵다. 지속성이 있기 위해서는 정석과 원칙이 필요하다. 장수 사회는 은퇴 후 삶이 길기 때문에 지속성이 무엇보다 중요하다. 우리가 은퇴를 대비할 때 원칙과 정석의 길을 밟아야 하는 이유다.

대출보다는 자신이 가진 자산을 최대한 활용하는 것이 정석이다. ‘나’라는 인적자산을 개발해 활용하고, 금융자산을 통해 월세와 같은 꾸준한 수익을 얻게끔 자산을 설정해야 한다. 거기에다 필요할 경우 주택자산을 연금으로 활용한다면 노후에 부족하지 않은 삶을 지속적으로 누릴 수 있을 것이다. ‘나, 월세 받는 금융자산, 주택연금’. 이 세 가지를 꼭 기억하자.

부동산 은퇴 전략
부동산 리스크 상승 중… 옥석을 가려라!

함영진｜부동산114(주) 리서치센터장

2017년 수익형 부동산 거래는 1월 이후부터 8월(23,160건→38,118건)까지 역대 최대치를 경신하는 등 증가세를 보였다. 분양가 인상, 공급과잉 등의 악재에도 불구하고 고령화, 조기은퇴, 저금리 영향 등이 겹치며 임대수익을 원하는 투자 수요가 꾸준했기 때문이다. 

한데 수익형 부동산의 투자 환경은 점차 나빠지고 있다. 대출금리 인상, 고분양가 문제, 공급물량 증가, 소비위축, 대출규제…. 여러 악재가 산적해 있다. 그리고 10·24 가계부채종합대책이 결정타를 날렸다. 대출 많은 다주택자의 여신이 규제되고 연금납부액 등 대출 인정소득 기준이 강화돼 은퇴계층의 ‘부동산 월세 받기’ 전략에 빨간불이 켜졌다. 

모든 대출이 심사 대상


2018년 1월부터 시행되는 신(新)DTI(총부채상환비율)의 내용을 보자. 주택담보대출이 있는 상태에서 새로 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택담보대출의 이자 포함 원리금을 반영해 DTI를 산정하고, 두 번째 주택담보대출의 만기를 15년으로 제한한다. 주택담보대출 건당 DTI를 적용하는 게 아니라 채무자의 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐 계산하거나 대출 만기를 줄이기 때문에, 상환 능력이 떨어지는 다주택자는 여신 한도가 지금보다 줄어들게 된다. 근로소득이나 장래소득 상승 가능성이 취약한 은퇴자들은 대출을 이용한 추가 주택 구입 및 임대사업이 쉽지 않게 됐다. 

수익형 부동산의 주요 수단인 상가 투자도 초기 자금 및 자기자본 부담액이 커질 전망이다. 2018년 하반기부터 주택담보대출 외 신용대출, 자동차할부금 등 모든 대출을 심사하는 DSR(총체적 상환능력 비율)이 시행되기 때문이다. 

여기에 더해 상가의 투자수익률도 낮아지는 추세다. 유명 상권은 매매가가 올라가고, 신도시나 택지지구 내 신규 분양단지는 분양가가 비싸 기대수익률이 낮다. 게다가 지난 몇 년간 신규 아파트 및 그곳 근린상가가 많이 공급돼 기존 상권에도 타격을 주고 있다. 매출 감소, 공실(空室) 문제가 나타나고 있다. 상가 투자에도 옥석 가리기가 절실해진 것이다.

수익형 부동산은 이미 대출 등 정부 규제와 금리 인상 리스크에 노출됐다. 은퇴자들의 관심이 집중돼 있는 수익형 상품의 대표주자, 오피스텔과 상가 시장 상황을 보자.

2017년 10월 현재 전국에 분양된 오피스텔은 5만8121실로, 연말까지 예정된 1만3000여 실이 추가 공급될 경우 2014년 이래 3년 연속 매년 7만 실 이상 분양되는 셈이다. 오피스텔의 재고 거래도 활발하다. 2017년 9월 기준 오피스텔 거래량은 13만244건으로, 월평균 1만4472건씩 거래됐다. 특히 수도권 거래(9만8113실) 비중이 무려 75.4%나 될 정도로 수요가 수도권 지역에 쏠려 있다. 2014년부터 저금리가 고착화하면서 수익성 나은 상품을 찾아 오피스텔 투자가 붐을 이룬 것이다.

그러나 임대수익률은 지속적으로 낮아지는 추세다. 2017년 9월 기준 오피스텔 연간 임대수익률은 전국 5.19%, 서울 4.85%인데, 이는 2016년 말에 비해 각각 0.09%포인트, 0.1%포인트 하락한 수치다. 한편 2017년 오피스텔 매매가격은 상승했지만, 그 상승률은 아파트에는 한참 못 미쳤다.

또 신규 분양물량 증가로 초과 공급이 우려되는 상황에서도 오피스텔 분양가는 여전히 고공행진 중이다. 올해 서울 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 1805만 원인데, 이는 2016년(1531만 원)에 비해 17.90%나 상승한 가격이다. 앞으로 전망도 별로다. 전국 오피스텔 입주물량은 2018년 7만2646실, 2019년 6만8491실이 쏟아진다. 여기에 더해 오피스텔의 대체재 기능을 할 도시형생활주택이나 소형 다세대 공급 물량이 상당하다. 현재도 답보 상태인 월 임대료가 앞으로 오를 것 같지가 않다.

오피스텔에 대한 정부 규제도 강화된다. ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안의 핵심은 전매 제한 및 거주자 우선분양 확대다. 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한되고, 20%까지 거주자에게 우선 분양하는 내용이 전국으로 확대된다. 이러한 규제는 2018년 초부터 수도권 조정대상지역(성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진), 대구 수성구, 세종시에서 시행된다. 

아울러 300실 이상 오피스텔 분양 시 인터넷 청약 접수 의무화도 2018년부터 도입된다. 분양 열기를 끌어올리기 위한 ‘줄 세우기’가 사라져 청약자 편의는 증대되겠지만, 분양 시장의 양극화는 더 심화될 전망이다. 따라서 오피스텔 투자를 고려한다면 수도권이나 역세권 위주의 교통이 편리한 곳이나 대학가, 업무 밀집지역같이 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 사업지 위주로 보수적으로 접근해야 한다.

한편 2017년 상가 분양 물량이 전년보다 증가했다. 부동산114 조사에 따르면 2017년 3분기까지 분양한 전국 상가점포 수는 1만3821개로 2016년(1만2328개) 대비 12%가량 증가했다. 전체 공급량의 78.4%가 수도권에 쏠려 있을 정도로 수도권 비중이 상당히 높다. 경기 동북부 최대 규모의 신도시라 일컫는 남양주 다산신도시 외에도 하남, 시흥 등 수도권 택지지구 입주가 진행되는 새 아파트들을 중심으로 신규 상가가 공급됐다. 

2018년에도 1만여 개 안팎의 신규 점포 분양이 기대된다. 2018년 아파트 입주 물량은 44만 가구를 넘어선다. 택지지구 내 아파트 입주가 본격화함에 따라 주변 근린상가 등 새로 조성되는 상권을 중심으로 상가 분양 물량이 당분간 증가할 것이다.

올 한 해는 수출 호조 및 소비 심리 개선에도 불구하고 내수 회복세가 그다지 뚜렷하지 않았다. 일부 지역의 주력산업 침체나 중국의 ‘사드 보복’으로 중국인 관광객이 감소하면서 상가 공실률이 소폭 상승했다. 그러나 수도권 신규 조성지 상가 프리미엄과 주택시장 대출 및 청약 규제를 본격화한 8·2부동산대책 영향으로 수익형 부동산에 대한 투자 수요는 지속됐다. 자산 가치 상승이 임대료로 전가되면서 임대료는 강보합세를 유지하는 분위기다.

실제 한국감정원이 조사한 2017년 2분기 상업용 부동산의 임대동향조사에 따르면 중대형 상가(중대형 상가란 일반적으로 ‘일반상가’라고 지칭되는 건물 유형으로 건축법상 건축물 용도가 주로 제1,2종 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 위락시설인 일반건축물임)의 공실률은 9.6%로 전기 대비 0.1%포인트 상승했고, 소규모 상가는 4.1%로 전기 대비 0.1%포인트 상승했다. 중대형 상가의 투자수익률은 부산, 인천, 경기 등이 높은 반면 광주, 대전, 세종, 경남은 낮았다. 특히 서울 홍대·합정, 경기 부천역·의정부역, 부산 덕천역 등 역세권은 2% 이상의 높은 투자수익률을 나타냈다. 경남은 거제 상권 등의 지역 산업 불황으로 인한 상권 침체로 1%대의 낮은 수익률을 보였다. 2018년에도 지방보다는 수도권 위주의 투자 전략이 주효할 전망이다.

다만 상가 분양가가 지속적으로 오르는 점이 부담이 될 것이다. 2017년 3분기까지 공급된 전국 상가 1층 평균 분양가는 3.3㎡당 2842만 원으로 전년 말(2682만 원) 대비 5.9% 가량 올랐다. 경기도는 같은 기간 3.3㎡당 419만 원 급등한 3032만원을 기록했다. 

여기에 더해 금리인상 시그널에 따른 이자부담 증가와 2018년 본격화할 부동산임대사업자 여신심사 가이드라인 강화가 기다리고 있다. 내년 3월부터는 부동산임대사업자 담보대출 중 유효담보가액(담보기준가액×담보인정비율(유형별로 40~80%)-선순위채권액(임차보증금 등)) 초과분에 대한 분할 상환을 유도한다고 한다. 또 차주의 상환능력을 심사할 때 임대업이자상환비율(Rent to Interest·연간 임대소득/연간이자비용)을 산출해 참고 지표로 삼는다고 한다.


허풍 마케팅 조심해야

따라서 상가 투자를 고려하고 있다면, 어느 때보다도 더 철저하게 이성적인 시각으로 시장을 바라봐야 한다. 대출을 이용한 레버리지 효과를 언급하며 기대수익률을 부풀리는 ‘상가 마케팅’을 조심해야 한다.

상가 투자는 국내 소비경제에 가장 맞닿아 있는 분야다. 또 투자 이후에도 지속적으로 관리해야 하는 속성이 있다. 오피스텔 등 여타 수익형 부동산에 비해 초기 자본 투자금이 높고 주택에 비해 공실 리스크가 크다. 3% 안팎의 경제성장률이 전망되는 2018년에도 국내 소비 여력이 확실히 살아나지 못하고, 유커 등 외국인 관광객을 대상으로 하는 유통 및 일부 지역 상권의 원상회복이 쉽지 않을 수 있다.

또한 권리금 법제화, 영업권 보장기간 연장(5→10년) 추진도 구체화될 전망이다. 세입자의 권익 보호가 점차 강화되는 추세이기 때문에, 전망 좋은 신생 상권이나 소득수익률을 높일 수 있는 업종 발굴 노력이 절실하다. 고객을 유인할만한 지속적인 ‘매력’이 있는지가 상권 경쟁력을 높이는 중요한 포인트가 될 전망이다. 상가를 분양(매입)받기 전에 분양가(매입가), 업종 배치, 공실 리스크, 임대수익률 등을 꼼꼼히 따져보는 보수적 접근이 어느 때보다 필요한 시기다.