• 금리인상 소득 감소로 투매(投賣) 물건 속출 예상

• 경매 투자, 잘 아는 동네부터 시작해야

• 손해 보지 않으려면 권리분석, 현장답사 필수

• 올 하반기가 투자 적기

2019년 부동산 시장에 대한 전망은 그리 밝지 않다. 글로벌 경기 둔화와 정부의 부동산 규제 정책 등으로 부동산 시장은 이미 침체기에 접어들었다. 대출 규제와 세금 중과, 금리인상, 입주 물량 증가 등 부동산 침체 요인이 산적해 있다.

지난 4~5년간 천정부지로 치솟던 부동산은 지난해 9·13 부동산 대책 발표 이후 ‘거래절벽’ ‘매수자 실종’으로 분위기가 급반전했다. 9·13대책 발표 이후 적용된 임대등록사업자 양도세 중과 및 종부세 합산 과세, 양도세 감면 요건 신설 등 세금 인상으로 소비자 부담이 늘어난 탓이다. 여기에 금리인상이 현실화하면서 빚을 내 집을 사려는 경우는 거의 없다. 실거주 목적의 주택을 구매하고자 하는 이들도 행여나 상투 잡는 건 아닌가 하는 불안감에 거래를 미루고 있다. 그렇다면 지금과 같은 하락장에서는 어떻게 투자해야 할까. 부동산 전문가들은 “지금이 경매 투자 적기”라고 입을 모은다.

실제로 최근 들어 직장인들 사이에서 ‘경매’에 대한 관심이 늘고 있다. 현재 변호사로 활동 중인 40대 초반의 최모 씨는 얼마 전부터 경매 공부를 시작했다. 최씨는 “경매에 대한 부정적 인식이 있긴 하지만, 경매의 본 취지는 부실한 부동산을 정상화하는 것이다. 정당한 절차를 거쳐 거래를 진행하는 만큼 잘만 이용하면 좋은 재테크 수단이 될 것 같다”고 말했다. 경매를 통해 ‘내 집 마련의 꿈’을 실현하려는 이도 많다. 30대 직장인 김모 씨는 “결혼을 앞두고 신혼집 마련으로 고민을 하다가 경매를 통하면 집을 시세보다 싸게 살 수 있다고 해서 경매에 도전할 계획”이라고 말했다.

경매 전문가이자 네이버 경매카페 ‘Home336’ 운영자인 안정일 씨는 “2019년 하반기에 경매 호황기가 올 것”이라고 내다봤다. 부동산 경기 침체로 경매 시장에 물건이 속출할 것이란 전망이다. 안씨는 “경매는 현 시장의 시세를 반영해 입찰가와 매매가가 결정되는 만큼 경기 호황이나 불황에 크게 영향을 받지 않는 재테크 수단인 데다 요즘 같은 하락기는 경매 물량이 증가해 좋은 기회를 잡을 수 있다”고 밝혔다.

2019년 하반기 경매 건수 증가세 전망

향후 경매 물건이 급증할 것으로 예상되는 대표적인 이유는 가계부채 비율 상승에 있다. 실제로 최근 발표되는 주요 지표들을 살펴보면 가계부채 부담이 심상치 않음을 짐작할 수 있다. 2018년 12월 21일 한국은행이 발표한 ‘2018년 3분기 중 가계신용’ 자료에 따르면, 3분기 말 가계신용은 1514조4000억 원으로 사상 최대치를 기록했다. 또한 올 1월 6일 국제결제은행(BIS)에 따르면, 국내총생산(GDP) 대비 한국 가계부채 비율 상승 속도는 세계 2위로, 국내 가계의 총부채원리금상환비율(DSR) 또한 지난해 2분기에 비해 12.4% 올라 역대 최고치를 기록했다. 그만큼 개인의 빚 상환 부담이 크게 늘어났음을 알 수 있다.



금리인상 역시 채무자들의 부담을 가중시킨다. 미국 연방준비제도(연준·Fed)가 2017년 이후 지속적으로 금리를 인상하면서 한국은행도 2018년 11월 30일 기준금리를 1.75%로 인상했다. 올해에도 연준은 금리를 2~3차례 더 올릴 것을 예고하고 있어, 한국은행의 추가 금리 인상도 배제할 수 없는 상황이다.

최근 경매 전문 사이트 지지옥션은 “2014년 이후 매년 감소하던 법원 경매 진행 건수가 2018년 5년 만에 증가세로 돌아섰다”고 밝혔다. 더욱이 대출금 원리금 연체가 실제 경매로 이어지는 데 소요되는 기간을 감안하면 2019년 하반기부터는 기준금리 인상에 따른 경매 진행 건수는 더욱 증가할 것이라고 전망했다. 2019년 2월 ‘담보권실행유예제도’가 종료된다는 점 또한 경매 진행 건수의 확대 요인으로 꼽힌다. 금융기관들이 더 이상 정부 눈치를 보지 않고 근저당권에 기한 임의경매를 진행할 가능성이 높아지기 때문이다.

지지옥션 관계자는 “금융부채에 대한 연체율이 높거나 지급불능 상태가 일정 기간 지속되면, 해당 주택은 금융기관이나 세입자에 의해 경매에 넘어가게 된다”며 “금리 인상과 소득 감소 등은 경매 물건이 증가하는 중요한 원인으로 작용할 것”이라고 분석했다.

경매 목적은 ‘낙찰’이 아닌 ‘수익’

경매는 임대, 갭투자 등 일반적인 부동산 투자와 달리 실전에 앞서 충분한 공부가 필요하다. 먼저 법원 경매란, 법원이 주관해 채무 등으로 소유자가 포기한 부동산의 채무와 이해관계를 깨끗이 정리하고 새로운 소유자를 찾아서 넘겨주는 과정이다. 보통 경매는 권리분석(등기부등본을 통해 채무에 대한 인수와 소멸 확인)→임장(입찰 전 사전 현장 분석)→입찰(법원 경매에 나온 물건 최저가의 10%로 보증금 기입)→낙찰(잔금 치른 뒤 소유권 이전)→명도(세입자 혹은 전 소유주의 이사 완료)→매도(집 수리 후 매매) 순서로 진행된다.

경매에 나온 물건은 보통 법원에서 감정가를 산출한다. 그러면 입찰자는 그 가격에 맞춰 시세보다 낮게 입찰하는 게 정석이다. 따라서 경매의 가장 큰 장점은 ‘시세보다 싸게 살 수 있다’는 점이다. 투자금이 많지 않아도 상관없다. 여전히 ‘경매’ 하면 최소 몇 억 원의 현금을 보유해야만 가능할 거라 생각하는 이가 많다. 하지만 경매로 주택을 구입할 때도 대출이 가능하다. 1주택자의 경우 낙찰가의 70%까지 대출이 가능하다. 물론 최근에는 대출 규제 강화로 다주택자의 경우 지역에 따라 대출이 아예 불가능하거나 50%대로 낮아졌다.

대기업에 다니던 직장인 최모 씨는 지난해 경기도 용인시 기흥구에 있는 아파트를 경매로 낙찰받았다. 당시 해당 아파트의 평균 시세는 4억4000만 원. 최씨는 해당 물건을 4억 원에 낙찰받았다. 자기자본금 1억 원에 나머지 3억 원은 대출로 충당했다. 최씨는 명도(소유권을 낙찰자에게 이전하는 행위)처리 후 6개월 만에 해당 물건을 4억3500만 원 주고 되팔았다. 주택 취득세와 등록세, 대출 이자, 양도소득세 등을 납부하고 난 뒤 최씨 손에 떨어진 돈은 2000만 원. 1억 원을 투자해 2000만 원을 벌었으니 수익률만 따져도 20% 정도 된다. 이런 식으로 1년에 2건 정도 경매를 진행한다고 치면 연봉 4000만 원이 가능하다.

그렇다고 경매 낙찰이 무조건 수익으로 이어질 것이라 생각하면 오산이다. 경매 참여 시 가장 중요한 것은 ‘수익’이 가능하게끔 ‘낮은 가격’으로 낙찰받는 것이다. 따라서 경매 전문가들은 “결코 낙찰을 목표로 해서는 안 된다”고 강조한다.

처음 경매를 시작하는 경우 여러 번 패찰(낙찰이 안 되는 것)을 경험하고 나면 낙찰 자체로 목표를 바꾸는 사람이 많은데, 이 경우 대출이자와 세금 등의 추가 비용을 지불하고 나면 오히려 시세보다 비싼 가격으로 낙찰받은 꼴이 돼버린다. 오랫동안 매매가 이뤄지지 않으면 자금이 묶이고 대출 이자가 발생해 오히려 손해를 볼 수 있으니 주의해야 한다.

말소기준권리 꼼꼼히 파악해야

경매를 하면서 손해를 보지 않으려면 ‘권리분석’이 무엇보다 중요하다. 집이 경매로 넘어가는 이유는 빚이 많기 때문이다. 예를 들어 집값이 2억 원인데, 빚이 2억3000만 원(1순위 은행근저당 5000만 원, 2순위 임차인보증금 5000만 원, 3순위 근저당 1억 원, 4순위 근저당 3000만 원)일 경우 집주인이 집을 포기하면 채권자가 강제로 경매를 통해 매각하게 된다. 만약 이 집이 2억 원에 낙찰될 경우 1·2·3순위 합산 금액만 2억 원이 돼 4순위 채권자는 돈을 못 받게 된다. 바꿔 말해 낙찰자는 4순위 채권은 갚지 않아도 된다. 하지만 이때 반드시 필요한 게 ‘권리분석’이다. 간혹 낙찰 금액을 넘어서는 채무마저 책임져야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 시세 2억 원에 빚이 2억3000만 원(1순위 임차인 보증금 1억8000만 원, 은행 근저당 5000만 원)인 집을 1억5000만 원에 낙찰받았다면 낙찰자가 임차인 보증금 3000만 원을 인수해야 한다. 은행 근저당보다 선순위에 있는 임차인 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 있기 때문이다. 이처럼 권리분석은 등기부등본을 통해 알 수 있으며 ‘말소기준권리’를 파악하는 게 중요하다.

말소기준권리란, 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는지, 남아서 낙찰자에게 인수되는지를 결정짓는 기준이 되는 권리를 뜻한다. 이 말소기준권리에는 ①(근)저당권 ②(가)압류 ③담보 가등기 ④말소될 전세권 ⑤경매기입등기 다섯 가지가 있다. 이 중 가장 먼저 나온 것이 말소기준권리가 되고, 이후로 등재된 것은 전부 말소된다. 단 앞의 사례처럼 말소기준권리보다 후순위에 있어도 낙찰금액 한도 내에 있는 빚은 낙찰자가 부담해야 한다.

권리분석이 끝나면 현장 답사를 해야 한다. 이걸 경매 용어로 ‘임장’이라고 한다. 입찰하려는 물건이 실제로 어떤지 확인해야 실수를 줄일 수 있다. 권리분석에서는 아무런 문제가 없었는데, 실제로 집을 가보니 누수와 곰팡이로 사람이 살기 힘든 경우도 있기 때문이다. 이런 상황을 모르고 덥석 낙찰을 받았다가는 고가의 수리비로 애물단지가 될 수 있다.

인터넷상에서 확인되는 실거래가를 무조건 믿어서도 안 된다. 얼마 전 경기도 파주에 있는 아파트를 낙찰받은 박모 씨는 실거래가 2억2000만 원을 확인한 뒤 1억7000만 원에 해당 아파트를 낙찰받았다. 하지만 뒤늦게 현장에 가서 확인한 결과 해당 아파트는 미분양 물건으로 인근 거래가 역시 1억5000만 원에 불과하다는 걸 알고 망연자실했다. 결국 박씨는 낙찰을 포기하고 보증금 10%를 날리는 손해를 감수했다. 따라서 경매 전문가들은 경매 초보자들은 자신이 살고 있는 동네부터 관심을 가지라고 조언한다.

2019년 하반기가 경매 적기

누군가는 경매의 꽃은 ‘명도’라고 말하기도 한다. 명도란 낙찰을 받고 잔금을 치른 후에 집의 소유권이 낙찰자로 바뀌는 것을 의미한다. 하지만 여전히 그 집에 세입자 혹은 전 소유주가 살고 있다면 진정한 명도가 이뤄진 게 아니다. 현재 살고 있는 사람을 강제로 이주시키는 게 쉬운 일이 아니기 때문에 많은 낙찰자가 이 부분을 가장 곤혹스러워한다. 이러한 시행착오를 줄이기 위해서라도 임장이 중요하다. 한 경매 전문가는 “임장 과정에서 해당 건물에 어떤 사람들이 살고 있는지 충분히 파악한 뒤 입찰에 참여하는 게 좋다”고 말했다. 거주자에게 이사비를 넉넉하게 주는 것으로도 명도가 진행되지 못한다면 강제집행이라는 절차를 통하는 방법도 있긴 하다.

경매 전문가들은 경매의 최적기로 ‘부동산 하락세가 진정된 이후’를 꼽는다. 아직은 하락세가 진행 중인 만큼 올 상반기까지는 관망하라고 조언한다. 경매업체 한 관계자는 “올해 하반기 경매 물량이 증가하고, 하락세도 어느 정도 진정될 것으로 예상된다. 향후 가격이 더 떨어질 것도 감안해 낙찰가를 최대한 낮춰 쓰는 게 중요하다”고 귀띔했다.