상속·부부 공동명의 부동산, 분쟁이 생긴다면?

공유, 합유, 총유… 공동소유의 세 가지 형태
공유자 간 신뢰 관계 훼손 때 분쟁 발생
언제든 자유롭게 공유물분할 청구 가능
가장 많이 적용되는 방식은 경매 분할
최적의 분할 방법으로 재산상 손해 줄여야

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건물, 토지 등 부동산을 소유하는 형태는 다양하다. 일반적으로는 한 명이 부동산을 단독으로 소유하는 경우가 대부분이다. 그러나 2인 이상 다수가 공동으로 소유하는 공동소유 형태도 존재한다. 우리 민법은 공동소유의 형태를 공동소유자 상호간 인적 결합의 정도에 따라 ‘공유(共有)’ ‘합유(合有)’ ‘총유(總有)’ 세 가지로 나눠 달리 규정하고 있다.

공유는 공동의 목적 없이 단순히 지분 비율에 따라 여러 명 소유로 하는 가장 일반적 형태다. 합유는 일정한 공동의 목적을 위해 법률의 규정 또는 계약에 의해 여러 명이 조합체로서 공동으로 소유하는 형태다. 총유는 비법인사단(非法人社團·일정한 목적에 따라 결성됐으나 법인격을 갖추지 않은 사단)에 소속된 사람들이 집합체로 결합해 소유하는 형태다.

알기 쉽게 설명하면 동업을 목적으로 조합을 결성해 조합체가 소유하는 것을 합유라 보면 되고, 종중이나 교회·사찰 등 종교단체가 소유하는 형태를 총유라고 보면 된다. 합유, 총유를 제외한 나머지 공동소유의 형태는 모두 공유라고 보면 된다.

공동소유 중 가장 일반적 형태인 공유관계에 대한 수많은 법적 분쟁 중 특히 공유물분할에서 주의해야 할 몇 가지 사항을 소개한다.

공유물분할 위해선 공유자 전원이 참가해야

부동산을 공유하는 데에는 비자발적 요인에 의한 공유와 자발적 의도에 따른 공유가 있다. 전자의 가장 대표적인 경우가 상속이다. 부모의 사망에 의해 자녀들이 부동산을 공동으로 상속하게 되는 경우 자녀들은 자신의 뜻과는 상관없이 상속 지분 비율에 따라 부동산을 공유하게 된다.

후자로는 여러 명이 이미 공동으로 소유하고 있는 기존 공유 부동산의 일부 공유지분권자로부터 그 일부 지분만을 매수해 공유관계에 참여하는 형태로 소유하거나, 부부간에 공동명의로 부동산을 매수한 경우가 대표적 사례다.

이때 공유자들 사이에 신뢰 관계가 계속 유지되는 한 부동산 공유물에 대해 특별한 법적 분쟁이 발생하지는 않는다. 다만 이들 공유자의 신뢰 관계가 심각하게 훼손돼 더는 공유관계를 유지할 수 없는 경우에 문제가 발생한다.

상속의 경우 피상속인이 사망한 후 상속인인 형제자매들 사이에 심각한 분쟁이 발생하면 상속받은 부동산의 공유관계를 해소하기 위해 공유물분할을 하게 된다. Gettyimage

상속의 경우를 예로 들면, 피상속인이 사망하면 상속인들은 상속재산협의분할의 형태로 공유관계를 해소하게 되는 것이 일반적이다. 그런데 이와 같은 특별한 상속재산분할 절차 없이 부동산을 공유 상태로 그대로 유지하는 경우도 흔히 있는 일이다.

이처럼 아무런 문제없이 공유관계를 지속해 오다 세월이 흘러 상당한 기간이 지난 시점에 갑자기 형제자매들 사이에 감정이 악화돼 심각한 분쟁이 발생하면, 그제야 상속받은 부동산의 공유관계를 해소하고자 공유물분할을 하게 된다.

이와 유사하게 부부 공동명의로 부동산을 소유하다가 부부 사이에 감정이 악화돼 이혼에 이르는 경우, 즉 이혼을 원인으로 하는 재산분할의 경우에도 공유물분할이 문제가 된다.

이처럼 부동산을 평온하게 공유하는 경우와 달리 공유자들 사이에 해결할 수 없는 분쟁이 발생해 공유관계를 더는 유지하기 어려운 상황에 처할 때 요구되는 것이 바로 공유물분할이다. 부득이하게 공유관계를 해소할 수밖에 없을 때 손해를 미연에 방지하기 위한 공유물분할 방법은 어떤 것이 있으며, 분할에 유의할 점은 무엇인지 숙지할 필요가 있다.

분할 방법은 공유 부동산 상황 따라 달라져

우선 공유관계를 해소하고자 하는 사람은 언제든 자유로이 분할을 청구할 수 있다. 분할의 방법에 관해 공유자들 사이에 협의가 성립되지 않을 때에는 법원에 분할을 청구할 수 있다. 그런데 공유물분할을 위해선 공유자 ‘전원’이 참가해야 하고, 공유자 중 일부라도 누락되면 부적법하게 된다.

부부 공동명의로 부동산을 소유하다 부부 사이에 감정이 악화돼 이혼에 이르는 경우에도 공유물분할이 문제가 된다. Gettyimage

공유물분할의 방법은 ‘현물분할’이 원칙이다. 현물분할은 말 그대로 현물을 나누어 각자 단독 소유로 만드는 방식이다. 토지의 경우, 실제 1필지의 토지를 공유자 수에 맞게 여러 필지로 쪼개어 분할하고 그 분할된 각각의 필지를 나누어 각각 단독으로 소유하는 방식이다.

그런데 실제로 현물로 분할하는 경우는 상당히 드물다. 왜냐하면 △분할로 인해 각 필지가 도로에 인접할 수 있는지 여부, △경계선이 타당하고 자연스러운지 여부, △분할 후 각 필지의 가치 등락 여부, △분할로 인해 맹지(盲地·도로와 맞닿은 부분이 없는 땅)로 전락할 우려가 없는지 여부 등 공유 토지를 둘러싼 이해관계가 대단히 복잡하고 다양하기 때문이다. 이런 경우 분할 이후 각 필지의 교환가치를 그 지분 비율에 상응하도록 합리적으로 조정하기란 매우 어렵다. 분할로 인해 공도로 통하는 길이 막히거나 맹지로 전락하게 되는 토지를 소유하고 싶은 공유자는 아마도 없을 것이다.

따라서 실무에서 실제로 가장 많이 적용되는 방식은 경매 분할(대금 분할)이다. 경매 분할이란 △현물분할이 불가능하거나, △형식적으로 현물분할이 가능하다 하더라도 공유물의 위치나 면적, 주변 도로 상황, 분할 후 사용가치 등에 비춰 현물분할을 하는 것이 매우 곤란하거나, △그 가액이 현저히 감손될 염려가 있어 부적당한 경우에 경매를 통해 그 부동산을 매각하고 매각 대금을 지분 비율대로 나누는 것을 말한다. 이는 어찌 보면 이해관계가 첨예하게 대립하는 공유자들 사이에 가장 간명한 해결 수단이라고 볼 수 있다.

한편 각 공유자가 취득하는 현물의 가격과 지분의 가액에 과부족이 생기지 않도록 하는 합리적 현물분할 방법이 없을 때도 문제가 발생한다. 경매를 통한 대금 분할을 하는 것 역시도 매우 불합리한 경우와 같은 특별한 사정이 있을 때에는 예외적으로 공유물을 공유자 중 1인의 단독 소유로 하되, 단독 소유 공유자로 하여금 다른 공유자에게 지분 비율대로 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 ‘가격 배상’의 방법으로 공유물을 분할하는 경우도 있다.

쉽게 설명하면, 공유자 중 한 명이 나머지 공유자의 지분을 모두 매수하는 것이다. 그런데 이와 같은 가격 배상 역시도 적정하고도 합리적인 가격이 얼마인지 여부에 관해 각자의 생각이 다를 경우엔 실제 적용하기 어려운 측면이 있다.

결국 공유물분할에서 현물분할, 경매 분할, 가격 배상 중 어느 방법으로 분할할 것인지는 공유 부동산이 처한 상황에 따라 달라진다. 가장 합리적이고 적합한 방법을 모색하는 것이 손해를 줄이는 관건이라고 할 것이다.

부동산 공유로 발생하는 법적 쟁점, 다양하고 복잡

몇 해 전, 개발 호재가 전혀 없는 지방의 외진 땅을 “조만간 개발될 것”이라는 기획부동산업자의 말에 속아 1필지의 지분 일부를 상당히 부풀려진 가격에 매수해 큰 손해를 본 의뢰인이 필자를 찾아온 적이 있다. 이 경우 대부분 기획부동산업자가 1필지의 토지를 우선 매수한 뒤 조만간 그 토지 일대가 개발될 것이라고 투자자들을 현혹해 모집한 후 지분을 쪼개 매도함으로써 결과적으로 투자자들 사이에 공유관계가 형성되는 구조다. 의뢰인 역시 투자자 중 한 명으로 토지의 일부 지분을 매수한 지분권자였다.

2021년 3월 당시 LH 직원들의 투기 의혹을 받은 경기 광명시 옥길동 맹지. 맹지의 경우 공유물분할에서 현물로 분할하기가 매우 어렵다. 동아DB

이는 앞서 설명한 ‘자발적 의도에 따른 공유’에 해당하는 것으로, 토지 중 일부 지분만을 매수해 공유관계에 참여하는 형태에 해당한다. 개발 호재가 없다는 사실이 판명된 토지의 지분권자인 의뢰인 입장에선 더는 그 토지의 지분을 소유할 이유가 없게 된 것이다.

그런데 막상 자신이 매수한 토지의 공유지분을 팔고자 해도 이를 매수할 사람을 구하기란 거의 불가능하다. 그렇다고 막연하게 그 땅의 지분을 언제까지 소유할 수도 없는 노릇이다. 이런 경우 필요한 것이 공유물분할이다. 필자는 공유물분할 청구소송을 제기해 법원으로부터 경매를 통해 대상 토지를 매각하고, 그 매각대금을 분할하는 판결을 받아 결국 공유관계를 해소함과 동시에 매각대금을 받아 조금이나마 의뢰인의 손해를 줄일 수 있었다.

상속과 같은 비자발적 요인에 의하든, 경제적 필요성에 따른 자발적 법률행위에 의하든 실생활에서 부동산을 공유하는 경우는 굉장히 빈번하다. 그로 인해 부동산을 공유할 때 발생하는 법적 쟁점도 매우 다양하고 복잡한 것이 사실이다. 그중에서도 공유관계를 해소하기 위한 방편인 공유물분할청구는 매우 다양한 형태로 이용되고 있다. 공유물분할은 공유자 본인뿐만 아니라 다른 공유자에 의해서도 충분히 제기될 수 있는 문제이기 때문이다.

따라서 공유관계 유지 또는 해소에 공유물분할청구가 어떻게 이용되는지 알아야 한다. 또한 공유물분할의 방법이 무엇인지 숙지한다면 최적의 분할 방법으로 재산상 손해를 줄이고, 이익을 증대하는 데 도움이 될 수 있을 것이다.