• 비구이위안·위엔양 문제, 부동산시장 침체 때문

• 80여 부동산개발 기업 중 60%가 당기순손실

• 中 정부, 리스크 요인 ‘회색 코뿔소’ 비유하며 관리

• 민간기업 점유율 낮고, 파생상품 없어 2008년과 달라

• 당분간 어려움은 지속… 부동산 대체재 찾아야

2022년 7월 중국 허난(河南)성과 안후이(安徽)성의 중소 지방은행 다섯 곳에서 뱅크런 사태가 발생해 큰 이슈가 된 바 있다. 한국 언론의 관심도 집중됐다. 예금주 수천 명이 중국인민은행 허난성 지점 앞에서 시위를 벌였는데 피해 규모만 400억 위안(약 7조 원)에 이르렀다. 중국 안팎에서는 최악의 경우 중국 금융시장 전체에 위기가 발생할 수 있다는 전망도 나왔다.

보도 내용은 대부분 사실이었으나 냉정하게 짚고 넘어가야 할 부분이 있다. 중국 은행업 구조를 잘 모르는 상황에서 들으면 다소 과장되게 해석할 여지가 있기 때문이다. 가장 큰 오해는 지방은행 혹은 중소 은행이라는 표현이다. 문제가 된 은행들의 명칭은 ‘은행’이지만 엄밀히 말해 은행이 아니다. 한국으로 치면 신용협동조합 내지 상호금융조합과 비슷한 성격의 기구라고 볼 수 있다.

앞서 언급된 중소 지방은행 다섯 곳은 ‘○○촌진은행(村鎭銀行)’으로 불린다. 촌진은행은 일정한 소규모 농촌 지역을 대상으로 금융 업무를 수행하는 농촌 금융기관을 말하는데 중국 전역에 1600개가 넘는다. 현재 중국에서 은행이라고 이름 붙은 금융기관은 4000개가 넘는 실정이다. 따라서 일부 지역 농촌 금융기관 몇 군데에서 뱅크런이 발생한 점을 들어 중국 금융시장 위기를 운운하는 것은 침소봉대(針小棒大)라고 할 수 있다.

물론 국가경제에 심리도 중요한 부분이다. 일부 조그마한 문제가 금융시장 전체에 불신과 불안 요인으로 작용할 수 있다는 점에서 사소한 문제도 경시해서는 안 된다. 다만 중국 금융시장 전체 구조에 대한 이해가 선행된다면 과도한 우려를 할 필요가 없다.

2020년 시작된 부동산시장 부진

서두에서 촌진은행 이야기를 꺼낸 것은 최근 한 달 사이 일부 부동산개발 기업의 위기로 중국 금융시장에 제2의 리먼브라더스 사태가 발생하는 것이 아니냐는 우려가 한국 내에서 흘러나오고 있기 때문이다. 결론부터 말하자면, 중국 부동산시장 및 금융시장 구조 등을 전체적으로 파악해 볼 때 이와 같은 우려는 다소 과한 측면이 있다.



우선, 현재 중국 부동산시장 및 부동산개발 기업의 실제 상황은 어떤지 짚어보자. 최근 중국 부동산시장 문제가 중국 경제의 핫이슈로 떠오른 이유는 대표적인 부동산개발 기업 가운데 하나인 비구이위안(碧桂园·Country Garden)의 디폴트 가능성 때문이다. 8월 7일 비구이위안은 2250만 달러에 달하는 외화 채권 이자를 지급하지 못했다. 일주일 후인 14일에는 또 다른 부동산개발 기업 위엔양(远洋·Sino-Ocean)이 역시 2094만 달러의 외화 채권 이자를 지급하지 못했다. 이는 2021년 12월 227억 달러의 해외 채권에 대한 디폴트를 선언하면서 중국발 부동산 위기를 일으켰던 헝다(恒大·Evergrande) 사태를 떠올리게 하는 사건이었다.

더구나 비구이위안을 비롯해 문제가 된 부동산개발 기업에 투자한 신탁업계의 환매 사태도 발생하면서 부동산 위기가 금융권으로 확산될 우려까지 커지는 양상이다. 8월 들어 중국의 대표적 신탁회사 중 하나인 중롱신탁(中融信託)이 1억4000만 위안 규모의 만기 도래 신탁상품 환매를 연기한 것이 그 계기였다. 여타 신탁회사에 대해서도 시장의 불안이 높아지자 광대신탁(光大信託) 등 세 개 신탁회사는 자사의 신탁상품이 정상 운영되고 있다고 특별 공시하기까지 하는 촌극이 발생했다.

이 같은 일련의 사건이 발생한 것은 무엇보다 중국 부동산시장 부진이 지속되고 있기 때문이다. 2019년 10.0%에 달하던 중국의 부동산개발 투자 증가율은 2020년 7.0%, 2021년 4.4%로 줄어들더니 2022년에는 10.0%가 감소했다. 올해 7월까지 증가율은 –8.5%로 여전히 감소세가 이이지고 있다. 주택판매액 추이의 경우는 더 극적이다. 2021년 중국의 총 주택판매액은 16조3000억 위안이었으나 2022년은 11조7000억 위안에 그쳐 무려 26.7%가 감소했다. 올해도 역시 감소세는 이어지고 있다.

주택이 잘 판매되지 않자 정부의 각종 규제로 대출 등 자금 조달 통로가 막히면서 부동산개발 기업들의 자금난이 심화되는 사태가 벌어졌다. 2021년 20조1000억 위안에 달하던 부동산개발 기업들의 실제 가용 자금 규모가 2022년은 25.9%나 감소한 14조9000억 위안에 그쳤으며 이러한 자금난 상황은 현재 지속되고 있다. 올해 상반기 실적을 발표한 80여 개 주요 부동산개발 기업 중 60%에 달하는 48개 기업이 당기순손실이 발생한 것으로 나타났다는 점은 이들의 자금 사정이 더욱 악화되고 있음을 시사한다.

폭등 조짐 때마다 고삐 당긴 중국 정부

부동산시장은 어느 나라나 국가경제의 매우 중요한 부분이다. 중국도 예외가 아니다. 전체 고정자산 투자의 약 10%가 부동산개발 투자이며, 관련 부문을 포함하면 부동산업은 전체 GDP의 20∼30%를 차지할 정도라는 점에서 경제성장과도 밀접하게 연관돼 있다. 또한, 중국 국유기업 노동자의 약 20%가 부동산개발업에 종사한다는 점에서 부동산업은 고용과도 관련이 깊은 산업이다.

더 중요한 부분은 지방정부 재정의 40% 내외를 부동산 부문이 책임지고 있다는 점에서 정부 재정과 떼놓고 생각할 수 없다는 점이다. 중국은 기본적으로 국가가 토지를 소유하며, 개인은 일정 기간의 사용권만을 가질 수 있는 ‘토지사용권판매수입(土地出讓金)’ 제도를 운영한다. 원어로는 ‘토지를 양도한 금액’ 정도로 해석되는 토지사용권판매수입은, 토지를 소유한 국가가 일정 지역의 토지를 정해진 기간 사용할 수 있는 권리를 부동산개발 기업에 경매를 통해 판매하고 얻는 수익을 뜻한다. 부동산시장이 호황일수록 당연히 경매 금액은 높아지고 토지사용권판매수입도 늘어난다. 바로 이 수입이 지방정부의 주요 재정수입원이다.

사회주의 계획경제로 출발한 중국에서 부동산시장이 본격적으로 형성된 지는 이제 겨우 20년이다. 1998년 7월에야 중국 정부는 주택의 무상배분 제도를 공식 종결했고, 주택의 자유로운 매매는 2003년 이후부터 가능해졌다. 이때부터 대도시를 중심으로 양질의 주택에 대한 선호도가 높아진 반면 공급은 부족한 현상이 발생하게 된다. 수요가 공급을 초과하면 가격이 올라가는 것은 당연한 일. 이에 더해 중국 정부가 경기부양을 위해 쏟아부은 막대한 돈이 부동산 부문으로 몰리기 시작한다. 당시 중국은 금융시장 발달이 미흡해 투자할 수 있는 금융상품이 제한적이었다. 게다가 금융시장이 개방돼 있지 않고 외국으로 투자할 수 있는 길도 막혀 있었기에 결국 대도시를 중심으로 부동산가격은 미친 듯이 상승하기 시작한다.

중국 부동산시장은 이처럼 꾸준한 상승 추세 속에 약 2∼3년을 주기로 급등락이 반복되는 특징이 함께 나타났다. 이렇게 중국 부동산시장이 급등락을 반복한 데에는 부동산시장이 정부 정책에 따라 큰 영향을 받는 정책시장(政策市場) 성격을 강하게 띠고 있기 때문이다. 즉, 중국 부동산시장은 경기 호황 여부와 관계없이 기조적으로 상승세를 유지해 왔으나, 가격급등에 대한 우려로 정부가 규제정책을 시행할 때마다 일정 기간 둔화되는 추세를 반복해 왔다고 할 수 있다.

그동안 중국 부동산정책은 대도시를 중심으로 형성된 부동산 버블 억제라는 목표와 성장 엔진으로서의 부동산 경기부양이라는 목표, 이 둘 간의 균형을 이루기 위한 노력에 따라 변화돼 왔다. 상충되는 두 가지 목표가 생겨난 것은 근본적으로 부동산시장의 이중적 성격에 기인한다.

우선 대도시 지역의 주택난, 결혼과 주택 보유의 관련성에 대한 문화적 관념, 주택 보유 여부에 따른 자산 가격 불평등 등을 감안할 때 부동산시장 안정이 필요하다. 부동산시장 안정이 사회통합과 질서 유지에 필수적 요소인 셈이다. 반면 경제성장과 재정 확보를 위해서는 관련 산업과 고용 인원이 많은 부동산시장을 부양할 필요성이 있는 것도 사실이다.

중국 정부는 2017년 이후 중국 경제가 처한 여러 잠재적 리스크 요인을 ‘회색 코뿔소’로 비유하면서 이의 적절한 관리를 강조하고 있는 상황이다. 대표적 요인이 바로 부동산 문제다. 당시에는 부동산개발 기업들의 과도한 익스포저(리스크에 노출돼 있는 금액)가 초래할 수 있는, 부동산발 트리거에 따른 중국 금융시장 붕괴 위험성이 끊임없이 지적됐다. 중국 정부가 당시 시작된 부동산시장에 대한 규제의 고삐를 현재까지 유지하는 배경이 바로 여기에 있다.
결국 최근의 부동산개발 기업 디폴트 위기 가능성은 부동산개발 기업 디레버리징을 유도하려는 정부의 규제에 더해, 코로나19로 인해 초래된 부동산시장 부진이라는 거시경제 요인이 맞물리면서 발생한 사건이라고 할 수 있다.

부동산발 금융위기 터지기 어려운 이유

그렇다면 최근의 일부 부동산개발 기업 위기가 중국 금융시장 전체의 위기로 전이될 가능성은 크지 않다고 보는 이유는 무엇일까.

우선, 중국 부동산개발 시장은 특정 부동산개발 기업 점유율이 높지 않고 분산돼 있다는 점을 꼽을 수 있다. 2023년 상반기 판매액을 기준으로 할 때 최근 문제가 된 비구이위안과 위엔양의 시장점유율 합은 5.5%에 불과하다. 더구나 중국 부동산시장은 판매액이나 시가총액 등을 기준으로 할 때 국유기업이 핵심적 지위를 차지하고 있다. 부실 민간 부동산개발 기업을 국유기업이 매입해 구조조정 절차를 진행하는 방안 등이 마련된다면 부동산개발 기업 전체가 위기에 빠질 가능성은 크지 않다.

둘째, 중국내 신탁상품과 관련된 부채담보부증권(CDO) 등의 파생상품이 없다는 점에서 전방위적인 금융시스템 리스크로 확산될 가능성 또한 제한적이다. 현재 일부 신탁회사에서 발생한 투자신탁 상품 환매 연기의 경우, 부동산개발 기업의 부실로 인해 관련 상품에 투자한 투자자들의 손실이 초래되는 상황을 의미한다. 그 대부분은 중국 내 대형 투자자들이다. 반면 과거 리먼브라더스 사태는 부동산을 기초자산으로 복잡하게 구조화된 파생금융상품이 글로벌 금융시장에서 거래된 이후 문제가 발생해 글로벌 금융시장으로 파급됐다.

더구나 신탁업 전체의 수탁 자산 투자 영역 중 부동산업 투자 비중은 8% 선에 불과한 상황이라는 점에서 피해 확대 가능성은 더욱 제한된다. 또한 중국의 자본시장에 유입된 외국인 자금은 전체의 5%에도 미치지 못하는 미미한 수준이다. 이는 글로벌 금융거래 규모가 매우 제한적이고, 외부 여건 변화에 따른 중국 금융시장의 변동 가능성 또한 매우 작음을 시사한다.

마지막으로, 금융기관의 제한적 익스포저 및 정부의 금융시장 통제력을 꼽을 수 있다. 비구이위안과 위엔양의 은행 대출 규모는 약 2000억 위안으로 이는 금융기관 전체 대출의 0.1% 수준에 불과하다. 또한 중국 은행권의 전체 대출에서 부동산개발 기업에 대한 대출이 차지하는 비중은 2023년 6월 기준으로 5.7%에 그친다. 이 비중이 2019년 6월 7.6%, 2021년 6월 6.6%이었던 점을 감안하면, 부채비율이 높아 취약하다고 판단되는 부동산개발 기업에 대한 익스포저를 줄이기 위해 은행권이 지속적으로 노력해 왔음을 알 수 있다.

게다가 2023년 6월 기준 무수익여신비율(NPL)이 1.6%에 불과한 것으로 나타나는 등 중국 은행권의 자산건전성 또한 양호한 수준이다. 더구나 중국의 금융시장은 은행이 지배하는 시장이고, 정부가 최대주주이거나 대주주로 참여하는 은행의 자산이 전체 은행 총자산의 절반이 넘는 구조다. 은행에 대한 정부의 통제력이 그만큼 강하다는 이야기다.

그럼에도 이번 비구이위안 사태가 금융위기로 발전될 조짐이 보일 경우 중국 정부는 적극적으로 개입할 것으로 예상된다. 이미 중국의 금융감독기구인 국가금융감독관리총국에서 비구이위안 등에 검사역들을 파견한 것으로 알려진 상황이다. 이후 상황이 악화될 경우 국유기업이나 지방정부의 개입을 통해 구조조정을 진행할 가능성이 크다. 2021년 중국 4대 항공사이던 하이난항공(HNA) 그룹이 유동성 위기에 몰렸을 때, 하이난성 정부가 주도해 사업 재조정 및 국유화를 통해 구조조정을 진행한 선례도 있다.

中 정부, 위기 대응하면서 탈출구 찾아

최근의 중국 부동산시장 위기가 금융시스템 리스크로 확산될 가능성은 제한적이다. 그렇지만 단기적으로 금융시장 변동성이 확대될 수 있고 부동산개발 기업들의 어려움이 가중될 수 있다는 점은 우려해야 할 부분이다. 특히 소비자의 신뢰가 쉽게 회복되지 못하는 상황에서 부동산시장 부진은 당분간 지속될 가능성이 높고, 부동산개발 기업은 판매 촉진을 위해 가격 인하 조치 등의 판매 촉진책을 쓸 수밖에 없다. 그럴 경우 부동산개발 기업 자금 사정은 더욱 악화될 가능성이 높으며, 위기에 처할 기업도 늘어날 여지가 크다.

중국 현지에서는 비구이위안 등 특정 부동산개발업체의 디폴트에 대한 우려보다는 부동산시장 전체의 침체, 건설 중인 부동산 프로젝트 중단에 따른 입주 예정자들의 피해와 고통 등에 대한 관심이 많다. 또한 부동산시장 부진이 초래하는 관련 산업 불황과 이로 인한 전체 경기 상황 악화에 대한 우려와 걱정도 많이 보도되고 있다. 최근 해외 주요 IB들이 올해 중국 경제성장률 전망을 5%에 미치지 못할 것으로 하향 조정한 배경도 여기에 있다. 그러나 중국 정부로서는 큰 의미를 둘 것 같지는 않다. 과거와 같은 양적 성장보다는 질적 성장과 지속 가능한 성장에 더욱 중점을 두는 상황이기 때문이다.

향후 중국의 부동산시장 정책은 부동산개발 기업의 과도한 레버리지 억제를 위한 규제를 지속해 부채 리스크를 축소하면서, 실수요 촉진을 위한 정책 지원을 병행할 것으로 예상된다. 8월 중 40여 개 도시에서 주택담보대출 조건 완화 등 규제완화정책을 발표한 것이 그 일환이다. 한편 이 같은 부동산시장 부진이라는 어려움을 맞은 중국 정부는 과거처럼 부동산시장 부양을 통한 경제성장이 아니라 전기차 및 친환경에너지 등 신성장동력을 통한 경제성장 전략에 더욱 중점을 둘 것으로 전망된다.