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“잘못 부과된 종부세, 경정청구나 불복신청으로 구제 가능”[특집; 天刑? 종부세 2%의 분노]

인터뷰 | 공인중개사 출신 세무사 최자영의 종부세 10문10답

  • 김지영 기자 kjy@donga.com

“잘못 부과된 종부세, 경정청구나 불복신청으로 구제 가능”[특집; 天刑? 종부세 2%의 분노]

  • ● 부부 공동명의 1주택자, 단독명의와 유불리 비교 필수
    ● 일시적 2주택자, 6월 1일 전 기존 주택 처분해야 절세
    ● 주택임대사업자, 임대주택 등록 말소 시점 미리 확인해야
    ● 임대사업자 아닌 다주택자, 양도보다 증여가 이익
    ● 상속 지분 20% 넘지 않고 3억 원 이하여야 주택 수 제외
    ● 제대로 부과됐는지 납부 전 반드시 점검해야
공인중개사 출신인 최자영 세무사는 “종부세를 줄이는 가장 확실한 방법은 주택 수를 줄이는 것”이라고 말했다. [박해윤 기자]

공인중개사 출신인 최자영 세무사는 “종부세를 줄이는 가장 확실한 방법은 주택 수를 줄이는 것”이라고 말했다. [박해윤 기자]

2021년 11월 하순 부과된 종합부동산세(이하 종부세)가 ‘폭탄’ 수준이라는 불평이 많다. ‘억대’ 종부세 고지서를 받은 이도 있다. 종부세는 재산세와 별도로, 주택과 토지에 부과되는 보유세다. 주택 종부세는 보유한 주택의 공시가격 합계액에서 6억 원(1주택자 11억 원)을 공제한 다음 공정시장가액 비율을 곱한 값을 과세표준으로 삼고 여기에 해당하는 세율을 곱해 세액을 산출한다.

이번 종부세가 폭등한 것은 세액 산정에 필요한 지표인 공시가격과 공정시장가액 비율, 종부세율이 죄다 전년에 비해 높아진 탓이다. 정부는 2020년 발표한 부동산 공시가격 현실화 계획에 따라 2021년 공시가격을 시세의 70.2% 수준으로 높였다. 전년보다 1.2%포인트 높은 현실화율이 적용된 것이다. 공정시장가액 비율은 전년보다 5%포인트 높은 95%가 적용됐다. 과세표준에 따른 종부세율도 전년보다 일제히 올라 집을 가진 사람들의 세부담이 커졌다.

서울 강남구 삼성동에서 세무법인 다림을 운영하는 최자영(42) 대표세무사는 “종부세가 고지된 2021년 11월 하순부터 ‘맞게 나왔는지 확인해 달라’는 문의가 끊이지 않는다”면서 “종부세는 주택 수뿐만 아니라 공동소유 여부와 지분, 주택이 어느 지역에 있는지 등 여러 상황을 반영해야 정확한 세액을 산출할 수 있다”고 말했다.

그는 업계에서 보기 드문 공인중개사 출신 세무사다. 대학을 졸업하기 전인 2002년 공인중개사 자격증을 취득해 서울 용산구에서 4년간 부동산중개업을 하고, 2년간 세법을 공부해 2007년 44기 세무사 시험에 합격했다. 부동산시장과 세무에 대한 이해가 높고 이론과 실무 경험을 두루 갖춘 그에게 알쏭달쏭한 종부세의 상황별 대처법을 들었다.

- 이번에 1주택자 가운데도 종부세 폭탄을 맞은 사람이 적지 않다. 이유가 뭔가.

“종부세는 주택과 토지의 가치를 평가하고 일정 금액을 공제한 후에 세율을 곱하는 구조인데, 큰 틀에서 두 가지가 크게 올라 종부세 폭탄을 맞은 사람이 많아졌다. 첫 번째 종부세율이다. 조정지역 2주택 이상과 비조정지역 3주택 이상은 세율이 전년보다 0.6~2.8%포인트 오르고, 1주택자의 경우도 0.1~0.3%포인트 상승했다. 종부세법은 주택을 공동소유한 경우 각기 1주택을 가진 것으로 판단하기 때문에 본의 아니게 다주택자가 되어 높은 세율이 매겨진 사례도 적지 않다. 두 번째 요인은 부동산 가격이다. 집값이 급등해 주택의 종부세 과세표준이 되는 주택공시가격이 많이 올랐다. 아파트 등 공동주택의 전국 평균 공시가격이 전년보다 19.05% 상승했다.”



부부 공동명의 1주택자, 단독명의와 유불리 비교 필수

- 같은 주택에 재산세뿐 아니라 종부세까지 부과하는 건 이중과세라는 지적이 있다..

“그렇지 않다. 종부세 계산 시 이미 부과된 재산세액에 대해서는 납부세액에서 차감하므로 이중과세에는 해당하지 않는다.”

- 1가구 1주택의 경우 종부세를 줄이려면 주택을 부부 공동명의로 소유하는 게 낫다고 알려져 있지만 최근 공시가격이 크게 오르면서 공동명의보다 단독명의가 유리하다는 얘기도 있다.

“부부가 1주택을 공동명의로 소유한 경우 납세 방법을 선택할 수 있다. 종전처럼 부부가 각자 낼 수도 있고, 2021년부터는 단독 명의의 1주택자처럼 낼 수도 있다. 공동명의를 선택할 경우에는 각자 6억 원까지 공제되므로 부부 합산 12억 원을 공제받는다. 반면 단독명의를 선택하면 11억 원이 공제된다. 언뜻 공동명의가 유리해 보이지만, 단독명의를 이용하면 세액공제를 받을 수 있다.

집을 5년 이상 보유한 경우 20%, 10년 이상은 40%, 15년 이상은 50%의 세액이 공제된다. 고령자 세액공제도 받을 수 있다. 60세 이상의 고령자에게는 2021년부터 20%, 65세 이상엔 30%, 70세 이상엔 40%의 세액공제가 적용된다. 세액공제는 80%가 한도다. 따라서 주택공시가액이 12억 원 이하라면 공동명의로 신고하는 것이 유리하지만 공시가액이 12억 원을 넘거나 오래 보유한 주택, 또 소유주가 60세 이상이어서 세액공제가 적용되는 경우라면 단독명의가 유리할 수 있다.”

- 공시가격이 14억 원인 아파트를 부부가 공동 소유한 1주택자의 경우 종부세를 줄이려면 단독명의로 내야 하나.

“먼저 공동명의를 선택해 부부가 각기 종부세를 낸다 치자. 본인 지분(50%)에 해당하는 공시가격 7억 원에 6억 원을 공제하고 공정시장가액 비율 95%를 적용하면 과세표준은 9500만 원이 된다. 여기에 해당하는 일반세율 0.6%를 곱한 산출세액 57만 원에서 재산세로 부과된 세액을 차감하면 예상납부세액은 약 33만 원(농특세 포함)이다. 같은 액수가 부부에게 부과될 경우 총 66만원을 종부세로 내야 한다.

단독명의를 선택한다면 공시가액 14억 원에서 11억 원을 공제하고 공정시장가액 비율 95% 적용해 과세표준이 2억8500만 원이 된다. 여기에 해당하는 일반세율 0.6%를 곱하면 산출세액은 171만 원이고, 부과된 재산세액을 차감하면 예상납부세액은 83만원이라는 계산이 나온다. 그런데 이가 다가 아니다. 주택을 오래 보유했거나 60세 이상의 납세자라면 적게는 20%에서 최대 80%까지 세액공제가 가능하다. 60세 이상인 납세자가 5년 이상 보유한 주택이라면 40% 세액공제가 적용돼 납부세액이 약 33만 원으로 50만 원 줄어든다. 이렇듯 납세자의 상황에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋겠다.”

일시적 2주택자, 6월 1일 전 기존 주택 처분해야 절세

- 이사 같은 불가피한 사정으로 일시적 2주택자가 된 경우에도 종부세 폭탄을 맞을 수 있다고 들었다. 피할 방법이 있나.

“양도세나 취득세법은 일시적 1가구 2주택에 대한 특례를 둬 집을 매도하기 전 다른 집을 취득해 일시적으로 2주택이 되더라도 요건을 갖춘 경우에는 1주택자로 인정해 세율을 적용하는데 안타깝게도 종부세법에는 이런 특례규정이 없다. 일시적 2주택자가 되면 지역에 따라 중과세율이 적용될 수 있기에 유의해야 한다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 사실상 소유하고 있는 자에게 납세의무가 주어진다. 따라서 6월 1일에 주택을 소유했는지 여부가 중요하다. 2021년 12월 현재 일시적으로 1가구 2주택인 상황이면 주택 수를 산정하는 2022년 6월 1일 전에 기존 주택을 처분해야 종부세 중과를 피할 수 있다. 또, 주택을 양도할 때도 6월 1일 전에 잔금을 다 받거나 명의를 넘겨주는 것이 절세에 도움이 된다. 반대로 주택을 취득하는 경우라면 6월 1일 이후 잔금을 치르거나 등기 명의를 가져오는 것이 유리하다.”

- 납부세액의 갑작스러운 증가에 따른 부담을 줄이기 위해 종부세에는 세부담상한이 적용된다. 지난해에는 1주택자였는데 올해 기준 조정대상지역의 일시적 2주택자가 된 경우 300%의 세부담상한이 적용돼 전년도에 낸 종부세의 300%를 넘지 않아야 하는 것 아닌가.

“전년도 부담 세액과 비교해 일반세율이 적용되는 1주택자나 2주택자에게는 150%, 조정대상지역에 2주택 이상을 갖고 있거나 비조정지역에 3주택 이상을 가진 다주택자에겐 300%의 세부담상한선이 적용된다. 그런데 세부담상한의 기준은 전년도에 납부한 세액이 아니다. 올해 종부세 대상인 부동산에 전년도 세율을 적용해 산출한 부담세액을 기준으로 한다.

전년도에 1주택자였다 하더라도 올해 2주택자라면 세부담상한의 기준은 현재 2주택에 전년도 세율을 적용한다. 세부담상한선은 실제 납부할 세금을 줄여주기 위해서가 아니라, 보유한 부동산은 변동이 없는데 주택가격이나 세율의 상승만으로 늘어나는 세금 부담을 완화하기 위한 조치로서 존재하는 것이다. 종부세율은 주택 수에 따라 두 배 이상 차이가 나므로 주택 수에 대한 판단이 무엇보다 중요하다. 주택 수는 매년 6월 1일을 기준으로 산정하니 해당 일자에 주택을 어떻게 보유할지에 대한 전략이 중요하다.”

주택임대사업자, 임대주택 등록 말소 시점 미리 확인해야

2021년 종합부동산세가 급등한 서울 강남구 아파트 대단지. [뉴스1]

2021년 종합부동산세가 급등한 서울 강남구 아파트 대단지. [뉴스1]

- 임대주택의 임대등록이 자동 말소된 주택임대사업자의 경우 종부세 폭탄을 맞은 경우가 많다. 어떤 사업자는 정부의 임대사업 지원 약속을 믿고 아파트를 1채에서 6채로 늘리고 나머지 5채를 임대주택으로 등록해 종부세 합산 배제 혜택을 받았는데 2021년 임대등록이 자동 말소돼 6채가 모두 종부세 부과 대상에 들어갔다. 그 때문에 전년(20만 원)보다 종부세가 500배 늘어난 1억 원이 나왔다고 한다. 세부담상한 300%를 적용해도 이런 결과가 나올 수 있나.

“앞서 설명한 것처럼 세부담상한은 올해 과세 대상 주택을 작년에도 똑같이 보유했을 때 냈어야 하는 세금을 기준으로 한다. 지난해엔 임대주택 5채에 종부세 합산 배제가 적용돼 살고 있는 주택 1채에 대해서만 종부세가 부과됐다. 1주택자의 종부세율은 다주택자에 비해 훨씬 낮기 때문에 20만 원이 나왔지만, 이번에는 6채를 가진 다주택자에 적용되는 높은 종부세율이 반영돼 1억 원이 나온 것이다. 이 경우 전년 기준으로 6채에 대한 종부세를 산출해 세부담상한 300%의 기준으로 삼는데 올해 납부세액이 한도를 넘기가 쉽지 않다.”

- 주택임대사업자가 종부세 폭탄을 피하기 위해 유의해야 할 점은 뭔가.

“주택임대사업자는 임대주택의 등록 말소 여부와 임대등록이 자동 말소되는 시기를 확인해야 한다. 종부세 고지서가 날아든 시점이 아니라, 종부세 과세 기준일인 6월 1일 현재의 임대등록 말소 여부가 중요하다. 만약 6월 1일 이후 임대등록이 말소된다면 금년에는 종부세 합산 배제가 유효하지만 6월 1일 이전에 말소된 임대주택은 꼼짝없이 종부세 과세 대상이 되기 때문이다. 임대등록이 이미 말소된 주택은 종부세 합산 배제가 적용되면 안 된다. 자동 말소든, 자진 말소든 6월 1일 기준으로 임대등록이 말소된 주택에 대해선 종부세 합산 배제 제외 신고를 해야 한다. 합산 배제를 적용받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면 가산세를 추가 납부해야 한다.“

- 임대등록이 말소된 주택임대사업자가 종부세를 낮추려면 어떻게 해야 하나.

“임대의무기간을 충족한 주택은 중과세가 배제되고 임대 기간에 따라 장기보유특별공제도 가능하므로 양도소득세 부담이 상대적으로 크지 않을 것이다. 따라서 이참에 양도를 고려하는 것도 좋은 방법이다. 만약 양도가 여의치 않다면 증여를 통한 명의변경도 고려할 만하다. 다만 증여의 경우 취득세가 중과될 수 있으니 명의변경 시 줄어드는 종부세와 명의변경으로 인한 취득세, 증여세 등을 비교해 의사를 결정하는 것이 좋겠다. 또 임대보증금이나 대출을 승계하는 조건으로 부담부증여를 할 수도 있다. 증여세, 양도세, 취득세는 취득 시기, 양도 시기, 임대 기간, 거래 당사자의 다른 주택 현황 등에 따라 고려할 사항이 정말 많다. 따라서 전문가와 반드시 상의한 후 본인 처지에 맞는 방법을 선택할 것을 추천한다.“

임대사업자 아닌 다주택자, 양도보다 증여가 이익

- 주택임대업을 하는 법인사업자는 종부세 폭탄을 피하기 어렵다고 들었다.

“2021년부터 법인은 개인사업자처럼 6억 원 공제를 받을 수 없고, 세부담상한이 적용되지 않는다. 과세표준과 상관없이 가장 높은 종부세율 6%가 적용돼 종부세액이 엄청나다. 종부세율 6%는 개인의 경우 과세표준이 94억 원을 초과했을 때 적용되는 수치다. 서울 서대문에 임대주택을 2개 갖고 있는 법인사업자가 있다. 공시가격 합계액이 5억 원 정도다. 그런데 6억 원 공제가 안 되고 종부세율 6%가 적용돼 이번에 고지된 종부세가 2400만 원에 달한다. 다주택에 대한 중과세를 면하려고 법인으로 주택임대업을 하는 분이 많았는데 요즘은 종부세 부담이 너무 커져 법인을 안 만들고 없애는 추세다.”

- 1가구가 2주택 이상을 보유한 다주택자의 경우 주택이 조정대상지역에 있느냐, 없느냐에 따라 종부세 차이가 큰 것으로 안다. 왜 그런가.

“주택의 종부세율은 주택 수와 주택의 위치에 따라 구분된다. 1주택자와 조정대상지역 밖에 집을 보유한 2주택자는 일반세율(0.6~3%)이 매겨진다. 반면 3주택 이상이거나 조정대상지역에 2주택 이상을 보유한 경우는 1.2~6%의 높은 세율이 적용된다. 따라서 동일한 2주택자라고 하더라도 조정대상지역 밖에 집에 있느냐, 없느냐에 따라 0.6~3%의 세율 차이가 생긴다. 양도소득세와 달리 종부세는 인별로 주택 수를 판단한다는 점도 기억해 둘 필요가 있다.“

- 임대사업자가 아닌 다주택자가 종부세 폭탄을 피하려면 집을 처분하는 것 말고는 다른 방법이 없나.

“종부세율을 결정하는 변수는 집값과 보유 주택 수, 보유 기간, 납세자의 나이다. 이때 선택 가능한 것은 사실상 보유 주택 수밖에 없다. 보유한 주택 수를 줄이기 위해 양도하는 방법이 있다. 다만 다주택자라면 양도 시점에 중과세 부담이 발생하므로 예상되는 양도소득세를 반드시 확인해야 한다. 타인에게 양도하기 어렵거나 미래의 추가적인 차익이 기대된다면 증여가 유리할 수 있다. 증여의 경우 가족 내 명의이전으로 보유한 주택 재산을 지킬 수 있고, 증여를 받은 사람이 증여자와 별개로 종부세 기본공제(인당 6억 원)를 활용할 수 있어 공제액이 늘어난다. 또 증여지분율에 따른 세율과 과세표준 인하 효과까지 볼 수 있다. 이렇게 증여를 원인으로 명의를 변경할 때는 배우자의 경우 최대 6억 원, 성년 자녀의 경우 최대 5000만 원까지 비과세로 증여할 수 있어 명의이전 비용을 아낄 수 있다. 다만, 증여로 명의이전을 하면 취득세가 많이 나오니 미리 예상액을 확인해 대비해야 한다. 다주택자가 3억 원 이상의 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여할 경우에는 취득세가 12.4% 또는 13.4%로 중과되기 때문이다. 증여세 비과세 요건을 충족하더라도 취득세 부담이 커지면 배보다 배꼽이 큰 상황이 야기될 수 있다. 이럴 때는 취득세 중과 대상이 아닌 사위나 며느리에게 증여하는 것도 방법일 수 있다. 주택에 담보된 채무나 보증금이 있고, 증여받은 사람에게 이를 승계할 여력이 있다면 부담부증여도 가능하다. 양도, 증여, 부담부증여 등은 종합부동산세를 확실하게 줄이는 효과를 발휘하지만 대신 추가로 납부할 세금이 생길 수 있다.”

- 아버지가 돌아가시면서 시가 30억 원대의 아파트를 상속받은 어머니와 아들, 딸이 있다. 각기 50%, 25%, 25%의 지분을 상속받았는데 이번에 아들 김모 씨에게 300만 원이 넘는 종부세가 부과됐다. 원래 1주택자인 김씨는 전년까지 종부세를 낸 적이 없는데 왜 이런 일이 벌어진 걸까.

“종부세법에서는 1주택자가 주택의 일부 지분을 상속받았다면 이를 주택수에 포함시켜 2주택자로 판단한다. 하나의 주택을 여러 명이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 판정하기 때문이다. 조정대상지역 내 주택을 이미 보유하고 있고, 상속으로 취득한 주택 역시 조정대상지역에 있다면 조정대상지역 내 2주택자가 돼 종부세율이 중과된다. 과세표준을 계산할 때도 11억 원이 아닌 6억 원이 공제돼 상대적으로 높은 종부세가 부과된다. 다만 상속받은 주택 지분율이 20% 이하이고, 지분 상당 공시가격이 3억 원 이하면 주택 수에서 빼준다. 이렇게 주택 수에 제외되는 경우에 해당한다면 세율이 잘 적용됐는지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다. 이때 주택 수는 줄지만 상속지분의 공시가격은 종부세 산정에 그대로 반영된다.”

상속 지분 20% 넘지 않고 3억 원 이하여야 주택 수 제외

- 상속으로 인한 종부세 폭탄을 피하려면 어떻게 해야 하나.

“피상속인의 재산 중에 주택이 포함돼 있다면, 상속인들의 기존 주택 보유 현황을 고려해 상속을 결정하는 것이 중요하다. 양도소득세법에 따르면 1주택자가 상속으로 인해 다주택자가 된 경우, 특례를 적용해 기존 주택을 상속주택보다 먼저 양도할 경우 다음의 요건을 충족한 상속 주택은 주택 수에서 제외한다. 상속인이 별도 세대인 경우, 상속받은 주택이 한 채인 경우, 1주택자가 상속받은 경우다. 이런 경우는 기존 주택을 팔 때 상속 주택이 주택 수에 포함되지 않으므로 1주택자에게 주어지는 양도세 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있다.

또 소수 지분을 상속받은 경우에도 주택 수에서 제외할 수 있다. 그러나 상속지분이 20% 이하고, 지분의 공시가격이 3억 원 이하인 경우가 아니라면 종부세가 크게 달라질 수 있으니 미리 시뮬레이션을 해보는 것이 좋다. 상속세를 신고할 때 전문가와 상의해 1인이 단독상속을 받은 경우의 상속세, 종부세, 미래의 양도세 등과 상속인들이 지분으로 공동 소유했을 경우 각기 부과되는 상속세, 종부세, 미래의 양도세를 비교해 상속 방법을 결정하는 것이 중요하다.”

- 이번에 고지된 종부세에 오류가 많다는 얘기가 나오고 있다.

“맞다. 2018년 9월 13일 이전에 등록한 조정대상지역 내 임대주택은 종부세 합산배제 대상에 해당하는데 종부세를 산정할 때 합산한 경우가 많다. 임대사업종부세는 원칙적으로는 매년 12월 15일까지 부과되는 세금인데 납세자의 선택에 따라 신고납부 방식으로도 납부가 가능하다. 12월 초면 고지서가 대부분 발송이 완료되는데 고지서 내용에 문제가 있다면 고지서에 기록된 담당 조사관에게 직접 연락해 수정고지를 요청할 수 있다. 납세자가 종부세 납부기한인 12월 15일 이전까지 합산 배제를 신청해 고지서를 다시 받으면 된다.”

제대로 부과됐는지 납부 전 반드시 점검해야

- 종부세를 이미 납부했고 납부 기한도 지났는데 뒤늦게 납부세액에 문제가 있다는 것을 확인했다면 어떻게 돌려받을 수 있나.

“고지서에 부과된 대로 납부한 후 실제보다 세금을 더 낸 사실을 알게 됐을 경우 납세고지서를 송달받은 날로부터 90일 이내에 세무서에 불복신청을 제기해야 한다. 또 납부 기한 전 고지된 액수에 문제가 있는 것을 알게 됐다면 ‘부과가 잘못됐다’고 세무서에 신고하고 나서 납부하면 된다. 이렇게 선택적으로 신고납부를 했다면 법정납부기한으로부터 5년까지 경정청구를 통해 더 낸 세금을 돌려받을 수 있다. 경정청구는 ‘내가 낸 과도한 세금을 돌려달라’고 요구하는 것을 말한다. 고지된 세금에 대하여는 90일이라는 비교적 짧은 시간 안에 불복 절차가 진행되니 종부세 고지서를 수령했을 경우 액수가 정확하게 계산된 것이 맞는지 반드시 꼼꼼하게 확인해야 한다.”

- 종부세를 내지 않고 계속 버티면 어떻게 되나.

“하루 0.025%의 가산세가 붙는다. 그렇게 1년을 끌면 연간 10%가 넘는 가산세를 물어야 한다. 국세기본법에 따르면 국세는 2차례 최고하게 돼 있다. 그런데도 안 내고 버티면 체납 절차를 거쳐 공매로 넘어갈 수 있다.”

#종부세 #경정청구 #불복신청 #신동아



신동아 2022년 1월호

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