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5억 원으로 지상 3층 12가구 원룸 건물 짓는 법

건축시공기술사 조장현이 말하는 ‘월급 받는 건물주 되기’

  • 김건희 객원기자 kkh4792@donga.com

5억 원으로 지상 3층 12가구 원룸 건물 짓는 법

  • ● 신축이 매입보다 이득… 건물 종류 잘 따져야
    ● 필살기 ‘간접조명’ ‘통창’ ‘수납장’
    ● 기발한 아이디어·디테일이 임대료 높인다




외관에 간접조명을 설치해 갤러리처럼 아늑한 분위기를 연출한 원룸 건물. [KCL건설]

외관에 간접조명을 설치해 갤러리처럼 아늑한 분위기를 연출한 원룸 건물. [KCL건설]

밤낮없이 업무에 시달리는 직장인이라면 “내 소유 건물 하나만 있어도…”라는 소리가 입에서 절로 나올 것이다. 사람들이 얘기하는 건물은 대부분 임대수익이 발생하는 부동산이다. 매달 임대료로 300만~400만 원 정도만 벌 수 있다면, 회사를 다니더라도 어깨가 한결 가볍지 않을까. 상황이 여의치 않으면 사표를 내고 임대료로 생활하면 되니 말이다. ‘조물주 위에 건물주’라는 말은 우스갯소리가 아니라 많은 이의 간절한 바람이다.

부동산에 웬만큼 관심 있는 사람은 여타의 수익형 임대사업에 비해 적은 종잣돈으로 투자하는 재테크 수단으로 원룸 임대사업을 손에 꼽는다. 특히 원룸 건물 신축은 매입보다 투자금을 절약할 수 있어 건물주를 꿈꾸는 사람에게 하나의 선택지가 되고 있다. 요즘 부동산 관련 온라인 커뮤니티에는 “나도 원룸 건물을 짓고 싶다”는 댓글이 자주 올라온다. 한편에선 “토지 계약부터 건축 법규, 설계까지 결코 만만하게 볼 게 아니더라. 경쟁력이 없으면 원룸 또한 공실을 면치 못한다”며 어려움을 토로하는 목소리도 나온다. 건축시공기술사이자 부동산 컨설턴트인 조장현 KCL건설 대표를 만난 이유가 여기 있다.

조 대표는 명지대 건축공학과, 연세대 대학원에서 건축을 공부했다. 이후 롯데그룹, 삼우씨엠건축사무소, KCC건설 등에서 대형 복합시설 사업관리부터 수익형 건축물에 이르기까지 여러 경력을 쌓았다. 그사이 국가기술자격의 최상위급인 건축시공기술사(건축 분야의 구조·시공·지질 전문가)를 비롯해 건설안전기사, 건축기사 자격을 취득했다. 24년간 축적한 경험과 전문지식을 바탕으로 수익형 건축물 전문기업 KCL건설을 창업하고, ‘월급 받는 건물주 되기’를 표방하는 유튜브 채널 ‘조장현 TV 신축상담소’를 개설했다. 건축 및 건설 전문가인 그에게 원룸 건물 신축의 노하우와 원룸 임대 성공 방정식에 대해 물었다. 조 대표는 “원룸 건물을 지으려면 원룸 건물이 어떤 종류가 있는지부터 알아야 한다”며 입을 열었다.



건물 종류 고르기가 첫 단계

겉보기에는 다 같아 보이는 원룸 건물이어도 여러 종류가 있다는 말인가.

“그렇다. 일반적으로 알고 있는 다가구주택부터 다중주택, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설까지 이름도 다양하다. 각각의 건물은 관련 법규 등으로 규제가 강하게 적용되기도 하고, 규제를 완화해 주기도 한다. 용도지역에 따라서 건축 가능 여부가 갈리기도 하다. 원룸 건물의 특성을 파악하고 건축주 상황에 알맞은 원룸 건물 종류를 골라야 낭패를 보지 않는다.”

원룸 건물 종류를 구체적으로 설명해 달라.

“다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 지상 3층 이하면서 19가구 이하가 거주할 수 있는 주택으로, 가장 대표적인 원룸 건물이다. 다가구주택은 주차장 설치 기준에 따라 수익성과 사업성이 결정된다. 정해진 대지 위에 주차장을 얼마나 만들 수 있는지에 따라 건물의 규모가 결정되기 때문이다. 다중주택은 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 각 방에 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 단독주택이다. 적은 면적의 대지에 가구수를 많이 배치하기에 유리한 원룸 건물이다. 도시형 생활주택은 300가구 미만의 국민주택 규모의 주택을 저렴하게 공급함으로써 서민의 주거 안정에 기여하기 위해 도입된 제도다. 다중주택과 달리 취사시설의 설치가 가능하고 여느 주택에 비해 층수 제한이 적다. 마지막으로 생활형 숙박시설은 숙박시설의 한 종류로, 장기간 거주가 가능하도록 취사시설 완비는 물론이고 발코니 확장도 가능하다. 숙박시설 기준을 따르기 때문에 주차 대수 문제에서 비교적 자유롭다는 장점이 있다.”

원룸 건물을 지으면 수익은 얼마나 얻을 수 있나.

“기본적으로 원룸 건물 수익은 매도금액에서 투입비용을 뺀 금액이다. 원룸 건물을 짓는 데 소요되는 투입비용은 토지비와 건축공사비, 설계비 및 감리비 등으로 구성된다. 원룸 건물을 얼마에 팔 수 있는지 계산하면 수익이 얼마나 되는지 확인할 수 있다. 수익률은 연수익을 투입금액으로 나눈 비율이다. 보통 원룸 건물의 매도금액은 앞서 설명한 수익률과 준공연도로 결정한다. 비슷한 시기에 지어진 건물이라면 수익률이 원룸 건물의 가격을 결정한다. 예를 들어 연 수입금액이 6000만 원인 원룸 건물이 있다고 가정해 보자. 매매금액이 12억 원일 때 이 원룸 건물의 수익률은 5% 정도다. 그런데 이 원룸 건물의 총사업비가 10억 원이라면, 건축주는 2억 원의 수익을 얻게 된다. 이 투입금액 10억 원을 수익률 산정식에 대입하면 6%의 수익률이 나온다. 따라서 이 원룸 건물을 지을 때 투입금액이 10억 원이라면 수익률이 6% 정도라는 뜻이다.”

그러면 자금이 얼마가 있어야 원룸 건물을 새로 지을 수 있을까.

“초보자에게 가장 적합한 원룸 건물 규모를 묻는다면, 지상 3층에 연면적 100평 규모로 12가구 내외가 들어선 다가구주택 또는 다중주택을 추천하겠다. 이 정도 규모의 건물을 지으려면 평당 건축비가 550만~600만 원 정도 소요된다. 건축비용이 최소 5억5000만 원에 달하는 셈이다. 설계, 감리 비용을 포함한 각종 공과금은 넉넉하게 1억 원으로 산정한다. 이제 남은 것은 토지비다. 토지면적 40평, 평당가 1600만 원, 그러니까 6억4000만 원이라고 가정하면 12억9000만 원의 총사업비가 산출된다. 통상 토지비의 60%, 공사비의 70% 정도는 대출이 가능하니, 12억9000만 원의 건물을 지으려면 자기자본 5억2000만 원이 있어야 한다. 그중 공사비 대출금액은 준공 후 임차인으로부터 보증금이나 전세금을 받아 변제하면 실제 투입하는 자기자본은 그보다 줄어들 수 있다.”

도로에 붙어 있지 않은 땅은 건축허가 불가

원룸 건물 신축 시 필요한 건축 법규 지식은 뭔가.

“원룸 건물을 지으려면 땅이 도로에 인접해 있어야 한다. 도로에 붙어 있지 않은 땅에는 건축허가가 나지 않기 때문이다. 도로에 접한 길이는 2m 이상만 되면 된다. 앞에 있는 도로는 4m 이상이어야 한다. 만약 4m 미만의 도로에 접한 땅을 사게 되면 건축할 때 도로로 내줘야 하고, 그 면적만큼 손해를 본다. 그러니 가설계(토지 매매 계약 시 기본적 건축 법규를 검토하는 과정)를 활용해 도로 길이를 확인하는 게 도움이 될 것이다. 실제로 사용하는 도로의 면적이 줄어든다면 토지 가격을 적극적으로 조정해야 한다.”

승강기 설치하면 매도가 최대 1억 원 높일 수 있어

방 개수를 최대한 많이 만들려는 건축주가 많다. 그런데 방 면적이 작으면 경쟁력이 떨어질 수 있다.

“수요와 공급 관점에서 생각해 보자. 원룸 건물의 수요가 강세인 지역인지, 공급이 많은 지역인지 확인한다. 또 내 건물과 지하철역 사이에 새로 원룸 건물을 지을 부지가 얼마나 많은지도 고려해야 한다. 내가 짓는 원룸 건물이 우위라고 판단되면 방 개수를 늘리는 방향으로 결정하고, 내가 짓는 원룸 건물이 우위가 아니거나 예비 신규 경쟁자의 출몰이 다수 예상되면 옵션 사항 유무에 따라 소비자의 선택 폭을 넓혀주는 방향으로 고민해야 한다. 예컨대 에어컨, 세탁기, 인덕션, 옷장, TV 등 기본 옵션은 물론이고 침대, 책상, 전자레인지 등 추가 옵션 사항도 설치해 경쟁력을 확보하는 것이다.”

어떤 경우에 기본 옵션 사항만 설치하고, 또 어떤 경우에 추가 옵션 사항까지 설치해야 할까.

“원룸 건물의 수요가 공급보다 상대적으로 많은 지역에선 기본 옵션 사항만 적용할 것을 권한다. 공급이 수요보다 상대적으로 많은 지역에선 추가 옵션 사항까지 설치해 줘야 한다.”

원룸 건물에 승강기를 설치하기도 하고, 그렇지 않기도 한다. 승강기 설치 유무가 임대 또는 매도 시 영향을 많이 미칠까.

“지금 당장보다 미래를 위해 엘리베이터를 설치하기를 권한다. 내가 보유한 원룸 건물 가운데 한 곳은 엘리베이터 공사비가 3800만 원가량 소요됐다. 매달 엘리베이터 유지관리업체에 지불하는 비용이 월 15만 원에 달한다. 별도로 엘리베이터 관련 교육도 들어야 하는 등 비용과 노력이 들어간다. 그럼에도 엘리베이터를 설치하라고 권하는 이유는 임대 시와 매도 시에 아주 유리한 처지에 설 수 있기 때문이다. 현재 주위에 있는 원룸 건물 대부분이 엘리베이터가 없는 상태라면 임차인이 방을 찾을 때 우선순위로 건축주의 원룸 건물을 찾아올 것이다. 또 매도 시에도 공사비는 3800만 원이 소요됐지만 엘리베이터가 있다는 것만으로 적게는 5000만 원, 많게는 1억 원까지 매도 가격을 올릴 수 있다.”

건물 외관 간접조명 설치 아늑한 분위기 연출

수납공간이 있는 침대 프레임을 짜놓으면 공간 활용도를 높일 수 있다. 이러한 디테일이 임대료를 높이는 지름길이다. 사진은 서울 성북구 석관동 한 원룸 건물 내부 모습. [KCL건설]

수납공간이 있는 침대 프레임을 짜놓으면 공간 활용도를 높일 수 있다. 이러한 디테일이 임대료를 높이는 지름길이다. 사진은 서울 성북구 석관동 한 원룸 건물 내부 모습. [KCL건설]

요즘 수요자가 선호하는 원룸 건물의 트렌드는 뭔가.

“기발한 아이디어로 원룸 건물의 분위기를 색다르게 연출한다. 일례로 내가 시공한 서울 동대문구 이문동의 한 원룸 건물은 외관에 간접조명을 설치해 마치 갤러리에 온 듯한 아늑한 느낌을 자아낸다. 서울 성북구 석관동의 원룸 건물은 공동현관 구역의 천장을 1층부터 꼭대기까지 뚫어놓아 개방감이 뛰어나다. 여느 원룸 건물에서 느껴지는 좁고 답답한 느낌을 찾아볼 수 없어 세입자들의 반응이 폭발적이다. 방에는 수납공간이 있는 침대 프레임을 짜놓아 공간 활용도를 높인다. 이러한 디테일이 임대료를 버는 지름길이다.”

시공사 선정 시 확인해야 하는 사항이 있나.

“원룸 건축과 같은 소규모 공사에선 대표이사의 이력이 중요하다. 우리나라에선 자본금과 서류상의 보유기술자만 확인되면 누구든지 건설사를 차릴 수 있다. 소속 기술자의 이력이 아무리 화려해도 대표자의 이력을 살펴봐야 한다. 기술자가 아니라 장사로 돈을 벌어 건설사를 차린 사람이라면 당신의 원룸 건물을 건축의 대상이 아닌 돈 버는 대상으로 생각할 개연성이 있다. 해당 건설사에서 이미 지은 건물의 건축주를 만나보는 것도 도움이 될 것이다. 공사 과정에서 시공사가 건축주에게 공사 내용과 진행 상황을 구체적으로 설명해 주는지, 추가로 공사비를 달라고 하는 일은 없는지, 공사 완료 후 하자 처리는 성실한지 등의 정보를 얻을 수 있다.”

조장현 KCL건설 대표는 “원룸 건물 신축은 원룸 건물 매입보다 투자금을 절약할 수 있어 건물주를 꿈꾸는 사람이 도전해볼 만한 재테크 수단”이라고 강조했다. [조영철 기자]

조장현 KCL건설 대표는 “원룸 건물 신축은 원룸 건물 매입보다 투자금을 절약할 수 있어 건물주를 꿈꾸는 사람이 도전해볼 만한 재테크 수단”이라고 강조했다. [조영철 기자]



신동아 2022년 6월호

김건희 객원기자 kkh4792@donga.com
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