본문 바로가기

신동아 로고

통합검색 전체메뉴열기

도전! 서울에서 협소주택 짓기

건축주는 ‘갑’일까 ‘병’일까

8화_골조공사

  • 글 · 홍현경 | kirincho@naver.com, 자문· 이재혁 | yjh44x@naver.com

건축주는 ‘갑’일까 ‘병’일까

1/3
  • 골조공사 때 건축주의 역할은 크지 않다. 매의 눈으로 어딜 빼먹고 진행하진 않는지 살피기보다는 공사 반장과 현장 소장, 작업 인부들과 스스럼없이 지내는 게 더 필요하다.
  • 책에서도 알 수 없는 중요한 정보가 그들에게서 나온다.
서울 종로구 명륜동으로 이사 온 지도 벌써 1년이 됐다. 원래대로 세입자가 전세 만기를 채우고 나갔다면 아마 이제야 집 지을 계획을 세울 수 있었겠지.

우리네 보통 사람에겐 명예를 드러내지 않고 겸손할 줄 아는 것도 쉽지 않은 일이라지만, 땅을 사놓고 바라보기만 하는 것 또한 도를 닦는 마음과 다르지 않다. 우리 계획을 7개월이나 앞당겨준 전 세입자에게 고마울 따름이다. 비록 여러 문제에 봉착해 견디기 힘든 나날이었지만, 그건 언제라도 견뎌내야 할 일이었으므로 그렇다 치고.



자신감이 보약

2016년은 우리도 힘들었지만 큰아이는 큰아이대로 중학교라는 새로운 환경에 적응하려 애쓴 한 해였다. 아이가 학교에서 돌아오면 묻는 말이 “오늘은 별일 없었니?”였다. 여러 초등학교 출신의 아이들, 특히 남자아이들만 모여 있다 보니 나름대로 서열을 정하는 일이 중요했나 보다. 하루가 멀다 하고 누가 싸워서 병원에 갔다느니, 학폭(학교폭력위원회)이 열릴 것 같다느니….

특히 우리 아이 반이 가장 심했다. 아는 엄마들끼리만 걱정스러운 말을 주고받으며 어떻게 대처해야 할지 고민이었다. 성적보다는 아이들 인성과 생활지도에 힘쓰겠다는 담임선생님 말씀에 고개가 끄덕여지는 한 학기였다.    



중학교 1학년 자유학기제 학부모 서포터스로서 진로박람회 진행요원이 돼보기도 하고 학교 운영에 참여해보려 노력하고 있다. 아이는 초등학교 친구들은 별로 없지만 성당 친구들, 그리고 새로 사귄 친구가 많아 생각보다는 잘 지낸다. 처음엔 마르고 작은 편이라 혹시나 맞고 다니지나 않을지 걱정이었다. 그러나 시간이 갈수록 키도 쑥쑥 자라 반에서 중간 정도 됐고, 자유학기제라 ‘열공’하는 아이들이 별로 없어 그런지 성적도 잘 나왔다.

늘 우물쭈물, 발표하는 데 특히 자신 없던 아이는 한 학기 동안 반의 리더 역할을 하며 점점 표정에서 자신감이 드러났다. 아이들에게 무엇이든 할 수 있게 하는 원동력이 바로 ‘자신감’이라는 평범한 진리를 깨닫는다.

그런데 아이와의 관계에서 이상하게 알면서도 바꾸지 못하는 게 하나 있다. 어릴 때를 돌이켜보면 내 부모님은 간섭 없이 나의 판단을 지지해주신 것 같다. 이래라저래라 하지 않고 기다려주셨다. 혹시나 누군가에게 기분 상하지는 않는지 늘 살펴주시고 든든한 방어막이 돼주셨다.

그러나 지금의 나는 아이를 기다리지 못하고 다그치는 엄마의 모습이다. 든든한 방어막이라기보다는 오히려 책임과 역할을 강요하는 모양새다. 특히 ‘게임’에 대해선 날카롭게 대립각을 세운다.  

신이 나에게 선물을 하나 줄 테니 고르라고 한다면 아이와의 관계 개선 특효약을 바랄 것 같다. 이 시대 많은 부모가 나와 같은 고민을 갖고 있으리라.



민원이 들어오면

우리 집 1층은 스킵플로어 형태를 띠고, 4층에 올라가면 앞뒤 발코니에 다락 앞 발코니까지 ‘공구리(콘크리트)’ 치는 횟수만 7번이나 되는 집이다. 사각형으로 딱 떨어지는 형태가 아니라 사선이나 삼각형 구조가 많이 보인다. 게다가 앞쪽은 골목이 점점 좁아져 차가 돌아나가기 애매한 도로다. 공사 중 대형 차량이 드나들 때면 도로에 세워둔 차를 정리해야 해서 차주들에게 늘 아쉬운 소리를 해야 한다.

내우외환, 한마디로 공사하기 어려운 집이라는 뜻이다. 이런저런 주차 문제로 공사 현장에서 험악한 고성이 오가고 구청에서 민원 관련 우편물도 받았다. 민원 문제는 모든 것을 건축주가 해결해야 하는 건 아니어도 여간 신경 쓰이는 일이 아니다. 레미콘 차량이 들어오는 날엔 초긴장. 작업 인부 수도 많고 레미콘 차량 비용도 어마어마해 자칫 골목에 있는 차를 빼지 못하는 날엔 수백만 원의 손해가 날 수 있다. 그래서 그런지 공구리 치는 날이 결정되면 담당자는 며칠 전부터 기존 주차 차량 차주에게 통보하고 사정도 하고 머리를 조아리기도 한다.   


친구라고 느끼는 순간

이런 주차 문제라든지 공사로 인해 생기는 민원은 주로 시공사가 알아서 처리한다. 그러나 창문의 크기라든지 방향이라든지 건물 구조로 인한 민원은 건축주가 처리하는 게 일반적이다.

그나마 다행히도 민원 문제를 가장 많이 제기할 것으로 초기에 예상한 옆집 한옥 주인아저씨는 오히려 “공사하기 힘들지?”라며 기다려주고 격려해주셨다. 아시바(외벽에 두르는 철제 발판 구조)를 세우느라 담장을 헐고 나중에 다시 쌓아드린다고 제안할 때도 “담이 없으니 이제부터 밤마다 몽둥이 들고 보초 서야겠어”라며 유머로 흔쾌히 받아주셨다. 하긴 그렇게 너그러우셨던 분과도 나중엔 길고 긴 공사 끝에 가림막 문제로 한바탕 홍역을 치르게 된다.

지하 공사가 힘이 들어 그렇지 1층부터 2층까지 올라가는 과정은 신기하리만큼 빨리 진행됐다. 2주 만에 한 번씩, 레미콘 트럭이 들어왔다. 다 굳은 2층 바닥에서 바라본 전경은 골목길에서 봐온 전경과 달랐고, 2층보다 3층 바닥에선 시야가 한층 넓어졌다. 그러나 3층 벽과 4층 바닥, 4층 벽과 다락 발코니가 시공되는 기간은 인고의 시간이었다. 공사 진행도 갑자기 느려졌고 35℃가 넘는 무더위가 이어져 오전 공사만 하고 끝내는 날도 있었다. 혹시 낙상사고가 발생하지나 않을지 걱정이 많았다.  

골조 공사 중 내가 할 일은 별로 없었다. 남편은 건축주가 공사 현장에 있을 경우 득보다 실이 많다는 의견이고, 왠지 내가 가면 시공 담당 이 실장님이 불편해하는 것 같아 되도록 공사장 일과가 끝난 시간인 오후 5시쯤 다녀오는 경우가 많았다.

나의 역할은 사진 찍기. 당일 공사가 진행된 현장 사진을 찍어 남편에게 보내는 것이었다. 이제와 생각해보면 삐죽 나와 있는 배관 등 부분 사진을 다양하게 찍어 날짜별로 정리해놓았더라면 나중에 더 도움이 됐을 것을, 전체 전경 사진에 그쳐 별 도움이 되진 못한 것 같다.   

공사는 크게 골조 공사와 마감 공사로 나뉘는데 골조 공사 때 건축주의 역할은 그다지 크지 않다. 더울 때 찬 음료수나 시원한 수박을 대접하는 것. 추울 때 따뜻한 캔커피와 치킨 한 조각을 대접하는 것. 함께 일한다는 마음으로 쓰레기나 담배꽁초를 쓸고 주변을 정리하는 것. 어딜 빼먹고 진행하진 않는지, 자재 반입이 시방서와 다른지 매의 눈으로 매섭게 지켜본다 한들 제대로 알지도 못한다. 그것보다는 공사 반장님과 현장 소장님, 그날그날의 작업 인부들과 스스럼없이 친하게 지내는 게 더 필요하다. 사람은 감정의 동물이라 친구라고 느끼는 순간 경계의 눈빛을 풀고 해맑은 소년의 웃음을 보여준다. 책에서도 알 수 없는 정작 중요한 정보가 그들을 통해 나온다.

많은 건축주가 ‘갑(甲)’의 자격으로 계약서에 도장을 찍지만, 골조 공사를 하면 ‘을(乙)’의 처지가 되고, 마감 공사를 진행하는 동안엔 ‘병(丙)’의 신세로 전락한다. 물론 처음부터 끝까지 갑의 품위를 지킬 방법이 없는 건 아니다. 그러려면 절대 싸게 지으려 해선 안 된다.



싼 게 비지떡?

평당 500만 원에 지을까 600만 원에 지을까 궁리하는 사람은 철저히 병의 처지가 될 것을 각오해야 한다. 잊지 마시라. 도심 좁은 땅에서 평당 400만 원에 그림 같은 집을 지을 생각일랑은 접어두라는 것을. 요즘 같이 인건비가 비싼 상황에서 평당 400만 원은 아무런 옵션이 없는 네모반듯한 임대용 일반 다가구주택에서나 가능하다는 사실을. 좁은 땅에 집을 지으려면 각종 재료를 이리 옮기고 저리 옮기고 차를 넣고 빼고 하는 데만도 많은 시간과 노력이 든다. 이는 고스란히 인건비 부담으로 돌아온다.

여러 방송에서 예쁘게 지은 집이 나오고 공사비를 공개한다. 어쩜 저렇게 싸게 지었을까 감탄하겠지만, 그 속엔 숨겨진 추가 공사비가 있다. 임대료가 나오는 부분을 제외하고 공사비를 공개한다든지 외부 공사비와 인테리어 공사비를 제외한 비용을 공개하는 경우도 있다. 어떤 분야의 전문가가 집을 지었다면 그 부분의 인건비가 빠져 있을 가능성이 크다. 세금이나 각종 인입비 등 자질구레한 비용은 다 빠져 있다.  

만약 설계도면대로 정말 싸게 지어주겠다는 시공사가 있다면 되레 의심해봐야 한다. 어쩌면 경제적 어려움을 겪고 있어 당장의 계약금이 필요한 시공사일 수도 있기 때문이다. 이들은 공사 중간에 추가 공사비를 요구할 수밖에 없다. 계약서대로 죽이 되든 밥이 되든 마감을 하라고 요구할 수도 없다. 세 번에 걸쳐 해야 할 방수를 한 번만 슬쩍 하고 만다든지 하면 곤란하지 않겠는가.

시공사에 돈이 돌지 않으면 당장 인부들부터 안다. 공사장에 목수 한 팀만 나와 썰렁하게 일하다 그마저 안 나오는 날이 하루 이틀 이어지면 건축주는 몸이 달지 않을 수 없다. 이래서 시공사 선정은 건축가 선정 이상으로 중요하다.

처음엔 땅을 살 돈만 있다면 공사는 빚을 내서 하고, 대신 그 빚을 갚을 정도의 임대 공간이 확보되면 된다고 생각했다. 그런데 처음 계약금액만 믿고 금융 계획을 너무 빠듯하게 세운다면 반드시 후회할 날이 온다. 공사비 3억 원이 3억5000만 원, 4억 원 되는 일은 비일비재하고 사고가 나는 경우 5억~6억 원이 되는 경우도 있다.



빚 우습게 여기다간…

최근 신축됐다길래 방문해본 서울 송파구 오금동 집은 땅이 40평 남짓에 지하 1~2층이 임대 공간, 3~4층과 다락이 주택 공간이었는데 애초에 4억~5억 원을 계획했다가 중간에 차질이 생겨 시공사가 바뀌는 바람에 8억 원이 됐다고 한다. 다행히 마지막엔 좋은 시공사를 만나게 돼 마무리를 잘했다지만, 2층에 노출된 배관들이 한번 사고가 나면 좋은 시공사를 만나도 돌이킬 수 없게 된다는 교훈을 준다. 가슴이 철렁한, 남 일 같지 않은 시나리오가 아닐 수 없다.



도심에서 꼭 필요한 만큼! 저에너지 패시브하우스 ‘패시브하우스(Passive house, 에너지 절약형 주택)’란 주택에서 연간 총에너지 소비량을 1.5L 이하로 줄이면서 쾌적한 환경을 얻을 수 있다는 개념을 뜻합니다. ‘패시브’란 이름에서 알 수 있듯, 태양광이나 지열 등 복잡한 설비 장치 없이 에너지의 이동을 차단해 소량의 에너지만으로 집안에 필요한 에너지를 충당하는 거지요.
예쁘기도 하면서 냉·난방비도 거의 들지 않는다면 정말 좋겠죠! 하지만 우리에게 패시브하우스는 사치였습니다. 패시브하우스를 공부하며 느낀 점은 제대로 된 패시브하우스는 엄청난 노력과 정성이 들어가야만 가능하다는 점입니다.

첫째로 비용이 많이 듭니다. 단열, 창호, 기밀, 열교(thermal bridge, 건축물의 천장, 모서리, 벽 등 어느 부분의 단열이 약화되거나 끊겨 단열이 연속되지 않는 현상) 차단, 환기 등 패시브하우스의 기술적 요소들을 모두 적용하려면 일반적인 공사비용의 최소 1.5배 이상을 예상해야 합니다.
시간도 문제입니다. 공사의 모든 과정을 대충대충 넘어갈 수 없기에 거기에 드는 시간이 만만치 않습니다. 보통 패시브하우스를 짓게 되면 2층 단독주택이어도 공사기간만 1년쯤 소요됩니다. 이것도 감당하기 어렵죠. 그래서 우리는 비용과 시간이 많이 투자되는 패시브하우스보다는 꼭 필요한 만큼만 투자해 일반적인 주택보다 월등한 성능을 보이는 ‘저에너지 주택’을 목표로 하게 됐습니다.

1  외단열 미장마감 공법

외단열 미장마감 공법은 가격도 저렴하면서 단열 성능이 월등히 좋습니다. 단열재는 가격 대비 최고의 성능을 지닌 비드법보온판(EPS, 스티로폼)을 사용합니다. 건물 외부에 단열재를 사용하면 현재의 법적 기준으로 단열공사를 해도 내부에 단열재를 사용한 집보다 훨씬 따뜻한 집이 됩니다. 물론 외단열 주택이 좋기만 한 것은 아닙니다. 외벽에 못 하나 제대로 박지 못하는 등 단점도 많습니다. 외단열 주택의 장단점에 대해선 다음 번 마감 공사에 대한 이야기를 할 때 소개할 기회가 있을 것입니다.

2 지붕과 테라스의 외단열 공법
일반적인 경우 외단열 공법의 집을 짓는다 해도 지붕과 테라스는 대부분의 현장에서 내단열 공법을 적용합니다. 이유는 ‘공사 하자를 줄이기 위해서’죠. 하지만 내단열 공법을 적용하면 콘크리트 건물의 특성상 구조체를 통해 열을 빼앗기는 ‘열교’를 피하기 어렵기에 지붕과 테라스에도 외단열 공법을 적용하는 게 좋습니다. 대다수 시공사는 누수가 생기는 하자를 염려해 절대 이런 시공법은 안 된다고 말합니다. 지붕과 테라스를 외단열로 해도 되는지 안 되는지 우리 집을 관찰하며 두고 볼 일입니다.

3  독일식 시스템 창호 사용
집 안의 열은 대부분 창과 문을 통해 달아납니다. 따라서 창호가 무척 중요합니다. 일반적으로 사용하는 이중창은 기밀 성능을 보장할 수 없어서 우리 집의 경우 삼익산업의 독일식 시스템 창호와 미국식 시스템 창호를 섞어 사용하기로 했습니다. 시스템 창호는 음식을 담을 때 쓰는 밀폐용기처럼 고무패킹을 4면에서 밀착시키는 특수한 메커니즘으로 창호와 창호를 밀착시킵니다. 이러한 시스템 창호에 3중 유리를 사용하면 창을 통해 손실되는 에너지를 최소화할 수 있습니다. 문제는 비용이지요^^;

4 환기장치 사용
요즘 짓는 아파트엔 대부분 환기장치 혹은 전열교환기가 설치됩니다. 하지만 이것을 잘 사용하는 사람은 거의 없는 것 같습니다. 만약 집에 환기장치가 있다면 여름철 에어컨을 켜고 있을 때나 겨울철 난방을 하고 있을 때 잘 활용해보세요. 특히 황사와 미세먼지가 잦은 날엔 창을 열지 않고도 환기를 할 수 있는 환기장치가 꼭 필요한 것 같습니다.

이처럼 환기를 하면서도 열에너지를 빼앗기지 않는 전열 교환기는 쾌적한 공기 질을 얻기 위해 꼭 필요합니다. 그러나 단독주택에 설치하는 비용이 독일식 장비를 쓸 경우 1500만 원 정도 들기 때문에 선택하기가 쉽지 않습니다.

우리는 비용 문제로 설계 마지막 단계까지 전열교환기를 설치할지 말지 고민하다 아쉽게도 포기하고 말았습니다. 전열교환기는 천장 부분에 설비가 들어가야 해서 우선 집 짓고 살다가 나중에 설치하긴 어렵습니다. 신축하는 데 환경문제의 심각성을 고민하신다면 기밀 창호와 함께 전열교환기 설치를 깊이 고려해보기 바랍니다. 우리는 나중에 여유가 생기면 성능은 전자에 비해 떨어지나 방 하나에서만 사용하는 비교적 저렴한 전열교환기를 설치해볼 예정입니다.

5 외부 차양 사용
여름철 남서쪽의 강한 햇빛을 가릴 수 있다면 이보다 좋은 패시브하우스가 있을까요! 일반적으로 패시브하우스를 구현하려면 햇빛의 움직임에 따라 자동으로 빛의 양을 조절해주는 전동 블라인드를 반드시 설치해야 하는데 역시나 많은 돈이 듭니다. 실내에서 블라인드를 치는 건 열을 가진 빛이 창을 통해 실내로 들어온 후이므로 소 잃고 외양간 고치는 격입니다. 우리는 이웃집과의 사이에 설치하는 차면 시설을 이용해 가변형 외부 차양을 만드는 방법을 생각해냈습니다. 얼마나 효과적인지는 내년 여름을 지나면 알 수 있겠지요?




홍 현 경

‘가드너’로 불리고 싶은 전직 출판편집자. 책을 기획하고 편집하는 일을 20년 동안 해오다 2014년 가을 퇴직했다. 요즘 정원 일의 즐거움에 푹 빠져 ‘시민정원사’로 활동하고 있다.




이 재 혁

‘놀이터 같은 집’을 모토로 삼는 건축가. 재미있는 공간이 삶을 풍요롭게 한다고 믿는다.
서울시 공공건축가이자 한국목조건축협회에서 시행하는 5-star 품질인증위원으로 활동한다. 2004년 신인건축가상, 2008년 올림픽공원 내 올림픽프라자 리모델링으로 서울시건축상을 받았다.




1/3
글 · 홍현경 | kirincho@naver.com, 자문· 이재혁 | yjh44x@naver.com
목록 닫기

건축주는 ‘갑’일까 ‘병’일까

댓글 창 닫기

2021/05Opinion Leader Magazine

오피니언 리더 매거진 표지

오피니언 리더를 위한
시사월간지. 분석, 정보,
교양, 재미의 보물창고

목차보기구독신청이번 호 구입하기

지면보기 서비스는 유료 서비스입니다.