주5일 근무 시대 ‘부동산 답사여행’ 즐기기

• 땅에 관심을 가지려면 투자 목적부터 분명히 해야 한다. 시세차익을 노린다면 미개발 임야나 한계농지에 관심을 갖는 것이 좋고, 임대수익을 목표로 한다면 무조건 싼 땅보다 서울에서 1시간 안팎의 거리로 조망권이 좋은 곳을 골라야 한다.

전원주택이나 펜션을 짓기 위해서는 진입도로가 넓은 곳을 택하는 것이 좋다.

7월1일부터 공무원 등 정부기관 근무자에 대해 토요휴무제가 전면 실시되고, 주5일 근무제가 종업원 300명 이상 사업체로 확대 시행된다. 이렇게 여가 시간이 늘어남에 따라 관광·레저 목적의 개발지역 등을 포함해 수혜가 예상되는 부동산에도 관심이 쏠리고 있다.

우리와 경제여건 및 국토구조, 부동산 투자 성향이 비슷한 일본의 경우 주5일 근무제 시행 후 관광·레저 시장이 20% 이상 성장했다. 이에 비춰볼 때 주5일 근무제가 본격 실시되면 우리나라 부동산시장에도 커다란 지각변동이 예상된다.

먼저 여가시간이 늘어나면서 이를 활용하기 위한 스포츠, 관광, 레저 관련 상품에 대한 수요가 증가할 것이다. 이에 따라 종합 리조트형 부동산이나 전원주택, 펜션, 콘도 등 환경친화적인 ‘체류형’ 부동산에 투자자들의 발길이 몰릴 것으로 보인다. 이미 웰빙 바람을 타고 주변 환경이 좋은 전원주택이나 펜션과 강릉, 속초, 태안, 여수 등 바다 조망권이 확보된 해안지역 아파트가 각광을 받는 것도 이런 예상을 뒷받침한다.

또한 선진국의 경험에 비춰볼 때 고령화 사회가 도래하고 1인당 국민소득이 1만5000달러를 넘어서면 주거문화에도 커다란 변화가 예상된다. 예컨대 직장에 출퇴근하는 주중에는 도심 아파트에 거주하고 주말이면 전원주택으로 옮겨 가족과 함께 여유로운 휴일을 보내는 가정이 점차 늘어날 것이라는 얘기다.

게다가 이르면 올 하반기부터 도시민이 읍면 소재지의 농가주택을 구입할 경우 1가구 2주택자라도 양도세를 물지 않게 될 전망이다. 따라서 늘어난 여가시간을 이용해 주말여행을 겸해 유망지역 부동산 답사에 나서는 것도 좋을 것 같다.



답사를 떠나기에 앞서 먼저 고려할 사항은 실거주용인지, 시세차익을 통해 자산가치 상승을 노리는 자본이득형 투자인지, 아니면 관광·레저 수요에 대비한 수익형 부동산 매입인지 투자 목적을 명확히 하는 것이다.

예컨대 전원주택과 펜션용 부지를 사더라도 임대수익을 목표로 한다면 무조건 싼 땅보다 서울에서 자동차로 1시간30분대 거리에 위치한 곳 중 강이나 계곡이 있어 주변경관이 뛰어난 토지가 좋다.

지가상승을 통한 시세차익 실현이 목적이라면 이미 개발이 완료된 땅보다 미개발 임야나 관리지역, 한계농지를 사는 편이 훨씬 유리하다. 향후 도로망 확충 계획이나 지역개발 축의 변화 등에 대한 정보를 수집한 후 장기적 안목으로 투자하는 것이 바람직하다는 말이다.

물론 펜션이나 전원주택은 특별한 견본주택이 없으므로 눈으로 현장을 확인하고 관계서류를 직접 챙기는 것도 잊지 말아야 한다.

어느 여행이나 마찬가지겠지만 부동산 답사여행은 특히 사전에 준비하고 공부해야 할 것이 적지 않다. 무엇보다 중요한 것은 지도를 구입하는 일이다. 특히 주변 지역 현황을 꼼꼼하게 조사하기 위해서는 관광지뿐만 아니라 국도와 지방도, 그리고 국토개발계획까지 잘 안내되어 있는 대형 지도를 준비하는 것이 좋다.

고속도로로 이동하면 숲은 볼 수 있지만 나무를 보지 못할 수 있다. 따라서 다소 불편하더라도 되도록 국도와 지방도를 이용하는 것이 좋다. 국도나 지방도를 달리다 보면 평소에 그냥 지나치던 그 지방의 경관과 풍물, 그리고 문화유적지들을 볼 수 있어 고속도로 여행보다 훨씬 유익하고 알찬 여행이 되기 때문이다.

주말여행을 이용해 투자 대상 부동산 물색에 나설 경우 대상지역으로 떠오르는 곳은 전통적인 수도권과 제2의 수도권으로 발돋움하는 충청권, 천혜의 관광자원을 보유한 강원권, 그리고 J프로젝트가 추진 중인 호남권과 국제자유도시로 탈바꿈하고 있는 제주도 등이다.

먼저 수도권 중에서는 접근성과 자연경관이 빼어난 경기도 용인, 양평, 가평, 광주, 남양주 지역을 권할 만하다. 수도권은 도로교통망이 완비돼 웬만하면 자동차로 1시간대 출퇴근이 가능하고 서울 도심지역 또는 신도시나 택지개발지구에 인접해 기반시설 이용이 편리하다. 따라서 바쁜 직장인이나 자영업자들이 주말 여행을 즐기면서 유망 투자처를 발굴하기에 가장 적합한 곳이다.

다만 땅값이 비싸 적은 돈으로는 이용 및 개발 가능한 토지를 매입하기 힘든 것이 단점이다. 용인 지역은 상대적으로 개발이 덜 된 원삼면, 백암면, 남사면 일대가 전원주택 지역으로 유망하다.

또 남한강이 바라다보이는 양평을 빼놓을 수 없다. 양평은 남한강과 북한강을 끼고 있어 풍경이 빼어난 곳이다. 예컨대 양서면 대심리와 북포리는 남한강을 바라볼 수 있고 서종면에는 동향 택지가 많으며 용문면에서는 이미 숲과 계곡을 따라 전원주택지들이 개발되고 있다.

경춘선 복선화로 주목받는 강원도

가평 지역은 오는 2009년 경춘선 복선 전철공사와 서울∼춘천 고속도로 완공이라는 이중 호재를 안고 있어서 더욱 관심을 끌고 있다. 현재 청량리에서 가평역까지는 무궁화호 기준으로 1시간30분이 걸리지만 복선 전철이 개통되면 40분으로 단축된다. 수원이나 인천에서 서울로 들어오는 것보다 시간이 덜 걸려 1시간대 출퇴근도 가능해진다는 말이다. 또 2008년 고속도로 개통 후에는 강남권에서 승용차로 40분이면 닿을 수 있을 정도로 가까워진다.

토지거래허가구역에서도 벗어나 거래 규제를 받지 않는다는 점 또한 투자 매력이다. 주변환경이 쾌적하다는 점도 빼놓을 수 없다. 상수원보호구역으로 지정돼 개발이 제한된 데다 수려한 자연환경을 갖추고 있어 전원생활을 하기에는 그만이다. 북한강과 달전천 같은 청정 하천이 감싸 흐르고 불기산과 수정봉이 둘러서 있으며 공해를 유발하는 제조업체를 찾아보기 어렵다.

다만 이런저런 호재를 등에 업고 지난해 말 이후 땅값이 많이 오른 것이 가장 큰 단점이다. 최근 전원주택이나 펜션 부지를 찾는 투자자가 부쩍 늘었고, 경치 좋은 곳을 중심으로 서울 등 외지인들이 사들인 땅이 많아 매물이 흔치 않기 때문이다.

예를 들어 가평군 달전리 남이섬 부근은 앞으로 새 역사가 들어서면 도시발전축이 구도심에서 이 곳으로 옮겨올 것으로 보이는데다 집을 지을 수 있는 땅값도 평당 60만~70만원 정도에 거래되고 있어 투자 유망지역으로 꼽히고 있다. 물이 많고 산세가 좋은데다 계곡에 붙어있는 땅은 평당 20만~30만원선에도 매물이 나오고 있다. 하지만 인근 지역인 양평, 구리에 비하면 절대적 지가수준이 아직 낮은 편이기 때문에 상승 여력은 충분하다.

경부·중부고속도로가 지나는 안성 죽산면 일대도 전원생활을 즐기기에는 ‘안성맞춤’이다. 경부고속도로가 통과하는 지역 중 전원주택지로 널리 알려진 곳은 뭐니뭐니 해도 용인시 주변이다. 고기리·신봉리·성복리 등에 전원주택이 즐비하게 들어선 것도 이런 이유 때문이다. 하지만 이 일대는 고밀도아파트 개발로 전원 분위기가 많이 훼손된 데다 가격도 대지 기준으로 평당 150만∼200만원을 상회해 이미 투자가치는 높지 않은 편이다.

용인 지역의 이러한 단점을 극복할 수 있는 대표적인 곳이 바로 안성시 일대다. 안성시 서쪽 지역은 공장이 많아 환경이 별로 좋지 않지만 동쪽은 산세가 좋고 곳곳에 작은 호수가 있어 자연환경이 매우 빼어나다. 특히 동쪽의 죽산면 일대는 아직까지 도시민의 손때가 묻지 않았고 개발 가능성이 큰 지역으로 손꼽힌다.

경부고속도로 안성IC, 중부고속도로 일죽IC, 영동고속도로 양지IC를 잇는 삼각형 안에 위치해 있어 서울 접근성이 탁월하다는 점도 장점으로 꼽힌다. 가격도 저렴해 전원주택지나 펜션 부지로 나와 있는 매물의 평당가는 대략 20만원대다.

충청권은 고속철 개통 및 수도권 전철 복선화, 행정중심복합도시 건설, 기업도시 계획 등 각종 개발호재가 풍부한 곳으로 꼽힌다. 특히 천안·아산 신도시 인근 지역은 고속철로 서울과 불과 34분 거리인 데다 기업도시, 산업공단, 수도권대학 유치 등 인구 유입 및 도시팽창 요인이 많아서 주말을 이용해 부동산 답사여행에 나서기에 그만인 1순위 지역으로 꼽힌다.

서남해안 개발사업은 위험 부담

행정중심복합도시가 건설되는 공주·연기 및 대전 지역도 기반시설 확충 및 개발효과가 기대된다. 경부고속도로를 이용해 충남이나 전북 지역으로 가는 길에 천안IC를 빠져나와 공주 유구읍을 둘러보는 것도 좋다. 사실 천안·아산 일대에서 경관이 가장 수려한 곳으로 꼽히는 지역은 천안과 아산의 경계에 자리잡은 광덕산이다. 그러나 광덕산 일대는 이미 관광지가 되었고 땅값도 비싼 편이다.

이곳에서 좀더 들어가면 유구읍 마곡 일대가 나타난다. 마곡은 예부터 전쟁과 재해가 들지 않는다는 ‘십승의 땅(十勝之地)’이라는 명성에 걸맞게 천혜의 자연환경을 자랑한다. 주변 산세가 빼어나고 깊은 계곡이 많아 이른 아침에는 계곡에서 피어오르는 물안개와 산허리에 걸친 운무가 한 폭의 수채화를 빚어낸다.

마곡사 인근에 온천 계획이 추진되고 있는데다 경부고속철도 개통과 함께 천안·아산 지역 도시가 팽창하고 인구가 급격히 늘게 되면 이 지역의 투자가치는 한층 높아질 것이다. 현재 개발지 가격은 평당 7만∼10만원 수준이다.

또한 종합투자계획에 따라 송도, 영종도 등 경제자유구역이 개발되고 서남해안관광벨트 조성사업이 추진되고 있어서 서산, 당진, 태안, 안면도 등 서해안 관광자원 개발도 가속화할 것으로 보인다. 이른바 J프로젝트와 S프로젝트가 추진되는 서남해안 지역도 정부의 관광·레저 활성화 계획에 따라 발전 잠재력이 무궁무진하다고 하겠다.

하지만 이들 개발계획이 정치적 목적 또는 선거전략과 연계되어 추진되는 면을 배제할 수 없는 데다, 모두 10년 이상의 기간이 소요되는 장기적인 국책사업이라 정치권 내 역학변동 또는 경기변화에 따라 다소 유동적이라는 점은 염두에 두어야 한다. 한마디로 개인 투자자에게는 불확실성이 지나치게 높다는 말이다.

올 하반기부터는 충청권에 이어 강원권도 투자의 중심에 우뚝 설 것으로 보인다. 강원권은 서해안고속도로가 개통 되기 전만 해도 충청권과 비교할 수 없을 정도로 휴가지로서 명성을 누렸다. 특히 바다 조망권을 갖춘 강릉 경포대, 속초, 양양 등 동해안과 수려한 무공해 경관을 갖춘 원주, 횡성, 홍천, 평창 지역은 강원권 최대의 관광지다.

문제는 서울 및 수도권과의 접근성. 그러나 이 문제 역시 현재 공사중인 서울∼춘천∼양양 고속도로(152.4㎞)가 완공되면 해소될 것으로 보인다. 예컨대 원주와 횡성은 청량리∼원주 복선 전철화가 마무리되는 2008년이면 청량리에서 한 시간이면 닿을 수 있다. 이 밖에 서울∼춘천∼양양 고속도로가 2010년 말 개통되면 서울에서 춘천까지 40분, 양양까지는 1시간30분이면 도착할 수 있다.

상수원 보호구역 등 살펴야

얼마 전 제주도를 국제자유도시로 개발하기 위해 특별자치도로 지정하겠다는 정부 발표가 나온 이후 제주도의 움직임도 빨라지고 있다. 제주도를 홍콩이나 싱가포르처럼 무비자 및 비관세지역화하면 국제적인 특급 관광지와 휴양지로 손색이 없을 것이다. 특별자치도 추진계획이 확정돼 입법과정에 들어갈 경우 하반기 또는 내년 이후 제주도 개발 사업은 급물살을 탈 것으로 예상된다.

한 투자자가 부동산 중개업소에 나온 토지매물을 살펴보고 있다.

주5일 근무제 확대 시행에 따라 늘어난 여가시간을 활용해 부동산 매물을 탐색하다 보면 여러 가지 위험에 노출될 수 있다. 그만큼 유의할 점이 많다는 이야기다. 부동산 투자는 입지 선택뿐만 아니라 법률적, 경제적, 기술적 검토 등 종합적 분석능력이 요구되는 데다 개발계획 검토, 투자효과 분석 등 고도의 정보력과 판단력을 필요로 하기 때문이다. 이에 따라 일반투자자는 다음과 같은 사항을 절대 간과해서는 안 된다.

첫째, 토지거래허가구역은 일단 피하는 것이 상책이다. 매물이 있더라도 6개월 이상 거주해야 하는 등 법적으로 토지거래 허가를 받기가 쉽지 않고 향후 당초 허가 조건대로 개발하지 않을 경우 처벌을 받을 수도 있다.

둘째, 투자 지역 내에 상수원 보호구역이 포함되지 않는지 반드시 살펴봐야 한다. 남한강, 북한강 인접권 등 물 맑고 산 좋은 지역은 수변경관지역 또는 상수원 보호구역으로 지정돼 건축 등 일체의 개발행위가 엄격히 제한된다. 수변구역에서 농지 전용허가나 임야 형질변경 허가를 받으려면 모든 세대원이 해당지역에 1년 이상 살아야 한다.

셋째, 주도로와 진입도로가 넓은 곳이 좋다. 사들여 이용하는 데 법적으로 문제가 없는 곳이라면 아늑한 야산을 배경으로 지대가 높고 진입도로가 넓은 곳일수록 개발이익이 크다.

넷째, 매각하기 쉬운 토지나 부동산을 매입해야 한다. 부동산은 수익성과 안정성은 우수하지만 환금성이 떨어지기 때문에 훗날 팔 때를 염두에 둬야 한다. 돈이 필요할 때 즉시 현금화하기 어려운 부동산은 은행예금과 달리 보유자산으로서의 효용가치가 현저히 감소할 뿐 아니라 제 값을 받을 수도 없다는 점을 명심해야 한다.