귀가 솔깃했다. 김종훈(金鍾勳·58) 한미파슨스 사장을 만나기 전, 이 회사에서 미리 전해준 자료에 이런 주장이 들어 있었다. 건축공사비를 절감하면 분양가를 낮출 수 있다는 것이 골자인데, 그 방법이 궁금했다.
한미파슨스는 사업주를 대신해 프로젝트 기획부터 설계, 시공자 선정, 유지보수까지 모든 건설과정을 통합 관리하는 업체. 건설사업관리(CM) 분야에선 세계 18위(세계적인 건설 전문지 ENR 선정, 미국 기업은 제외)에 오를 정도로 실력을 인정받는 만큼 평범한 대안은 내놓지 않을 것 같았다. 김 사장을 만나자마자 거두절미, 단도직입으로 아파트 분양가 잡는 법부터 물었다.
“선진국에선 미쳤다고 할 겁니다”
▼ 아파트 분양가 폭등의 주범은 누구입니까.
“아파트 원가는 크게 보면 땅값, 건설비, 설계 감리비 그리고 유통비 로 나뉩니다. 요즘 시민단체에선 아파트 분양가 폭등이 건설업자의 폭리 때문이라고 비난하지만, 전체 원가 중 건설비가 차지하는 비율은 30~40%에 불과합니다. 땅값에도 버블이 있고, 시행자로 불리는 디벨로퍼(developer)들의 큰 마진도 아파트 가격을 올리는 주요 원인입니다.”
▼ 분양가를 공개하면 가격이 떨어질 것이라는 주장이 있습니다.
“택지비가 부풀려지는 것을 막고, 건설사나 시행사의 지나친 마진을 축소하는 부분적인 효과는 거둘 수 있겠죠. 그러나 이는 부분적, 피상적 문제에 대한 해결방안에 불과합니다.”
▼ 그렇다면 분양가를 근본적으로 낮출 비결이 있습니까.
“건설비를 낮춰야 합니다. 건설비엔 자재비나 인건비 같은 직접원가, 그리고 공사기간에 영향을 받는 간접노무비, 각종 경비, 금융비용 같은 간접원가가 있어요. 둘 다 줄여야 하는데 우리 건설업체들은 이런 노력을 소홀히 했어요. 김대중 정부 때 카드 버블, IT 버블, 부동산 버블이 일었죠. 건설업체들은 1997년 금융위기 때 잠시 어려웠지 그 뒤론 호황을 누렸어요. 깃발만 꽂으면 주택을 지을 정도로 사업이 잘됐습니다. 이렇다보니 원가와 공기(工期)를 줄이고 품질 경쟁력을 높일 필요성을 전혀 느끼지 못했어요. 어떻게 하면 분양가를 높여 이윤을 많이 남길 궁리만 했던 겁니다. 예를 들면 우리가 거리에서 흔히 보는 모델하우스가 얼마나 호화판인 줄 아세요? 적게는 몇 십억, 많게는 몇백억원씩 들여서 짓습니다. 선진국에선 미쳤다고 할 겁니다.”
▼ 선진국에는 모델하우스가 없습니까.
“있죠. 하지만 우리처럼 평형대별로 만들어놓고 야단법석을 떨진 않아요. 그저 기본 평면구성이나 자재 샘플을 보여주는 게 다죠. 건설업체들은 모델하우스 비용이야 얼마가 됐던 이미 분양가에 포함돼 있으니, 분양만 성공하면 비용이 회수될 수 있다는 생각을 하는 거죠. 그 비용은 소비자가 부담하고요.”
▼ 우리나라 건설비는 다른 나라와 비교하면 어떻습니까.
“건물가격은 물론 건설비도 일본보다 비쌉니다. 심지어 인건비도 더 비쌉니다. 1980년대만 해도 일본과 한국의 건설 물가는 환율을 무시하고도 비슷했어요. 일본에서 100엔이면 우리도 100원 했어요. 우리가 7∼8배 쌌다는 얘깁니다. 그런데 지금은 우리가 더 비쌉니다.”
