• 무시·무지·무능으로 일관하는 부동산 대책

• 규제 남발에 ‘스터디’가 필요할 지경

• 임대차 3법, 시행 순서부터 잘못돼

• 입주 물량 부족한 데다 2년 실거주에 갇혀

• 공시가격 상승, 복지행정지표에도 악재

• 집값 잡는 해법, 교통과 교육에 있다

• 유연근무 활성화, 집값 안정에 도움

문재인 정부는 지난 4년여 동안 일일이 열거하기 힘들 정도로 많은 부동산 정책을 쏟아냈다. 심지어 6개월 전 발표한 내용도 손바닥 뒤집듯 바꿔 시장을 옥죄기 위한 온갖 규제를 만들었다. 정부의 계산대로라면 지금쯤 부동산시장이 안정을 찾아야 하는데 반대 양상이 나타났다. 전국 집값 상승세가 1년 넘게 이어지고 있다. 한국부동산원 주택가격 시계열(월 기준)에 따르면 전국 집값은 2019년 9월부터 올해 5월까지 21개월, 서울은 지난해 6월부터 올해 5월까지 12개월 연속으로 올랐다. 6월 들어서도 마찬가지다.

지난해 7·10 대책을 통해 예고한 다주택자 보유세, 양도소득세 중과 조치도 별다른 효과를 거두지 못했다. 정부는 5월 말까지 집을 파는 다주택자에겐 양도세를 중과하지 않는다는 유예기간을 두고 주택 매매를 유도했지만, 작년보다 올해 거래량이 더 적었다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 월평균 거래량은 지난해 6762건에서 올해(1~5월 기준) 3929건으로 절반 가까이 감소했다.

하반기에도 이러한 기조가 유지될까. 6월 1일부터 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 양도세 기본세율에 중과세율이 적용된다. 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트가 가산돼 양도세 최고세율이 각각 65%, 75%로 뛴다. 특히 3주택자 이상은 지방세 7.5%를 합산해 시세차익의 82.5%를 양도세로 내야 한다. 임대차 3법 중 하나인 전월세신고제도 6월 1일 시행됐다. 이에 따라 임대인이나 임차인은 관할 주민센터에 임대차 계약 내용(보증금 6000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과만 해당)을 신고해야 한다. 이주열 한국은행 총재가 최근 시사한 ‘연내 금리 인상’은 시장의 흐름을 바꿀 수 있는 변수다.

‘부동산 전문가’로 정평이 난 김현아(52) 전 미래통합당 국회의원을 만나 하반기 시장 전망과 산적한 문제에 대한 해법을 들었다. 도시계획학 박사인 김 전 의원은 서울시정개발연구원(현 서울연구원), 한국건설산업연구원을 거치며 주거복지 분야의 전문성을 인정받았다. 20대 국회에서 국토교통위원회 위원으로 활동했다. 지금은 고양시 일산서구에서 도시재생 해법을 찾는 ‘다시작 도시연구소’를 운영하고 있다.

무시·무지·무능으로 일관하는 부동산 대책

- 서울주택도시공사(SH공사) 사장 후보로 거론되고 있다.

“하마평이다. 굉장히 중요한 자리에 이름이 언급되는 것만도 감사한 일이다.”



- 정부의 부동산 정책에 비판적인 목소리를 내왔다. 무엇이 문제인가.

“시종일관 ‘3무’를 얘기했다. 시장을 무시하고, 시장 기능에 무지하고, 정책에 무능한데도 계속 무리수를 두기 때문이다. 21대 국회 들어 집권 여당과 정부가 밀어붙인 임대차 3법이 결정적이었다. 게다가 집값이 계속 오르는 와중에 200만 호에 달하는 주택을 짓겠다고 하고, 서울시에 주택을 공급하는 획기적인 대책이라며 공항 부지에까지 집을 짓겠다고 했다. 주택 건설에 10년은 걸린다. 개발 호재가 있으면 집값이 오른다. 그런데도 주택 공급 대책을 마구 쏟아내며 집값을 잡겠다고 한다.”

- 인구는 줄어드는데 자꾸 새집만 지으면 노후화한 집들은 어쩌나. 빈집이 많아질까 걱정이다.

“인구는 이미 피크를 찍고 내려오는 중인데 200만 호를 다 새로 짓는 게 필요한가 싶다. 지금 서울시에만 지은 지 30년 넘은 주택이 55만 호에 달한다. 2030년이 되면 이런 주택이 정말 빠른 속도로 늘어난다. 오래된 주택을 고치면서 주택 공급을 늘리면 큰 문제가 없다. 인구가 주는 문제도 어느 정도 해소할 수 있다.”

- 정부가 많은 부동산 대책을 쏟아낸 이유가 뭐라고 생각하나.

“시장을 믿지 않고 미워해서라고 생각한다. 이 정부는 부동산시장이 정의롭지 못하고 공정하지 못하다는 전제를 깔고 정책을 추진한다. 이명박·박근혜 정부 때 생긴 부작용 때문에 처음에는 국민이 공공의 개입을 동조해 줬다. 그런데 하나도 달라진 게 없고 양극화가 더 심해졌다. 거기에 결정타를 날린 것이 ‘LH 사건’이다. 시장의 실패로 공공이 개입했는데 알고 보니 공공은 공정하지도 않고 무능하며 부도덕하고 부패해 있었다.”

- 임대차 3법이 많은 부작용을 낳고 있다.

“시행 순서부터 잘못됐기 때문이다. 전월세신고제를 먼저 시행하고 나서, 계약갱신청구권과 임대료상한제를 썼어야 한다. 임대차보호법은 민법이다. 임대인과 임차인이 합의해서 임대료를 5% 이상 올려도 신고를 안 하면 아무도 처벌하지 못하는데 계약갱신청구권, 임대료상한제가 무슨 소용이 있겠나. 지금도 곳곳에서 그런 문제가 일어나고 있다. 이 정부는 그걸 발각해서 처벌하기에 급급한데 특수한 목적에 의해 얘기 안 하면 처벌할 수 없다.

예를 들어 특정 지역의 교육 학군 때문에 잠시 들어가 살아야 한다면 웃돈 주고 세를 들 수도 있는 거다. 웃돈 주고라도 원하는 것을 구하는 건 어디나 통용되지 않나. 오히려 지금은 세입자를 내보내기 위해 웃돈을 주는 상황이 벌어지고 있다. 그뿐만이 아니다. 정부는 재산권 침해를 최소화하려고 집주인이 거주 목적으로 살겠다고 하면 계약갱신청구를 거절할 수 있게 했다.

세계 어디에도 이런 나라는 없다. 외국에서는 세입자가 살아야 하는 이유와 집주인이 들어오려는 이유를 놓고 법정에서 심사한다. 누가 더 정당한 사유인지를 따져보는 것이다. 그런데 우리나라는 그것을 판단할 기준도, 주체도 없다 보니 집주인의 직계 존비속 누가 들어온다고 해도 세입자는 집을 비워주어야 한다. 법이 다양한 편법을 유도한다. 그래서 지금 임대차 3법 피해자는 법을 그대로 따르는 순진하고 착한 사람들이라는 얘기가 나오는 것이다. 임대차 3법은 절대 공정하지 않고, 파생되는 모든 문제를 해결할 수도 없다. 의도는 좋았으나 방법이 틀렸다.”

공시가격 상승, 복지행정지표에도 악재

- 시장에 대한 규제가 너무 많고 정도가 지나치다는 지적이 많다.

“오죽하면 부동산 스터디 카페가 생겼겠나. 해외 어디에도 우리나라처럼 전국 모든 주택에 전월세상한제를 적용하는 나라는 없다. 미국 뉴욕처럼 임대료가 비싼데도 집주인이 수리를 잘 안 하는 지역을 대상으로 한다. 시설이 후진데 임대료를 비싸게 받으니 가격을 규제하는 것이다. 오히려 신축 주택은 임대료를 규제하지 않는다. 그런데 우리는 무차별적이다. 예외가 없다. 공평해 보이지만 상대적으로 부당하다고 느끼는 사람이 많다. 집마다 관리 상태나 인테리어, 주변 여건이 다 다르기 때문이다.”

최근 더불어민주당 부동산특별위원회에서 등록임대주택에 주기로 한 양도세 중과 배제 혜택을 ‘등록 말소 후 6개월 내 처분했을 때만 주겠다’고 발표해 청와대 국민청원 게시판이 뜨겁다.

- 법조계에서 이를 두고 ”신뢰 보호의 원칙에 위배되고 법적 안정성을 해치는 심각한 침해“라는 지적이 나오는데 어떻게 생각하나.

“아직 법안이 국회에 상정되진 않았지만 여당이 다수 의석을 차지하고 있기에 밀어붙이면 어쩔 수 없는 상황이다. 법이 통과되면 국민들이 위헌소송을 제기할 것이다. 이 정부가 요구하는 대로 임대사업자로 등록해 의무를 성실히 이행했는데도 정부가 일방적으로 신의를 깨고 물질적, 정신적 손해를 끼친다면 누가 정부의 말을 믿고 법을 지키겠나. 국민과 한 약속을 손바닥 뒤집듯 하면 쓴맛을 볼 수밖에 없다. 이번 보궐선거 결과는 국민의 경고다.”

민주당 부동산특위는 집값 상승의 원인이 등록임대사업자에게 있다고 보고 임대주택을 서둘러 팔도록 유도하기 위해 현행 양도세 중과 배제 혜택을 등록 말소 후 6개월간만 연장하는 방안을 내놨다. 이를 통해 집값을 안정시키고 당장 시급한 주택 부족 문제를 해소할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 민주당 부동산특위는 올해까지 등록 말소가 예상되는 65만 가구 중 20%(약 13만 가구)가 매물로 나올 것으로 내다봤다. 하지만 임대사업자들이 보유한 주택이 매물로 나와도 집값 안정엔 별다른 효과가 없을 것이라는 전망이 많다. 김 전 의원도 “임대주택 상당수가 다세대나 다가구 주택이라 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다”며 “오히려 중저가 임대주택 공급이 줄어 전월세 시장의 불안이 커질 수 있다”고 분석했다.

- 공시가격을 지표로 하는 재산세, 종부세가 하반기에 부과된다. 올해부터 공시가격 현실화율이 적용돼 이들 보유세도 오를 것이다. 보유세 상승이 임대료에도 영향을 줄까.

“당연하다. 보유세가 오르면 임대료를 높여 그 부담을 충당하려는 집주인이 많아지게 된다. 공시가격 상승의 문제는 그뿐만이 아니다. 공시가격은 재산세, 종부세, 건강보험료 외에도 여러 복지행정지표와 연결돼 있다. 정부가 공시가격을 손볼 때 집을 가진 사람에게만 영향을 미치고자 했다면 공시가격 상승이 여러 복지행정지표와 연결된 부분을 수정했어야 한다. 그런데 재산세를 찔끔 깎아준다는 얘기뿐이다. 정부가 무능하고 무지해서 그런 건지, 아니면 원래 목적이 증세여서 그 로드맵대로 가고 있는 건지 묻고 싶다.”

집값 잡는 해법, 교통과 교육에 있다

- 문재인 정부 들어 보유세가 크게 오른 집이 많지만 매물이 쏟아지진 않았다. 오히려 매물 잠김 현상이 우려될 정도다.

“주택 수가 많으면 세금이 오르니까 다주택자 상당수가 증여를 했다. 증여세가 양도세보다 싸다. 1주택자는 집값이 올라 보유세 부담이 커졌어도 이사할 데가 없다. 다른 데도 다 올랐기 때문이다. 또 코로나 시대를 겪으며 집만큼 안전한 데가 없다는 걸 깨달았다. 특히 쾌적하고 넓은 집에 대한 선호도가 높아졌다. 집이 좁고 쾌적하지 않으면 이중고를 겪는다. 코로나19로 부자들은 집에서 트레이닝을 한다. 홈트레이닝도 공간이 확보돼야 할 수 있다. 이곳 일산도 그런 영향으로 집값이 오르고 있다. 서울의 주택 수요가 넘치고 넘쳐서 오는 경우도 많지만 여기서는 평수를 넓힐 수 있고 인테리어를 싹 고쳐 쾌적하게 살 수 있어서다.”

- 서울 집값이나 전셋값 상승세가 꺾이지 않는 원인이 어디에 있다고 보나.

“크게 두 가지다. 직장에 다니기 편해서, 그리고 애들 학교 문제 때문이다. 특목고가 없어지면서 학군이 더 중요해졌다. 서울뿐 아니라 다른 대도시도 마찬가지다. 학군이 좋은 동네로 이사하려는 수요가 급증했다. 전셋값을 억누를 순 있지만 그 지역에서 사는 것이 중요한 사람에게는 임대료가 큰 문제가 되지 않는다. 임대료 상한제는 사실 노후화 정도가 심한 주택을 터무니없이 비싸게 임대하는 것을 막기 위한 장치 정도로 활용하는 것이 타당하다. 전국의 모든 주택에 임대료 상한제를 적용하는 것은 공분을 부를 수밖에 없다. 또 특정 지역 집값을 잡겠다고 하기 전에 그 지역의 집값이 왜 오르는지 면밀히 분석해야 한다. 그 이유는 대개 교통과 교육에 있다. 교통과 교육 문제는 공공이 해결해 줘야 한다. 일산 같은 경우 교통 문제만 해소돼도 여기 주민이 다른 데 갈 이유가 없다.”

- 전월세신고제가 6월 1일부터 시행됐다. 정부의 바람대로 이 제도가 임대차시장 안정에 보탬이 될까.

“당장 임대차 거래가 투명해져 시장 안정 효과를 가져오진 않을 것이다. 데이터가 쌓이는 데 적어도 1년은 걸리기 때문이다. 예외 대상도 있다. 보증금이 6000만 원 이하면서 월세가 30만 원 이하인 임대차 계약은 신고 대상이 아니다.”

유연근무 활성화, 집값 안정에 도움

- 정부는 3기 신도시 건설을 통해 서울 집값을 떨어뜨릴 수 있을 것으로 기대한다.

“그린벨트를 해제해 3기 신도시를 건설하는 건 바람직하지 않다. 건강한 도시가 절실하다. 기존 도시의 용적률을 높이는 방식으로 공급 부족 문제를 해소하고 그린벨트는 공원화해 삶의 질을 높여줘야 한다. 그런데 지금 3기 신도시 건설 계획이 무분별하게 잡혀 있다. 주택 수만 채우려고 다른 신도시보다 밀도를 많이 높여놨다. 기존 신도시의 교통 문제 해소가 더 급하다. 이 문제를 풀지 않은 상태에서 3기 신도시 건설을 추진하면 기존 신도시에 치명적일 수 있다.”

- 하반기 부동산 전망은 어떤가.

“증권사 리포트들은 전셋값이 오를 것으로 전망한다. 매년 새로 지어지는 아파트 입주 물량이 올해 굉장히 적다. 지난해 36만 호에서 올해 28만 호로 20.9%가 줄어든다. 수도권 입주물량은 16만 호, 지방은 12만 호에 그친다. 상반기(12만5000호)보다 하반기(15만9000호)에 입주 물량이 늘어나지만 전셋값 상승을 막기에는 역부족이다. 새 아파트는 전매제한과 실거주 요건 2년을 채우려는 집주인이 많을 것으로 예상된다.

또 집값 상승을 막으려고 정부는 내년에 상상 이상의 대규모 주택 공급을 추진한다. 아울러 GTX D노선을 놓고, 3기 신도시를 건설하는 계획도 예정대로 진행하겠다고 한다. 공공 재개발·재건축도 완공까지 10년 걸리는데 그것도 다 추진할 방침이다. 그 기대감이 커져 집값이 사방에서 오를 것이란 전망이 많다. 그런데 홍남기 부총리는 최근 집값이 2018년 고점에 근접해, 이제 하락할 수 있다는 식으로 얘기한다. 이 말은 집을 사지 말라는 신호다. 그러면서 실수요자인 무주택자와 생애 첫 주택 구매자에겐 집을 살 수 있게 대출 규모를 늘려주겠다고 한다. 집값이 떨어지는 와중에 왕창 대출받아 집을 사라니. 앞뒤가 맞지 않는다.”

- 청년층은 앞으로 집을 사기 힘들 것이란 전망이 많다. 이들에게 희망을 줄 해법이 있는가.

“요즘 젊은 세대가 주식 투자를 하는 이유가 집을 사기 위해서라고 한다. 최근 아이유가 청담동의 한 신축빌라를 130억 현금을 주고 샀다는 기사가 났는데, 댓글 반응이 ‘짱 멋있다’였다. 멋진 집에 대한 열망, 부자가 되고 싶은 열망, 평범하게 일해서는 집을 살 수 없다는 인식이 팽배해 있다. 돈을 많이 벌어 다른 쪽에 투자할 기회가 있다면 젊은이들이 ‘영끌’을 하겠나. 집에서 돈 벌 기회가 주어지니 너도나도 영끌을 한 거다.

포스트 코로나 시대에도 비대면 트렌드는 크게 바뀌지 않을 거라고 본다. 청년층을 집 때문에 ‘멘붕(멘탈붕괴)’인 상태에서 벗어나게 도와주려면 도심 오피스라든지 사업용 건물 안에서 주거할 수 있는 여건을 만들어줘야 한다. 문 정부는 호텔을 집으로 만들었는데 잠자리만 해결하는 수준에 머물러선 안 된다. 농촌이 아닌 도시에 사는 이유는 편리한 환경, 수준 높은 교육, 양질의 일자리, 창조적인 사람을 만날 기회가 많기 때문이다. 언택트 시대에는 온라인 수업이 가능해 교육 기회가 평평해졌지만 일자리는 그렇지 않다. 일자리는 앞으로 지금보다 훨씬 유연해져야 한다. 재택근무와 유연근무제가 보편적인 근무 형태로 자리 잡아야 한다. 그러면 도심에 몰린 주택 수요가 분산돼 집값 안정에 보탬이 될 것이다.”

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