“이 정도면 징벌적 과세, 다주택자는 죄인이 아니다”

• 임대등록 자동 말소된 주택도 몽땅 부과 대상으로 전환

• 법인 명의 주택엔 공제 없이 전액 과세, 세율 6% 일괄 적용

• 조정대상지역 내 ‘일시적 2주택’에도 중과세율 적용

• 종부세, 보증보험료 때문에 ‘알바’ 불가피

• 非아파트 임대사업자에게도 과태료 없는 자진말소 허용해야

• “이렇게 내다간 집값 추월, 재산 몰수나 다름없다”

• “보유세를 국세로 걷는 나라, 찾기 어려워”

• “개별적 특수성 고려하지 않아 선의의 피해자 대거 양산”

서울의 한 빌라촌. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “우리나라 국민 중 45%가 임대주택에 살고 있고 그중 80%가 민간임대주택에 살고 있다”며 “임대사업자와 다주택자에 과도한 세금이 부과되게 되면 공급이 줄어들어 서민들의 안정적인 주거에 악영향을 끼친다”고 경고했다. [뉴스1,gettyimages]

2021년 국세청은 종합부동산세(이하 종부세)를 고지해 총 8조6000억 원의 세수를 확보했다. 토지분 종부세수는 2조9000억 원으로 전년보다 4000억 원이 늘어난 반면, 주택분 종부세는 5조7000억 원으로 전년 대비 2조1000억 원이 증가했다. 종부세가 고지된 인원은 주택분이 94만7000명으로 토지분(8만 명)의 약 12배에 달한다. 고지액도 ‘종부세 폭탄’이라는 말이 생겨났을 정도로 전년보다 급격히 오른 경우가 허다하다.

나대지나 잡종지 같은 비사업용토지는 공시가격 합산액이 5억 원을 초과한 경우, 상가나 사무실의 부속토지 같은 사업용토지는 80억 원을 초과한 경우 종부세를 부과한다. 논과 밭, 과수원 등의 농지는 분리과세 대상이어서 종부세에 포함되지 않고 재산세만 부과된다. 주택은 공시가격 합계액이 다주택자는 6억 원(1가구 1주택은 11억 원)을 초과한 경우 종부세 과세 대상이 된다.

기획재정부에 따르면, 2021년 주택분 종부세 고지세액(5조7000억 원)의 88.9%를 2주택 이상 보유 다주택자 48만5000여 명(2조7000억 원)과 법인사업자 6만2000여 명(2조3000억 원)이 부담한다. 반면 종부세가 부과된 1주택자 13만2000명은 전체의 3.5%인 2000억 원을 부담하는 것으로 나타났다. 이억원 기획재정부 차관은 최근 “국민의 2%만 내고 98%는 무관하니 ‘종부세 폭탄’은 허상”이라고 진단했지만 세간의 우려는 현실로 드러났다.

임대등록 말소된 주택, 몽땅 부과 대상으로 전환

서울 송파구에 사는 박만덕(가명) 씨는 2017년 임대사업을 권장하는 정부의 말을 믿고 보유 아파트를 6채로 늘렸다. 관할 구청과 세무서에 주택임대사업자로 등록하고 거주 주택이 아닌 5채로 임대사업을 시작했는데 그 집들이 지금은 ‘세금 먹는 하마’가 됐다. 2020년 정부가 아파트 임대사업제도를 폐지하고 2021년 상반기 임대의무기간이 끝나면서 임대주택 5채의 임대등록이 모두 자동 말소된 탓이다.

박씨는 “처음 사업자등록증을 낼 때 구청에서 지금은 4년 단기임대로 지정해도 8년 장기임대로 중간에 바꿀 수 있다고 말했는데 정부가 아파트 임대사업제도를 없애 임대의무기간을 더는 늘릴 수 없게 됐다”면서 “임대의무기간에는 종부세에 합산되지 않던 5채가 이번에 모두 부과 대상에 들어 전년엔 20만 원 수준이던 종부세가 1억 원 가까이 나왔다”고 밝혔다. 종부세가 1년 새 500배 가까이 뛴 것이다.



인천에 사는 82세 다주택자 심문자(가명) 씨는 30년 전 구입한 서울 강남구 소재 아파트 2채를 임대주택으로 등록해 거기서 나오는 월세로 생계를 꾸렸지만 임대사업자 등록이 강제 말소돼 2021년 세금폭탄을 맞았다. 2020년 250만 원이던 종부세 고지액이 약 5400만 원으로 21.6배가 증가한 것이다. 심씨의 딸은 “강남에 투기한 게 아니라 27세에 미망인이 된 엄마가 허리띠를 졸라매 모은 돈으로 연탄보일러 시절 마련한 집”이라며 “월세 소득을 합친 것보다 종부세 고지액이 2000만 원 넘게 더 많이 나오는 게 정상 과세냐”고 되물었다.

6년 전 남편을 잃고 혼자 사는 임미옥(가명) 씨는 2015년 매입한 세종시의 거주주택 외에 서울시에 임대주택 1채를 갖고 있다. 2주택자여서 국가로부터 노령연금 지원은 받지 못하고 매달 나오는 월세 70만 원과 유족연금 50만 원 등 총 120만원으로 생계를 꾸린다. 연 수입이 1440만 원인 임씨에게 부과된 종부세는 2020년 68만 원에서 2021년 385만원으로 약 5배가 늘었다. 임씨에게 종부세가 부과된 이유는 최근 몇 년간 서울과 세종의 주택 공시가격이 크게 오른 탓이다. 공시가격의 인상으로 임씨가 2021년에 낸 조세(준조세 포함)는 1000만 원에 이르게 됐다. 건강보험료 260만 원, 재산세 270만 원, 소득세 30만 원, 종부세 385만 원이다. 임씨는 “매달 내는 관리비와 휴대전화비 등 고정지출액 270만 원을 제하면 연간 100만 원으로 끼니를 이어야 한다”며 “수입의 70% 이상을 세금 내느라 비참한 생활을 강요당하고 있다”고 하소연했다.

2주택 이상을 보유한 다주택자가 종부세 중과의 직격탄을 맞은 건 예고된 수순이다. 문재인 정부는 정권 초기부터 다주택자를 ‘투기꾼’인 것처럼 몰아세웠다. 서울과 수도권뿐만 아니라 전국 대도시 상당수를 조정대상지역으로 묶고 강도 높은 대출 규제를 적용한 것을 시작으로 취득세와 양도소득세에 이어 종부세까지 중과하는 세제를 만들었다. 이 때문에 사기도, 팔기도, 갖고 있기도 어려운 상황이 지속되는 가운데 공급 부족으로 집값이 계속 치솟았다. 2021년에는 집값 폭등에 따른 공시가격 인상에 전년보다 높은 공시가격 현실화율이 반영되고, 과세표준 산정에 필요한 공정시장가액 비율도 전년보다 5%포인트 높은 95%가 적용됐다. 이뿐만 아니라 전국 3주택 이상 다주택자와 조정대상지역 내 2주택자에게는 전년보다 0.6에서 2.8%포인트 오른 1.2~6.0%의 종부세율을 적용해 공시가격 합계액이 6억 원을 넘은 경우 종부세 중과를 피할 수 없게 했다.

법인엔 전액 과세해 치명타, ‘일시적 2주택’에도 중과

이영학(65·가명) 씨가 기자에게 공개한 2020년 종합부동산세 납부 내역과 2021년 종부세 납부 고지서. 공시가격 6억4350만 원인 이 주택에 부과된 세금은 총 4359만1200원으로, 2020년에 비해 약 543배가 오른 액수다. [독자 제공]

법인사업자는 다주택자보다 더 큰 타격을 입었다. 법인 명의의 모든 주택에 6억 원 기본공제를 적용하지 않고 공시가격 합계액에 공정시장가액 비율 95%만 반영해 단일 세율 6%를 일괄 적용했기 때문이다. 종부세율 6%는 개인의 경우 과세표준의 정점인 94억 원 이상에 적용되는 수치다. 이렇다 보니 법인사업자는 공시가격 6억 원을 넘지 않는 주택을 1채만 갖고 있어도 종부세가 전년보다 수백 배 오르는 결과가 나타났다.

법인을 만들어 주택임대사업을 하는 이영학(65·가명) 씨가 바로 그런 경우다. 이씨는 전년 납부액의 500배를 훌쩍 넘는 종부세 고지서를 받았다. 그가 법인 명의로 보유한 주택은 2005년 노후 대비를 위해 매입한 주거지 인근의 다가구주택 1채뿐이다. 도대체 이 집에선 무슨 일이 벌어진 것일까.

이씨는 서울 명동 중국대사관 앞에서 30년간 포장마차를 운영해 오다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 여파로 2021년 2월 사업을 정리했다. 지금은 동료 상인의 가게에서 아르바이트를 하며 생계를 이어가고 있다. 그는 노후대비용으로 장만한 다가구주택이 든든한 지갑이 돼줄 것으로 기대했지만 이 집은 이제 애물단지로 전락했다. 공시가격 6억4350만 원인 이 주택에 부과된 세금이 종부세(3632만6000원)와 농어촌특별세(726만5200원)를 합쳐 총 4359만1200원. 2020년 납부한 종부세(8만1850원)보다 약 543배가 오른 액수다.

이씨는 관할 세무서를 찾아 담당 공무원에게 항의했다. 돌아오는 답은 “해줄 수 있는 게 없다”는 말뿐이었다. 이씨는 “납세 기한이 하루라도 지나면 가산세 131만8620원이 추가 징수된다”며 “급한 대로 아는 사람들에게 이리저리 손 벌리고 있는 상황”이라고 전했다. 그러면서 그는 “무릎도 시리고 허리도 아픈 지금을 위해 30년간 일해서 마련한 재산을 나라에서 작정하고 뺏어가는구나 하는 느낌밖에 안 든다”고 꼬집었다.

이사나 상속 등 불가피한 사정으로 ‘일시적 2주택자’가 된 경우도 종부세가 중과될 수 있다. 2020년까지 공시가격이 5억 원대인 아파트에서 살다 최근 이사한 안세정(가명) 씨가 그 사례다. 안씨는 2021년 3월 같은 단지에서 전용면적이 조금 더 넓은 집으로 이사했다. 기존에 살던 집이 종부세 과세기준일인 6월 1일 이전까지 팔리지 않아 졸지에 주택 2채를 보유한 다주택자로 분류됐다. 두 집 모두 조정대상지역에 있고, 공시가격 합계액이 6억 원을 초과해 일반세율보다 높은 세율이 적용됐다. 이번에 처음 350만 원의 종부세를 낸 안 씨는 “서울 집값이 많이 올라 공시가격이 6억 원을 넘는 곳이 적지 않다. 이사할 때마다 일시적 2주택이라는 이유로 종부세가 부과된다면 종부세 무서워서 이사할 수 있겠느냐”며 억울한 심정을 숨기지 않았다. 또 “불가피한 일시적 2주택자에게는 양도소득세처럼 유예기간을 둬 1채를 처분할 시간을 주든지, 취득세처럼 양도소득세에서 감액하는 조치가 필요하다”고 말했다.

주택임대사업자가 등록한 임대주택은 비조정대상지역의 경우 종부세 부과 대상에 포함되지 않지만 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 종부세에 합산된다. 2021년 종부세 폭탄을 맞은 임대사업자 상당수는 임대의무기간에도 종부세를 내고 있다. 대전에 사는 김혜정(가명) 씨의 경우가 그 사례다. 김씨는 서울 마포구와 강서구에 있는 7~8평짜리 원룸, 투룸 빌라 10채를 분양받아 임대사업을 하고 있다. 모두 2019년 7월 소유권 등기를 마쳤다. 2020년 이들 10채와 거주 주택 1채 등 총 11채에 부과된 종부세는 2000만 원에 육박한다. 2021년에는 공시가격 현실화율과 공정시장가액 비율에 종부세율까지 1.3%에서 2.2%로 높아져 전년보다 30% 넘게 늘어난 종부세 약 3000만 원이 부과됐다. 김씨는 “종부세가 감당하기 힘들 정도로 너무 많이 나와 ‘알바’를 하고 있다”며 “이렇게 내다간 집값을 추월할 것 같다. 과세를 넘어 재산 몰수 수준”이라고 비판했다.

세금 내려 ‘알바’하는 임대사업자들 “자진말소 許하라”

종부세뿐 아니라 정부가 2020년 7·10대책을 통해 모든 주택임대사업자에게 의무화한 임대보증금 보증보험 가입도 큰 부담이 되고 있다. 7·10대책 이후 신규 등록한 임대주택은 2020년 8월 18일부터, 기존 임대주택은 2021년 8월 18일 이후 임대차계약을 체결할 때부터 임대보증금 보증보험을 들어야 한다.

문제는 비용이다. 국토교통부는 보증보험료를 임대인과 임차인이 각기 75%, 25%를 분담하도록 했지만, 임차인에게 이를 강제할 수 없어 임대인이 전액을 부담하는 경우가 다반사였다. 임대보증금 보증보험을 취급하는 기관에서 가입자가 임대인이냐, 임차인이냐에 따라 보증기간과 보험료를 달리 책정하는 것도 형평성 논란을 불러일으키고 있다. 임대인이 보험을 들 때는 보증기간이 1년이어서 자동차보험처럼 해마다 가입해야 하고 보험료도 더 비싸다. 반면 임차인은 보증기간이 2년이다. 이런 이유로 임대인이 보험료 전액을 내주는 조건으로 임차인에게 보험을 들도록 하는 게 관행이 되고 있다. 김씨는 “2021년에는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 사태를 감안해 보험료 70%를 할인해 줬는데도 새로운 임대차계약 건당 33만 원의 보험료가 들었다”며 “2022년부터는 매년 10채에 대해 건당 100만 원이 넘는 보험료를 임대차계약서를 쓸 때마다 물어야 하는 상황”이라고 전했다.

현재 주택임대사업은 빌라나 원룸, 다가구주택. 오피스텔 같은 비아파트 유형의 임대사업자다. 이들은 아파트 임대사업자처럼 임대등록을 자진말소할 수 없다. 사업자의 의무를 다하지 않으면 500만 원 이상의 과태료를 물거나 징역형을 받을 수도 있다. 사정이 이렇다 보니 비아파트 임대사업자들은 “종부세도, 보증보험료도, 무거운 과태료도 경제적·정신적으로 엄청난 부담을 주고 있다”며 “과태료 없는 자진말소 허용이 절실하다”고 입을 모은다.

“종부세 강화 최대 피해자는 부자 아닌 서민”

종합부동산세 고지서 발송이 시작된 2021년 11월 23일 오후 서울 강남구 강남우체국에서 직원이 종부세 고지서를 분류하고 있다. [뉴시스]

법률 전문가들은 현행 종부세 부과 방식의 문제로 고율의 세율을 적용해 재산권을 위협하는 점과 함께 “개별적 특수성을 고려하지 않은 점”에 주목했다. 전 법제처장인 이석연 변호사는 “재산이 많아지면 세금을 더 내는 건 당연하지만 개별적 사정을 고려하지 않아 선의의 피해자가 많이 생겼다”며 “세금 부과로 억울한 사람들에게 공무원들이 법대로 했으니 알아서 하라는 식으로 대응하고 있다”고 꼬집었다.

종합부동산세(이하 종부세)는 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리해 납세의 형평성을 제고한 국세다. 2000년대 초반 부동산 가격이 급등하자 투기 수요를 억제하고 부동산 가격을 안정시킬 목적으로 2005년부터 시행됐다. 종부세는 시행 첫해부터 ‘뜨거운 감자’였다. 특히 2005년 8월 31일 종부세 강화 방안(과세기준 6억 원 초과·세대별 합산 도입 등)이 담긴 8·31대책이 발표되자, “재산세가 존재함에도 같은 주택과 토지에 또 다른 보유세를 누진과세하는 것은 재산권 침해 소지가 있다”는 불만과 함께 위헌 논란이 시작됐다.

하지만 지금껏 헌법재판소를 포함한 각급 법원이 종부세와 관련한 숱한 소송에서 문제를 인정한 판례는 찾아보기 힘들다. 2006년 5월 헌법재판소(이하 헌재)는 서울시 강남구 등 22개 자치구가 청구한 종부세 권한쟁의 심판청구를 재판권 전원 일치로 각하했다. 같은 해 12월 국세심판원은 “종부세는 미실현 소득에 대한 과세도 아닌 정당한 세금”이라며 종부세 심판청구를 기각했다. 2007년 서울행정법원 행정4부는 전정구 변호사가 청구한 종부세부과처분취소청구에 대해 “종부세는 조세 부담의 형평을 제고하고자 부과되는 국세로, 지방세인 재산세와 세목이 다른 만큼 이를 재산세에 대한 중과로 볼 수 없다”며 기각했다.

그런 면에서 2008년 11월 13일 헌재가 “과세 방법을 ‘세대별 합산’으로 규정한 부분은 혼인한 자 등을 독신자 등에 비하여 불리하게 차별하여 취급하므로 헌법에 위반되고, 주거 목적으로 1주택만을 일정 기간 이상 보유하는 국민 등에 대하여 납세의무에 예외를 두거나 세금을 감면하는 등 일체의 여과 조치 없이 종부세를 일률적으로 부과하는 부분은 재산권을 침해한 것으로 헌법에 위반된다”는 취지의 헌법불일치 결정을 내린 것은 이례적 판결로 볼 수 있다. 종부세 완화를 주장한 이명박 정부가 2008년 12월 26일 종부세 부과 방식을 ‘세대별 합산’에서 ‘인별 합산’ 과세 방식으로 바꾸고, 1가구 1주택에 대한 기본공제액도 6억 원에서 9억 원으로 늘린 것도 헌재 판결에 근거한 것이다.

부동산 전문가들은 “현 정부 들어 다시 논란의 중심에 선 종부세 강화의 최대 피해자는 몇백 억을 가진 부자가 아니라 정부 정책에 순응하면서 좀 더 잘살아 보고자 노력한 순진한 서민들”이라고 입을 모았다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “우리나라 국민 중 45%가 임대주택에 살고 있고 그중 80%가 민간임대주택에 살고 있다”며 “임대사업자와 다주택자에 과도한 세금이 부과되게 되면 공급이 줄어들어 서민들의 안정적인 주거에 악영향을 끼친다”고 경고했다. 또 “해외 선진국 가운데서도 종부세의 경우처럼 국세로 보유세를 걷는 나라는 찾아보기 힘들다”며 “보유세는 재산세로 걷어 지방자치단체가 주택 복지에 사용할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “종부세는 폐지하고 재산세는 서민에게 많은 부담이 가지 않도록 중장기적으로 올리는 게 맞다. 양도세도 지금보다는 낮춰야 한다. 종부세는 이중과세이고 징벌적 과세의 성격이 강하다. 다주택자는 죄인이 아니다.”


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