하지만 막연한 불안에 시달릴 필요는 없다. 우선 8·2 부동산 대책 중 세금 관련 사항, 특히 다주택자에 대해 세법상 어떤 규제를 하게 되는지 정확히 이해하고 각자 사정에 맞게 다양한 절세 방법을 찾아놓는다면 충분히 세 부담을 줄일 수 있다.
이번에 정부가 주택시장 안정화를 목표로 꺼내 든 무기는 바로 ‘다주택자에 대한 양도세 강화’다. 다주택자를 집값 상승의 주범으로 보는 셈이다. 그러나 양도세를 강화하더라도 특히 과열이 심화되고 있는 지역 주택만 핀셋으로 골라내 중과세하기로 했다. 정부는 <표1>과 같이 과열 지역을 따로 지정했다.
이 중 다주택자의 양도세가 중과세되는 지역은 ‘투기지역’과 ‘조정대상지역’에 한한다. 가령 서울에 2채, 경기 평택에 1채를 보유한 다주택자가 서울에 있는 주택을 팔면 중과세 대상(조정대상지역)이 되지만, 경기 평택에 있는 주택을 팔면 중과세되지 않는다.
또한 양도세 중과세는 시기별, 지역별로 단계적으로 실시된다. <표2>와 같이 단계별로 중과세 내용도 달라진다. 이 점은 많이 혼동되는 부분이니 명확히 정리해보자.
‘장기보유’ 혜택 사라진다
기본세율(양도차익에 따라 6~40%)에 10%포인트가 가산되므로 16~50% 세율로 과세된다. 다만 장기보유특별공제(보유기간 최소 3년 이상·양도차익의 최대 30%까지 공제)는 허용된다.
그러나 내년 4월 이후에는 중과세가 강화된다. 조정대상지역에 있는 주택을 보유한 2주택 이상의 다주택자가 대상으로, 2주택자는 기본세율에 10%포인트가 가산되고(16~50%), 3주택자 이상은 20%포인트가 가산된다(26~60%). 그뿐만 아니라 2주택자 이상 모두에 대해 장기보유공제가 되지 않아 세 부담은 훨씬 커지게 된다.
양도세가 중과세되면 세 부담이 얼마나 늘어나는지 사례로 살펴보자.
3주택자인 김씨가 10년 이상 보유한 투기지역 소재 주택을 지금 매매해 양도차익 5억 원을 남겼다고 가정하자(<표3> 참조). 김씨에겐 10%포인트 가산된 중과세율이 적용돼 약 1억6200만 원의 양도세가 부과된다. 그러나 내년 4월 이후 이 주택을 판다면 20%포인트 가산된 중과세율이 적용될 뿐만 아니라 장기보유공제 1억5000만 원(양도차익의 30%)도 공제받지 못하게 돼 약 3억 원을 세금으로 납부해야 한다. 내년 4월 1일을 기준으로 세 부담이 2배가량 폭증하는 셈이다. 따라서 투기지역에 있는 집을 양도할 계획이 있는 3주택자라면 되도록 내년 4월이 되기 전에 팔아야만 세 부담을 줄일 수 있다.
여기서 특히 주의할 것은 주택을 양도하는 ‘순서’다. 주택을 처분하는 순서에 따라 세 부담이 확 달라질 수 있기 때문이다.
3주택자인 박씨는 투기지역에 2채(A,B), 조정대상지역에 1채(C)를 보유하고 있다. 만일 내년 4월 이후에 A주택(투기지역)을 양도한다면 중과세되고 30%의 장기보유공제도 받지 못한다. 그러나 올해 C주택을 먼저 양도하고 내년 초(단 4월 이전)에 A를 양도한다면 2주택자이기 때문에 중과세되지 않는다. 장기보유공제 또한 받을 수 있다.
이처럼 양도 순서나 시기를 잘 조정하면 중과세를 어느 정도 피해갈 수는 있다. 그러기 위해서는 되도록 양도 차익이 작은 것부터, 투기지역이 아닌 곳에 있는 집부터 내년 4월 이전에 매매해 중과세를 피해가는 지혜를 발휘해야 한다.
6억 원까지 세금 없이 배우자 증여
간혹 자신이 다주택자라고 ‘오해’하는 사람들이 있다. 주택 수에 포함되지 않는 주택까지 셈한 탓이다. 기준시가 1억 원 이하 소형주택(단 정비구역 내 소재 주택은 제외)은 아예 주택 수를 셀 때 대상이 아니다. 서울, 인천(군 지역 제외), 경기(읍·면 지역 제외) 외의 지역에 있으면서 기준시가 3억 원 이하인 주택 역시 주택 수에 들어가지 않는다. 이외에 장기임대주택, 감면 대상 신축·미분양주택, 상속주택(상속일로부터 5년 미경과) 등도 주택 수에 포함되지 않는다. 이러한 주택을 ‘스텔스 주택’이라고 한다. 내가 보유한 주택이 스텔스 주택에 해당하는지 꼼꼼하게 판단하도록 한다.한편으로는 자신이 다주택자가 아니라고 마음 푹 놓다가 곤란해질 수도 있다. 일례가 오피스텔을 보유한 경우다. 윤씨는 서울에 자가 거주하는 아파트 한 채 외에도 오피스텔 하나를 보유하고 있다. 오피스텔은 월세를 놓았고, 임차인은 해당 오피스텔에 전입신고를 해놨다. 이 경우 정부는 해당 오피스텔을 주택으로 간주한다. 따라서 내년 4월 이후 2주택자로 분류돼 양도세 폭탄을 맞을 수 있으니 주의를 기울여야 한다.
3주택자인 이씨는 양도세가 걱정돼 집을 팔려고 내놨다. 그러나 기대하는 값을 받지 못해 고민이다. 그리고 향후 집값이 더 오를 수도 있다는 생각에 막상 파는 것도 아깝다. 차라리 아들에게 싸게 양도할까 싶다. 아들에게 싸게 팔면 양도세 부담도 줄이고 집도 지킬 수 있으니 묘안 같은데, 저가로 매도한 금액만큼 증여세 문제가 발생하지 않을까 염려된다.
주택을 자녀에게 저가로 매도하면 증여세가 과세될 수 있다. 다만 세법에서는 그 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액보다 크지 않으면 증여세가 과세되지 않는다. 즉, 시가 10억 원의 주택을 자녀에게 7억 원에 팔거나, 시가 5억 원의 주택을 자녀에게 3억5000만 원에 판다면 증여세 부담이 없다.
다만 부모의 양도세는 시가에 준해 내야 한다. 즉, 10억 주택을 7억 원으로 싸게 팔았어도 양도세는 시가 10억 원으로 계산된다. 자녀에게 싸게 양도하면 자녀의 부담도 줄이고 증여세도 피해갈 수 있지만 부모의 양도세는 피해갈 수 없는 셈이다.
주의할 점은 부모·자녀 간의 주택 매매 거래는 국세청의 이목을 끈다는 것. 자녀가 부모에게 매매대금을 진짜로 지불했는지, 그 자금 출처에 문제가 없는지, 그리고 사전에 부모의 ‘은밀한 증여’가 있었는지에 대해 세무조사가 진행될 수 있으니 더욱 신중해야 한다.
3주택자 김씨는 아내에게 투기지역 내 주택 한 채를 증여하기로 마음먹었다. 아내에게 증여하더라도 주택 수는 부부 기준으로 합산하므로 김씨는 여전히 3주택자다. 그런데도 왜 김씨는 배우자 증여를 선택했을까?
김씨가 아내에게 증여하려는 주택은 10년 전 2억 원에 취득했는데, 현재 시세는 6억 원이다. 내년 4월 이후 타인에게 매매한다면 차익 4억 원에 대한 양도세 약 1억2500만 원을 내야 한다. 그러나 이를 아내에게 증여한다면 6억 원이 공제되므로 증여세 부담은 없다(배우자 증여 최대 공제액은 6억 원).
임대주택사업자, ‘한계’ 분명
만일 아내가 이 주택을 남편에게 증여받은 후 다시 6억 원에 매매한다면 어떻게 될까? 아내의 양도세 부담은 없다. 김씨와 아내 모두 3주택자이지만 여하튼 아내는 6억 원에 증여받아 6억 원에 팔았으니 양도 차익이 없기 때문이다.결과적으로 김씨가 앞으로 계속 보유한다면 향후 1억 원이 넘는 양도세를 내야 하지만, 지금 배우자에게 증여해 취득가액을 높여두면 언젠가는 발생할 양도세 부담을 크게 줄일 수 있다. 단, 아내는 증여받은 후 5년 뒤에 해당 주택을 팔아야 이러한 절세 효과를 누릴 수 있다. 5년이 되기 전에 해당 주택을 팔면 김씨의 당초 취득가액(4억 원)이 적용돼 절세 효과가 사라진다.
정부는 다주택자들이 집을 팔 게 아니라면 임대주택사업자로 등록하도록 유도하고 있다. 임대사업자로 등록하면 다양한 세금 혜택을 주겠다는 것이다. 물론 임대사업자가 재산세나 종합부동산세, 그리고 양도세 계산에서 여러 가지 혜택을 받는 것은 사실이다.
그러나 임대기간, 면적 및 기준시가 등 요건이 매우 제한적이라 임대사업자 등록 여부를 신중히 검토하기를 권한다. 막상 임대사업자로 등록하더라도 세금 혜택을 받지 못하는 경우가 많기 때문이다. 특히 기준시가가 6억 원(비수도권은 3억 원)이 넘는 기존 보유주택은 지금 임대사업자로 등록하더라도 세금 혜택을 받을 수 없으니 주의가 필요하다.
다만 기준시가가 6억 원(비수도권은 3억 원)이 넘지 않는 주택을 보유한 다주택자라면 임대사업자로 등록하는 것이 유리할 수 있다.
강씨는 현재 거주하는 서울 집(①)을 팔고 다른 곳으로 이사할 계획이다. 그런데 강씨는 월세를 놓은 주택(②)도 보유한 2주택자라 양도세 비과세를 받지 못해 고민이다. 이 경우 지금이라도 ②에 대해 임대사업자로 등록한다면 ②는 주택 수에서 제외되므로 ①을 팔 때 1세대 1주택자로서 양도세 비과세를 받을 수 있다.
단 강씨는 ①에서 2년 이상 거주했어야 하며, ②는 전용면적 149㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하(임대사업 등록 당시)여야 한다. 그리고 ②는 향후 5년간 매도하지 못하고 계속 지금처럼 임대해야 한다. 그러지 않을 경우 비과세 받은 양도세가 추징될 수 있다.
또 하나의 관건, 보유세 증세
임대사업자에 대한 실질적 혜택이 그리 크지 않아 정부의 의도만큼 다주택자를 임대사업자로 등록시키는 데 한계가 있다. 이에 임대사업자에 대한 혜택을 늘려야 한다는 목소리가 있지만, 무주택자에 대한 역차별 논란을 불러일으킬 수 있어 파격적인 방안이 나오기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 한편 정부는 현재까지는 부동산 보유세(재산세+종합부동산세)에 대한 증세는 없다는 입장이어서 “일단은 버티자”고 맘먹은 다주택자도 상당수에 달한다. 집값 잡기에 나선 정부, 주택 시장의 ‘적’으로 몰린 다주택자 모두가 골치 아픈 요즘이다.
최용준
● 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표세무사
● 동아일보, 중앙일보 세테크 칼럼니스트
● 금융투자협회, 공무원연금공단 강사
● 前 미래에셋증권 세무컨설팅 팀장
● 연세대학교 법무대학원 조세법 석사
