• 신규주택 인·허가 실적, 버블 시기 수준 육박
• 청약시장 가수요, 지방 → 수도권 상승 중
• 입주물량 몰리자 집값 떨어진 세종시 반면교사

주택시장이 모처럼 활황을 맞았다. 지난해부터 수도권 주택 가격이 본격적으로 회복되기 시작했고, 거래량이 증가하는 추세도 뚜렷하게 나타났다. 이런 경향은 수도권 1순위 청약자격 완화, 유주택자 감점제 폐지, 입주자 선정 절차 간소화 등 정부의 청약제도 간소화와 맞물려 신규 분양시장에도 활기를 불어넣었다. 특히 민간택지 내 분양가 상한제 폐지로 분양가 책정이 자유로워진 데다 1%대 저금리 기조가 더해지면서 내 집을 마련하고자 하는 이들이 청약시장으로 대거 유입되는 추세다.

이러한 훈풍을 타고 신규 주택 인·허가와 착공, 분양 물량 지표가 일시에 상승하면서, 공급 과잉과 과도한 분양가 상승을 우려하는 목소리가 커졌다. 아파트는 분양이 먼저 이뤄지고 2~3년 후부터 입주가 시작된다. 따라서 앞으로 2~3년 후 신규 아파트 입주가 가시화하는 시점에서 수급 불균형이 발생해 거래시장의 장애 요인이 될 수도 있다는 관측이 조심스럽게 나오는 것이다.

수도권 주택 공급량 급증

실제로 2014년부터 전국 주택 인·허가 실적은 과거 ‘대세 상승기’에 육박하는 수준이다. 지난해 인·허가된 주택은 모두 51만5300호(戶)로, 부동산 버블이 한창이던 2007년(55만5800호) 수준에 근접했다. 올해 들어 4월까지 인·허가 건수(17만117호) 또한 지난해 같은 기간(13만5984호) 대비 25.1%나 늘었다. 이 중 수도권은 8만9901호로 전년 동기 대비 무려 57.6% 급증했다. 이 같은 지속적인 증가세를 고려할 때 올 한 해 인·허가 물량은 지난해와 마찬가지로 전국에서 50만 호를 넘어설 것으로 전망된다.

인 · 허가 증가는 곧장 착공 및 분양(승인)실적 증가로 이어진다. 2014년에는 50만7700호가 착공됐고, 올해 착공 누계는 16만8365호(4월 말 기준)로 전년 동기(13만3786호)보다 25.8% 증가했다. 올해 1~4월 공동주택 분양실적(11만2823호)도 작년 동기 실적(7만9565호)보다 41.8%나 많다.



공동주택 중 선호도가 높은 아파트 분양 물량을 보자. 국내 건설사들은 지난해(33만815호)보다 26% 증가한 41만8839호를 올해 안에 출시할 계획이다. 이미 1~5월에 공급된 16만9544호 외에도 6월부터 올해 말까지 쏟아질 물량이 24만9295만 호나 된다는 얘기다. 이런 아파트 물량이 수도권에 집중돼 있음은 뚜렷하다. 수도권 물량은 지난해(12만452호)보다 2배 늘어난 23만7491호에 달한다.

우리 주변에서 흔히 보듯, 전셋값이 급등하고 그마저 구하기 힘든 현실에 피로감을 느낀 실수요자들이 이참에 집을 살까 고민하기 시작했다. 이들은 기존 주택 외에도 신규 주택이 대량 공급되자 적극적인 내 집 마련 수요로 전환했고, 그 영향으로 아파트 청약 경쟁률도 호조세다. 올해 1~5월 전국 아파트 청약경쟁률은 8.87대 1로 지난해 같은 기간(4.65대 1)보다 경쟁이 훨씬 치열해졌다. 이 기간에 1~3순위 분양에 나선 총 청약자만 해도 111만9554명에 달한다.

특히 저금리 여파로 시중에 풍부해진 유동자금이 분양권 프리미엄 등 단기 시세 차익을 노리는 가(假)수요와 맞물리며 올 들어 지방 아파트 시장은 청약경쟁률 상위 10위권을 싹쓸이했다. 부산 수영구 ‘부산광안더샵’(379.08대 1)은 3만여 명의 청약자가 몰리며 올해 가장 높은 청약경쟁률을 기록했고, 대구 동구 신천동 ‘동대구반도유보라’도 273.95대 1의 뜨거운 열기를 토해냈다.



분양권 전매 열기의 그림자

이런 분위기는 수도권도 마찬가지다. 2월 27일부터 규제합리화 등 주택시장에 활력을 주기 위해 도입된 새 주택청약제도가 본격 시행되면서 수도권 아파트 분양시장의 청약 열기도 한층 더 달궈진 양상이다. 청약통장 1~2순위를 1순위로 통합해 수도권 청약자격을 24개월에서 12개월로 완화하자(청약통장 가입기간), 전국 청약통장 1순위자는 1000만 명(4월 말 기준)을 넘어서 분양시장을 달아오르게 하는 군불이 되고 있다.

즉, 정부의 분양시장 청약 규제 완화→수요자 분양시장 선호 증가→건설사 주택 공급 확대→아파트 청약지표 개선이 다시 건설사 주택 공급 확대로 이어지는 선순환 고리가 생겨났다. 그리고 이러한 공급시장 활황이 공급과잉으로 연결되는 단서가 된다.

지난해 주택 분양시장 열기가 올해로 이어지고 점차 가열되면서 최근엔 실수요자뿐만 아니라 분양권 전매 차익을 기대하는 단기 가수요와 투자수요까지 출현했다. 몇 년 뒤 공급 과잉에 따른 주택시장 재(再)침체 가능성에 사전적으로 대응할 필요성이 대두된 셈이다.

분양시장의 가수요를 간접적으로 가늠해볼 수 있는 분양권(입주권) 매각건수가 동반 상승하고 있다는 점을 주목해야 한다. 분양권 전매(轉賣)란 주택을 분양받은 사람이 분양대금을 완납하기 전에 아파트에 입주할 수 있는 권리를 다른 사람에게 넘겨주며 입주자를 변경하는 것이다. 즉, 청약 당첨된 물건을 되파는 것이다. 그런데 지난해 전국 주택거래량의 24.7%가 분양권 전매 거래였다. 이는 대세 상승기이던 2006년 15.6%보다 9%포인트 높은 수치다.

과거엔 투기 억제 목적으로 해외이주 등 극히 제한된 경우를 제외하고는 분양권 전매를 금지했지만, 2008년 금융위기 이후 최근까지 관련 규제는 점차 완화됐다. 서울 강남권이나 위례신도시, 대구 및 부산광역시처럼 청약 열기가 뜨거운 지역에서는 당첨되기만 하면 순식간에 수천만 원대의 프리미엄이 붙어 호가되면서 빈번하게 분양권 전매가 이뤄진다(청약 당첨 후 6~12개월이 경과하면 전매 가능). 올해는 3월 말까지 전국에서 9만8444건의 분양권이 전매돼 전체 주택거래량의 25.2%를 차지했다.

국내 주택시장은 후분양보다 선분양이 주류를 이룬다. 이런 현실에서 실제 입주할 생각이 없는 가수요가 실수요보다 많게 되면, 이로 인한 수요 착시가 과잉 공급을 불러오고, 결국 수급 불균형이 발생한다. 이는 주택시장의 견조한 회복세에 방해 요인이 되면서 주택시장 재침체를 불러올 수 있다.

최근 몇 년간 ‘분양시장의 꽃’이라고 불리며 주택공급 확대에 열심이던 세종특별시의 경우를 보자. 세종시에선 2014~2015년 3만1456호의 아파트가 한꺼번에 입주를 시작하면서, 2010~2013년 매해 5% 이상 뛰던 집값이 2014년에는 0.1% 하락했다. 앞으로 2~3년 후에는 대구광역시를 비롯한 일부 지방에서 신규주택 공급 증가의 피로감이 현실화해 지금과 같은 지속적인 호황세를 이어가기가 어려울 것으로 전망된다. 유동성과 저금리, 청약규제 완화가 신규 분양에 불쏘시개 역할을 하며 요즘의 뜨거운 청약 열기를 내뿜고는 있으나, 입주가 본격화하는 시점에선 미(未)입주 문제가 불거지며 집값 조정의 부메랑이 될 수 있다.

가계부채, 금리인상 유념해야

최근 메르스(중동호흡기증후군) 사태로 인해 분양시장은 청약자 모객에 비상이 걸렸다. 그 영향으로 하반기 주택 공급량이 줄어들 수도 있겠지만, 아무래도 분양시장 청약 열기는 올 한 해 좀 더 이어질 것으로 판단된다. 실제로 6월 8일 실시된 위례신도시 우남역 푸르지오 아파트 1순위 청약은 메르스 공포가 최고조에 달한 때인데도 160대 1이 넘는 경쟁률을 보였다. 430가구 모집에 7만 명 가까이 몰린 것이다. 이 일대 분양권 프리미엄이 적게는 3000만 원에서 많게는 1억 원까지 오른 점을 미뤄보아 가수요 청약이 상당했음을 짐작할 수 있다.

하지만 과거보다 많아진 신규주택 공급이 과도한 청약 열기와 고(高)분양가로 이어지고, 공급 과잉에 따른 수요자 피해로 이어질 수 있는 만큼, 수요자는 철저하게 분양가를 분석해 판단하고, 충분한 자기자본으로 주택을 구입함으로써 향후 벌어질지도 모를 시장 변동성에 대비할 필요가 있다.

우리 경제에는 누적된 가계부채라는 뇌관이 여전히 도사리고 있다. 또한 하반기엔 기준금리가 인상될 지도 모른다. 이런 위험이 있는데도 지방의 선분양시장에서 단기 차익을 노리던 가수요가 점차 수도권으로 올라오는 추세여서 걱정스럽다. 실수요자는 이런 위험성을 숙지하고 분양가가 너무 높은 것은 아닌지, 금리가 올라도 감내할 수 있는지 등을 면밀하게 따져볼 필요가 있다. 분양권 프리미엄을 노린다면 혹시 최근의 청약 열풍 분위기에 휩싸여 섣부른 판단을 하는 것은 아닌지 되돌아봐야 한다.

한편 건설사는 공급과잉 측면에서 스스로 수급을 모니터링할 필요가 있다. 무리한 주택 공급이 자칫 자충수가 되고 미분양으로 이어져 주택시장과 건설시장 전체에 찬물을 끼얹을 수 있음을 고려해 공급량을 스스로 조절할 때라고 판단된다.