• 안전 투자의 핵심 매수 타이밍은 관리처분인가 전후 시기

• 관리처분인가 직전 매수해 상승분 취하고 매도하는 단타도 가능

• 최적 매도 타이밍은 매수자 몰리는 시공사 선정 직후

마포래미안푸르지오와 경희궁자이는 서울 강북 지역의 대장주 아파트로 꼽힌다. 낙후 지역을 새롭게 탈바꿈하는 재개발사업을 통해 새로 태어났다는 공통점이 있다. 마포래미안푸르지오는 아현뉴타운 3구역, 경희궁자이는 돈의문뉴타운 1구역 재개발로 환골탈태한 아파트다. 마포래미안푸르지오 84㎡ 시세는 2014년 9월 입주 당시 6억 원 수준. 현재는 18억 원을 웃돈다. 6년 만에 12억 원이 오른 셈이다. 경희궁자이 역시 2017년 입주 당시 8억 원이던 84㎡ 시세는 현재 19억 원이 넘는다. 이처럼 재개발 투자는 서울의 신축 아파트를 저렴하게 사는 효율적 방법으로 꼽히며 사람들의 주목을 받고 있다. 최근 내 집 마련과 자산 증식을 고대하는 사람들이 재개발 투자에 주목하는 이유가 여기에 있다.

서울에는 지어진 지 20~30년 된 아파트가 많다. 현재 재개발이나 재건축, 리모델링 등으로 개발되고 있거나 향후 개발될 수밖에 없는 곳이다. 서울뿐만 아니라 수도권에도 재개발 지역은 계속 생길 것으로 보인다. 그렇다면 재개발이 진행되는 지역은 어디고, 무엇에 관심을 가져야 저렴한 가격으로 미래의 새 아파트를 살 수 있을까. 해법을 구하고자 최진성 리얼엑스퍼트 대표를 만났다.

재개발 10년 넘게 소요? ‘단투’는 물론 ‘장투’도 가능

최 대표는 재개발 투자로 3년 만에 150억 원대 자산을 일군 이 분야 전문가다. 경제적 자유를 얻기 위해서는 근로소득이 아닌 자산소득을 늘려야겠다고 마음먹고 2013년부터 본격적으로 부동산 투자를 시작했다. 최근 3년간 인천의 4000만 원대 빌라, 서울 영등포구의 1억 원대 상가와 노원구의 2억 원대 다가구주택, 서울 송파구 7억 원대 상가주택과 동작구의 10억 원대 상가건물 등 여러 건의 재개발 투자 경험을 쌓았다. 다양한 투자 경험이 녹아 있는 투자 스토리와 노하우를 사람들에게 공유하면서 전업 투자자이자 부동산 투자 교육 전문가로 활동하고 있다.



재개발사업은 정비구역 지정부터 새 아파트 입주까지 보통 10년 이상이 소요된다고 들었다.

“노후된 구역을 재개발하려면 정비기본계획을 수립하고 정비구역으로 지정해야 한다. 이 시기를 전후로 해당 지역 주민 의견을 모아 추진위원회를 설립한다. 추진위원회에서 주민 4분의 3이 동의해 조합을 설립하면 재개발사업을 추진할 조합이 본격적으로 만들어진다. 이때부터 사업시행인가를 받게 된다. 이후 조합에선 곧바로 종전자산평가를 진행한다. 종전자산평가는 조합원들이 소유한 자산의 가치를 수치화해 평가하는 단계다. 종전자산평가를 진행해야 조합원들이 가진 부동산의 감정평가액을 알 수 있고, 이 감정평가액을 알아야만 권리가액, 분담금 등을 계산할 수 있다. 사업시행인가를 받으면 시공사 선정, 조합원 분양 신청, 관리처분인가 등의 단계를 거쳐 이주와 철거를 한 후 공사에 들어간다. 보통은 철거 전후나 착공 전 단계에서 조합원 동호수 추첨과 일반분양을 진행한다. 준공 후 입주하면 이전 고시와 청산 과정을 거쳐 재개발사업이 마무리된다.”

재개발 투자는 시간이 오래 걸려 위험 부담이 크고 어렵다고 생각하는 이들이 적잖다.

“재개발사업 초기 단계, 즉 정비구역 지정이나 추진위원회 설립, 조합 설립 단계에서 투자한다면 새 아파트를 취득할 때까지 시간이 오래 걸린다. 그러나 꼭 초기 단계에 투자해야 하는 것은 아니다. 입지가 좋고 사업성이 보장된 곳이라면, 사업 수익성을 정확하게 파악할 수 있는 관리처분인가 이후에도 투자해 수익을 얻을 수 있다.”

사업 단계별로 적절한 시기에 사고파는 투자가 가능하다는 말인가.

“물론이다. 부동산 투자는 전세보증금을 레버리지로 해 전세 만기일까지 2년 이상 기다리는 갭투자, 짧은 시간에 사고팔 수 있는 분양권 투자 등 여러 방법이 있다. 이런 투자는 분야별로 단기투자나 장기투자가 정해져 있다. 반면 재개발 투자는 시기별로 다양하게 전략을 짤 수 있다.”

관리처분인가 끝난 후 수익성 정확히 파악 가능

좀 더 구체적으로 설명한다면.

“재개발사업은 진행 단계별로 가격이 상승하는 구간이 있다. 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 직후 프리미엄이 붙는다. 따라서 그 직전에 매수해 프리미엄의 상승분만 취하고 매도하는 방법으로 단기투자는 물론 중기투자가 가능하다. 조합 설립 전후나 사업시행인가 전후 부동산을 매수해 입주 후에도 실거주하며 시세 상승을 누리는 장기투자도 가능하다. 최적의 시기에 부동산을 매매해 진행 단계를 보며 팔아 시세차익을 얻거나 시간이 걸리더라도 새 아파트가 된 후 더 높은 수익을 내고 매도하는 것이 재개발 투자의 핵심이다.”

재개발사업이 지연돼 오랫동안 투자금을 회수하지 못하거나 예상 금액보다 감정평가금액이 낮게 나오는 경우, 조합원 분양가가 예상보다 비싸거나 추가분담금이 지나치게 많이 나오는 일도 허다한 것으로 안다. 이러한 위험부담을 낮추는 방법이 있나.

“‘관리처분인가 이후’ 투자하면 위험 부담을 줄일 수 있다. 관리처분인가가 났다는 것은 사업이 80% 이상 진행됐다는 의미다. 이 단계에선 조합원 개개인의 감정평가금액, 조합원 분양가, 추가분담금 등이 더욱 명확해지기에 앞서 언급한 리스크를 낮출 수 있다. 관리처분인가 단계에서 필요한 투자금과 입주 시 예상되는 새 아파트 가격을 비교해 투자하면 확정 수익을 안고 가는 안전한 투자도 가능하다.”

확정 수익을 안고 가는 안전한 투자라는 게 어떤 의미인가.

“A라는 재개발 구역에 빌라가 있다고 가정해 보자. 5년 후 재개발이 되면 32평형 아파트를 받을 수 있는 매물이다. 매매가와 감정평가액이 각각 4억 원, 2억 원으로, 이 매물의 프리미엄은 2억 원이다. 투자자가 32평 아파트를 받으려면 입주할 때까지 추가로 4억 원의 분담금을 내야 한다. 분담금은 조합원 분양가에서 감정평가액을 뺀 금액이다. 그렇다면 빌라를 살 때 4억 원이 필요하고 분담금 4억 원이 또 소요되므로 결국 새 아파트를 매매하는 데 들어가는 비용은 총 8억 원이다. 그런데 빌라를 매입할 당시 인근에 있는 입주 1년 차 32평 신축 아파트 가격이 최소 13억 원이다. 투자자로서는 5억 원을 확정 수익으로 안고 가는 셈이다. 빌라 매입 후 새 아파트가 지어질 때까지 5년이 걸린다고 했으니 5년이라는 시간을 기다리면 확정수익 5억 원을 얻는 셈이다.”

단투 시, 시공사 선정 직후 매도 가능

현재 재개발 투자를 고민하는 투자자에게 사업 단계별로 매수 및 매도 시점을 구체적으로 조언할 게 있나.

“1차 매수·매도 타이밍, 2차 매수·매도 타이밍, 3차 매수·매도 타이밍으로 각각 나눠 말씀을 드리겠다. 1차 매수 타이밍은 조합 설립 직전이다. 입지가 좋은 구역이라면 이 단계에 진입하는 것이 좋다. 추진위원회가 결성되면 소유자의 동의율이 75%를 넘어야 조합을 설립할 수 있다. 그런데 75%라는 숫자가 절대 만만하지 않다. 재개발구역으로 지정된 후에도 동의율이 75%에 못 미쳐 사업이 수년씩 표류하는 곳이 많다. 그래서 조합설립인가 전후로 매수할 때 가장 주의해야 할 점이 주민 동의율이다. 동의율은 추진위원회 사무실에 문의하면 알 수 있다. 1차 매도 타이밍은 사업시행인가 후 시공사가 선정되고 난 직후다. 단기투자자에게는 이때가 첫 번째 매도 시점이다. 시공사가 선정되면 해당 구역의 홍보 효과는 최대치가 돼 매수자가 몰리기 때문이다.”

2차 매수·매도 시점은 각각 언제인가.

“2차 매수 시점은 사업시행인가 단계에서 실시하는 감정평가 통보 이후다. 이 시기에 매수하면 재개발 물건의 정확한 감정평가액과 프리미엄 파악이 가능하다. 또한 조합원 평형 신청까지 마친 단계라면 내가 원하는 평형을 골라 매수하면 되기에 실거주까지 염두에 둔 투자자에게 가장 좋은 매수 타이밍이 될 수 있다. 2차 매도 타이밍은 관리처분인가 직전이다. 단, 투기과열지구 내 재개발구역 중 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가 최초 신청을 한 재개발구역에 대해서는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 그러므로 관리처분인가 이전이 단기투자를 할 수 있는 마지막 기회다. 이 시기엔 이주비 대출을 활용할 수 있다. 그만큼 초기 투자금이 줄어들어 실수요자가 많이 몰린다.”

관리처분인가 직전이 실거주자 최적 매수 타이밍

3차 매수·매도 타이밍을 각각 꼽는다면.

“관리처분인가 전후 시기가 초보 투자자나 실수요자에게 추천하는 안전투자의 핵심 매수 타이밍이다. 관리처분계획이 수립되면 조합원 분양가, 일반 분양가, 예비비 등 각종 비용 계획을 세울 수 있는 근거가 생긴다. 이런 내용을 토대로 초기 투자금이 얼마나 드는지, 분담금 등을 포함해 새 아파트를 받는 데 들어가는 총 투자금이 얼마인지 정확히 계산할 수 있다. 관리처분인가가 났다는 것은 재개발사업의 위험성이 대부분 해소되고 사업의 80~90%가 진행됐다는 의미다. 간혹 부동산을 바로 매도하려는 사람이 더러 있는데, 3~6개월 공실로 두더라도 신축 시세가 안정될 때까지 기다렸다가 팔기를 바란다. 이것이 3차 매도 타이밍이다. 본인이 입주하는 경우엔 신축 가격 상승 효과를 누리면서 거주하고, 임대하는 경우는 전세를 4년 정도 놓은 후 매도하는 것이 가장 좋은 가격을 받을 수 있는 전략이다.”

새 정부는 재개발을 통한 대규모 주택 공급 의지를 보인다. 어떤 지역을 눈여겨보면 좋을까.

“서울의 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 흑석뉴타운 등은 입지가 훌륭하지만 투자금이 많이 필요하다. 반면 상계뉴타운은 서울에서 진행하는 재개발구역 중 가장 적은 투자금으로 접근할 수 있는 곳이다. 특히 조합설립인가 이후 안전한 투자를 원한다면 상계2구역을 추천한다. 2021년 7월 기준 초기 투자금은 3억 원 후반에서 4억 원 중반에 형성돼 있다. 입지나 미래가치도 경쟁력이 있어서 투자금 대비 높은 수익이 기대되는 곳이다. 현재 서울 동북권의 최대 이슈인 창동·상계 창업문화산업단지 조성 사업이 진행되고 있다. 앞으로 4호선과 8호선이 연장될 예정이고, GTX-C 노선과 동북선 경전철이 개통되는 등 교통 여건이 눈에 띄게 좋아질 것이다.”

그는 “이외 수도권으로 눈을 돌리면 경기 성남시나 광명시에도 입지가 훌륭하고 사업성이 좋은 곳이 많다. 1억 원 미만, 5000만 원 미만을 가진 투자자는 인천, 부산, 대구, 대전, 포항 등 지방의 알짜배기 재개발 투자처에 관심을 가져볼 만하다”고 조언했다. 그러면서 “도시는 필연적으로 노후화하고 재개발구역은 끊임없이 생겨난다. 부동산 가격 급등으로 하루아침에 ‘벼락거지’가 됐다며 망연자실할 필요 없다. 투자금에 맞는 사업성 좋은 매물을 선별해 투자 경험을 쌓는 이에게는 새로운 기회가 열린다”고 강조했다.