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임대용 물량 급증 ‘호재’보다 수익률 따져라

부동산 투자전략

  • 김혜현 | 렌트라이프 대표 hhkim0125@naver.com

임대용 물량 급증 ‘호재’보다 수익률 따져라

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  • ● 세전 수익률 오피스텔 4~6%, 상가 5%, 소형 아파트 3%
  • ● 매매차익? 월세 올라야 가격 오른다
  • ● 향후 공급 물량 많다는 점 유의해야
부동산 시장의 트렌드는 월세 비중 증가, 전통적 투자상품 몰락, 수익형 부동산 쏠림 현상으로 압축된다. 정부의 잇단 대책에도 아파트 매매가격은 2014년 1.96% 상승에 그쳤고, 실수요자마저 구입을 미룬다. 반면 임대 시장은 성장세다. 이미 월세 거래가 정착된 상업용 부동산은 베이비부머의 본격 은퇴로 자영업자가 빠르게 늘면서 수요가 여전히 많고, 1~2인 가구가 증가하고 소득이 정체되면서 주거용 임대시장도 월세 거래가 대세다. 전세가 압도적이던 아파트조차 2014년 월세 비중이 30%를 넘어섰다.

전통적인 투자상품이라 할 아파트와 토지 시장은 고전 중이다. 가구원 수가 줄면서 대형 아파트는 실수요자가 드물어 거래가 뜸하다. 토지 시장은 더 어렵다. 지자체와 공공기관의 재정 부담이 커지면서 대규모 택지개발, 도로 확장 같은 ‘개발 재료’가 줄었고, 기업들도 외곽 지역에 공장을 짓는 대신 해외로 나가거나 수도권의 산업단지, 지식산업센터로 모여든다. 이에 용도가 불분명한 수도권 토지나 공장은 애물단지로 전락하고 말았다. 수익은 없는데 보유세는 내야 하고, 매도하자니 양도세가 만만치 않다. 아파트나 토지 같은, 매매차익을 노린 투자상품은 새해에도 더욱 침체될 전망이다.

반면 수익형 부동산은 집중 조명을 받는다. 수익형 부동산의 종류도 과거 상가나 건물에서 최근에는 오피스텔, 원룸주택, 지식산업센터, 주차장, 호텔 등 매달 고정수입이 발생하는 것들로 다양해졌다. 물론 과거에도 단독주택을 다가구주택으로 증축해 월세를 받는 경우가 있었다. 하지만 건축비를 전세로 충당하고 부분적으로 월세를 받아 생활비에 보태는 소극적인 수준이었다면, 지금은 월세 소득을 극대화하기 위해 보증금을 최소로 받는 등 적극적인 임대 운영 패턴으로 바뀌었다.

그렇다면 수익형 부동산에는 어떤 종류가 있고, 각각의 장단점은 무엇일까. 금액대별로 구분해 알아본다.

오피스텔은 여윳돈 1억~3억 원으로 투자할 수 있는 대표적이고도 거의 유일한 수익형 부동산이다. 수익률은 세전 4~6%. 통상 서울 강남이나 도심권은 5% 전후이고, 신축 오피스텔은 4%대다. 서울 외곽이나 지방으로 갈수록 6%대로 올라간다.

임대용 물량 급증 ‘호재’보다 수익률 따져라

서울 가로수길이나 홍대 거리 등 아무리 유동인구가 많은 상권이라도 외면받는 길이 있다. 상가 투자 전에는 실제 유동인구와 매출을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

분양상가는 수익률 낮아질 듯

오피스텔 투자의 장점은 소액으로도 투자가 가능하고, 시설관리 부담이 거의 없다는 점이다. 문제는 공급이 너무 많다는 것. 2012년부터 2016년까지 전국에 15만8000호가 공급되는데, 이는 전체 오피스텔의 30%를 차지하는 물량이다. 입주 물량이 많은 지역은 수익률 하락은 물론 공실(空室) 위험이 도사리는 만큼 피해야 한다.

여윳돈이 5억~10억 원이라면 상가나 원룸주택, 아파트에 투자할 수 있다. 지분 상가란 건물의 한 호를 구입하는 것이다. 상가의 종류로는 아파트단지 내 상가, 근린상가, 쇼핑몰과 같은 테마형 상가 등이 있다. 상가 수익률은 세전 5% 내외로 은행 예금금리보다 2~3% 포인트 높다. 임차인이 24시간 거주하는 주거용보다 시설이나 임차 관리가 쉽고 호당 임대료도 높은 편이다. 하지만 장사가 잘 안되면 월세를 받기 어렵고 공실 위험도 크다. 내가 직접 장사한다고 가정하고 임대료와 예상 매출액을 따져봐야 한다.

분양상가는 최근 분양가가 고공행진 중이어서 수익률이 낮을 전망이다. 특히 신도시나 택지개발지구 분양상가는 개발이 완료될 때까지 2~3년간 상권이 형성되지 않고, 상권이 형성되더라도 분양업체의 장담대로 높은 임대료를 받지 못할 경우가 많다. 상가 분양업체가 하는 말은 늘 최상의 임대료를 가정한 것이란 점을 잊지 말자.

원룸은 건축법상 다가구, 다세대, 도시형 생활주택이다. 기준시가 9억 원 이하, 1가구 1주택자에게 임대소득이 비과세된다는 점이 다가구주택의 장점이다. 즉 소득세 부담이 없는 유일한 부동산이고 거주하면서 소득까지 올릴 수 있어 은퇴 생활자에게 적당하다. 투자금액은 5억 원부터 20억 원(서울 강남권)까지 다양하다. 강남권이거나 도심권과 지하철로 30분 이내에 연결돼 임차 수요가 풍부하다면 7억~8억 원은 투자해야 한다.
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김혜현 | 렌트라이프 대표 hhkim0125@naver.com

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