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부동산 시장변화 앞서가는 족집게 투자법

재건축 추가 규제완화 불가피 소액투자자는 재개발 예정지 공략하라!

  • 장인석 부동산 컨설턴트 jis1029@naver.com

부동산 시장변화 앞서가는 족집게 투자법

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당선만 되면 재건축 및 재개발을 활성화하고, 거래세 인하와 양도세 및 종합부동산세 등을 감면해서 부동산 경기를 부양할 것처럼 피력했던 이명박 대통령이 실제 정책에서는 왜 ‘약발 없는’ 대책으로 비난을 받고 있는 것일까. 개발이익을 환수하는 방안을 마련해서 시행하겠다던 용적률 상향 조정 등 재건축 규제 완화를 실시하지 못하는 이유는 무엇일까. 종합부동산세와 양도세를 감면하겠다고 했으면서 감면은커녕 오히려 일부 강화한 이유는 무엇일까.

두말할 나위 없이 이명박 정부 역시 부동산시장의 과열을 우려하고 있기 때문이다. 이명박 정부가 추구하는 부동산 정책의 지향점은 도심재개발에 의한 공급 확대를 통한 가격 안정화에 있지 노무현 정부 때와 같은 가격 폭등이 아니다. 우리나라는 이미 여타 경제 지표에 비해 부동산 가격에 거품이 상당히 많이 끼어 있어 더 이상의 부동산 값 상승은 공멸로 이어질 수 있다는 위기의식이 강하다.

부동산 ‘이중고’ 겪는 이명박 정부

그런데 이명박 정부의 고민은 가격 안정화만 이룩하면 되는 게 아니라는 데 있다. 거래를 활성화해 경기를 부양해야 하는 이중의 과제를 안고 있는 것이다. 이는 노무현 정부가 역대 최강, 최다의 부동산 규제책을 펼쳤음에도 오히려 가격이 급등하는 이상 현상을 발생시켰기 때문이다. 통상적으로 부동산 규제책을 남발한 정권 다음에 집권한 새 정권은 부동산 규제를 완화하여 경기를 부양한다. 전 정권이 규제를 완화했다면 규제를 강화해 가격을 안정시킨다. 그러나 이명박 정부는 규제를 완화해 경기는 부양시키고 가격은 안정시켜야 하는 ‘두 마리 토끼’ 정책을 수립해야 하기 때문에 갈팡질팡하고 있는 것이다.

부동산 시장변화 앞서가는 족집게 투자법

기획재정부는 9월1일 소득세 양도소득세 감면을 뼈대로 한 ‘2008년 세제개편안’을 발표했다. 강만수 기획재정부 장관(앞줄 가운데)이 9월1일 국회 기획재정위원회에 출석해 조세정책에 대한 질의에 답변하고 있다.

또한 이명박 정부의 골칫거리 중 하나는 ‘부자당(黨)’이라는 인식이다. 이 때문에 한나라당은 10년간 야당으로 밀려나는 수모를 겪었다. 그런데 부동산 경기를 진작시키기 위해 펼쳐야 하는 정책들이 강남 재건축 규제 완화 및 세금 감면 등에 집중돼 있다. 이는 잘못하면 서민의 반발을 불러올 수 있다. 특히 양도세와 종합부동산세 완화는 자칫 ‘부자당’의 한계를 노출시켜 대국민 여론에서 불리해질 수 있다. 더욱이 뜨거운 ‘촛불정국’에서 벗어난 지 얼마 되지 않아 아직 촛농도 채 마르지 않은 상태다.



이명박 정부는 8·21대책과 9·1세제 개편안이 부동산 경기, 나아가 건설 경기 진작을 통한 경제 호전에 별 효력이 없음을 깨닫고 있을 것이다. 아니, 어쩌면 정책을 마련할 때 이미 알고 있었을 수도 있다. 그럼에도 ‘약한’ 대책을 발표할 수밖에 없었던 데에는 이런 사정이 있을 것이라 분석된다.

정책이 국민경제와 생활에 미치는 영향은 지대하다. 특히 상품이기 전에 거주공간인 부동산에 대한 정책의 영향력은 막강하다. 이런 까닭에 부동산 정책은 한꺼번에 발표되는 일이 별로 없다. 후폭풍이 감당키 힘들 정도로 불어 닥칠 수 있기 때문이다. 시장의 반응을 봐가면서 후속 대책이 여러 번에 걸쳐 나올 것이 확실한 이유다.

중요한 것은 시장을 급반등시킬 강력한 대책이 언제 나오느냐다. 아무리 정책의 파장이 염려스러워 조심스러운 대책들을 내놓는다 해도 ‘화룡점정’을 하지 않으면 소용이 없다. 권투선수가 ‘잽’만 날릴 수 없는 것과 같다. ‘잽’에 이은 ‘연타’나 ‘일발필도’가 언제 어떻게 나올 것인지를 예측해야 한다.

사전에 예측하고 대비해야

이명박 정부는 노무현 정부의 실정(失政)에 의해 10년 만에 정권을 잡았다. 그런데 정권을 잡자마자 ‘쇠고기파동’과 ‘촛불시위’ 등으로 호된 신고식을 치렀고, 그 결과 지지도가 많이 떨어졌다. 이제는 인기를 회복해야 하며, 그 방법은 부동산 등 경기 부양에 달려 있다. 선물을 한꺼번에 주면 재미가 없다. 부동산 선물은 국민 경제 부양은 물론 이명박 정부의 인기 부양과도 깊은 관련이 있으므로 추가 대책은 정치적으로 ‘묘한’ 상황에 처할 때마다 나올 확률이 높다.

부동산은 상품 이전에 인간의 거주공간이다. 따라서 정부는 국민의 삶의 질을 보호하기 위해 어느 정도 시장을 통제할 수밖에 없고, 이 통제가 가격 결정의 중요한 변수가 된다. 우리나라처럼 부동산 투기가 극심한 곳에서는 정부 정책에 따라 부동산 가격이 급·등락할 수 있다. 따라서 정책을 잘 활용하는 길이 바로 부동산 투자에서 성공하는 지름길이 된다.

하지만 정책이 발표되고 난 뒤 움직여서는 부동산 투자에 크게 성공할 수 없다. 정책을 예측하고 미리 대처해야 남보다 한발 앞서 투자할 수 있다. 정부 정책이란 항상 ‘소 잃고 외양간 고치기’ 식의 ‘뒷북 정책’이기 때문에 정책 발표 후에 움직이면 역시 ‘뒷북 대처’밖에 되지 않는다. 정책 예측은 점을 치는 게 아니다. 이것은 데이터 분석이며 정부 정책의 속뜻을 읽는 데서 출발한다. 예를 들어 이명박 정부가 출범하면서 내놓은 정책들을 잘 살피면 다음 정책을 예측할 수 있다.

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