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임대용 물량 급증 ‘호재’보다 수익률 따져라

부동산 투자전략

  • 김혜현 | 렌트라이프 대표 hhkim0125@naver.com

임대용 물량 급증 ‘호재’보다 수익률 따져라

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개발호재의 ‘약발’

주택임대사업자는 연간 2000만 원 이하 소득은 3년간 비과세되고, 2017년부터 일반 소득세와 분리 과세된다. 의료보험료 인상도 거의 없다. 수익률은 4~7%로 비교적 높은 편이다. 강남권과 용산은 매매가가 비싸 수익률이 낮고, 외곽으로 갈수록 수익률이 높아진다. 원룸의 단점은 10~30호나 되다 보닌 시설 관리뿐 아니라 월세 징수 같은 임차인 관리도 만만치 않다는 사실이다. 요즘 임차인은 침대, 냉장고, TV, 책상 등 빌트인 시설을 선호해 이러한 시설 교체까지 신경 써야 한다.

소형 아파트의 가장 큰 장점은 공실 위험이 거의 없다는 점이다. 월세가 어려우면 전세로 굴리면 된다. 관리사무소가 있어 시설 관리 부담도 적다. 감가상각도 덜 되고 매매가격도 안정적이다. 또한 1인 가구보다는 3~4인 가구가 거주하기 때문에 거주기간도 길다. 또 보증금 비중이 높은 만큼 월세를 떼일 가능성도 적다. 소형 아파트 월세는 70만~80만 원 수준으로 주거용 중에서는 높다. 하지만 단점도 있다. 우선 투자금 대비 수익률이 낮다. 월세를 100만 원 이상 내는 임차인이 많지 않아 수익률은 3%대에 그친다.

20억 원 이상의 자산가는 건물을 원한다. 건물은 주거용 부동산처럼 24시간 AS를 할 필요가 없고, 임대료도 주거용보다 높다. 단독 건물의 특성상 향후 신축이나 개축을 통해 자신의 생각대로 운영할 수 있다는 점도 장점이다. 하지만 금액이 큰 만큼 투자도 신중해야 한다. 특히 대로변이나 외관이 번듯하면 덜컥 계약부터 하는 사람이 많은데, 외관이나 위치보다 중요한 것이 입지와 임대 수요다. 특히 요즘 자산가들이 30억~50억 원의 수익형 부동산에 몰리면서 건물 가격도 올랐다. 하지만 매물로 나온 건물 중에는 수익률이 2~3%에 그치는 것이 많다. 소형 오피스텔 공급이 늘면서 이것이 사무실 수요를 흡수하고, 소비가 위축되면서 상가 임대료를 올리기가 어려운 것이 현실이다.

투자자는 은행 이자보다 좀 더 높은 이득을 원한다고 하지만, 막상 거래할 때는 개발호재나 매매차익을 기대하기 마련이다. 수익형 부동산의 가치는 ‘수익률이 높아져야’ 올라가는 법이다. 월세 200만 원이 나오는 부동산을 5억 원에 샀는데, 월세가 500만 원으로 오르면 매매가격이 7억~8억으로 올라간다. 반면 개발호재가 있어도 수익이 낮으면 가격이 떨어진다. 막연한 개발호재보다는 돌다리도 두들기며 건너는 심정으로 수익률을 꼼꼼하게 따져보는 태도가 필요하다.



주거용 부동산은 강남권, 도심권, 여의도권 주변이 투자 1순위다. 테헤란로 주변과 역삼동, 논현동은 직장인 수요가 풍부해 월세를 70만~100만 원까지 받을 수 있는 지역이다. 공급이 많아 경쟁이 치열하지만, 안정적인 임차인이 가장 많다. 강남과 도심권 오피스 지역을 잇는 서울지하철 2호선 라인의 신림, 광진, 신도림, 사당, 왕십리도 임차인이 풍부하다. 여의도와 강남을 통과하는 9호선도 핫이슈 지역이다. 강서구를 비롯해 신논현역 주변과 9호선 연장선이 개통될 송파구 석촌동 등도 인기가 높다.

임대용 물량 급증 ‘호재’보다 수익률 따져라

오피스텔은 비교적 소액으로도 투자할 수 있다는 장점이 있지만, 최근 새로 공급되는 물량이 많아 갈수록 수익률이 떨어지고 공실이 발생할 수 있다는 우려가 제기된다.

아무리 ‘홍대’라도…

서울대와 연세대, 고려대, 성균관대 등 대학가 지역도 투자 선호지역이다. 이런 ‘메이저 대학’은 재학생뿐 아니라 취업한 졸업생까지 거주하고, 교통 여건도 좋다. 수도권에서는 수원, 안산, 화성처럼 대기업이나 산업단지가 있는 지역이 안정적이다. 강남역, 홍대처럼 대규모 상권이 형성된 곳은 상가 종사자도 많이 거주한다.

상가는 유동인구가 중요하다. 주변 거주인구나 상주 인원도 중요하지만, 직접적으로 해당 점포 앞을 지나가는 사람들의 수, 성별, 연령, 소득 수준 등에 따라 상가 매출이 달라지기 때문이다. 같은 홍대 상권이라도 2호선 홍대입구역에서 홍익대 사이는 10, 20대가 많이 오가서 단가가 낮고 회전율이 높은 분식, 의류, 액세서리 가게가 많다. 하지만 KT·G상상마당 부근은 주로 30대가 몰리는 지역이라 카페, 술, 클럽이 몰려 있고 판매단가도 높은 편이다. 낮에는 한산하지만 밤 시간과 주말에는 성업을 이룬다.

이처럼 한 상권 내에서도 사람들이 주로 다니는 통로가 있고 외면받는 길이 있다. 유동인구와 매출을 꼼꼼히 따져보고 투자를 결정하자. 금액 높은 인기 상권에 투자하기가 영 불안하다면 자신이 잘 아는 상가로 눈을 돌리자. 욕심 내지 말고 잘 아는 근린상권을 선택한다면 큰 손해를 피할 수 있다.

건물은 당장의 임대수익도 중요하지만, 신축·증축을 통한 개발 가능성까지 고려해 투자해야 한다. 또 투자액이 큰 만큼 환금성도 염두에 둬야 한다. 30억 원 이상의 자산가들이 가장 원하는 지역은 강남이나 홍대 상권이다. 강남은 오피스가 많은 만큼 직장인 수요가 풍부해 1~2층 상가 임대뿐 아니라 중소 규모의 사무실 수요도 있다. 또 환매하기 좋고 임대료가 안정적인 만큼 건물 가격도 유지될 가능성이 높다. 테헤란로 이면, 강남역에서 신논현역~신사역, 가로수길과 도산공원 주변은 건물을 구입하려는 대기수요가 줄 서 있을 정도다.

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김혜현 | 렌트라이프 대표 hhkim0125@naver.com

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