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부동산테크

1% 수익공유형 모기지론 활용 강남권 ‘뉴 트라이앵글’(삼성-잠실-수서) 주목

집, 이젠 정말 사야 할까?

  • 고종완 | 한국자산관리연구원장 re119@unitel.co.kr

1% 수익공유형 모기지론 활용 강남권 ‘뉴 트라이앵글’(삼성-잠실-수서) 주목

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서울은 매수, 부산은 매도

2015년 주택 시장은 전세·매매가격이 동반 상승하고 수도권은 강세, 지방도시는 보합세가 나타날 가능성이 높다. 특히 수도권은 지난 5~6년간 집값이 하락한 데다 금융과 세제, 재건축과 분양 시장 등 정책 수혜가 집중돼 의외로 강한 장이 나타날 가능성도 엿보인다.

지역별 차별화 및 양극화 현상이 나타날 가능성도 높다. 이를테면 집값 상승 초기 국면에서는 그간 하락 폭이 상대적으로 컸던 강남, 용산, 판교, 분당 등 버블세븐 지역의 집값이 상승을 주도할 것이다. 실제로도 지방보다 수도권 아파트 거래량 급증과 가격 상승 폭이 크다. 특히 버블세븐 지역의 아파트 시가총액이 급등했다는 보고서를 참고할 만하다. 하지만 하반기로 갈수록 실수요자의 선호도가 높고 가격경쟁력을 갖춘 강북권의 재개발 지분과 중고주택, 신규 분양시장과 수도권의 새 아파트가 시장을 달굴 가능성이 높아 보인다.

수도권과 지방 대도시, 서울과 수도권, 수도권 남부와 북부 지역 간의 지역별 양극화 현상 및 가격편차는 더 벌어질 공산이 크다. 실수요자의 주거이동과 선택 대상도 확대될 것으로 보인다. 강남 재건축과 재건축 신규 분양 시장, 위례·마곡·광교·하남 미사·동탄 신도시 등 인기 지역이 시장을 이끌면서 강북 재개발, 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시와 수원, 용인, 김포, 남양주 등 택지개발지구가 가세할 것으로 보인다.

그렇다면 실수요자는 내 집 마련 혹은 주택 투자 전략을 어떻게 짜야 할까. 앞서 살펴본 대로 장기간의 침체 터널을 벗어나 이제 막 회복 국면으로 진입한 서울 등 수도권은 매수 관점에서 접근하는 것이 좋다. 반면에 4~5년간 장기 상승을 경험한 부산, 대구, 울산, 대전, 세종시 등 지방도시는 매도 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보인다.



지금까지 드러난 실수요자의 주택 구매 행태를 보면, 강남권 고가 대형 아파트보다는 60~85㎡의 중소형 아파트와 도심 역세권의 저렴한 연립주택, 그리고 상가·오피스텔의 거래가 활발하다. 흔히 ‘빌라’라고 하는 연립주택, 다가구 주택은 전셋값과 매매값 차이가 적은 데다 교통접근성이 뛰어난 장점 때문에 도심권의 더블(환승)역세권과 직주(職住)근접지역을 중심으로 수요가 집중되고 있다. 또한 공급 과잉으로 외면받아왔던 주거용 오피스텔도 전세난 덕분에 아파트 대체재 혹은 5~6% 임대수익 부동산으로 인기 상한가를 달리고 있다.

‘2030 서울플랜’

저성장, 저금리 시대에 상가는 빠뜨릴 수 없는 유망 부동산이다. 다만 상가는 주택과 달리 개별성이 강하고 경기변동에 민감한 만큼 상권 활성화 여부가 성공 투자의 관건이다. 명동, 홍대 입구, 강남역, 신사동 가로수길 등 도심상권과 방이 먹자시장 등 미래 성장 잠재력이 높은 상권이 유망하다.

향후 5~10년간 투자수익이 높고 지속적으로 성장할 유망 지역은 어디일까. 필자가 생각하는 유망 투자처는 다음과 같다.

첫째, 삼성 잠실 수서 등 이른바 강남권의 새 ‘트라이앵글’ 지역이 단연 돋보인다. 삼성지구는 한전 부지를 중심으로 국제컨벤션복합개발, 잠실지구는 롯데월드타워, 수서지구는 KTX역세권 복합개발이 각각 추진되고 있어 이 트라이앵글은 미래 강남권의 신성장 거점 지역이 될 것이다. 강북 지역에서는 용산 미군기지 이전부지 복합개발이 추진되는 용산역, 삼각지역, 남영역 일대와 최근 중국 뤼디(綠地)그룹이 투자를 결정한 상암DMC지구를 주목하자.

둘째, 서울시의 ‘2030 서울플랜’에 따르면 서울은 2030년까지 3도심, 7광역중심, 12지역중심으로 도시 공간구조가 개편될 전망이다. 따라서 해당 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 3도심은 광화문, 강남, 여의도·영등포이고 7광역중심은 용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실이다. 12지역중심은 동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내·불광, 신촌, 마포·공덕, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동이다.

셋째, 대중교통 중심의 도시개발 방향을 예측해보면 생활권별로 어떤 역세권이 비교적 유망한지 추정할 수 있다. 동북생활권은 군자·성수·신당·신상봉·약수·청구역, 서북생활권은 공덕·불광·서울·연신내·충정로·합정·홍대입구역, 동남생활권은 강남구청·논현·신논현·신사·잠실·수서·삼릉공원(가칭)·석촌·천호·강동역, 끝으로 서남생활권은 대림·영등포구청역 등이 이에 해당한다.

넷째, 수도권에서는 최근 미분양 물량이 급감하고 청약경쟁률이 높아지는 위례, 동탄 2신도시, 하남 미사지구를 비롯해 용인, 김포, 광주 태전지구, 시흥, 부천 지역과 인천 영종, 송도, 청라지구가 비교적 유망해 보인다.

국가 보장 ‘주택연금’ 인기

다섯째, 9호선 연장선과 신분당선 연장선, 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 예정 지역도 유망하다. 9호선 연장선은 언주·선정릉·삼성중앙·봉은사·종합운동장·잠실·삼전·석촌·송파·방이·올림픽공원·오륜· 보훈병원 등이며, 신분당선 연장선은 정자·미금·풍천·수지·상현·경기대앞·광교신도시·월드컵경기장·동수원·화서·호매실 등이다. 그리고 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 예정 지구는 일산(킨텍스), 대곡·연신내·서울역·삼성·수서·성남·용인·수원·동탄 등이다.

끝으로 은퇴 준비 세대(1955~63년생)를 위해 가장 효과적인 자산 설계, 노후대책과 관련해 몇 가지 조언을 하고자 한다.

첫째, 필자는 ‘앞으로는 집값이 오르기 어려우므로 집을 사지 마라’는 부동산 필패론은 오해와 편견에서 비롯된 것이라고 본다. 특히 인구 감소 때문에 앞으로 집값이 오르기 어렵다는 주장은 시기상조일 뿐 아니라 근거도 부족하다. 통계청 추계에 따르면 우리나라는 2030년까지는 인구와 소득이 완만하게 증가할 전망이다.

둘째, 자산 배분을 고려하더라도 금융상품과 더불어 주택, 토지 등 부동산 자산은 핵심 자산(core asset)임을 인식해야 한다. 특히 주택연금은 국가가 지급을 보장하는 노후 안전판이다. 그렇기 때문에 3~4년 전부터 가입자가 매년 50% 이상 급증하고 있다. 농지를 담보로 연금을 지급하는 농지연금제도도 훌륭한 대안 투자처가 된다.

셋째, 최근 한 연구기관이 주거비 부담을 사례별로 비교해본 결과 집값이 상승하지 않을 경우에는 월세-자가-전세 순으로 주거비 부담이 크지만, 집값이 1% 이상 오를 경우에는 상황이 달라지는 것으로 나타났다. 자가-전세-월세 순이 되는 것이다. 국토교통부에 따르면 최근 5년간 전국의 연평균 주택가격 상승률은 1.6%, 전세가격 상승률은 5.6%다. 이 점에서도 향후 집값은 떨어지지 않을 가능성이 높아 보인다.

마지막으로 주택 시장에서 월세가 대세로 자리 잡으면서 현금수익(cash flow)을 중시하는 방향으로 부동산 자산관리 방식이 바뀌고 있다. 따라서 1% 수익공유형 모기지론을 활용해 내 집 마련 목적의 소형 아파트를 구입하는 것, 5%대 임대수익을 겨냥해 소형 주택, 연립주택, 다가구주택, 빌라, 오피스텔, 상가 등에 투자하는 것은 창조적인 자산관리 전략이라 하겠다.

신동아 2015년 4월호

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고종완 | 한국자산관리연구원장 re119@unitel.co.kr
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