• 주택 거래량 급증 추세…집값 상승으로 이어질 듯
• 서울은 ‘본격 회복’, 경기·인천은 ‘회복 가시화’
• 고가·대형보다 중소형 아파트, 연립주택, 상가, 오피스텔 거래 활발
• 부동산 필패론? 편견을 버려라!

부동산 시장이 후끈 달아올랐다. 봄 이사철을 맞아 훈풍이 불고 활력이 넘친다. 주택 거래량이 최대치를 기록하고 재건축이 다시 주목받고 있다. 분양 시장엔 인기 지역을 중심으로 청약 인파가 몰린다.

부동산 시장의 선행지표인 거래량을 살펴보면 이런 분위기가 확연하게 느껴진다. 지난 2월 수도권과 서울의 주택 매매 거래량은 각각 3만7502건, 1만2990건. 2006년 이후 9년 만에 최대치를 기록했다. 역시 선행지표인 서울 강남 재건축시장의 재부상도 예사롭지 않다. 반포주공1단지, 개포주공, 압구정현대, 잠실주공 5단지 등 이른바 ‘재건축 대장주’를 비롯해 대치은마, 선경, 미도, 쌍용아파트 등 그간 주춤하던 중층단지도 올 들어 지분 값이 뛰고 있다. 한남, 흑석뉴타운 등 강북 재개발 단지 역시 상승 추세다.

9년 만에 거래량 최대치

분양 시장은 과열 우려마저 나온다. 지난해 강남 재건축, 위례신도시 청약 열풍의 여파로 분양권 가격에 1억~3억 원의 웃돈이 붙었다. 지난 2월, 2000년 이후 최대 물량인 69개 단지, 5만9000여 가구가 분양에 나서자 전국 견본주택 11곳에 15만 명에 달하는 구름 인파가 몰렸다.



이런 분위기에 부동산 가격 상승 기대감이 커졌다. 그런데 작금의 부동산시장 회복 배경에는 멈출 줄 모르는 ‘전세 불안 현상’이 있다. 전세난에 지친 실수요자가 견디다 못해 매매로 돌아서는 것이다.

여기에 정부의 규제완화 정책과 초저물가 기조, 1% 수익공유형 모기지론(주택 구입 자금을 1%대 저리로 빌려주는 대신 처분 이익을 공유하는 금융상품) 출시 등으로 부동산 구매 심리가 커지고 있다. 특히 수도권 부동산 경기가 하락의 종지부를 찍고 상승세로 돌아섰다는 관측이 우세해지면서 향후 집값 상승에 대한 기대감도 크다.

국민은행에 따르면 2월 기준 전국 아파트 가격은 0.27% 올랐다. 1월 0.15%보다 상승 폭이 커졌다. 1년 전 같은 달 0.19%와 비교해도 오름세가 눈에 띈다. 집값이 더는 떨어지지 않을 것이라는 소비심리의 회복, 전세가격과 매매가격의 동반 상승 등 부동산 시장은 전형적인 강세장을 예견할 수 있는 조건을 갖춰가는 모양새다.

따라서 모두가 ‘선택의 기로’에 놓인 상황이다. 무주택자는 이참에 집을 사는 게 나을지, 그냥 전세로 계속 사는 게 나을지 계산과 해법 마련으로 분주하다. 그나마 하우스푸어는 전세·매매가 동반 상승, 대출금리 인하로 최악의 상황을 피했다.

2015년 주택 시장은 본격적인 상승 국면이 예상된다. 박근혜 정부의 부동산 정상화 대책이 긍정적 영향을 끼친 데다, 초저금리 등 금융투자환경이 대폭 호전됐기 때문이다. 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보대출비율(LTV)이 완화된 것이나 지난해 9·1대책에서 나온 재건축 연한 단축, 청약제도 개선, 신도시 공급조절 등이 호재로 작용하고 있다. 특히 지난해 말 국회를 통과한 분양가 상한제 탄력 적용, 재건축 초과이익 환수제 유예 등도 시장 활성화에 힘을 보태고 있다.

실수요자, 노년층 발길 재촉

주택 시장의 미래를 예측하는 여러 도구 중 주택 시장 관련 핵심 지표와 핵심 변수 움직임을 살펴보자.

집값의 향방을 알 수 있는 핵심 지표로는 거래량, 주택구매력지수, 부동산소비심리지수 등이 꼽힌다. 이 중 거래량 지표는 매매가와 관련해 1~2분기 선행하는 주요 선행지표다. 2014년 말 기준으로 주택 거래량은 전년 대비 전국 100만5173가구(18%), 수도권 46만2111가구(27.3%), 서울 14만8266가구(32.5%), 강남 3구 2만3143가구(39.1%), 지방 54만3062가구(11.1%) 증가했다. 특히 서울과 강남권의 거래량 급증이 주목된다. 향후 가격 상승 기대감을 높이기에 충분하다.

주택 시장에 직·간접으로 영향을 미치는 실물경기, 정책, 금리, 수급 구조, 투자 심리도 시장에 우호적인 편이다. 다만 향후 금리 인상 가능성과 실물경기 회복 여부, 디플레이션 우려 등은 하락변수로 볼 수 있다. 올해 우리나라 경제성장률은 3.5% 안팎으로 예상되고, 하반기에는 미국의 양적완화 종료 여파로 금리가 인상될 가능성이 있다.

주택 시장 수요·공급 요인을 따져보면 올해 주택 시장 회복 가능성은 더욱 커진다. 우선 수요 측면이다. LTV를 70%, DTI를 60%까지 완화하고 금리도 인하해 가계의 주택 구입 및 상환 능력이 커졌다. 매매가 대비 70%선에 달하는 전세가율 역시 매매 수요를 늘리는 마중물 노릇을 하고 있다. 소득대비주택가격지수(PIR)는 서울 기준 2009년 12.1배에서 2014년 9.2배로 낮아졌다. 청약제도 완화로 청약통장 1순위자가 올 4월부터 1200만 명에 달하게 되는 점도 실수요자의 발길을 분양 시장으로 재촉한다. 생애최초주택을 구입하려는 가구, 주택연금을 통해 은퇴생활을 준비하는 노년층도 늘고 있다.

공급 요인을 보자. 신규주택 공급 물량 감소, 미분양 물량 감소로 ‘재고’가 큰 폭으로 줄었다. 미분양 주택은 2008년 12월 16만6000가구에서 지난 1월 3700가구로 대폭 감소했다. 주택공급 과다 여부를 측정하는 대표 지표인 주택보급률과 인구 1000명당 가구 수를 봐도 주택 수급 불균형이 읽힌다. 주택보급률은 전국 102.7%, 수도권 99%, 서울 97.3%(2013년 기준)로 적정 주택보급률 105%와 경제협력개발기구(OECD) 평균치 116%에 한참 미달한다. 인구 1000명당 가구 수도 미국 409.8, 일본 438.7에 비해 우리는 363.8에 불과하다.

주택경기 순환변동을 분석해보면 서울은 본격 회복, 경기·인천은 회복 가시화 국면에 놓였음을 알 수 있다. 따라서 향후 거래가 계속 증가할 경우 수도권 집값은 상승할 가능성이 높다.

흥미로운 점은 주택시장의 미래 예측 및 방향성을 두고 전문가들 사이에서 ‘난타전’이 벌어지고 있다는 것이다. 하지만 분명한 사실은, 지난해만 해도 올해 부동산 시장을 부정적으로 보는 전문가가 많았다는 점이다. 그러나 올해 들어 발표되는 각종 경제 전망 보고서, 전문가 의견 대부분이 긍정적으로 바뀌었음은 시사하는 바가 많다.

서울은 매수, 부산은 매도

2015년 주택 시장은 전세·매매가격이 동반 상승하고 수도권은 강세, 지방도시는 보합세가 나타날 가능성이 높다. 특히 수도권은 지난 5~6년간 집값이 하락한 데다 금융과 세제, 재건축과 분양 시장 등 정책 수혜가 집중돼 의외로 강한 장이 나타날 가능성도 엿보인다.

지역별 차별화 및 양극화 현상이 나타날 가능성도 높다. 이를테면 집값 상승 초기 국면에서는 그간 하락 폭이 상대적으로 컸던 강남, 용산, 판교, 분당 등 버블세븐 지역의 집값이 상승을 주도할 것이다. 실제로도 지방보다 수도권 아파트 거래량 급증과 가격 상승 폭이 크다. 특히 버블세븐 지역의 아파트 시가총액이 급등했다는 보고서를 참고할 만하다. 하지만 하반기로 갈수록 실수요자의 선호도가 높고 가격경쟁력을 갖춘 강북권의 재개발 지분과 중고주택, 신규 분양시장과 수도권의 새 아파트가 시장을 달굴 가능성이 높아 보인다.

수도권과 지방 대도시, 서울과 수도권, 수도권 남부와 북부 지역 간의 지역별 양극화 현상 및 가격편차는 더 벌어질 공산이 크다. 실수요자의 주거이동과 선택 대상도 확대될 것으로 보인다. 강남 재건축과 재건축 신규 분양 시장, 위례·마곡·광교·하남 미사·동탄 신도시 등 인기 지역이 시장을 이끌면서 강북 재개발, 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시와 수원, 용인, 김포, 남양주 등 택지개발지구가 가세할 것으로 보인다.

그렇다면 실수요자는 내 집 마련 혹은 주택 투자 전략을 어떻게 짜야 할까. 앞서 살펴본 대로 장기간의 침체 터널을 벗어나 이제 막 회복 국면으로 진입한 서울 등 수도권은 매수 관점에서 접근하는 것이 좋다. 반면에 4~5년간 장기 상승을 경험한 부산, 대구, 울산, 대전, 세종시 등 지방도시는 매도 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보인다.

지금까지 드러난 실수요자의 주택 구매 행태를 보면, 강남권 고가 대형 아파트보다는 60~85㎡의 중소형 아파트와 도심 역세권의 저렴한 연립주택, 그리고 상가·오피스텔의 거래가 활발하다. 흔히 ‘빌라’라고 하는 연립주택, 다가구 주택은 전셋값과 매매값 차이가 적은 데다 교통접근성이 뛰어난 장점 때문에 도심권의 더블(환승)역세권과 직주(職住)근접지역을 중심으로 수요가 집중되고 있다. 또한 공급 과잉으로 외면받아왔던 주거용 오피스텔도 전세난 덕분에 아파트 대체재 혹은 5~6% 임대수익 부동산으로 인기 상한가를 달리고 있다.

‘2030 서울플랜’

저성장, 저금리 시대에 상가는 빠뜨릴 수 없는 유망 부동산이다. 다만 상가는 주택과 달리 개별성이 강하고 경기변동에 민감한 만큼 상권 활성화 여부가 성공 투자의 관건이다. 명동, 홍대 입구, 강남역, 신사동 가로수길 등 도심상권과 방이 먹자시장 등 미래 성장 잠재력이 높은 상권이 유망하다.

향후 5~10년간 투자수익이 높고 지속적으로 성장할 유망 지역은 어디일까. 필자가 생각하는 유망 투자처는 다음과 같다.

첫째, 삼성 잠실 수서 등 이른바 강남권의 새 ‘트라이앵글’ 지역이 단연 돋보인다. 삼성지구는 한전 부지를 중심으로 국제컨벤션복합개발, 잠실지구는 롯데월드타워, 수서지구는 KTX역세권 복합개발이 각각 추진되고 있어 이 트라이앵글은 미래 강남권의 신성장 거점 지역이 될 것이다. 강북 지역에서는 용산 미군기지 이전부지 복합개발이 추진되는 용산역, 삼각지역, 남영역 일대와 최근 중국 뤼디(綠地)그룹이 투자를 결정한 상암DMC지구를 주목하자.

둘째, 서울시의 ‘2030 서울플랜’에 따르면 서울은 2030년까지 3도심, 7광역중심, 12지역중심으로 도시 공간구조가 개편될 전망이다. 따라서 해당 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 3도심은 광화문, 강남, 여의도·영등포이고 7광역중심은 용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실이다. 12지역중심은 동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내·불광, 신촌, 마포·공덕, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동이다.

셋째, 대중교통 중심의 도시개발 방향을 예측해보면 생활권별로 어떤 역세권이 비교적 유망한지 추정할 수 있다. 동북생활권은 군자·성수·신당·신상봉·약수·청구역, 서북생활권은 공덕·불광·서울·연신내·충정로·합정·홍대입구역, 동남생활권은 강남구청·논현·신논현·신사·잠실·수서·삼릉공원(가칭)·석촌·천호·강동역, 끝으로 서남생활권은 대림·영등포구청역 등이 이에 해당한다.

넷째, 수도권에서는 최근 미분양 물량이 급감하고 청약경쟁률이 높아지는 위례, 동탄 2신도시, 하남 미사지구를 비롯해 용인, 김포, 광주 태전지구, 시흥, 부천 지역과 인천 영종, 송도, 청라지구가 비교적 유망해 보인다.

국가 보장 ‘주택연금’ 인기

다섯째, 9호선 연장선과 신분당선 연장선, 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 예정 지역도 유망하다. 9호선 연장선은 언주·선정릉·삼성중앙·봉은사·종합운동장·잠실·삼전·석촌·송파·방이·올림픽공원·오륜· 보훈병원 등이며, 신분당선 연장선은 정자·미금·풍천·수지·상현·경기대앞·광교신도시·월드컵경기장·동수원·화서·호매실 등이다. 그리고 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 예정 지구는 일산(킨텍스), 대곡·연신내·서울역·삼성·수서·성남·용인·수원·동탄 등이다.

끝으로 은퇴 준비 세대(1955~63년생)를 위해 가장 효과적인 자산 설계, 노후대책과 관련해 몇 가지 조언을 하고자 한다.

첫째, 필자는 ‘앞으로는 집값이 오르기 어려우므로 집을 사지 마라’는 부동산 필패론은 오해와 편견에서 비롯된 것이라고 본다. 특히 인구 감소 때문에 앞으로 집값이 오르기 어렵다는 주장은 시기상조일 뿐 아니라 근거도 부족하다. 통계청 추계에 따르면 우리나라는 2030년까지는 인구와 소득이 완만하게 증가할 전망이다.

둘째, 자산 배분을 고려하더라도 금융상품과 더불어 주택, 토지 등 부동산 자산은 핵심 자산(core asset)임을 인식해야 한다. 특히 주택연금은 국가가 지급을 보장하는 노후 안전판이다. 그렇기 때문에 3~4년 전부터 가입자가 매년 50% 이상 급증하고 있다. 농지를 담보로 연금을 지급하는 농지연금제도도 훌륭한 대안 투자처가 된다.

셋째, 최근 한 연구기관이 주거비 부담을 사례별로 비교해본 결과 집값이 상승하지 않을 경우에는 월세-자가-전세 순으로 주거비 부담이 크지만, 집값이 1% 이상 오를 경우에는 상황이 달라지는 것으로 나타났다. 자가-전세-월세 순이 되는 것이다. 국토교통부에 따르면 최근 5년간 전국의 연평균 주택가격 상승률은 1.6%, 전세가격 상승률은 5.6%다. 이 점에서도 향후 집값은 떨어지지 않을 가능성이 높아 보인다.

마지막으로 주택 시장에서 월세가 대세로 자리 잡으면서 현금수익(cash flow)을 중시하는 방향으로 부동산 자산관리 방식이 바뀌고 있다. 따라서 1% 수익공유형 모기지론을 활용해 내 집 마련 목적의 소형 아파트를 구입하는 것, 5%대 임대수익을 겨냥해 소형 주택, 연립주택, 다가구주택, 빌라, 오피스텔, 상가 등에 투자하는 것은 창조적인 자산관리 전략이라 하겠다.