• ‘일시적 2주택’ 최대한 활용하라

• ‘1가구 1주택 양도세 비과세’ 노려라

• 소득 있는 성인 자녀에게 증여하라

대법원 등기정보광장에 따르면 2022년 12월 서울 지역 집합건물(아파트·빌라·오피스텔)의 증여에 의한 소유권등기이전 건수는 2269건으로 집계됐다. 전달 895건보다 153.5% 증가한 수치다. 전국으로 범위를 넓혀도 같은 기간 증여에 따른 소유권이전등기 건수는 8962건으로 전달 4212건보다 112.8% 급증했다
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증여는 대개 집값 상승 국면에서 활발해진다. 증여세 산정 기준인 집값이 더 상승하기 전 서둘러 증여하려는 심리가 작용해서다. 반대로 집값 하락 국면에서는 집값이 더 떨어질 것으로 예상해 증여를 미루지만 예외적 상황도 있다. 2022년 12월 넷째 주(26일 기준) 전국 아파트 매매가격지수는 전주보다 0.76% 하락해 2012년 5월 통계치를 낸 이래 가장 큰 하락 폭을 기록했는데도 이 시기 증여가 대폭 늘어났다. 새해부터 개정된 지방세법에 따라 취득세 산출 방식이 바뀌기 때문이다.

세대 분리로 취득세 중과 피하기

그동안 납세자가 증여로 부동산을 취득하면 과세표준으로 시가표준액을 적용해 왔다. 그러나 올해 증여분부터는 지방세법 개정에 따라 시가인정액으로 취득가액을 매긴다. 시가표준액은 정부가 부동산에 대한 세금을 징수하기 위해 공시하는 가격(공시지가)으로, 통상 시세의 60~70% 수준이다. 반면 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액을 뜻한다. 결국 집값 상승 기대심리로 증여를 택하는 것보다 증여에 부과하는 취득세 기준이 바뀌기 전 서둘러 증여하는 것이 더 유리하다고 판단한 이들이 많아지면서 증여가 늘어난 셈이다.

이처럼 해마다 달라지는 세법은 부동산시장에 끼치는 영향이 상당하다. 특히 올해는 부동산 호황기이던 2019~2021년과 달리 부동산 가격이 전국적으로 하락세를 보임에 따라 정부의 부동산정책 방향이 규제 완화에 초점을 맞추고 있다. 더욱이 미국발 금리 인상으로 국내 금리까지 출렁이고 주택 과잉 공급 부담도 적지 않은 실정이다.

앞날이 불확실한 시기에는 투자 포트폴리오를 검토하고 투자 전략을 재구성할 필요가 있다. 이때 반드시 고려해야 하는 것이 절세다. 최인용 가현세무법인 세무사는 이에 대해 “부동산은 이득이 한꺼번에 실현되는 투자처이기에 이에 따른 세금 부담 또한 큰 편이다. 따라서 얼마나 합법적으로 절세할 수 있느냐가 투자 수익률을 좌우한다”고 말했다.



최 세무사는 연세대 법무대학원에서 조세법 전공으로 석사 학위를 취득했다. 2004년 제41회 세무사 시험에 합격해 현재 가현세무법인을 운영하고 있다. 네이버가 선보인 온라인 교육 서비스 파트너스퀘어(비즈니스 스물 전신)에서 세무 강의를 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산되기 전까지 10년간 진행하기도 했다. 2020년 12월에는 유튜브 채널 ‘줄이세’를 개설해 줄줄 새는 비용을 줄이고 이익은 늘리는 정보를 제공하고 있다.

최 세무사에게 최근 정부가 발표한 ‘2023년 경제정책 방향’ 가운데 가장 눈길을 끄는 내용을 물었다. 그는 “집값 하락에 따른 양도소득세(양도세) 중과와 취득세, 종합부동산세(종부세) 완화에 방점이 찍혀 있다”고 말했다.

“윤석열 정부가 출범하고 발표한 부동산정책은 혜택을 늘리거나 규제를 풀어주는 내용이 주를 이룬다. 유주택자라면 달라진 양도세·증여세 관련 내용을, 무주택자나 갈아탈 집을 알아보는 수요자라면 개정된 취득세·보유세에 관한 내용을 꼼꼼히 살펴야 절세 효과를 누릴 수 있을 것이다.”

부동산임대소득 年 2000만 원 이하면 분리과세 유리

올해부터 정부가 취득세 중과세를 완화함에 따라 세금 부담을 덜게 됐다는 사람이 많다. 3주택 이상 다주택자도 취득세 중과를 피할 방법이 있나.

“물론이다. 다주택자가 중과세를 피하는 방법은 세 가지가 있다. 첫째, 시가표준액 1억 원 이하 주택 구입하기다. 다만 도시및주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정된 주택은 1억 원 이하 주택이라도 주택 수에 포함되니 유의해야 한다. 둘째, 일시적 2주택으로 취득세 중과 피하기다. 집을 팔고 새집을 살 때 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있다. 올해부터 정부가 일시적 2주택자에게 중과세를 적용하지 않기로 했다. 셋째, 세대 분리로 일시적 2주택 중과 피하기다. 취득세의 경우 가구별로 주택 수를 판단한다. 가구원에게 주택이 많으면 신규 취득하는 주택에 중과세를 적용한다는 의미다.”

부동산을 처음 사는 사람은 단독 명의가 유리할지, 공동명의가 유리할지 고민한다. 상황별로 부동산 명의를 어떻게 하는 것이 바람직한가.

“주택 규모와 수를 고려해야 한다. 부동산 명의는 분산할수록 양도세를 절감하는 효과가 있지만, 다른 세금을 절세하려면 신중히 선택할 필요가 있다. 취득 자금이 부족한 자녀가 부동산을 얻거나 소득이 없는 주부가 고가 부동산을 취득하는 경우에는 취득 자금에 대해 증여세가 부과될 수 있으므로 유의해야 한다. 부동산을 보유하는 동안 내는 종부세도 단독 명의인지 공동명의인지에 따라 절세 효과가 달라진다. 현재 단독 명의로 1주택을 보유한 경우는 총 12억 원을 기본으로 공제해 주고, 공동명의는 각각 지분별로 9억 원씩 공제해 총 18억 원을 공제해 준다. 고가 주택을 보유한 경우는 공동명의로 설정하면 종부세는 물론 양도소득세, 상속세 부담까지 줄일 수 있다.”

부동산임대소득은 종합소득으로 분류돼 과세된다. 근로소득과 합쳐 과세되다 보니 근로소득이 많은 사람은 높은 소득세율로 세금을 부담하게 된다. 세금을 줄일 방법이 있나.

“주택 임대소득이 있어도 과세 대상 주택과 그렇지 않은 주택이 있다. 1주택자는 주택 임대소득세 비과세 기준이 기준시가(공시지가) 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 상향됐다. 올해부터 시가가 최고 17억 원에 이르는 보유 아파트를 월세로 빌려주고 다른 집에 세 들어 사는 1주택자도 임대소득세를 내지 않는다. 주택임대소득 합계액이 2000만 원 이하인 경우는 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 쪽을 선택할 수 있다. 임대소득이 적은데 종합 과세되는 근로소득이나 사업소득이 많다면 종합소득기본세율로 결정된다. 예컨대 1억 원 연봉의 경우 기본세율이 35%로 적용된다. 이런 고액 연봉자는 임대소득에 대해 14%만 세금으로 납부하는 분리과세를 선택하는 것이 좋다.”

고가 주택 다주택자는 보유하거나 증여하거나

임대소득이 연 2000만 원 이하일 때 분리과세를 신청하면 임대주택법에 따라 장기임대주택으로 등록한 경우와 그렇지 않은 경우 세금 차이가 있나.

“그렇다. 장기임대주택으로 등록하면 필요경비, 기본공제, 세액 감면 등이 적용돼 세금 부담이 줄어든다.”

저가 주택을 보유한 다주택자는 종부세 부담이 커지기 전 집을 처분하는 것이 좋은가, 아니면 종부세 부담을 감수하며 추가 집값 상승을 기대하는 것이 나은가.

“지난해 초까지 주택 가격은 역대 최고 상승률을 기록했다. 올해도 대규모 주택 공급이 어렵다면 집값이 오를 가능성을 배제할 수 없다. 그러나 금리가 급상승해 주택 수요가 줄면서 주택 가격 하락을 부추기고 있다. 주택 가격 상승이 제한적이라면 보유세를 부담하면서 다주택을 유지할 이유가 없다. 다만 종부세 부담을 피하려고 주택을 처분했다가 양도세 폭탄을 맞을 수도 있다. 다주택자에겐 높은 양도세율이 적용되니 유의해야 한다.”

고가 주택을 보유한 다주택자에게 필요한 종부세 절세 전략은 뭔가.

“두 가지 방법을 활용할 수 있다. 첫째는 보유하기다. 종부세가 정권에 따라 바뀌기는 하지만 주택 가격이 하락하는 상황에서 높은 세율을 고수하는 정책은 지지를 받기 어렵기에 경제 상황을 보면서 팔기보다는 보유하는 방법을 고려할 필요가 있다. 둘째는 증여하기다. 주택은 부동산 중 가장 인기 있는 투자 대상이라 서울 강남·서초·용산 지역 부동산을 보유한 경우에는 팔지 않고 갖고 있으려 한다. 고가 주택을 다수 보유하고 있다면 종부세 규제가 완화돼도 부담이 클 수 있다. 이런 경우는 소득 있는 성인 자녀에게 증여하는 것이 절세에 도움이 된다. 고가 주택을 증여하더라도 일부 소득 증빙을 할 수 있고 5년 내 연부연납 규정에 따라 증여세를 나눠 낼 수 있기 때문이다. 자녀가 결혼해 손주까지 있다면 손자녀에게도 일부 증여해 절세할 수 있다. 이는 세법 규정을 잘 이용하는 것으로 절세이지, 법을 어기는 탈세가 아니다.”

3년 내 종전 주택 양도하면 일시적 2주택자도 비과세

주택 유형별 양도세 절세 전략을 구체적으로 듣고 싶다.

“1가구 1주택으로 양도세 비과세 혜택을 받으려면 ‘1가구’ ‘1주택’ ‘2년 이상 보유’를 모두 충족해야 한다. 세대가 분리되지 않아 1가구 요건을 만족하지 못하거나, 오피스텔이나 가족조차 모르는 또 다른 주택을 보유하는 바람에 1주택 요건을 못 채우는 경우도 있으니 주택 수를 꼼꼼하게 확인해야 한다. 이전 정부에선 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 일시적 2주택의 경우 1년 이내 집을 처분해야 비과세 혜택을 줬다. 이런 이유로 지난해 집을 급매로 내놨는데 주택 거래가 급감해 1년 이내 팔지 못한 경우 비과세 혜택을 받을 수 없었다. 가구원 전원이 같이 이사하기 어려운 사정이 있어도 일률적 규제를 적용하는 것도 문제였다. 현 정부에선 이를 완화해 조정대상지역에서도 종전 주택을 3년 이내 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있도록 했다. 또한 신규 주택으로 전입하는 규정도 삭제했다.

최 세무사는 “부동산을 사고팔기 전 반드시 최근 달라진 세법을 파악하라”고 조언했다. 이어진 부연설명은 이렇다.

“부동산 거래는 물건을 알아보고 계약서를 작성하고 계약금, 중도금, 잔금을 치르기까지 몇 개월이 소요된다. 계약을 체결한 뒤 바뀐 세법 내용을 몰랐다며 뒤늦게 절세 방법을 알아보다 불이익을 얻는 경우가 많다. 세금은 부동산정책 방향의 일부이기에 집값 상승기와 하락기에 따라 내용이 크게 달라지는 만큼 평소 세법을 알아두고 절세 효과를 얻기를 바란다.”