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부동산 경매전문가 안정일의 ‘하우 투 옥션’

넘쳐나는 역전세·깡통주택… 경매대란에서 살아남는 법 5

  • 부동산 경매전문가 안정일

넘쳐나는 역전세·깡통주택… 경매대란에서 살아남는 법 5

넘쳐나는 역전세·깡통주택… 경매대란에서 살아남는 법 5
최근 경기도 안산에서는 부동산 중개업자가 오피스텔 임대인과 임차인을 상대로 수십억 원의 사기를 친 사건이 발생했다. 부동산 중개업자 A씨는 월세 물건을 전세인 것처럼 속여 임차인에게는 전세 보증금으로 6000만~7000만 원을 받고, 집주인에게는 월세 보증금으로 1000만 원 정도만 준 뒤 몇 개월간 월세를 대납하다 전세금을 들고 잠적했다. 이 사건의 피해자는 자그마치 120여 명, 피해액만 65억 원에 달한다. 피해자 대부분이 20~30대 사회초년생과 신혼부부들이다. 

‘전세 사기사건’은 사실 꽤 자주 발생한다. 인터넷으로 검색할 필요도 없이, 내가 기억하고 있는 것만 해도 서너 건이 넘는다. 서울 영등포 당산에서 일어난 100억 원대 사기사건과 강남 역삼동에서 벌어진 40억 원대 사건이 대표적이다. 여기서 중요한 건 사건의 중심에 공인중개사가 있다는 점이다. 이들이 작정하고 속이려고 들면 도저히 당해낼 재간이 없다. 이들은 주로 오피스텔 등 임대수익형 부동산을 타깃으로 삼는다. 집주인이 임대차계약 때마다 부동산에 직접 오지 않고 중개사에게 계약을 위임한다는 점을 악용하는 것이다. 

결국 임차인은 전세 보증금을 고스란히 날리고, 집주인은 임차인을 내보내는 데 애를 먹게 된다. 잘못하면 임차인의 보증금을 집주인이 물어줘야 하는 경우도 발생한다. 위임장에 그렇게 적혀 있을 때 말이다. ‘임대차 관계에 대해 위임한다’와 같이 포괄적인 내용으로 위임장을 작성하면 집주인을 속인 전세계약에 대해서까지 집주인이 책임을 져야 한다. 따라서 ‘월세 계약 보증금 ○○○만 원에 월 임차료 ○○만 원에 대한 계약을 위임한다’라고 계약 내용을 정확하게 기입해야 한다.


부동산 계약 위임 시 주의할 점

외환위기 직후인 1999년 2월 이후 20년 만에 처음으로 집값·전셋값이 동반 급락하면서 750조 원으로 추정되는 ‘전세부채’에 대한 우려가 커지고 있다. 3월 11일 서울 송파구 부동산중개업소에 급매매 시세표가 붙어 있다. [뉴시스]

외환위기 직후인 1999년 2월 이후 20년 만에 처음으로 집값·전셋값이 동반 급락하면서 750조 원으로 추정되는 ‘전세부채’에 대한 우려가 커지고 있다. 3월 11일 서울 송파구 부동산중개업소에 급매매 시세표가 붙어 있다. [뉴시스]

경매를 업으로 삼는 나 역시 공인중개사에게 위임해서 세를 놓는 경우가 많다. 그렇더라도 나는 계약 후 꼭 한 번 임차인에게 전화를 건다. 표면적으로는 ‘안부 인사라도 하려고’ 이지만 본심은 내가 알고 있는 계약 내용이 맞는지를 확인하기 위해서다. 전화로 “안녕하세요. 집주인입니다. 이번에 보증금 ○○○만 원에 월세 ○○만 원으로 들어오셨잖아요. 사시면서 불편한 점 있으시면 언제든 연락 주세요” 하고 말하는 식이다. 이때 만약 임차인이 월세가 아닌 전세 계약으로 들어왔다면? “아닌데요? 전세로 들어왔는데요?”라고 반문할 것이다. 다행히 아직까지 나는 임차인으로부터 이런 얘기를 들은 적은 없다. 

반대로 전세를 구하는 임차인 역시 반드시 주의해야 할 점이 있다. ▲등기부등본 확인(집주인 이름 및 근저당 설정 등) ▲위임장 확인(인감도장이 찍혀있는지, 인감증명서 첨부돼 있는지 확인) ▲입금계좌 명의 확인(반드시 집주인 명의의 계좌로 전세금 입금) ▲전세보증보험 가입 등이 대표적이다. 



여기서 가장 중요한 게 ‘입금 계좌 명의’를 확인하는 것이다. 중개업자가 집주인 명의가 아닌 다른 사람의 계좌로 잔금을 입금하라고 하면 그 순간 바로 의심해야 한다. 이때 사기꾼들은 보통 집주인의 배우자 명의라고 둘러대는데, 엄밀히 따져 배우자도 제3자이므로 섣불리 송금해서는 안 된다. 

전세보증보험도 반드시 가입해야 한다. 지난해까지는 전세보증보험을 들려면 집주인 동의가 필요했지만 지금은 집주인 동의 없이도 가능하게 됐다. 마지막으로 결정적인 팁 하나를 알려주고 싶다. 이것은 필자가 10년 넘게 임대 시장에서 활동하며 터득한 나름의 비법이라면 비법이다. 바로 중개인에게 전세자금대출을 받겠다고 하는 것이다. 

전세자금대출을 받기 위해서는 집주인의 신원 확인이 반드시 필요하다. 나를 대신해 금융권에서 집주인에 대한 신원을 확인해주니 얼마나 고마운 일인가. 계약 시점에 중개사에게 전세자금대출 얘기를 꺼냈는데, 집주인에게 물어보지도 않고 “아마 그건 집주인이 허락하지 않을 거예요”라고 한다면 사기꾼이 아닌지 의심해볼 필요가 있다. 그런 집에는 들어가지 않는 게 상책이다. 

한편 집주인이 임차인과 부동산 중개업자에게 피해를 주는 경우도 종종 발생한다. 최근 경남 창원에서 발생한 사건으로, 부동산 소유주가 1명(또는 이해관계인 몇 사람)이라는 특징이 있다. 내용은 이렇다. 집값 대비 전셋값 비율이 높은 지역에서 특정인(혹은 특정 집단)이 전세를 끼고 집을 매입한다. 그것도 여러 채를. 일명 ‘갭투자’다. 2010년 창원 지역 아파트 시세를 보면, 매매가 1억 원의 72.7㎡(22평) 아파트 전세가는 7000만 원 정도 된다. 3000만 원만 있으면 전세 끼고 매매가 가능했던 것이다. 2년 뒤인 2012년에는 매매가 1억5000만 원에 전세가도 1억 원으로 올랐다. 이후에도 계속 상승세를 이어가다 2017년에는 전세가가 1억3000만 원까지 급등했다. 같은 시기 집주인은 2년에 한 번씩 전세금을 올려 이렇게 확보된 돈으로 아파트를 추가 매입(갭투자)했다. 전세가와 집값이 함께 오른 지난 몇 년간은 갭투자자들에게는 황금과도 같은 시기였다.


역전세난에 세입자 손해 극심

하지만 2017년부터 창원 부동산 시장은 급락했다. 전세가와 매매가가 동시에 떨어지기 시작한 것이다. 최고 1억3000만 원까지 갔던 전세가가 2년 만에 9000만 원까지 떨어졌고, 집값은 1억7000만 원에서 1억 원으로 떨어졌다. 결국 집도 안 팔리고 전세금도 돌려주지 못하는 사태가 발생한 것이다. 

현재 창원 지역에는 이런 상황에 처한 임대사업자가 여러 명인 것으로 파악된다. 이들은 적게는 수십 채에서 많게는 100~200여 채까지 보유한 것으로 알려졌다. 문제는 임차인들이 전세 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 점이다. 해당 부동산이 경매에 넘어가면 임차인은 3000만~4000만 원의 보증금 피해를 보게 될 것으로 예상된다. 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다. 

임차인은 처음 전세를 얻을 때만 해도 상황이 이렇게 될 줄은 몰랐을 것이다. 전세 비율이 높은 감은 있었겠지만 그래도 집값보다는 낮으니 괜찮다고 생각했을 것이다. 더구나 담보대출도 없는 집이니 안전하다 생각했을 만하다. 불과 2년 만에 집값이 이렇게 폭락할 줄은 미처 몰랐을 것이다. 

그렇다면 임차인이 이런 사태를 미연에 방지한다는 게 과연 가능할까? 유일한 방법은 전세보증보험을 드는 일이다. 집값의 등락은 어느 누구도 알지 못한다. 집값이 오르면 전세금을 회수하는 데 별문제가 없겠지만 떨어질 경우를 대비해서 반드시 전세보증보험을 들어야 한다. 나중에 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 임차인은 보험사에서 전세금을 돌려받을 수 있다. 집값이 전세가보다 떨어지면 보험사도 집주인에 대한 추징이 어려워지겠지만 임차인과는 상관없는 일이다.


세입자가 경매에 참여해야 하는 이유

넘쳐나는 역전세·깡통주택… 경매대란에서 살아남는 법 5
경매시장에서도 가장 안타까운 사람들이 임차인이다. 사실 집주인은 안타깝기는 해도 억울하지는 않다. 집이 경매로 넘어가는 건 결국 빚이 많아서인데, 그 빚을 낸 사람은 바로 집주인 본인이기 때문이다. 경매는 집주인이 집값 이상의 빚을 당겨쓰고 갚지 못했을 때 이뤄지는 마지막 절차다. 가장 억울한 사람은 임차인이다. 집주인이 진 빚 때문에 피 같은 보증금을 잃을 수도 있으니 이 얼마나 황당하고 억울한 일인가. 따라서 세입자라면 반드시 알아둬야 하는 5가지가 있다. 

▲먼저 대출 있는 집에는 들어가지 말아야 한다는 것이다. 일반적으로 대출금과 보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘지 않으면 안전하다고 보는데, 요즘 같은 집값 하락기에는 이 공식 또한 깨질 때가 있다. 앞서 언급한 창원 상남동 아파트(현 시세 매매가 1억 원, 전세가 9000만 원)의 경우, 담보대출 없는 집에 1억3000만 원을 주고 전세 사는 A씨와 담보대출 2000만 원 있는 집에 전세 1억1000만 원을 주고 사는 B씨의 처지는 하늘과 땅 차이다. 

두 집이 똑같이 경매가 진행된다고 생각해보자. 먼저 A씨는 선순위 임차인의 지위를 갖게 돼 보증금을 모두 받을 때까지 집을 점유할 권리가 생긴다. 보통 이런 경우에는 집이 경매에 넘어가더라도 응찰자들이 꺼리는 물건이라 낙찰 가능성이 크지 않다. 따라서 임차인이 해당 물건을 낙찰받아 소유권을 취득하는 게 일반적이다. 결국 자신의 전세보증금으로 집을 사는 셈이다. 

그에 반해 B씨는 담보대출금 때문에 후순위 임차인이 된다. 이 집이 낙찰이 되면 임차인은 속절없이 집을 비워줘야만 한다. 경매 투자자 처지에서 대출 2000만 원이 깔려있는 집은 큰 부담 없이 응찰해 낙찰까지 될 가능성이 크기 때문이다. 아마도 이 아파트가 경매에 나오면 낙찰가는 9000만 원 정도가 될 듯하다. 낙찰이 된 뒤에는 은행이 가장 먼저 대출금 2000만 원을 배당받고, 다음으로 임차인이 낙찰가에서 대출금을 제외한 7000만 원을 받게 된다. 결국 임차인은 4000만 원이나 손해 보게 된다. 

따라서 B씨는 경매가 진행되기 전 두 가지의 선택을 놓고 고민해야 한다. 전세금 1억1000만원 중 7000만 원 정도만 배당받고 집을 나가든지, 아니면 경매에 뛰어들어 집에 대한 소유권을 취득하든지다. 그런데 임차인 자신의 피해를 최소화하기 위해서는 두 번째 방법을 선택하는 것이 좋다. 이때 B씨는 응찰가를 9000만 원에서 1억3000만원까지 자유롭게 쓸 수 있다. 안전하게 1억3000만 원으로 응찰해 낙찰받았다 치면, 자신의 전세보증금 1억1000만 원을 제외하고 은행에 줘야 할 돈 2000만 원을 추가로 법원에 내면 된다. 결국 집주인 대신 은행 빚을 갚고 그 집을 소유하게 되는 것이다. 

설령 낙찰받을 생각이 없다 하더라도 경매에 참여할 필요가 있다. 예상 낙찰가인 9000만 원보다 높게 써 낙찰가를 높일 수 있기 때문이다. B씨가 9000만 원으로 응찰했다 치면, B씨보다 500만 원 정도 높게 쓴 사람이 있을 수도 있다. 그렇게 되면 경매 후 B씨가 돌려받을 수 있는 금액은 7500만 원으로 늘어난다. 물론 이 경우 9000만 원 이상으로 써낸 사람이 없어 B씨가 결국 낙찰받을 수도 있으니 실거주 여부를 놓고 고민해봐야 할 것이다.


잔금날 임차인 몰래 대출받고 잠적

▲ 두 번째, 보증금을 받기 전에는 주소를 빼지 말아야 한다. 경매를 하다 보면 간혹 이해 안 가는 상황에 맞닥뜨리곤 한다. 임차인이 보증금을 돌려받지도 않으면서 살던 집에서 주소를 빼는 경우다. 이유인즉 집 주인이 “대출을 받으려고 하니 잠깐만 주소지를 다른 곳으로 옮겨달라”고 했기 때문이다. 집주인의 황당한 부탁에 순순히 응할 사람이 몇이나 될까 싶지만 ‘좋은 게 좋은 거다’라는 생각으로 잠시 주소를 빼주는 임차인들이 분명 있다. 이 경우 집주인은 임차인에게 이전할 다른 주소를 제공해주기도 한다. 

하지만 보증금이 들어가 있는 상태에서 주소를 빼는 행위는 매우 위험하다. 주소지를 없애는 순간 그 집에 대한 임차인의 권리는 제로가 돼버린다. 만약 집주인이 대출에 대한 이자를 내지 못해 급기야 집이 경매로 넘어간다고 생각해보자. 졸지에 임차인은 후순위로 밀려 경매가 진행되더라도 전세금을 온전하게 돌려받지 못할 가능성이 크다. 심지어 주소지를 빼고 다시 원상복구해놓지 않은 경우라면 경매 후 배당 자체를 받지 못할 뿐 아니라 대항력도 주장할 수 없게 된다. 

▲세 번째, 이사하기 전날 미리 전입신고를 하는 것이 좋다. 임차인의 대항력은 전입신고한 날 다음 날부터 발생하기 때문이다. 주택임대차보호법상 대항력은 ‘등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생기는 것’으로 돼 있다. 즉 근저당을 설정한 날과 전입한 날이 같으면 근저당을 우선순위로 인정해준다는 뜻이다. 이 경우 임차인은 후순위가 돼 만약 경매가 진행되면 앞서 설명한 사례들처럼 보증금을 잃거나 손해를 볼 수 있다. 

실제로 대항력 조항을 이용한 사기 사건이 발생하기도 한다. 집주인이 임차인 몰래 대출을 받는 경우다. 전세를 계약하고 잔금을 지불할 때까지 임차인에게 대출이 발생할 것이라는 사실을 숨기고 있다가 임차인이 이사하는 날 잔금을 받자마자 바로 대출을 실행하는 수법이다. 그렇게 되면 같은 날 은행 근저당과 임차인의 전입이 동시에 발생하는데, 주택임대차보호법 대항력 조항에 의해 임차인은 다음 날부터 대항력이 발생해 후순위 임차인이 된다. 따라서 만에 하나 일어날 수 있는 사고에 대비하기 위해서는 이사하기 전날 전입신고를 마쳐야 한다. 

▲네 번째, 전세 잔금을 치른 뒤 집주인이 대출을 갚는 걸 내 눈으로 확인해야 한다. 최근에는 대출상환을 조건으로 전세계약을 하는 게 일반화됐지만, 그렇다고 해서 집주인을 마냥 믿어서는 안 된다. 세입자로부터 돈을 받자마자 대출금을 갚지 않고 잠적해버리는 경우도 있기 때문이다. 보통 계약서에 ‘잔금과 동시에 근저당은 말소하기로 함’이라고 특약을 넣지만 약속이 제대로 이행됐는지 확인하는 건 임차인 몫이다. 조금 유난스럽다 할지 몰라도 잔금날 반드시 집주인을 앞세워 은행에 가든지, 아니면 임차인이 직접 대출을 상환하는 방법이 있다. 은행에 전화를 걸어 대출을 갚겠다고 한 뒤 은행에서 불러주는 계좌로 잔금의 일부를 송금하면 된다. 그 뒤 나머지 잔금을 집주인에게 주면 된다.


원룸은 전세보다 월세가 낫다!

▲마지막으로 다섯 번째, 다가구 원룸 건물에는 전세 말고 월세로 들어가는 걸 추천한다. 원룸 건물을 포함한 다가구주택은 한 집에 여러 가구가 거주하는 주택을 말한다. 이는 다시 말하면 임차인이 여럿이란 뜻이다. 임차인이 많아지면 어떻겠는가. 해당 건물이 경매에 넘어가기라도 하면 임차인들끼리 경매 낙찰금을 가지고 경쟁해야 하는 상황이 벌어진다. 이 경우 우선순위는 무엇으로 정해질까. 바로 전입 순서다(물론 확정일도 포함되지만 자세한 얘기는 다음으로 미루고 이번 장에서는 전입 순서만 다루겠다). 

지금 내가 원룸 건물에 전세를 들어간다고 치면, 해당 건물에서 내 순위는 꼴찌가 된다. 신축 건물이 아닌 이상 다른 원룸에는 이미 임차인이 여러 명 살고 있기 때문이다. 결국 해당 건물이 경매로 넘어가면 내가 돈을 돌려받을 수 있는 순서는 맨 끝이 된다. 전세금을 못 받을 확률도 그만큼 높다. 따라서 원룸 건물과 같은 다가구주택에는 월세로 들어가는 게 안전하다. 해당 건물이 경매에 넘어가더라도 소액 보장 범위에 대부분 해당하고, 보증금을 돌려받지 못하는 만큼 월세를 내지 않으면 된다. 

거듭 강조하지만 내가 살고 있는 집은 평생 안전할 거라는 착각은 접어두는 게 좋다. 보통 사람들에게 가장 큰 재산은 여전히 집이다. 누군가에게는 전 재산일 수도 있다. 잠깐의 부주의함으로 전 재산을 날릴 수 있다는 사실을 명심 또 명심하길 바란다.


넘쳐나는 역전세·깡통주택… 경매대란에서 살아남는 법 5

안정일 | IT 업계에서 10년간 일하다 2004년부터 본격적으로 부동산 경매에 뛰어들었다. 15년에 걸친 경매 경험을 바탕으로 온라인 카페 ‘홈336’과 함께 경매 교육 아카데미를 운영하고 있다. 경매의 기본인 권리 분석부터 좋은 물건 고르는 법, 법원 입찰 과정 등에 대한 정보를 섭렵했다.




신동아 2019년 5월호

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