“국토 개발 트렌드를 파악하라”
⊙이도한은… 경북대 경영학과 졸업. 부동산투자회사 삼성 DIC 대표이사, 골드리치 매거진 발행인. 토지투자전략연구소를 운영하면서 부동산의 교통축과 개발축의 변화에 따른 투자 유망지역 분석 및 개발업무를 하고 있다.
땅에 투자하기 전 국토 개발의 축을 읽는 것이 먼저다. 새로운 교통의 축이 생기는 곳이 황금 투자처이기 때문이다. 1970년 전후 경부고속도로 착공과 서울 강남지역 개발로 대한민국 땅부자 1세대가 탄생했다. 그 후 1988년 서울올림픽을 기점으로 제1기 신도시 개발이 진행되면서 주변지역 투자자들이 대한민국 2세대 땅부자가 됐다. 2000년대 들어서면서부터는 교통의 축이 도로에서 철도로 바뀌면서 그에 따른 개발축도 철도 역세권을 중심으로 바뀌고 있다. 앞으로의 국토·도시개발은 역세권 중심의 압축복합도시 형태가 주를 이룰 것이므로 투자의 포인트 역시 역세권으로 모일 것이다.
일반적으로 ‘좋은 땅’이라 불리는 도로 주변 땅에도 차별화가 이뤄지고 있다는 점에 주목하자. 일례로 교육부에서 대학평가 하위 15%에 속하는 43개 사립대 명단을 발표한 후 주변 지역 경기가 죽으면서 투자자들이 막대한 손실을 보고 있는 것을 꼽을 수 있다. 수요가 많고 교통이 좋은 대학가 주변이라는 부동산업자의 말만 믿고 투자했다가 주변에 원룸과 도시형 생활주택, 오피스텔이 너무 많아 손실을 본 경우도 적지 않다.
토지에 투자할 때는 오늘의 가격을 사는 것이 아니라 그 땅이 가진 내일의 가치를 사는 것이므로 미래 가치가 있는 지역을 선점하는 것이 중요하다. 지역 가치를 볼 때는 도시 인구가 증가하는 지역과 정체하는 지역을 구분하고, 지역별로 용도에 따른 선호도를 파악해야 한다. 참고로 호남은 임야, 강원과 경북은 농지를 선호하는 편이다.
비전문가가 알아둬야 할 반전 법칙
① 땅 투자에서도 소액 분산의 법칙을 따라야 한다. 금융 투자에만 소액 분산 투자의 법칙이 있는 게 아니다. 흔히 억대의 자산가들만이 땅에 투자할 수 있다고 생각하는데, 역세권 개발이나 도시개발사업 등 개발 호재가 있는 지역의 땅이야말로 몇 천만 원 이내의 소액 투자가 가능한 최적의 상품이다. 더욱이 개발지역 땅 투자는 짧게는 3~5년, 길게는 7~10년 이상 묻어둬야 하므로 목돈을 한꺼번에 투자했다가 자금 유동성 부족으로 곤란을 겪거나 땅값이 채 오르기 전에 되파는 경우가 잦다. 차라리 투자 기간별 포트폴리오를 짜서 여러 군데 분산 투자하는 것이 훨씬 효과적이다.
② 개발지역 땅 투자는 지분등기만으로 충분하다. 땅을 사놓고 머지않은 장래에 직접 집을 지을 목적이라면 필지별로 개별 등기가 가능한 땅을 사야 한다. 하지만 개발 호재가 있는 지역의 땅은 개발이 이뤄지면서 투자 지분에서 감보율 등을 차감한 후 이를 환지 형태로 다시 돌려받는 경우가 대부분이다. 아니면 개발 과정 전이나 개발 도중에 개인이나 민간 건설업체에 되팔아 높은 투자수익을 챙기기도 한다. 어찌 됐든 그 과정에서 많은 투자수익을 얻게 된다. 어차피 개발이 이뤄지면 이를 되팔 작정으로 땅을 산 것이기 때문에 개인지분등기는 크게 문제 되지 않는다.
③ 버릴 땅도 다시 본다. 물론 보기에도 좋고 모양도 좋은 땅이 투자가치가 높은 땅임은 두말할 나위가 없다. 집을 짓거나 상가를 올릴 경우 그만큼 활용할 수 있는 폭이 크기 때문이다. 하지만 개발이 예정된 지역의 땅은 모양보다 개발 중심지에서 얼마나 가까운지가 관건이다. 일례로 2007년 말 성남여주복선전철의 이천시 부발역사가 들어설 부발읍 아미리 농지 한가운데 있는 자투리땅 75평(250㎡)을 당시 주변 시세의 절반도 안 되는 가격인 평당 45만 원에 매입한 사례를 들 수 있다. 이 땅은 논과 논 사이의 움푹 팬 습지에 있는 가느다랗고 못생긴 땅으로 누가 봐도 쓸모없는 땅이었지만 역세권으로 개발되면서 바로 옆 땅과 같은 시세로 올려 받을 수 있게 됐다.
④ 개발용지로 지정될 땅은 용도를 따지지 않는다. 대규모 개발이 이뤄지는 땅은 대부분 농지나 임야로 구성돼 있다. 개발지역 밖에 있는 관리지역 내 농지나 임야는 그곳이 생산관리지역이냐, 보전관리지역이냐 또는 계획관리지역에 있는 땅이냐에 따라 집을 지을 때 건축물의 종류, 건폐율, 용적률 등에서 차이가 난다. 하지만 개발용지로 지정되거나 지정될 땅은 농림지역이건 관리지역이건 용도지역에 크게 좌우되지 않는다.
2003년 건설교통부(현 국토교통부)가 난개발을 막기 위해 ‘선계획-후개발’을 핵심으로 하는 도시개발법 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법예고하고 그해 9월 말부터 시행해 녹지, 관리, 농림(예전 절대농지 등), 자연환경보전지역의 토지도 개발 가능한 땅이 일정 규모 이상이면 도시개발구역으로 지정할 수 있게 됐다. 따라서 용도지역에 관계없이 개발지역에 속한 땅이냐, 아니냐가 더 중요하다.
원주~강릉 간 KTX복선 전철 사업이 진행되고 있는 오대천교 공사현장.
국토 개발 축이 경부 축에서 서해안 축으로 이동하면서 대(對)중국 거점지역들이 투자 유망 지역으로 급부상하고 있다. 평택은 평택 미군기지 이전과 고덕 삼성 산업단지 조성이 완료되면 수원과 같은 삼성전자의 주요 기업도시로 변모될 것으로 기대된다. 2018년 평창 동계올림픽을 위한 원주~강릉 간 KTX 복선 전철 사업이 진행되는 만종, 횡성, 둔내, 평창, 진부, 강릉 6개 전철역 주변 지역과 당진, 평택, 화성을 연결하는 서해선 복선 전철 사업 역시 토지시장의 핵심 지역으로 주목받고 있다.
