매년 7월 중순에는 납부기한을 7월 말로 해 건축물 소유자에게 지방세인 건축물분 재산세가 부과된다(지방세법에서는 주택을 건축물과 구분해 별도로 규정하고 있다. 설명의 편의상 주택을 제외한 일반 영업용 건축물을 대상으로 한다).

재산세 부과는 매년 6월 1일을 기준일로 한다. 즉 6월 1일 현재 소유자에게 건축물분 재산세가 부과되는 것이다. 따라서 6월 1일을 전후해 부동산 매매가 있을 경우, 매도자는 5월 31일 이전 매도 시 해당연도의 재산세 부과를 면하게 되고, 매수자는 6월 2일 이후 매수 시 해당연도의 재산세 부과를 면하게 된다.

많은 사람이 이 사실을 잘 모른다. 그래서 부동산 매수 후에 1년치 재산세 부과고지서를 받고서는 한 달도 채 살지 않았는데 왜 1년치 세금을 내가 다 내야 하느냐고 불만을 터뜨리는 경우가 있다(물론 부동산 매매 시 매도자와 매수자가 이에 대한 별도의 협의를 했다면 별문제가 없겠지만). 상식적으로 보아 이러한 재산세 부과는 비합리적이다. 단 하루 차이에 1년치 재산세 전부를 부담하거나 면하게 되는 것은 비합리적이라고 할 수밖에 없다. 이는 현행 지방세법이 보유기간별 안분에 대한 별도의 규정 없이 단순히 과세기준일(매년 6월 1일) 현재의 소유자가 재산세를 납부할 의무가 있다고만 규정하고 있기 때문이다.

그런데 건축물분 재산세의 더욱 큰 문제점은 그 부과 내용에 있다. 대부분의 납세자는 재산세 부과고지서를 받은 후 아무런 이의 없이 그 고지서에 기재된 세금을 그대로 납부한다. 고지서에 기재된 세금이 어떻게 계산되었는지, 그 내용이 정확한지 별다른 관심을 두지 않는 게 현실이다.

국가나 지방자치단체가 한 일이니 당연히 맞겠지, 어련히 알아서 했을까봐 하는 신뢰 아닌 신뢰와 함께 세금 부과 절차에 대한 무지도 한몫을 한다. 재산세 과세표준의 기준이 되는 시가표준액은 다음과 같이 복잡한 과정을 통해 산출된다.



시가표준액=㎡당 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별 잔가율×면적(㎡)×가감산특례

상기 계산식에서 보는 바와 같이 재산세 시가표준액은 7가지 요소를 곱해 산출된다. 이 중 ㎡당 건물신축가격기준액은 매년 행정안전부에서 그 가격을 고시하며, 나머지 6가지 요소는 각 시·군·구청에서 보관하고 있는 건축물대장의 자료를 근거로 한다. 즉 시가표준액은 상기 계산식과 건축물대장상의 자료를 전산에 입력한 후 매년 고시되는 건물신축가격기준액만 변경 입력해 자동적으로 산출되는 것이다.

그런데 상기 시가표준액 산정과 관련해 특별히 중요하게 다루어야 할 부분은 위 계산식 중 용도지수라고 하는 부분이다. 용도지수는 해당 건축물이 어떠한 용도로 사용되고 있느냐에 따라 지수를 달리해 적용하는 것을 뜻한다. 예를 들어 하나의 건축물이라 하더라도 그 건축물이 사무실·공장·연구소로 사용되고 있다면 사무실로 사용하는 부분에 대하여는 1.25를, 공장으로 사용하는 부분에는 0.8을, 연구소로 사용하는 부분에는 1.17을 곱해 각각을 구분해 산출한 다음 각각의 개별 금액을 합해 해당 건축물에 대한 시가표준액을 산출하는 것이다.

그런데 이 용도지수는 매년 과세기준일 현재의 사용현황을 기준으로 해야 한다. 다시 말하면 지난해 사무실로 사용했으나 올해 연구소로 사용한다면 올해 재산세를 부과할 때는 그 지수를 지난해와 달리 적용해야 하는 것이다.

그러나 재산세를 부과하는 행정관청은 이러한 변동 상황을 알 리도 없고 알려고도 하지 않는다. 행정관청은 별도의 신고가 없는 한 오로지 과거에 신고됐던 건축물 대장에만 근거해 전산으로 자동 계산되는 재산세 고지서를 발부한다. 따라서 건물의 사용 현황에 변동이 있을 경우에는 시가표준액이 사실과 다르게 계산된다. 이는 (신고납부주의가 아닌) 부과주의 세목이 갖는 한계인데, 현실적으로는 납세자가 그 옳고 그름을 파악해 바로잡을 수밖에 없다.

재산세 산출 내역에 대해서는 각 시·군·구별로 ‘재산세 과세내역서’라는 장부를 보관하고 있다. 재산세가 바르게 산출되었는지 확인하려면 재산세 과세내역서를 교부받아봐야 한다.

재산세는 매년 부과되는 세금이므로 한번 오류가 발생하면 매년 금액이 늘어날 수 있다. 따라서 한 번쯤은 과세내역서를 발급받아 재산세가 제대로 부과되었는지를 살펴볼 필요가 있다.