재건축 이주 수요로 인한 인근 지역 전세대란 가능성도 변수다. 전세난이 지속되면 정부와 지자체는 재건축 속도 조절을 위해 시기를 조정하거나 정책을 조율할 수 있다. 2월 26일, 정부의 부동산 임대소득 과세 방침이 발표된 이후 올해 들어 5000만~7000만 원까지 급등한 일부 재건축 단지의 가격이 하락하기도 했다. 강남구 개포동 주공아파트단지 35㎡의 호가가 6억2000만 원에서 6억1000만 원으로 떨어졌고 강동구 둔촌·고덕 단지도 500만 원 정도 빠졌다. 재건축은 정책 변화에 민감하다는 점을 알 수 있는 대목이다.
분명하게 말할 수 있는 것은, 정부 발표대로 초과이익환수제가 폐지되면 재건축 사업은 수익성 개선으로 날개를 달게 된다는 점이다. 역으로 확실한 것은, 폐지가 무산되면 재건축 사업은 상당한 실망감과 불신으로 장기 침체의 늪에 빠질 수 있다는 점이다. 정부 여당으로선 초과이익환수제 폐지를 아예 꺼내지 않은 것보다 훨씬 나쁜 상황을 맞게 되는 것이다.
실수요자 처지에선 ‘재건축에 투자해야 하나’ ‘투자한다면 어디를 고려해야 하나’라는 의문을 가질 수 있다. 초과이익환수제 폐지안의 국회 통과 여부 등 정책의 불확실성이 여전히 높은 만큼 신중한 투자 자세가 요구된다고 할 것이다.
‘부동산114’가 조사한 바에 따르면, 초과이익환수제 폐지로 수혜가 예상되는 전국 재건축 단지는 총 442개에 달한다. 수도권의 경우 △서울 204곳(강남 4구 63곳) △경기 76곳△인천 27곳이다. 수도권 외에 △대구 43곳 △부산 33곳 △대전 16곳 순이다. 비수도권은 사업 초기 구역이 많은 것으로 나타났다.
이 중 전문가들이 가장 유망한 재건축 단지들을 선별해서 추천한 결과는 다음과 같다. 투자 가치 면에서 가장 유망한 단지는 재건축 ‘신 3인방’으로 불리는 잠실주공 5단지, 개포주공 2단지, 반포주공 1단지를 꼽을 수 있다. 이들 단지는 빼어난 입지, 넓은 대지 지분, 빠른 추진 속도로 사업 리스크가 적고 수익성이 높다. 그렇지만 이미 급등한 가격이 부담스럽다. 추가적인 상승폭은 제한적일 것으로 보인다.
실수요자는 어떻게 해야 하나
이밖에 재건축이 본격 추진 중인 압구정동 한양7차, 일원동 현대사원, 개포동 주공 1·2·3·4단지·시영, 대치동 은마, 잠원동 한신 2·4·7차, 반포동 경남·신반포·주공 1단지, 서초동 우성1차·신동아1·2차, 둔촌동 둔촌주공 1·2·3·4단지, 상일동 고덕주공 5단지, 이촌 한강맨션, 여의도 시범·광장·목화아파트 등이 꼽힌다.
지역적으로 보면 잠실은 향후 10년간 서울에서 가장 뜨거운 지역 중 하나가 될 전망이다. 제2롯데월드 조성, 석촌호수 명소화, 9호선 개통, 위례신도시 개발, 문정장지지구 개발, 잠실국제관광특구 지정 같은 호재가 겹쳤기 때문이다. 재건축이 추진 중이거나 예정된 장미, 진주, 미주, 크로바, 가락시영아파트 등도 유망하다.
잠실 다음으론 과천을 꼽을 수 있다. 강남권에 인접한 데다 주거의 쾌적성이 뛰어나다. 정부 청사의 세종시 이전 후 고점 대비 지분 가격이 40% 가까이 하락한 점, 다른 부처나 기관이 입주하고 있는 점이 긍정적이다. 그러나 과거의 영예를 회복하기는 어려워 보인다.
수직증축 리모델링은 재건축의 대안으로 떠오른다. 경기 분당, 평촌, 일산 신도시의 수직증축 리모델 링추진 단지들이 유망 부동산으로 변모한다. 20년이 채 안 된 이들 1기 신도시 노후 단지엔 올해 5월부터 특별한 혜택이 주어진다. 리모델링 추진 시 위로 3개 층, 가구 수의 15%, 용적률의 30%까지 말 그대로 수직 증축이 허용된다.
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재건축 투자는 부동산 경기와 정책 변화에 따른 자산가치의 변동성이 매우 크다. 투자금액이 큰 데다 사업 기간이 무한정 길어지거나 이자비용이 급등하는 등 위험도 많다. 실수요자는 장기적 관점에서 여유자금으로 접근해야 한다. ‘고수익엔 고위험이 따른다’는 투자 법칙은 재건축에도 예외 없이 적용된다.
