• 지도에 사람 이동 경로 그려가며 상권 파악 필수

• 업종별 수익 구조 파악은 기본

• 최소 15곳 입지·시세 파악 후 상가 임장

“실패하지 않는 상가 투자법 좀 알려주세요.”

강호승(43) 상가 분석 전문가가 흔히 듣는 요청이다. 강씨는 2018년부터 4년간 전국 부동산 매물 2000여 곳을 찾아다니면서 신뢰할 만한 상권 분석 데이터를 축적했다. 상가 투자 문제로 고민하는 사람을 수없이 만났다. 이들이 공통적으로 호소한 것은 기대보다 낮은 상가 투자 수익률이다. 상당수가 “목 좋은 1층 상가인데도 차 떼고 포 떼면 남는 게 없다”고 하소연했다고 한다. 한 투자자는 “이번에는 정말 실패하지 않으려고 한 달 동안 상가 시세를 열심히 조사했다. 그런데 상가를 매입하고 보니 하급지를 상급지 가격에 샀더라”며 긴 한숨을 내쉬더란다.

이런 이들을 만날 때마다 강씨가 하는 얘기는 매번 같다. “상가 입지를 효율적으로 분석하지 않았기 때문이에요. 몇 번 실패를 경험했더라도 아직 기회가 남아 있습니다.”



강씨는 “상권 분석 방법을 되돌아보고 상가 임장을 꾸준히 다녀보면 마침내 ‘인생 물건’을 만난다”고 강조했다. 또한 “고강도 주택 규제가 이어지는 시기에는 조바심을 내서 섣부르게 투자에 뛰어들기 쉬운데 이를 경계하라”는 말도 했다. 그럼 어떻게 해야 상가 투자에 성공하는 걸까. 강씨에게 그 답을 물었다.

지도에 동선 표시하면 상권 드러나

4년간 부동산 매물 2000여 곳을 찾았다는 게 경이롭게 느껴진다.

“우리가 상가 투자에 실패하는 이유 중 하나는 관심 상가에 찾아가 엉뚱한 걸 잔뜩 조사하기 때문이다. 수익률이 낮아 고생하는 상가 투자자 가운데 다수가 이런 행태를 보인다. 그 배경에 ‘불안감’이 있다. 필요 이상으로 많은 걸 조사해 불안한 마음을 해소하려고 한다. 보통 상가 10~15곳을 둘러본 뒤 투자를 결정할 것을 권한다. 앞서의 방식으로 상가를 둘러본다면 금세 피로해질 것이다. 상가 분석 전문가로서 나는 이 문제를 해결하도록 돕는다. 종종 내게 ‘4년간 어떻게 2000개 넘는 상가 임장을 다녀요?’라고 묻는 사람이 있다. 나는 임장 전 인터넷 지도에서 입지 분석을 마친 뒤 현장에서 30~40분간 몇 가지만 확인한다. 그러면 하루에 7~8개 상가도 둘러볼 수 있다.”

지도를 활용해 입지를 분석하는 노하우가 있나.

“먼저 사람들의 이동 경로를 파악하는 게 좋다. 직장인과 학생은 목적지를 정하고 그에 따르는 교통시설을 골라 이동할 것이다. 이때 어떤 사람은 대로변을 따라 걷고, 또 다른 사람은 대로변을 우회해 골목으로 가로질러 걷는다. 거주지에서 지하철역까지의 소요시간이 15분 정도라면, 어떤 이는 마을버스를 타고 이동한다. 사람들의 목적지를 예상하고 주요 동선을 찾아 지도에 표시하다 보면 비로소 첫 번째 교차 지점이 보인다. 나는 이것을 ‘1차 상권’이라고 부른다. 자연스럽게 그다음 블록에서 사람들이 교차하는 지점이 2차 상권, 3차 상권이라는 사실을 알 수 있다. 지도 입지 분석은 상권을 이해하고 이용자의 이동 경로를 파악하기 위한 첫 걸음이다.”

1차 상권을 찾은 뒤엔 어떤 단계를 거쳐야 하나.

“가구수별로 입점이 가능한 업종이 뭔지 알아야 한다. 일반적으로 2000가구 아파트 단지는 내과, 소아과, 가정의학과가 각각 1곳씩 들어온다. 4000가구 단지는 내과, 소아과, 가정의학과 이외에 치과, 소아치과가 추가로 입점할 수 있다. 가구수에 따라 입점하는 업종이 다 다르지만, 몇 가지 공통 업종이 있다. 편의점, 휴대폰 매장, 안경점 등이 기본적으로 들어설 수 있다는 점이다. 그다음엔 아파트 단지별로 가구수가 얼마나 되는지 계산하는 게 중요하다. 상가를 이용하는 수요치를 가늠하는 근거가 된다. 아파트 단지 내 가구수를 파악할 때는 인터넷 지도를 확대해 몇 가구가 모여 사는지 계산한다. 이후 1차 상권에 들어오지 않은 업종을 찾고, 상가를 매매해 그곳에서 내가 장사할 건지, 임차를 줄 건지, 프랜차이즈 회사 측에 입점을 제안할 건지 등을 검토해 결정해야 한다.”

입지 분석 시 전문가 도움을 받아야 하나.

“혼자서도 할 수 있다. 나는 상가 투자법 강의에서 수강생들에게 업종 특성과 수익 구조를 스스로 파악하는 방법을 알려준다.”

업종이 상가 가치 만든다

구체적으로 어떻게 파악하나.

“창업 박람회를 가볼 것을 권한다. 제품 1대당 마진이 얼마나 남는지, 수익 배분을 어떻게 하는지, 원금을 회수하는 데 얼마나 소요되는지 등을 파악할 수 있다. 편의점은 브랜드마다 조금씩 다르지만 20~25% 정도 마진을 남기고, 휴대폰 매장은 전화기 1대를 팔 때 20만~30만 원가량 이익을 낸다. 그러면 1일 평균 고객 3명에게 전화기를 판매한다고 가정할 때 1개월이면 1800만 원 이상의 수익을 기대할 수 있다. 건물주가 월 임대료 500만 원을 받더라도 임차인에게는 큰 부담이 아닐 수 있다. 더욱이 휴대폰 매장은 시설 투자비가 크게 소요되지 않는 데다 지출 대부분이 인건비이기에 부가가치가 높은 업종에 속해 임차 1순위 업종으로 꼽힌다. 이렇듯 업종의 수익 구조를 파악하다 보면 패턴이 보인다.”

업종 특성뿐 아니라 어떻게 수익을 내는지 파악해야 하는 이유가 있나.

“월 수익은 곧 상가가 어떤 자리인지를 보여주기 때문이다. 수익에서 상가의 가치가 드러난다. 1층 코너에 떡집이 들어왔다고 가정해 보겠다. 떡집은 수요자가 한정돼 있어 월 수익 상승 폭이 제한적이다. 대신 그 자리에 휴대폰 매장이나 부동산, 편의점 등 부가가치 높은 업종이 들어오면, 임대인은 같은 입지라도 임차인에게 더 높은 임대료를 받을 기회가 생길 수 있다. 또 상가에 고깃집이 들어오면 그다음 임차인도 비슷한 업종을 들이는 경우가 많다. 하지만 업종이 상가의 가치를 만든다는 사실을 알고 있다면, 다른 업종을 들여와 그 자리를 더욱 빛나게 할 수 있다.”

코로나19 팬데믹 이후 상가 공실이 늘어나면서 투자자들이 상가 시세 조사에 어려움을 느낀다는 얘기가 들린다.

“나도 주위에서 상가 시세 조사에 대해 두려움이나 어려움을 가진 분을 종종 본다. ‘매물이 없어서 임대 시세 파악이 힘들다’고 말하는 분도 있다. 그런데 시세는 해당 건물에서 영업하는 임차인들에게 물어봐서도 알아낼 수 있다. 공인중개사무소에 물어보는 방법도 좋다. 이때 공인중개사에게 내가 투자자인지, 임차인인지 신분을 명확히 밝히는 게 바람직하다. 또 투자금이 1억 원이면 공인중개사에게는 그보다 좀 더 넉넉하게 돈을 보유하고 있다고 밝힐 것을 권한다. 그러면 검토할 수 있는 물건 범위가 더 넓어진다. 매매가는 밸류 맵 등 매매 거래 플랫폼에 올라온 정보를 토대로 확인할 수 있다. 내가 강조하고 싶은 건 임대 시세가 매매가보다 중요하다는 점이다. 임대료가 정해져야 매매가 이뤄지기 때문이다.”

강씨는 “시세가 가장 비싼 상가 여러 개를 찾아 지도에 표기하고, 해당 상가의 시세가 비싼 이유를 분석하다 보면 저절로 상급지 상권을 찾게 된다”고 했다. 반면 시세가 가장 저렴한 상가를 따라 지도에 표시하면 하급지 상권 특징을 파악하게 된다고 한다. 그는 이러한 패턴이 전국 대부분에서 비슷하게 나타난다고 했다.

투자금이 부족한 사람은 중급지나 하급지 상권에서 상가를 찾아야 하나.

“그렇지 않다. 내가 강조하는 건 상급지에 입점해야 하는 업종이 있고, 중급지에 들어와야 하는 업종이 있다는 점이다. 업종이 상가의 가치를 좌우한다. 거듭 말하지만 1층 10평 상가에 들어갈 수 있는 업종이 무엇인지, 2층 30평 상가에 입점이 가능한 업종이 무엇인지 고민하다 보면 ‘평생 물건’을 만나는 기회가 생길 수 있다. 내가 아는 투자자 얘기를 한번 해보겠다. 건물 3층에 5평 상가가 그의 눈에 들어왔다고 했다. 평수가 작은 데다 간판 자리마저 없다는 게 고민이었다. 나와 상담하며 그는 그곳에 적합한 업종이 무인 성인용품점임을 알게 됐다. 매장 오픈 몇 개월 만에 월 250만~300만 원 순수익을 올렸다. 그가 업종의 중요성을 간과했다면 지금과 같은 경제적 여유를 누리지 못했을 것이다. 5평 상가는 계속 방치됐을 것이다.”

주차 가능 여부, 관리비, 간판 자리 확인하라

상가 임장 때 반드시 확인해야 하는 사항이 있나.

“네 가지를 당부한다. 첫째, 주차 가능 여부를 확인해야 한다는 것이다. 예를 들어 스터디카페의 경우 주 고객층이 학생이기에 주차장을 반드시 확보할 필요는 없다. 반면 스크린 골프장 같은 업종은 주차장 구비가 필수 요소로 작용한다. 둘째, 1평당 관리비가 얼마인지도 확인해야 한다. 월 임대료가 150만 원인 상황에서 월 관리비가 100만 원 소요된다면 결국 임대료를 두 번 내는 기분이 들 것이다. 공용시설이 있는 경우 관리 주체가 임대인인지, 임차인인지까지 확인하면 좋다. 그래야 화장실처럼 공용시설을 사용하는 고객이 불편을 겪지 않는다. 3층 상가 임차인이 1층에 간판을 내거는 경우를 종종 목격한다. 간판 자리는 한번 정해지면 두 번 다시 바꾸기 어렵다. 응당한 대가를 지불해도 상대방이 영업하는 그날까지 곤란한 일이 생길 수 있다. 전면간판, 돌출간판, 창문에 붙이는 시트간판 위치를 반드시 확인하고, 홍보하기에 부족한 부분이 있다면 보충하는 게 도움이 될 것이다.”

현재 투자자가 가장 많이 매입하는 상가 매매가 수준은.

“3억~7억 원에 해당하는 상가가 많다. 가용자금이 1억 원 정도 있다면 대출을 통해 5억 원을 마련할 수 있다. 5000만 원 내외로 상가 투자에 뛰어드는 젊은 층도 적잖다.”

상가 투자를 앞두고 조바심이 생기는 사람은 어떻게 해야 할까.

“조급함을 버리고 도달하기만 하면 되는 경기로 생각하는 것이 좋은 해법이 될 수 있다. 상가 투자는 누구에게나 기회가 열려 있는 시장이다. 조금 늦게 시작하고 실행한다고 해서 실패라고 생각하지 않기를 바란다. 탐욕에 사로잡혀 상권도 업종도 모른 채 다른 사람 말만 듣고 투자해선 안 된다. 투자하기 전 미리 입지를 분석해야 한다. 서울이든 지방이든 한 지역을 정하고 임장에 앞서 지도에서 입지를 분석하면 나를 위한 인생 물건과 만날 수 있을 것이다.”