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총력특집 | 이명박 2008-2013

‘이명박 시대’ 부동산시장

서울 강북, 수도권 서북부·동부 ‘갬’ 비수도권은 아산·평택·여수·포항 ‘쾌청’

  • 김용진 부동산뱅크 본부장 yjkim1252@neonet.co.kr

‘이명박 시대’ 부동산시장

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‘이명박 시대’ 부동산시장

재건축 규제 완화에 대한 기대로 대선 이전부터 서울 강남권 재건축아파트의 매물이 사라졌다.

전세시장도 2006년 급등세와 달리 안정세를 보였다. 특히 강남권과 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시와 버블세븐 지역 중대형 아파트의 경우 거래부진 속에 전셋값 하락을 주도했다. 서울 수도권의 ‘매매가-전세가 동반 안정’ 장세 속에 부산 대구 대전 등 대부분의 지방 대도시는 분양 미달 등 극심한 침체기를 맞았다. 정부가 이들 대도시의 투기과열지구 및 투기지역을 해제하는 등 일부 규제완화 조치를 시행한 것도 그 때문이다.

노무현 정부에서 재건축은 늘 가격 상승의 주범이자 모든 규제 대책의 핵심이었다. 그러다 보니 재건축 대상 아파트들은 2007년 초부터 고전을 면치 못했다. 2006년까지 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 재건축 아파트 값이 분양가상한제와 주택담보대출 규제, 보유세 부담 등의 영향으로 강남권, 비강남권, 경기지역 할 것 없이 수도권 전역에서 큰 폭의 가격 하락세를 나타냈다. 특히 분양가상한제의 적용을 피하지 못한 재건축 단지는 10% 안팎의 하락률을 보이기도 했다.

민간택지 분양가상한제 적용은 재건축단지의 수익성을 악화시키며 전체 아파트 가격 하락의 서막을 열었다. 재건축단지의 아파트 가격추이는 2007년 1월부터 마이너스 변동률을 기록했다. 3년 만의 일이었다. 6억원 초과 아파트에 대해서만 적용되던 DTI(총부채상환비율, 40%) 대출 규제가 아파트 가격에 상관없이 투기지역과 수도권의 투기과열지구 전역으로 확대되면서 2월에는 가격이 전달보다 0.43% 떨어졌다. 3월에는 분양가상한제를 골자로 한 주택법 통과가 확실시되면서 초기 재건축 단지가 몰려 있는 강동구와 강남권을 중심으로 가격 하락폭이 두드러졌다. 여기에 주택담보대출 규제가 3월부터 전국적으로 시행되면서 변동률은 -2% 대로 주저앉았다.

9월(0.1%)에는 연초에 예고된 분양가상한제 시행과 서울시의 아파트 디자인 심사 강화 방침의 영향으로 가격이 하락하는 듯했으나, 대선 주자들이 규제완화 공약을 내놓으면서 일시 반등에 성공했다. 당시 이 당선자는 “서울 도심 용적률을 높여 주택 공급을 늘리는 것이 수도권 외곽에 신도시 몇 군데 짓는 것보다 낫다”고 말한 바 있다.

부동산뱅크에 따르면 서울시 재건축 단지는 2007년 1월 첫 주 3.3㎡당 3512만원에서 12월 첫 주엔 3408만원으로 2.95% 떨어진 것으로 나타났다. 이는 일반 아파트(3.62%↑)와 2006년 재건축 단지의 변동률(37.63%↑)을 크게 밑도는 수치로 노 정부 출범 이후 가장 큰 낙폭이었다. 권역별로는 강남권이 1.97% 떨어졌고, 비강남권이 관악구, 강동구 등 초기 재건축 단지의 영향으로 5.79% 하락하면서 서울시 평균변동률(-2.95%)을 밑돌았다. 구별로는 강동구가 -8.70%(3.3㎡당 3462만원→3160만원)로 가장 큰 하락폭을 기록했고, 강서구(-5.71%), 송파구(-3.89%), 서초구(-1.12%), 관악구(-1.49%) 등 강남권을 중심으로 하락세가 두드러졌다.



재개발 지역에 주목하라

따라서 이명박 당선자의 부동산 공약과 정책의 방향성은 노무현 정부의 부동산 정책에 대한 ‘반동’이 될 수밖에 없다. 정확하게 표현하면 노무현 정부는 이명박 정권의 ‘반면교사’다. 이 당선자는 선거 기간 단 한 번도 노 정부의 부동산 정책을 ‘무조건의 실패’로 규정한 적이 없다. 다만 부동산시장을 바라보는 시각과 원칙을 수정해 민간 시장의 기능을 회복하고 적정 과세를 통해 매매시장을 활성화하겠다는 원칙만을 강조했다.

재건축 아파트의 사례에서 보듯, 부동산시장은 수급 원리에 못지않게 정책변수가 시장을 지배한다. OECD에 속한 다른 국가에 비해 우리 정부의 정책 영향력은 가히 절대적이다. ‘이명박 시대’의 부동산시장도 이 원칙에는 변화가 없을 터. 그러나 10년 만의 정권교체인 만큼 부동산을 포함한 국토정책, 경제정책의 새판 짜기가 예상된다. 따라서 2008년을 포함해 향후 5년간의 시장 흐름을 전망하려면 이명박 정부의 부동산 정책의 방향, 우선순위, 기조변화를 예상해야 한다. 부동산시장과 밀접한 경제정책의 밑그림이 어떻게 짜이는지도 변수다.

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김용진 부동산뱅크 본부장 yjkim1252@neonet.co.kr
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