• 도심 재개발·재정비·뉴타운 기대감
• 보유세 폐지, 양도세 완화…소득계층별 고급 아파트 뜬다
• 1가구 1주택자 세금 특별공제…‘뇌사 상태’ 매매시장 부활?
• 콘텐츠 결합 복합도시 강세, 재개발 뉴타운 역세권 주목
• 정권 초기 3~5% 약상승 보합세, 후반 강보합세로 본격 상승
• 수색ㆍ증산, 신길, 이문ㆍ휘경, 전농ㆍ답십리 뉴타운 부상
• 땅값, 중장기적 상승 국면…운하 통과·인근 지역 폭등
• 광역시 미분양 침체 지속…양도세 보유세 특례 시행될 듯

바야흐로 ‘이명박 시대’가 열렸다. 노무현 정부는 각종 규제 정책을 통해 부동산시장의 실종을 초래했다. 국가의 참여로 시장 기능 자체가 와해돼버린 것이다. 이처럼 대통령의 정책의지에 따라 부동산시장의 가격곡선이 춤을 추는 상황에서 대통령 당선자의 후보 시절 관련 공약은 주목의 대상이 될 수밖에 없다. 앞으로 5년간 부동산시장은 또 어떤 변화를 겪을 것인가.

부동산시장은 이미 대선 한 달 전부터 변화의 한가운데에 들어서 있다. 이명박 대통령 당선자가 후보 시절 내놓은 재건축 아파트 용적률 규제완화 공약은 급속하게 시장에 반영되고 있다. 서울 강남권 재건축 아파트 가격이 폭등할 것이라는 기대 때문에 대선 전에 나와 있던 매물마저 회수되는 상황이다. 종합부동산세 대상을 축소하겠다는 공약도 고가주택 보유자들에게는 희소식이다. 한나라당은 재산세 부담이 과도하게 급증하는 것을 문제로 지적하며 “종부세는 그 근간을 유지하되 장기보유 실수요자에 대한 부담완화 방안이 마련돼야 한다”는 시각. 노후 보장책이 취약한 상황에서 평생 일해 집을 마련한 서민들의 피해를 최소화해야 한다는 근거에서다.

규제에 무릎 꿇은 재건축

서민 중심의 맞춤형 주택 공급확대 정책인 `연간 50만호, 신혼부부 주택 12만호` 공급 공약의 실현 여부도 관심사다. 노무현 정부도 공급확대 정책을 실시했지만 공약과 비교하면 내용상 차이는 크다. 국민주택 규모(전용면적 80㎡ 이하) 아파트에 대한 정부 주도 공급 원칙과 저소득층, 여성, 한 부모 가정 등에 대한 국민·공공임대주택 우선 분양제도도 시장의 궁금증을 자극한다.

이 밖에 이 당선자는 “기존 임대단지의 경우 교육·의료·문화시설을 유치, 확충하고 과세, 투기지역지정 제도 등을 지역 사정에 맞게 조정한다”는 방침과 “공영택지 개발 때에는 자유경쟁입찰제를 도입해 토지 조성비 인하 등을 통해 아파트 분양원가를 인하한다”는 계획도 내놓았다.



2007년 한 해만 놓고 본다면 노무현 정부는 재건축시장을 진정시키고 아파트 가격의 안정세를 유도했다는 점에서 평가를 받을 만하다. “혁신에 따른 성과가 중장기적으로 나타날 수밖에 없다”는 말에도 일리가 있다. 하지만 부동산시장 안정을 위해 12차례 이상 내놓은 부동산 대책은 규제 일변도였다. 모두 시장 경제원리를 배제한 것이었고, 수요의 인위적 억제와 규제에 무게를 두고 있다. 노 정부 스스로는 부인하고 싶겠지만, “부동산 정책에 이데올로기적 요소까지 포함시켰다”는 게 시장 전문가의 분석이다. 그러다 보니 오히려 지역별, 소득수준별 양극화가 심화하는 등의 부작용을 초래했다. 노 정부의 부동산 정책에 대해 부정적인 평가가 많은 것도 이 때문이다.

2007년 주택시장은 2001년 가을부터 2006년 겨울까지 이어진 ‘5년 장기상승세’가 막을 내린 한 해였다. 물론 그 이유는 시장원리를 벗어난 노 정부의 규제 일변도 안정화 정책 때문이다. 주택담보대출 규제, 세금 강화, 금리인상, 분양가상한제 등은 ‘수요감소→거래감소→가격하락’의 결과를 빚어냈다. 오히려 지역에 따라서는 ‘역차별’ 현상마저 나타났다. 실수요자 중심의 시장이 강화되면서 전반적인 하향 안정세 속에 ‘강북권-소형-비아파트-재개발’이 각광을 받았다.

전세시장도 2006년 급등세와 달리 안정세를 보였다. 특히 강남권과 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시와 버블세븐 지역 중대형 아파트의 경우 거래부진 속에 전셋값 하락을 주도했다. 서울 수도권의 ‘매매가-전세가 동반 안정’ 장세 속에 부산 대구 대전 등 대부분의 지방 대도시는 분양 미달 등 극심한 침체기를 맞았다. 정부가 이들 대도시의 투기과열지구 및 투기지역을 해제하는 등 일부 규제완화 조치를 시행한 것도 그 때문이다.

노무현 정부에서 재건축은 늘 가격 상승의 주범이자 모든 규제 대책의 핵심이었다. 그러다 보니 재건축 대상 아파트들은 2007년 초부터 고전을 면치 못했다. 2006년까지 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 재건축 아파트 값이 분양가상한제와 주택담보대출 규제, 보유세 부담 등의 영향으로 강남권, 비강남권, 경기지역 할 것 없이 수도권 전역에서 큰 폭의 가격 하락세를 나타냈다. 특히 분양가상한제의 적용을 피하지 못한 재건축 단지는 10% 안팎의 하락률을 보이기도 했다.

민간택지 분양가상한제 적용은 재건축단지의 수익성을 악화시키며 전체 아파트 가격 하락의 서막을 열었다. 재건축단지의 아파트 가격추이는 2007년 1월부터 마이너스 변동률을 기록했다. 3년 만의 일이었다. 6억원 초과 아파트에 대해서만 적용되던 DTI(총부채상환비율, 40%) 대출 규제가 아파트 가격에 상관없이 투기지역과 수도권의 투기과열지구 전역으로 확대되면서 2월에는 가격이 전달보다 0.43% 떨어졌다. 3월에는 분양가상한제를 골자로 한 주택법 통과가 확실시되면서 초기 재건축 단지가 몰려 있는 강동구와 강남권을 중심으로 가격 하락폭이 두드러졌다. 여기에 주택담보대출 규제가 3월부터 전국적으로 시행되면서 변동률은 -2% 대로 주저앉았다.

9월(0.1%)에는 연초에 예고된 분양가상한제 시행과 서울시의 아파트 디자인 심사 강화 방침의 영향으로 가격이 하락하는 듯했으나, 대선 주자들이 규제완화 공약을 내놓으면서 일시 반등에 성공했다. 당시 이 당선자는 “서울 도심 용적률을 높여 주택 공급을 늘리는 것이 수도권 외곽에 신도시 몇 군데 짓는 것보다 낫다”고 말한 바 있다.

부동산뱅크에 따르면 서울시 재건축 단지는 2007년 1월 첫 주 3.3㎡당 3512만원에서 12월 첫 주엔 3408만원으로 2.95% 떨어진 것으로 나타났다. 이는 일반 아파트(3.62%↑)와 2006년 재건축 단지의 변동률(37.63%↑)을 크게 밑도는 수치로 노 정부 출범 이후 가장 큰 낙폭이었다. 권역별로는 강남권이 1.97% 떨어졌고, 비강남권이 관악구, 강동구 등 초기 재건축 단지의 영향으로 5.79% 하락하면서 서울시 평균변동률(-2.95%)을 밑돌았다. 구별로는 강동구가 -8.70%(3.3㎡당 3462만원→3160만원)로 가장 큰 하락폭을 기록했고, 강서구(-5.71%), 송파구(-3.89%), 서초구(-1.12%), 관악구(-1.49%) 등 강남권을 중심으로 하락세가 두드러졌다.

재개발 지역에 주목하라

따라서 이명박 당선자의 부동산 공약과 정책의 방향성은 노무현 정부의 부동산 정책에 대한 ‘반동’이 될 수밖에 없다. 정확하게 표현하면 노무현 정부는 이명박 정권의 ‘반면교사’다. 이 당선자는 선거 기간 단 한 번도 노 정부의 부동산 정책을 ‘무조건의 실패’로 규정한 적이 없다. 다만 부동산시장을 바라보는 시각과 원칙을 수정해 민간 시장의 기능을 회복하고 적정 과세를 통해 매매시장을 활성화하겠다는 원칙만을 강조했다.

재건축 아파트의 사례에서 보듯, 부동산시장은 수급 원리에 못지않게 정책변수가 시장을 지배한다. OECD에 속한 다른 국가에 비해 우리 정부의 정책 영향력은 가히 절대적이다. ‘이명박 시대’의 부동산시장도 이 원칙에는 변화가 없을 터. 그러나 10년 만의 정권교체인 만큼 부동산을 포함한 국토정책, 경제정책의 새판 짜기가 예상된다. 따라서 2008년을 포함해 향후 5년간의 시장 흐름을 전망하려면 이명박 정부의 부동산 정책의 방향, 우선순위, 기조변화를 예상해야 한다. 부동산시장과 밀접한 경제정책의 밑그림이 어떻게 짜이는지도 변수다.

이명박 정권에서도 일단 집값 안정과 서민주거 안정이라는 정책목표는 그대로 유지될 것으로 보인다. 특히 향후 3~4년간 수급 불균형 상태에 놓일 수도권 부동산시장에 대한 급격한 규제 완화는 어려울 것으로 전망된다. 주택가격의 불안정성이 상존하고 있기 때문. 세금중과, 금융규제, 분양가상한제 등 노무현 정부의 규제 정책도 여론의 지지와 여야 합의를 통해 이뤄진 입법 행위이기 때문에 집권 초기부터 그 근간을 뿌리부터 바꾸기란 쉽지 않다.

그러나 집값 안정을 위한 구체적인 정책 수단과 방법에는 많은 변화가 있을 것으로 분석된다. 다음 정권의 부동산 정책은 법을 전면 수정해야 하는 수요 측면보다는 일부 규정의 손질로 가능한 공급 측면에 치중할 것으로 예상된다. 주택공급 확대를 위한 방법상, 전술상, 기술적 변화가 일어난다는 얘기다. 이 당선자가 서울시장 시절처럼 도심 내 재건축, 재개발 활성화 정책을 그대로 밀고 나갈 경우 서울을 포함한 수도권의 재건축 아파트는 안전진단, 층고, 용적률 규제의 완화가 예상된다. 따라서 재건축시장만 놓고 보면 구체적인 규제완화가 가시화하고 새로운 기준이 적용될 경우 강남권 재건축 추진 단지를 비롯한 일부 지역의 국지적 가격 상승세가 나타날 가능성을 배제하기 어렵다.

도시재정비촉진지구사업 등 대규모 재개발 사업도 정부 차원의 예산과 행정 지원이 강화되면서 도심 주택시장의 활성화와 투자수요의 증가로 연결될 가능성이 크다. 이는 이 당선자가 후보 시절에도 몇 번씩 강조했던 내용이라 뒤집기가 힘들다. 현재 전국적으로 재정비촉진 사업이 추진 중인 지역은 총 35곳. 재정비촉진사업의 실질적 사업주체는 여전히 공기관이 될 것으로 보인다. 도시재정비촉진특별법은 ‘공공이 사업주체가 될 경우에만 다양한 인센티브를 제공’하도록 규정하고 있기 때문이다.

하지만 재정비 사업지구 내 토지 규제 등 각종 규제 완화에 대해선 뭔가 대책이 나올 것이 분명하다. 법상 토지규제 완화에 대한 명확한 기준과 조건이 없고, 규제 완화의 재량권도 기존의 국토 관련 법령에서 정하는 용도지역별 허용기준 범위 내에서 운용되는 상황에서 사업을 효율적으로 추진하려면 규제 조건의 정비가 절대적으로 요구되기 때문이다. 재정비 사업의 경직성과 자금부담으로 열악한 사업 환경에 놓인 개발 사업자에 대한 개발이익 환수 원칙도 다소 완화될 것으로 추정된다. 이와 동시에 각종 기반시설 투자에는 정부가 직접 나섬으로써 공공성을 확보할 것으로 보인다. 이 경우 ‘공공-민간 공동사업’ 시행방식을 도입한다면 도시재정비사업은 한층 탄력을 받을 것이다.

혁신도시, 고급 민간주택 뜬다

신도시 개발 정책에도 수정이 있을 것으로 전망된다. 이 당선자가 각종 신도시 개발 사업에 다소 부정적인 것으로 알려져 있으나 신도시 정책의 전면 폐기로까지 이어질 가능성은 작다. 하지만 이 당선자가 기존 신도시 정책에서 나타난 문제점을 그냥 방치할 리가 없다는 게 중론. 노무현 정부는 제1기 신도시보다 녹지율 상승, 인구밀도 감소 등 친환경 도시개발을 지향하는 제2기 수도권 신도시 개발에 이미 착수했다. 공공기관의 지방이전 계획을 발표하고 10개 혁신도시 건설도 본격 추진 중이다. 혁신도시 개발에는 수백조원의 보상금이 투입됐고 그 과정에서 땅값 상승이 불가피했다.

다음 정권은 일단 혁신도시에서만큼은 분양가상한제 적용을 배제한 고급 민간 주택단지 개발을 허용하고 역시 ‘공공-민간 합동방식’을 확대할 것으로 보인다. 신도시 개발에 민간의 참여 및 투자를 확대하려면 그에 맞는 제도적 환경을 구축해야 하는데, 효율적 사업 추진을 위해 기존 시가지 정비사업과 연계할 가능성이 크다. 국민으로선 주거 선택에서 다양한 기회를 누릴 장점이 있기 때문이다.

노무현 정부의 반(反)시장적 부동산정책 중에는 주택공급 제도와 부동산세제, 주택대출 관련 금융규제 등이 포함돼 있다. 하나같이 시장의 수요를 인위적으로 억제하고 다양성을 원천적으로 봉쇄하는 대표적 정책이다. 현재 신규 주택을 20호 이상 공급할 경우 공급방법, 공급가격, 공급자 기준, 자격대상 등은 정부가 정한 기준에 따르도록 규정돼 있다. 획일적인 주택공급 방식은 부동산시장이 호황인 경우 큰 영향이 없으나 경기 침체기에는 건설업계에 치명적인 경영악화 요인으로 작용한다.

전국에 공식적으로 10만 가구, 비공식적으로 25만 가구에 달하는 미분양 아파트 물량이 발생한 것은 노 정부의 이런 정책과 무관치 않으며, 이는 결국 중견 건설업체의 도산 또는 흑자 부도로 이어지고 있다. 건설업계의 고분양가 책정관행과 수요를 감안치 않은 분양 역시 그 원인이 될 수 있지만, 미분양 물량 해소에까지 획일적인 규제 일변도의 잣대를 들이대는 노 정부의 대처는 사태 해결을 더욱 어렵게 했다.

주택보급률과 국민소득 수준을 감안할 때 현행 주택공급 제도는 대부분 첫 주택 구매자와 무주택자에게 우선권이 부여되는 1차원적인 수준에 머물러 있다. 최장 10년간 전매를 금지함으로써 교체 수요자의 참여를 제한하고 있고, 분양가 상한제 등의 가격 규제로 다양한 주택 공급의 기회를 차단하고 있다. 성패를 논하기엔 다소 이르지만 그 부작용은 충분히 예상된다.

따라서 이명박 정권의 부동산 정책은 이런 점을 감안해 주택공급 제도를 이원화해 중상위 계층의 주택공급에 대해서는 정부 규제를 폐지하는 쪽으로 가닥을 잡을 것이다. 후보 시절 공약에도 나와 있듯, ‘민간 부문의 분양가 상한제에 반대한다’는 대목은 중상위계층의 다양한 고급 아파트 구입 욕구를 자연스럽게 해결하겠다는 의지로 받아들여야 한다. 그 연장선상에서 보면 무주택자에 대한 주택공급 정책도 신규 분양 중심에서 재고주택으로 확대하고, 소득 수준별로 효과적인 주거 확보 정책을 추진할 것으로 관측된다. 소득계층별로 다양하고 정교하게 다듬은 주택공급 정책이 나온다는 뜻이다.

양도세는 반드시 떨어진다

노무현 정부는 2005년 8·31대책에서 투기수요 억제를 위해 다주택 보유자의 양도소득세와 고가 부동산에 대한 종합부동산세를 강화했다. 또 주택거래 활성화를 위해 취득세와 등록세율을 분양주택은 기존 4%에서 2%로, 기존 주택은 2.5%에서 2%로 인하했다. 하지만 보유세인 종부세의 강화로 납부 대상자의 조세부담은 급속하게 증가했다. 실수요자인 1세대 1주택 보유자와 노령층, 은퇴자 등은 과도한 세 부담으로 등이 휠 지경이다. 특히 양도세의 강화는 주택거래 부진을 초래했다. 이로써 실거래가 6억원 이상의 주택을 보유한 1세대 1주택자의 고가주택 수요가 원천적으로 봉쇄됐다.

이명박 당선자는 보유세 완화 및 종부세 대상 축소, 장기 1가구 1주택자 양도세 완화를 공약으로 내세웠다. 그렇다면 1세대 1주택자로서 소득금액이 일정 수준 이하의 노령자 등에 대해 종부세를 감면하고 소득세법상 고가주택 기준을 1999년에 설정한 6억원에서 실거래 가격 9억원 이상으로 상향 조정할 가능성도 다분하다. 또 고가주택을 보유하고 있지만 일정한 수입이 없는 고령자 등에 대해선 상속, 증여, 매매 등의 소유권 이전 때 과세 이연(移延)도 인정될 수 있다.

부동산 세제와 관련, 1가구 1주택에 대한 양도세는 완화될 확률이 매우 높다. 이명박 당선자는 후보 시절 각종 언론 인터뷰에서 “주거 목적으로 장기간 1주택을 보유하고 있는 사람과, 투기를 목적으로 가지고 있는 사람에게 똑같은 세금을 물리는 것은 옳지 않다”고 거듭 강조한 바 있다. 고가주택에 대한 1가구 1주택자 장기보유 특별공제를 확대한다면 ‘뇌사 상태’에 빠진 재고 아파트의 매매시장을 살리는 데 일조할 것으로 전망된다.

노무현 정부의 부동산 가격 안정 정책에서 가장 큰 구실을 한 것은 주택담보대출 규제 강화다. 정부는 2002년 9월 주택담보대출에 대한 LTV(Loan To Value) 규제를 도입한 데 이어 2007년 3월 2일부터는 채무상환능력 위주의 총소득부채상환비율(DTI·Debt To Value) 제도를 시행 중이다. 가계부담을 낮춘다는 측면에선 평가받을 만한 제도임이 분명하다.

그러나 주택 관련 대출을 투기지역 및 투기과열지구를 대상으로 일률적으로 제한함으로써 서민층의 내 집 마련 욕구를 기반부터 뒤흔든 부작용도 초래했다. 여기에 천정부지로 뛰는 주택담보대출의 금리는 내 집 마련을 아예 포기하게 했다. 변동 금리부 대출이 대부분인 국내 주택담보대출 특성상 이자율이 상승하면 주택 구입 실수요자의 부담은 그만큼 커질 수밖에 없다.

새 정부는 실수요자의 주택 구매력 향상을 위해 지역별로 차등화된 LTV, DTI 및 금리 정책을 펴고, 장기 주택금융 공급을 촉진하기 위한 주택저당증권(MBS) 시장을 활성화해야 하는 과제를 안고 있다. 이런 정책이 현실로 반영될 경우 서민의 내 집 마련 부담은 물론 지방 미분양 물량을 해소할 수 있을 것이다.

이 당선자의 부동산 정책 공약에는 저소득층 및 여성, 한 부모 가정 등에 대한 임대주택 우선 분양제도도 포함돼 있다. 이 역시 주거 복지 차원에서 반드시 실현해야 할 과제. 하지만 공공임대주택 건설에 대한 재정투자가 극히 미미한 현 상황에서 이 제도를 그대로 실시하면 저소득층은 자신만의 소득으론 임대주택 입주가 불가능한 현실이 반복된다. 현재의 정책은 민간 임대시장과의 정책 연계 미흡, 임대료 차이 등으로 수직적, 수평적 형평성도 증진시키지 못하고 있다는 비판을 받고 있다.

만약 주거비 보조정책을 실질적인 주거여건 개선이 이뤄질 수 있는 수준으로 개선하고 민간임대사업자의 활성화를 통해 임대주택이 저렴하게 공급된다면 이 문제는 어느 정도 해결할 수 있다. 이를 위해 주거보조비를 받는 국민기초생활수급자를 포함한 차상위 계층, 최저 주거기준 이하의 주거 빈곤층을 대상으로 한 임차료 지원 제도 도입이 시급한 상태다.

수색·신길·이문·전농 뉴타운

그렇다면 이명박 시대의 부동산 투자와 내 집 마련 전략은 어떻게 세워야 할 것인가. 확실한 사실은 적어도 2008년 상반기까진 2007년에 이어 보합세가 지속될 것이라는 점이다. 노무현 정부의 기조를 뒤흔들 만한 정책 변수나 경기 흐름이 가시화하기엔 상당한 시간이 걸리기 때문이다. 하지만 하반기로 가면 갈수록 상대적으로 주춤했던 강남권이나 중대형 고가주택의 강세가 조심스레 점쳐진다. ‘수급이 재료에 앞선다’는 말처럼 국민소득이 점차 늘어난다면 인구의 도심회귀 현상이 두드러지고, 그렇게 되면 도심의 고급주택에 대한 수요가 늘어날 수밖에 없기 때문이다.

향후 5년간 이명박 시대의 부동산시장은 현재의 안정 기조를 이어가되 ‘도심재생’이 화두로 떠올라 주거와 상업, 엔터테인먼트 등 여러 콘텐츠가 결합된 복합도시의 탄생이 현실화하고 이를 중심으로 부동산 가격의 강세가 예상된다. 이와 관련해 도로, 학교, 공원 등 인프라를 제대로 갖출 수 있는 광역개발 방식의 뉴타운 사업에 관심을 둘 필요가 있다. 강북권 재개발, 뉴타운, 도심재개발촉진지구에 정책적 지원이 이뤄진다면 이들 지역이 서울 주택시장을 당분간 주도할 것으로 전망된다.

관련 수혜지역이 바로 서울 상암지구 개발의 후광 효과가 기대되는 은평구 수색·증산지구다. 이 지역은 내부순환도로와 강변북로를 통해 일산, 신촌, 용산, 강남 등으로의 이동이 편리하다. 지하철 6호선과 경의선 복선화, 그리고 인천공항철도 연결 추진 등으로 향후 교통요지로 발전할 가능성도 크다. ‘로또’라 불리는 은평 뉴타운과 비교해도 입지면에서는 떨어질 게 없다.

여의도와 가까운 영등포구 신길지구도 주목할 만한 지역. 이곳에는 대기질 개선을 위해 공공 신축 건물, 공동주택에 태양열 등을 이용한 신재생 에너지 주거단지가 들어선다. 이 친환경주택단지에는 2015년까지 아파트 1만8845가구가 들어선다. 동대문구 이문·휘경지구와 전농·답십리 뉴타운, 그리고 강동구 지역도 천호 뉴타운 또는 성내 균형발전 촉진지구와 붙어 있어 개발 후 시너지 효과가 클 것으로 예상된다. 다만 뉴타운·도촉지구 내에서는 투기 수요를 억제하기 위한 거래 규제가 까다롭다는 점을 알아둬야 한다.

한편 2007년 전국 전세시장은 2006년(7.26%)의 절반 수준인 3.56%의 오름폭을 나타냈다. 서울 아파트 전셋값 역시 3.58% 상승해 전해(9.61%) 대비 1/3 수준으로 둔화된 것으로 조사됐다. 권역별로는 역삼동, 잠실동, 장지동 등으로 입주 랠리가 이어진 강남권이 0.49%, 비강남권이 그보다 높은 4.86% 상승했다. 신도시 전셋값은 0.99% 오르며 비교적 안정적인 추세를 보였다. 그중에서 아파트값 하락 폭이 컸던 산본이 전셋값도 3.60% 떨어졌으며, 분당도 0.59% 오르는 데 그쳤다. 반면 일산(2.65%), 중동(2.47%), 평촌(2.40%) 등은 평균 이상의 상승률을 나타냈다.

하지만 2008년 이후 전세시장은 다소 불안할 전망이다. 1인 가구 수가 절대적으로 증가하고 도심 재개발 및 재건축 사업이 활성화할 경우 국지적인 전세가 상승은 불가피해 보인다. 특히 2008년은 전통적으로 전세가격 강세가 이어지는 짝수 해다. 반면 강남권을 중심으로 잠실시영 및 1·2단지 재건축이 완료돼 2008년에 대규모 입주가 예정돼 있는데 이는 전세가 안정에 기여할 것으로 전망된다.

부동산시장이 선진화할수록 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심은 커질 수밖에 없다. 이명박 정부에서는 특히 시세차익보다는 임대료 수입 관점에서 상가 투자에 가치를 둬야 한다. 노무현 정부 때와 같은 드라마틱한 장기 상승세가 기대되지 않는다면 고정수입이 보장되는 쪽으로 눈을 돌리는 것은 당연한 이치다. 상가는 유동인구, 즉 구매력이 있는 소비층이 많을수록 상권이 업그레이드되는 특성이 있고 월 임대료 수익률이나 시세차익이 달라진다.

기존 도심의 발달된 지역은 이미 시세가 높게 형성되어 있거나 신규 공급 지역의 상가는 안정적 매출 구조와 수익률을 보장받기 쉬우나 가격이 비싼 단점이 있다. 따라서 새로운 개발 재료가 있는 지역이 유망하다. 도심 뉴타운 개발지와 재개발 지역 일대의 역세권이나 신설 지하철 노선 역세권은 기존의 낙후 지역에 소비력을 갖춘 신소비층이 유입되기 때문에 유동인구가 풍부해지고 대중교통의 대표 격인 지하철 역세권 위주로 상권이 재편될 가능성이 매우 크다. 특히 상권은 접근성(역세권)과 주거단지, 업무시설, 교육, 행정타운, 대형 유통시설 등이 골고루 들어선 곳이 안정적인 상권으로 발전한다는 점에 주목할 필요가 있다.

‘운하’ 발표가 관건

아파트시장 상황에 따라 부침이 심했던 오피스텔은 대세로 자리 잡기엔 아직 역부족이다. 하지만 2006년 11·15대책에서 나온 오피스텔 규제 완화조치는 여러모로 눈여겨봐야 할 구석이 많다. 전월세 수급조절을 위해 전용면적 49.5㎡(15평) 이하 오피스텔의 경우 바닥 난방을 허용한다는 규정도 그 연장선상에 있다. 따라서 신혼부부, 1인 가구 수요층을 대상으로 한 중소형 오피스텔이 향후 틈새상품으로 다시 부각될 가능성이 크다.

한편 2008년 자본시장통합법 시행 이후엔 전문가에게 맡겨 부동산이나 부동산관련 대출채권 등에 투자해 이익배당을 받는 부동산펀드도 중장기적으로 더욱 인기를 끌 것으로 전망된다. 은행이나 증권사의 IB(Investment Banking) 비중이 높아지는 것도 이와 무관하지 않다. 경기에 민감한 편하지만 사무용 빌딩 등을 직접 사서 임대해 수익을 얻고, 가격이 오른 시점에 되팔아 시세차익을 올린 후 이를 배당하는 임대형 펀드도 관심의 대상이다. 건전한 부동산시장을 육성하기 위해선 이명박 정부가 부동산펀드에 관한 투자인식을 높이면서 이쪽으로 투자 물꼬를 트는 것도 부동산금융의 트렌드와 맞물려 정책적으로 추진해야 할 과제로 보인다.

아파트와 함께 부동산의 쌍두마차로 분류되는 토지시장은 이명박 정권 초기엔 국지적 개발 호재의 감소로 안정세를 띨 것으로 예상된다. 분양가상한제로 주택건설용 토지수요가 감소할 수밖에 없으리라는 것도 한 이유가 된다. 대규모 토지보상금도 대토 보상 제도의 확산과 현금의 주식시장 이동 등에 따라 토지로의 재유입 가능성이 크게 축소될 것으로 보인다.

2008년에 당장 지역개발사업의 착공이나 발표 계획은 없지만 변수는 적지 않다. 땅값의 심각한 변동성을 가져올 대규모 프로젝트가 기다리고 있기 때문. 바로 이명박 당선자가 목이 쉬도록 외친 한반도 대운하 건설 계획이 바로 그것이다. 운하 자체의 경제적 효용가치 여부는 둘째 치더라도 운하 통과 지역이 구체적으로 발표되고 계획 실행이 기정사실화한다면 해당 지역은 물론 인근 지역의 땅값 상승은 불가피하다. 토지투기지역이니 토지거래허가구역 같은 규제를 가한다 해도 노무현 정부에서 보듯 개발의 여파는 늘 있게 마련이다.

따라서 이명박 정부의 토지시장은 중장기적으로 상승 국면에 들어설 가능성이 큰 편이다. 토지 보상의 대상이 되는 관리지역 및 농림지역 등의 비도시지역의 거래는 다시 활발해지고 상업용 오피스 빌딩 및 공장, 물류 창고 개발에 대한 수요도 점차 많아져 상업용 및 공업용 토지 가격 상승세도 이어질 전망이다.

지역별 부동산시장의 움직임도 이명박 시대의 주요 화두로 떠오를 전망이다. 노무현 정부 5년 동안 일어난 소득계층의 양극화는 수도권과 비수도권(지방)의 부동산시장에서도 극명하게 드러났다. 따라서 이명박 정부는 서민, 중산층 중심의 강북권 및 비수도권 부동산시장을 회생시켜 양극화를 해소하려는 정책을 펼 게 너무도 자명한 상황이다.

이러한 예측의 배경에는 온 나라의 집값 폭등을 주도했던 서울 강남권 집값이 2000년 이후 급격한 상승세를 보였다는 점도 한몫한다. 주식시장도 장기 상승 후 일정기간의 조정기를 거치듯 부동산 경기가 살아난다 해도 또다시 강남권 부동산이 전국 부동산시장을 주도하기는 현실적으로 어려워 보이기 때문이다. 다만 한강변 압구정동 현대아파트 등의 초고층화 건설 계획, 잠실 제2롯데월드 건설시 수혜가 예상되는 잠실 주공5단지 일대, 강남 3개구 주요 리모델링 추진 단지 등은 차별적으로 상승 대열에 합류할 가능성이 크다.

여수, 포항 상승세 지속될까?

강북권에서는 용산 국제자유업무지구 개발이 확정된 용산구 일대 및 인근, 성동구, 마포구, 세운상가~동대문운동장~왕십리뉴타운(황학동 포함)~왕십리역~한양대~뚝섬 라인, 은평뉴타운, 강북구, 노원구, 도봉구 등이 개발에 따른 최대 수혜지로 떠오를 전망이다.

서울을 비롯한 수도권은 주택보급률만을 놓고 본다면 여전히 주택 수요가 창출되는 지역이다. 분당, 용인, 판교로 대변되는 수도권 남부가 노무현 정부의 또 다른 핵심 투자지역이었다면 이명박 정부에선 수도권 서북부 및 동부가 바통을 이어받을 것으로 예상된다. 인천 송도·영종·청라지구를 포함해 급속도로 상승세를 타고 있는 의정부, 주한 미군 공여지 개발과 경원선 개통, 수도권 외곽순환도로 완전 개통의 수혜지인 양주, 동두천 일대가 국제자유도시 건설계획과 맞물려 부동산시장을 달굴 것으로 관측된다.

비수도권에선 수도권과 인접한 아산신도시 및 평택이 최대 유망지역이다. 아산신도시 복합단지 ‘펜타포트’내 주상복합아파트가 2007년 가을 분양시장 침체에도 불구하고 최고 8.9대 1의 순위 내 경쟁률로 청약이 조기 마감된 데 이어 당첨자 가운데 98.4%가 계약을 마친 것은 이런 예측을 뒷받침한다. 평택의 경우 생산 인구의 지속적인 유입으로 지역 수요가 꾸준한 데다 중견 건설업체들이 2008년 이후 대규모 도시개발사업 형태의 친환경 유비쿼터스 주거단지 개발을 추진해 새로운 도시로 거듭날 전망이다.

한편 부산, 대구, 광주, 울산 등 광역권과 울산, 포항, 여수 등의 지방 중소도시의 명암은 엇갈릴 것으로 예측된다. 부산 등 광역시의 부동산시장은 노무현 정부 시절 건설업체들의 무리한 확장으로 공급이 넘쳐나는데다 경기가 극적으로 회생되지 않는다면 침체 내지 조정이 더 이어질 것이라는 분석이다.

특히 전국 미분양 물량의 90% 이상을 차지하는 광역시의 현 상황을 감안하면 이명박 정부는 추가 공급보다는 기존 물량 해소에 온 힘을 기울일 것으로 예상된다. 이런 점에서 미분양 아파트에 대한 양도세 특례조치 또는 취·등록세 면제 등의 조치가 내려질 수도 있다. 수도권 거주자에 한해서는 지방 미분양 아파트 구입시 1가구 2주택 예외 조치를 두는 세컨드 하우스(Second House) 개념의 도입도 검토해볼 만하다. 이 모든 것이 정책으로 반영된다면 5년 뒤를 내다보는 중장기적 관점에서 적극 투자에 나서야 한다.

2012년 세계박람회 개최지로 확정된 여수나 이명박 대통령 당선자의 고향인 포항 등은 개발 후광 효과에 대한 기대감으로 집권 기간 내내 관심 지역으로 부상할 가능성이 크다. 여수에선 미분양 물량이 점차 해소되고 있고, 포항에서는 신규 분양이 1순위에서 마감되는 등 이미 그 징후가 감지되고 있다. 하지만 여수 땅값이 이미 많이 올랐고, 포항의 미분양 물량이 2000가구를 넘어섰다는 점은 다소 부담스러운 대목이다. 또 이 지역에 유독 프리미엄을 노린 단기 투자자가 많다는 점도 유의해야 한다.

정권 후반기에 강보합세

김용진 ● 1970년 부산 출생 ● 연세대 사회학과 졸업, 미국 버클리대 경제대학원 부동산 금융과정 수료. ● 한국경제신문 금융부 기자, 한국금융 신문 금융증권 팀장 ● 現 부동산뱅크 본부장 ● 저서 : ‘한방에 해결하는 전세분쟁 해결법’ ‘재건축 투자 가이드’ 등

향후 5년간 부동산시장은 시장 기능 측면에선 심리적 안정세를 보일 것으로 전망된다. 문제는 가격 움직임이다. 정책변수를 제외하고는 금리, 수급, 심리 등의 면에서 특별한 상승이나 하락요인이 적은 것은 다행이라면 다행이다. 따라서 정권 초기에는 어느 한 축으로 부동산시장이 급격히 기울기보다는, 즉 급등과 급락을 거듭하기보다는 강보합 수준에서 3~5% 의 약한 상승을 보일 가능성이 크다. 정권 초반기와 후반기로 구분해서 예측해보면 초반기에는 보합세를, 후반기에는 경기상승, 구매심리 증가 등으로 강보합세로 전환될 것으로 예측된다.

당장의 경제 사회적 변수만 보면 안정요인이 큰 것이 사실이지만 정권 교체에서 파생되는 정책변수에 따른 시장의 변동성과 위험성 또한 간과해선 안 된다. 실수요자, 투자자 모두 정치권의 변화, 경기 및 금리기조 추이를 눈여겨보면서 신중하게 시장에 접근해야 한다. 분명한 사실은 부동산 소유 및 투자 기간이 점차 중장기화하기 때문에 정권 초기 새로운 시장변화에 빨리 적응하고 부동산 자산 포트폴리오를 재구성하는 적극적인 자세가 무엇보다 요구된다는 점이다.