부동산 PF 대출은 총 80조원 규모로 전체 금융권 대출에서 차지하는 비중이 그리 크지는 않다. 하지만 파급효과는 상상 이상이다. 위기를 해소하지 못하면 저축은행이 무너질 수밖에 없고, 이럴 경우 건설사와 제1금융권까지 도미노처럼 쓰러질 공산이 크다. 그렇지 않아도 어려운 한국 경제를 파국으로 내몰 수 있다.
정부는 서둘러 1조3000억원을 긴급 투입해 저축은행권의 부실 부동산 PF 대출을 지원하기로 했다. 금융기관 부실채권을 인수하는 준(準) 공적자금을 투입한 것은 2003년 카드채 사태 이후 5년여 만이다. 하지만 전문가들은 그것으로 위기가 해소될지 의문이라고 말한다. 도대체 ‘부동산 PF’가 뭔지, 이게 왜 한국 경제를 위기로 몰아넣는지 살펴보자.
대박 신화
“프로젝트파이낸싱이요? 간단하게 말해 은행이 그 회사의 신용이나 담보가 아니라 사업수익성을 보고 대출해주는 거죠. 우리나라에서는 주로 부동산 개발사업에 이용하는데, 잘만 하면 금융사, 건설사, 시행사 모두 큰 수익을 내는 윈윈(Win-win) 사업입니다. 물론 그만큼 리스크도 크고요.”
10년째 시행사를 운영하는 이태병씨의 설명이다. 그는 현재의 부동산 PF 대출 부실 문제를 이해하려면 흔히 ‘디벨로퍼(Developer)’라 불리는 시행사의 특성을 제대로 알아야 한다고 했다.
시행사가 처음 생겨난 것은 외환위기를 전후한 1997년경이다. 당시 건설사(시공사)들은 초기자본이 들어가는 부지 매입을 시행사에 맡겼다. 부지 매입에 필요한 자금을 대출받기도 어려웠지만 대출받더라도 자신들의 부채비율이 높아지기 때문이다. 물론 시공사에서 보증을 섰기 때문에 은행권에서는 시행사에 돈을 빌려줄 수 있었다.
부동산 PF 대출은 크게 ‘브리지론(Bridge Loan)’과 ‘본 PF’로 나눌 수 있다. 시행사가 개발 사업을 진행하려면 먼저 대상 지역의 땅을 구입해야 한다. 여기에는 당연히 돈이 들어간다. 예를 들어 개발부지 전체 땅값이 1000억원이라면 최소 그 10%인 100억원의 계약금이 있어야 사업을 시작할 수 있다. 또한 사업을 진행하는 데 필요한 최소 경비도 있어야 한다. 하지만 시행사는 회사 신용이 낮고 담보로 내놓을 땅도 없다. 기존 대출 방식으로는 돈을 빌리지 못하는 게 당연하다.
이것을 해결해주는 게 제2 금융권에서 만들어낸 ‘브리지론’이다. 시행사는 사업계획서와 시공사가 사업 참여 의사를 확인하는 ‘의향서’, 그리고 땅을 팔겠다는 땅 주인의 약정서를 함께 내면서 대출을 신청한다. 제2 금융권에서는 사업 타당성을 심사해 수익성이 있다고 판단했을 때 계약금과 약간의 사업비를 대출해준다. 시행사는 이 돈으로 땅 주인들과 매매계약을 한다.
시행사는 다시 사업계획서와 함께 토지매매 계약서, 시공사로부터 받은 공사도급 계약서를 첨부해 제1 금융권에 땅값 1000억원과 약간의 사업비를 신청한다. 제1 금융권 역시 사업 타당성을 심사해 대출을 결정한다. 이게 ‘본 PF’다. 이 자금으로 제2 금융권에서 빌린 ‘브리지론’을 정리하고, 땅 주인들에게 땅값을 정산한다. ‘본 PF’를 제2 금융권에서 빌릴 수도 있지만 대출금리가 상대적으로 낮은 제1 금융권을 선호한다.
금융권의 금맥
부동산 PF 대출은 2000년 이후 급성장했다. 부동산경기 활황과 주택가격 상승을 배경으로 금융기관들이 경쟁적으로 뛰어들었기 때문이다. 높은 이자 수익과 함께 각종 리베이트를 챙길 수 있는 것도 매력이었다.
제2 금융권은 ‘브리지론’을 통해 약정이자 이외에 선(先)이자와 각종 수수료 명목으로 상당한 금액을 챙겼다. 예를 들어 위험 부담을 줄이려고 3~4개 금융사를 끌어들여 대출액을 분담하는데, 이때 주간사는 수수료로 총 대출금의 2~6%를 챙겼다.
