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불황기에 더 빛나는 高手들의 주식·부동산 황금법칙

  • 진행·정리 최영철│동아일보 신동아 기자 ftdog@donga.com│

불황기에 더 빛나는 高手들의 주식·부동산 황금법칙

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부동산의 3대 법칙이 있는데 수익성, 안전성, 환금성 순으로 물건을 골라야 한다. 하지만 이런 불황기 때는 수익성보단 안전성과 환금성에 초점을 맞춰야 한다. 말하자면 안전하고 내가 망할 가능성이 없고 언제든지 되팔 수 있는 상품을 사야 한다는 것이다.

그래도 아직은 아파트…

이런 불황 때 사람들이 자꾸 틈새시장 쪽으로 가려는 경향이 있는데 수요기반이 취약한 틈새시장 쪽은 설사 가격이 낮다고 하더라도 사지 않는 게 좋다. 어떻든 간에 메인 상품에 승부를 걸어야 한다는 말이다. 3년 가뭄이 들면 나무의 몸통은 살지만 곁가지는 죽기 때문이다.

부동산 교과서는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 가르친다. 그만큼 부동산은 입지가 모든 것을 결정한다. 문제는 지금 우리나라는 입지가 좋은 곳은 가격이 너무 많이 올라 있다는 것이다. 흔히 부동산에는 3성의 법칙이 작용하는데 요즘은 그렇지 않다. 계획이 발표될 때, 착공할 때, 완공될 때 3번 오른다는 것인데 지금은 인터넷이 등장하면서 정보속도가 빨라져 완공되면 오히려 가격이 떨어진다. 따라서 착공될 때 올랐다고 완성될 때 또 오르리라고 생각하는 것은 금물이다. 예를 들면 서울의 지하철 9호선 역세권 지역이 바로 그렇다. 환상을 빨리 버리는 것이 좋다. 버블 7과 같은 지역은 실수요뿐만 아니라 투기수요, 투자수요가 개입됐기 때문에 가격이 오를 땐 많이 오르지만 내릴 때도 그만큼 많이 내린다. 산이 높으면 골도 그만큼 깊다.

그러면 입지도 좋은 물건을 어떻게 하면 매입가격을 낮출 수 있을 것인지가 관건이다. 우선은 도심을 선택해야 한다. 여기에서 도심은 도시의 중심, 비즈니스, 부가가치를 창출하는, 생산하는 도시의 중심부를 가리킨다. 도시의 중심부가 불황에 강하고 앞으로도 고령사회, 그리고 인구 감소시대에도 살아남을 수 있는 공간이다. 버블이 걷힌 일본도 도쿄의 도심 중심부는 살아남았다. 둘째는 메인 상품을 선택해야 한다는 것이다. 한국에서 메인상품은 아파트일 수밖에 없다. 도저히 알 수 없는 일이지만 아파트는 우리나라 시장에서 수익성, 안전성, 환금성 3박자를 갖춘, 그래서 국민들이 가장 좋아하는 메인상품이다. 우리나라의 아파트 역사는 곧 재테크의 역사라고 해도 과언이 아니다. 아파트는 우리나라의 전 재산이나 다름없기 때문에 이에 대한 쏠림현상은 계속될 수밖에 없다.



셋째로 시골 땅은 되도록 피해야 한다. 우리 시골은 개발 압력이 전혀 없어 부동산 가치가 없다. 땅값이 싸다고 해서 사면 개발이 되지 않는 결과가 온다. 자칫 애물단지가 될 수 있다. 넷째로 상가는 가격이 비싸 공동으로 투자하는 한이 있더라도 반드시 평지의 1층 상가를 사야 한다. 상가는 근본적으로 임대소득을 보고 산다. 상가는 지금 공급이 과잉되다 보니 양극화가 극심해질 가능성이 크다. 하지만 평지 1층 상가는 지금도 모든 블루칩 부동산의 제1조건이다. 강남 압구정동이 비싼 이유가 바로 그것이다. 경사진 곳은 상권 형성이 잘 안 되기 때문이다. 구릉지대는 비가 오면 물이 흘러가고 고객도 흘러가고 돈도 흘러간다. 또 앞으론 고령사회가 도래할 텐데 나이 든 사람은 내리막과 오르막을 찾지 않는다.

불황기에 더 빛나는 高手들의            주식·부동산 황금법칙
박원갑(朴元甲)

스피드뱅크 부사장 겸 부동산연구소장. 16년간의 신문사 기자 생활의 절반가량을 부동산 전문기자로 활동했다. 2007년 11월 한국경제 TV가 제정한 ‘올해의 부동산 전문가 대상’을 수상하기도 했다. 건국대 부동산대학원 금융투자 석사, 강원대 부동산학 박사과정 수료.


마지막으로 전원주택은 실패한 주거공간으로 꼭 사야겠다면 극히 보수적으로 선택해야 한다. 지난 1990년에 소득 1만달러 시대가 오고, 마이카 붐이 불면서 장년, 노년층을 중심으로 대거 전원행(行)을 택했는데 대부분이 도심으로 되돌아왔다. 난방비, 방범, 이웃과의 커뮤니티, 자연재해, 의료 문제 등 취약한 부분이 너무 많다. 이런저런 이유로 꼭 전원행을 택해야 한다면 도심의 아파트는 두고 전원주택에서 전세나 임대로 살아본 다음에 구입해도 된다.

신동아 2009년 1월호

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진행·정리 최영철│동아일보 신동아 기자 ftdog@donga.com│
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