한국 경제가 미국발 세계 경제위기와 맞물려 빠르게 침체의 늪으로 빠져들고 있다. 국내 부동산 거품이 급속히 붕괴하고 있고, 환율은 정부 개입에도 불구하고 폭등하고 있다. 한국은행이 기준 금리를 인하했지만 시중 금리는 여전히 높은 상태다. 주가는 2007년 고점 대비 반토막 수준까지 내려왔다.
그뿐만이 아니다. 신규 아파트 미분양 물량이 증가하면서 건설업계 위기론이 고개를 든 지 오래다. 중소기업은 물론이고 이들에게 돈을 빌려줘야 할 금융기관마저 자금난에 허덕이고 있다. 자영업자가 줄줄이 무너지고 있고, 저소득층은 저소득층대로 고통이 커지고 있다.
많은 사람이 이런 현상을 각각 독립돼 있는 것으로 받아들인다. 그러나 그것은 잘못된 생각이다. 이런 현상의 근저에는 부동산 거품이 자리 잡고 있다. 이를 제대로 이해해야 현재의 위기 구조를 인식할 수 있고, 그에 맞는 해법도 찾을 수 있다.
‘원초적’ 악성 종양 부동산 거품
이 같은 위기 구조의 한가운데에는 가계가 2000년대 이후 한껏 부푼 부동산 거품에 취해 엄청나게 늘린 부동산 담보 대출이 있다. 아울러 프로젝트 파이낸싱(PF·Project Financing)을 포함한 건설업계에 대한 과다 대출도 있다. 이런 과다 대출은 지금 한국 경제의 ‘화약고’가 돼 있다.
현재 부동산 거품이 급속히 꺼지면서 화약고로 이어지는 여러 가닥의 도화선이 빠르게 타들어가고 있다. 이런 불길은 그동안 부동산 거품에 가려 보이지 않았을 뿐이다. 여기에 미국발 세계 경제위기 가 덮쳐 도화선이 타들어가는 속도가 빨라질 수 있다. 이에 따라 화약고의 폭발력이 강해질 소지도 크다.
부동산 거품이 어떻게 한국 경제의 위기를 초래하고 이를 심화시킬지 구체적으로 살펴보자. 부동산 거품은 생겨날 때부터 국민경제라는 신체에 기생하는 악성 종양이다. 다만 이 악성 종양은 착시 현상 때문에 일정한 단계에 이르기까지는 오히려 자산효과(wealth effect)와 건설경기 붐 등을 통해 경제를 활성화하는 것으로 ‘보인다’.
이런 이유 때문에 많은 사람이 부동산 거품의 폐해를 제대로 인식하지 못한다. 그러나 조금만 설명해도 그 폐해를 짐작할 수 있다. 가령 그동안 전문가들이 한국 경제의 핵심 문제로 꼽았던 내수 침체, 실업률 증가, 양극화 확대, 고비용 구조 등은 상당 부분 부동산 거품 때문에 생겨난 것이다.
우선, 가계부채가 증가하고 이에 따라 이자 부담이 커지면서 가계의 소비 여력이 급격히 위축됐다. 이는 집 값 등 자산 가격의 상승으로 생겨나는 자산 효과를 훨씬 압도했다고 할 수 있다. 또 주택 가격이 상승하면 그만큼 무주택 서민의 실질 소득이 줄어드는 효과가 발생한다. 아울러 주거비 부담이 커져 근로자들의 임금 인상 요구로 이어진다.
부동산 거품은 이처럼 그 자체도 문제지만 그것이 터질 때는 경제에 더 큰 충격을 몰고 온다. 당장 2008년 하반기 이후 계속되는 시중금리 상승이나 환율 폭등도 부동산 거품과 직접적으로 연결돼 있다.
우선, 금리 문제부터 살펴보자. 현재의 부동산 거품이 생긴 것은 금융권의 과다 대출 경쟁 때문이다. 특히 2002년부터 금융권은 부동산 담보 대출에 경쟁적으로 나섰다. 반면 저금리 상황이 지속되면서 시중 자금은 은행권에서 이탈하기 시작했다.
은행 몸집 불리기의 부작용
이를 단적으로 보여주는 게 예대율이다. 예대율이란 총예금에서 차지하는 총대출 비율을 말한다. 은행은 예금자의 지급 요청 등에 응할 여유를 갖기 위해 ‘예금 범위 내 대출’이라는 불문율을 지켜왔다. 이런 점에서 예대율은 일반적으로 85% 이내가 적절하다.
그러나 2004년부터 국내 은행의 예대율(양도성 예금증서 제외)이 100%를 초과하기 시작했다. 예대율은 이후 가파르게 상승해 2007년 하반기부터 최근까지는 130~140%대를 기록하고 있다. 이런 양상은 과다 대출로 자금난을 겪었던 1980년대 말의 일본 은행과 너무나 닮았다.
예대율이 높다는 것은 시중은행이 부족한 대출 재원을 예금보다 조달 비용이 비싼 양도성 예금증서(CD)나 은행채 등으로 채웠다는 뜻이다. 또 외화 차입도 늘렸음을 말한다. 은행채 발행잔고는 2005년 초 50조원 미만에서 2008년 10월 말 139조원으로 무려 90조원 가까이 늘어났다. 2006~2007년에 월 평균 2조8000억원가량을 순발행한 탓이다.
