- 상가건물은 무엇보다 목이 좋아야 한다. 급매물을 노리는 것도 중요하다. 허름한 건물을 개보수해 자산가치를 높일 수 있는 물건이라면 더욱 좋다. 그러나 상가건물에는 수십억의 돈이 투자되는 만큼 매입자금과 수리비용 등을 감안해 자금운용 계획을 꼼꼼히 세우는 것이 필수다.
올해 초 경기도 안양의 주거용 오피스텔 평촌 아크로타워 분양은 68대1의 경쟁률을 기록하기도 했다.
물론 상가도 전반적인 임대수익률이 떨어지면서 약세를 면치 못하고 있는 게 사실이다. 그러나 강남지역의 일부 중소형 빌딩의 경우 가격이 지난해보다 올라 투자자의 관심을 끌고 있다. 전반적인 부동산 침체기에도 상가건물 가격이 오르는 것은 임대수익과 투자수익이란 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있기 때문이다. 그러다 보니 강남에서도 목이 좋은 지역에선 상가매물을 거의 찾아볼 수 없는 실정이다. 또한 대형빌딩에 비해 공실률(空室率)이 낮은 중소형 빌딩에도 투자자의 발길이 몰리고 있다.
강북은 임대수익률 면에서는 유리하지만, 투자수익률이 저조한 편이다. 하지만 강남지역의 경우 임대수익률이 4~5%에 불과한 반면, 투자수익은 기대수준 이상이다. 따라서 상가의 경우 임대수익보다는 투자수익이 높은 강남지역을 중심으로 투자 분위기가 형성될 전망이다.
부동산 투자에 있어 종목별 차별화 현상도 뚜렷하다. 보통 사람들은 굳이 값비싼 강남 상가에 투자할 이유가 있을까 생각하겠지만, 실제로 강남에 투자하는 사람들의 생각은 다르다. 편의시설이 잘 갖춰진 강남으로 사람이 모여들어 장사가 잘될 수밖에 없고, 따라서 장사하려는 사람은 우선적으로 강남을 선호하게 마련이라는 얘기다. 게다가 일부 업종의 경우 아무리 임대료가 비싸더라도 강남에서 문을 열어야 장사가 된다고 한다. 예를 들어 성형외과의 경우 압구정동, 청담동, 신사동, 강남역 주변이 아니면 문을 닫아야 할 정도로 지역 편중현상이 심하다. 이런 요인들 때문에 실수요자뿐만 아니라 투자자의 발길이 이어지면서 특정 업종을 유치한 상가건물의 가격은 천정부지로 뛰어오르고 있다.
상가건물은 뭐니뭐니 해도 목이 좋아야 한다. 여기에 급매물을 노리는 것도 좋은 방법이다. 허름한 건물을 개보수해 자산가치를 높일 수 있는 물건이라면 더욱 좋다. 그러나 강남지역의 상가 투자에는 수십억원이 들어가는 만큼 매입자금, 수선비, 금융비용 등을 감안해 자금계획을 꼼꼼히 세워야 한다. 은행 돈을 빌리는 경우에는 금리와 대출상환 대책도 마련해야 한다
얼마 전 청담동에 성형외과를 개원한 Y씨는 그간 수도권의 한 도시에서 건물을 빌려 병원 영업을 했다. 그러나 매년 건물주가 무리하게 임대료를 올려달라고 요구하는 바람에 임대료가 병원 재정을 압박하는 지경에까지 이르렀다. 더이상 견뎌내기가 힘들어진 Y씨는 생각다 못해 다소 부담이 되더라도 맘놓고 병원을 운영할 수 있는 건물을 마련하기로 결심하게 되었다.
그의 계산은 명쾌했다. 그동안 모아둔 돈을 종잣돈으로 삼고 모자라는 돈은 은행에서 빌려 강남의 투자가치 높은 건물을 사들인다는 것이었다. 다달이 비싼 임대료 대신 은행이자를 내는 것이 비용을 줄일 수 있다고 판단한 것이다.
Y씨는 부지런히 부동산중개업소를 찾아다닌 끝에 급매물로 나온 청담동의 4층짜리 근린상가를 발견했다. 호가는 38억원. 이 상가가 위치한 곳은 주변에 대형 백화점과 상업용 시설이 밀집한 지역이었다. 게다가 건물이 큰길에 붙어 있어 병원으로 사용하기에는 안성맞춤이었다. 또한 급매로 나온 건물이라 흥정만 잘하면 시세보다 싸게 살 수 있다는 점도 마음에 들었다.
결국 몇 차례 흥정 끝에 4억원을 깎아 34억원에 건물을 사들이는 데 성공했다. 물론 부족한 10억원은 은행에서 빌렸다. 3개월에 걸쳐 리모델링 공사도 마쳤다. Y씨는 현재 상가의 지하층과 지상 1~2층은 세를 놓고 3, 4층은 병원으로 사용하고 있다. 주변 상가건물 매매시세(평당 3000만원)를 감안하면 평당 500만원 정도 싸게 구입한 셈인데다 리모델링을 통해 자산가치가 수억원 이상 상승했다.
50대 후반의 K씨는 퇴계로에 위치한 4층짜리 상가건물에 투자했다. 그런데 건물이 낡은 탓에 주변의 다른 상가 건물보다 임대료가 휠씬 낮았다. 게다가 경기가 침체되면서 공실(空室)도 생기기 시작했다. 임대료가 상대적으로 저렴한데도 공실이 생기는 이유는 간단했다. 건물이 낡았을 뿐만 아니라 외관이 허름해 보여 유동인구가 건물 안으로 들어오는 것조차 꺼렸기 때문이다. 여기에 건물 이곳저곳을 보니 입점 업체의 영업에 지장을 초래하는 일도 잦았다. 결국 주변 상인들이 임차를 꺼리는 건물로 아예 낙인찍혀버린 것이다.
K씨의 임대소득은 월 800만원에서 500만원으로 떨어졌다. 몇 달을 고민한 끝에 상가건물 전체를 리모델링하기로 결정했다. 3개월의 공사를 거쳐 낡은 건물이 새 건물로 탈바꿈했다. 그러자 건물에 세를 내겠다는 사람이 연일 몰려들었다. K씨는 그들 가운데 장사가 잘 되는 업종을 골라 세를 놓았다. 그 후 K씨의 임대소득은 월 1100만원으로 치솟았다.
건축법부터 확인하라
오래된 상가건물은 관리비용이 많이 들어간다. 당연히 임대수익도 떨어지게 마련이다. 그렇다고 상가건물을 통째로 싼 가격에 팔면 더 큰 손해를 보게 된다. 따라서 낡은 상가건물일수록 리모델링을 통해 자산가치를 높이는 것이 좋다. 그만큼 임대수익률도 높아지고 건물 관리비용도 줄어들 것이기 때문이다. 투자가치가 올라가는 것은 물론 건물 수명도 길어진다. 물론 신축하는 것보다 공사비가 적게 들어 경제적인 측면에서도 매우 유리하다.
그러나 상가를 리모델링하는 데는 몇 가지 원칙을 지켜야 한다.
첫째, 목표를 명확히 설정해야 한다. 예를 들어 5층짜리 상가건물 중 2개층만 수리하면 되는데, 건물 전체를 뜯어 고치면 비용도 많이 들 뿐더러 비경제적이다. 반대로 건물 전체를 리모델링 해야 하는 상황인데도 수리비용이 많이 든다는 이유로 일부분만 수리하면 향후 수리비용 부담이 더욱 커진다. 매우 어리석은 일이다.
둘째, 믿을 만한 시공업체를 선정해야 한다. 리모델링 시장도 업체간 경쟁이 치열해지면서 일부 영세 시공업체가 무리한 시공조건을 내세워 공사를 따내는 일이 많아졌다. 그러다 보니 시공 도중 업체 파산으로 인해 공사가 중단되거나, 부실공사로 이어지는 경우도 생겨나고 있다.
따라서 시공업체를 선정할 때는 공사 견적서와 설계서를 바탕으로 구성부분별, 공사종류별 소요시간과 인건비, 사용자재별 수량 등이 자세하게 기입된 시방서를 받아 내용을 꼼꼼하게 확인하고, 공사금액을 따져봐야 한다. 건물 공사 경험이 풍부하고, 재무상태가 건전한 전문업체를 선정하는 것이 바람직하다.
셋째, 공사기간을 감안해 자금운용 계획을 세워야 한다. 돈 없이 공사를 시작했다가 낭패를 보는 경우가 있을 수 있기 때문이다. 일부 시공업자는 건물주가 자금이 부족한 점을 악용하여 공사가 끝난 후 공사대금을 받아간다는 것을 명분으로 부실공사를 하거나 질이 떨어지는 건축자재를 사용하는 일도 있다. 따라서 공사 시작 전에 반드시 자금계획을 세우고, 공정에 따라 공사비를 지급해야 한다. 공사대금을 집행할 때마다 공사내용을 꼼꼼하게 점검해야 함은 말할 것도 없다.
넷째, 건축법을 제대로 확인해야 한다. 건물주 마음대로 건물을 철거하거나 수리할 수는 없다. 건물주라 하더라도 건축법에 따라야 하기 때문이다. 따라서 공사계약 전에 건축법을 위반하는 부분이 없는지부터 확인해야 한다. 예를 들어 아파트인 경우에는 슬라브, 내력벽, 기둥을 훼손하면 건축법에 위배된다.
부가세 반드시 환급받도록
다섯째, 건물에 하자가 있으면 반드시 재시공해야 한다. 공사는 견적서대로 진행해야 하며, 건물주는 공사가 진행되는 도중 공사내용이 견적서와 일치하는지 수시로 확인해볼 필요가 있다. 만약 공사내용이 견적서와 다르게 진행되고 있다면 시공업체와 협의 후 다시 시공하거나, 손해배상을 받아야 할 것이다.
상가투자에 관심이 있지만 경험이 없다면 중소형 오피스텔 쪽으로 관심을 돌려보는 것도 나쁘지 않은 방법이다. 물론 오피스텔에 투자하는 목적은 임대수입을 얻는 데 있다. 소형 자본으로 임대업을 하기 쉬운 부동산이 바로 오피스텔이다.
아파트와 마찬가지로 오피스텔을 분양받을 때도 몇 가지 사항에 유의해야 한다.
첫째, 투자지역을 신중하게 선택해야 한다. 오피스텔도 아파트와 마찬가지로 역세권, 조망권, 편의시설, 환경 등이 좋은 지역을 골라야 한다. 이런 지역은 실수요자의 발길이 끊이지 않기 때문에 약세장에서도 충분한 투자수익을 기대할 수 있다. 하지만 오피스텔은 공급이 많다는 점을 감안해야 한다. 특히 분양광고를 맹신해서는 안 된다. 반드시 현장을 방문해 임대수요와 입지여건 등을 면밀히 살펴봐야 한다.
또한 임대사업에는 대형평수보다는 20평대의 소형평수가 적합하다는 점도 간과해서는 안 된다. 서울 M지역은 평균 7%의 임대수익을 올릴 수 있는 곳이다. 이 지역 오피스텔 한 채를 분양받아 임대사업을 한다면 보증금 2000만원에 월 120만원의 수익은 무난히 올릴 수 있다.
둘째, 반드시 부가가치세를 환급받아야 한다. 오피스텔을 분양받는 경우 분양가에 10%의 부가가치세가 포함되어 있다. 그러나 많은 사람들이 임대사업자등록을 하면 부가가치세를 돌려받는다는 사실을 모르고 있다.
세금을 돌려받기 위해서는 분양계약일로부터 20일 이내에 임대사업자등록증을 발급받아야 한다. 이 기간 내에 사업자등록을 하지 못하면 부가가치세를 환급받을 수 없다. 예를 들어 2억2000만원짜리 오피스텔 한 채를 분양받았다면 이 중 건물분에 해당하는 부가세 1320만원을 돌려받을 수 있다는 계산이 나온다.
셋째, 양도소득세를 따져봐야 한다. 임대사업을 하기 위해 주거용 오피스텔을 분양받아 1가구 2주택이 되면 보통 양도소득세를 물어야 한다. 얼마 전 재경부와 국세청은 그동안 논란이 일었던 주거용 오피스텔에 대한 양도세 부과여부에 대해 주거용도로 개조해 사용하거나 임대할 경우 오피스텔을 주택으로 간주해 양도세를 과세할 방침이라고 발표한 바 있다.
넷째, 종합소득세를 줄일 수 있도록 오피스텔을 배우자 명의로 분양받는 것이 유리하다. 현행 세법상 10년 동안 배우자증여가 없는 경우라면 3억원까지는 증여세 부담 없이 증여할 수 있기 때문이다.
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