- ‘학군’을 노리는 해외 투자에서부터 이민 대비 노후용 주택까지, 미국이나 호주는 물론 필리핀이나 말레이시아까지 부동산 투자자들의 관심이 늘고 있다. 그러나 전문가들은 각 나라마다 다른 세금체계와 외국인 관련규정을 먼저 살펴야 한다고 충고한다.
정부는 오는 2006년부터 시행될 자유화 2단계 기간 중 해외 별장 구입에 대해서도 규제를 푼다는 방침이다.
자녀들을 외국으로 유학 보낸 기러기 아빠가 증가한 것도 해외주택 구입을 부추기는 원인이 되고 있다. 자녀와 부인의 해외 거주에 따르는 임대비용을 부담하느니 차라리 집을 사겠다는 사람이 늘고 있는 것이다. 물론 필자가 외환거래 및 해외 부동산 투자절차를 상담하는 과정에서 보면 아직까지는 비즈니스나 이민 등 실수요 목적의 매입 상담이 주류를 이루고 있다.
여하튼 이러한 추세를 반영해 미국, 일본 등 선진국 투자에 대한 개인들의 관심은 계속 높아지고 있다. 투자 지역으로는 미국, 일본, 호주, 뉴질랜드 등 주요 선진국이 손꼽힌다. 특히 향후 이민에 대비하여 상속 및 증여세가 폐지된 나라에 대한 관심도 늘어나고 있다. 최근 들어 일부 투자자들 사이에서는 중국이나 인도네시아 등 개발도상국으로까지 투자대상 지역이 확대되는 추세이다.
이렇게 해외 부동산 투자가 늘어나고 있지만, 아직까지 현행 외환거래법에 따르면 거주자가 주택구입을 위해 해외로 송금할 수 있는 돈은 사실상 30만달러로 제한돼 있다. 또 한국은행에 반드시 신고해야 하며, 송금 내역도 국세청에 통보된다.
물론 지금도 미화 30만달러 이하로 투자할 수 있는 곳은 꽤 있다. 필리핀·말레이시아·피지 등에서는 10만 달러 이하로도 집을 구할 수 있다. 이민과 노후생활의 정착지로 각광받고 있는 뉴질랜드와 몰타공화국 등도 인기가 높다. 특히 뉴질랜드에서는 방 4개에 차고와 창고가 딸린 2층 규모의 주택을 20만달러(약 2억5000만원) 정도에 구입할 수 있다.
임대 수요가 폭발적으로 늘고 있는 중국의 베이징(北京)과 상하이(上海)도 눈여겨볼 만하다. 단, 괜찮은 지역의 아파트(우리 기준으로 대략 34평 이상)는 30만달러를 넘는 곳이 많으므로 주의해야 한다.
2006년부터 별장 구입도 가능
한편 법인의 경우 현지 영업에 필요한 부동산이나 직원사택 등을 제한적으로 취득할 수 있다. 그러나 현지법인 해외지사 등에 근무하는 사람이나 해외연수를 위해 파견된 직원에게 주택을 사주기 위해 한국에서 돈을 보낼 경우에는 신고 의무가 있다. 이 때문에 법인의 경우 아예 현지법인을 설립해 부동산을 취득하는 경우가 많고, 개인은 현지 유학생이나 친지를 통해 간접적으로 부동산을 매입하는 것으로 알려지고 있다.
그러나 정부는 앞으로 지속적으로 외환 관련 규제를 푼다는 방침을 세워놓고 있어 해외 부동산에 관심을 갖는 사람들에게는 청신호로 작용할 듯하다. 우선 정부는 외환자유화 2단계 기간 (2006∼2008년) 중 해외에 별장을 마음대로 구입할 수 있도록 규제를 풀 예정이다. 또 이 기간 중 골프장을 비롯한 해외 부동산 투자도 자유화할 계획이다. 지금은 사무실이나 공장, 창고 등 업무용 부동산에 한해서만 해외에서 취득할 수 있으나, 앞으로는 땅장사 목적으로도 얼마든지 해외 부동산에 투자할 수 있게 된다.
다만 재경부는 해외 부동산 취득을 자유화하더라도 당분간 신고제로 운용해 무분별한 투기를 방지할 방침이며 3단계 외환자유화가 완료되면 신고제도 폐지해 점진적으로 규제를 없앤다는 계획이다. 이처럼 앞으로 외환거래가 전면 자유화될 경우 해외 부동산 투자가 봇물을 이룰 가능성이 높다.
그러나 해외 부동산 투자가 ‘황금알을 낳는 거위’라고 생각하고 무작정 뛰어들었다간 큰 낭패를 볼 수 있다. 예를 들어보자. 1997년 홍콩으로 이주한 한모 씨는 당시 50평 아파트를 25억원에 분양받았다. 그러나 이 아파트의 현재 가격은 당시 분양금액의 절반에도 못 미치는 11억원 수준이다. 최근 중국 정부의 긴축정책 선회는 또 다른 위험을 증가시키고 있다.
뿐만 아니라 우리나라에는 여전히 해외 투자에 관한 규제가 존재하고 있으므로 법규 위반에 해당하지 않는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 최근 정부가 집중 조사해 발표한 비정상적 외환거래(해외투자) 유형을 보면 해외에서 외화를 빌려쓰고 국내에서 원화로 갚는 환치기라든지 기업을 이용해 수출입대금을 조작해온 사례가 대부분이었다. 또 수십 차례 해외여행을 다니며 1만달러씩 반출하거나 현지법인 설립 후 2∼3년 만에 청산한 뒤 개인재산으로 전환하는 사례 등도 발견되었다.
따라서 주거용 주택을 구입할 때는 반드시 현지의 부동산 중개업소나 변호사 등을 거래에 참여시켜야 거래 전후에 발견될 수 있는 문제점을 예방할 수 있다. 현지의 임대차 관련법 등을 잘 몰라서 불이익을 당하는 일이 생길 수 있기 때문이다.
미국이나 캐나다와 같은 선진국들은 부동산 구입과 관련된 각종 세금 및 수수료 등이 우리나라와는 비교도 안될 만큼 높은 수준이다.
또한 일반 주택 소유자의 경우 재산세, 상하수도 요금, 주택담보대출금 등 주택비용 부담이 늘어나기 때문에 부동산값 상승률과 주택을 보유하는 데 따른 비용을 충분히 비교한 뒤 결정해야 후회하지 않는다.
세금과 수수료에 놀라지 말라
최근 관심을 끌고 있는 캐나다의 경우 주마다 다소 차이는 있으나 취득세(purchase tax)는 보통 주택구입가 기준으로 20만 캐나다달러(C$)까지는 1%, 20만 캐나다달러 초과분에 대해서는 2%이다. 특히 새 집을 취득할 경우는 추가로 부가세(GST)가 부과되는데 이때 부가세는 취득가의 7%(실구입자의 주거용일 경우는 4.6%)를 적용한다. 양도세는 본인이 살고 있던 주택을 팔 경우 면세 대상이지만 그렇지 않을 경우는 양도차익의 50%를 본인의 연간소득에 포함시켜 종합과세한다. 재산세는 주택매매가의 1% 안팎이며 매도자가 전액 부담하는 거래수수료(복비)는 매매가 기준 10만 캐나다달러까지는 7%, 초과분에 대해서는 2.5%를 적용한다.
여기에 변호사 의뢰비용 140만원 정도가 추가된다. 물론 의무적으로 변호사를 고용해야 하는 것은 아니지만 현지인들의 경우 90% 이상이 주택매매시 변호사에게 의뢰하는 것을 감안하면 역시 변호사를 통하는 것이 바람직하다.
미국의 경우 부동산 취득시 중개수수료는 매도자(seller)가 6%를 부담하는 것이 일반적이다. 이러한 관행 때문에 실수요 거래가 활성화되고 부동산을 구입하는 사람의 부담을 줄일 수 있는 것이다. 중개인들은 매도자의 수수료를 반반씩 챙기는 것으로 알려져 있다. 예를 들어 100만달러짜리 거래를 성사시키면 중개인들은 3만달러 정도의 수수료를 챙길 수 있다. 한국 교포들이 부동산중개업에 많이 종사하는 것도 이런 이유 때문이다.
호주의 경우도 구입 절차는 유사하지만 유학생을 포함한 비거주자가 주택이나 부동산을 구입할 경우는 부동산 중개인이나 변호사를 통해 ‘외국인 투자 승인’을 받아야 한다. 취득세는 부동산 가격의 약 3.5%(누진세 적용), 중개수수료는 부동산 가격의 2.5%(부가세 10% 별도), 그리고 변호사 의뢰비용이 80만원 정도 들어간다.
이처럼 주택 구입과 관련된 부대 비용이 높기 때문에 결과적으로 집값 상승률이 이를 상쇄하고도 남을 때라야만 성공적인 투자가 될 것이다. 우리나라처럼 단기 차익을 노리고 주택을 구입하는 것은 그다지 효과적이지 않을 것이라는 이야기이다.
부동산 권리보험 가입해야
해외에서 부동산을 사는 경우, 이른바 ‘타이틀 인슈런스(Title Insurance)’라고 부르는 ‘부동산 권리보험’ 제도를 적극적으로 활용하는 것도 잊지 말아야 한다. ‘부동산 권리보험’이란 등기 열람조사를 거쳐 정상적으로 매매하거나 융자를 발생시키는 데 문제가 없음을 증명하는 보험이다. 미국에서는 부동산을 매매할 때 반드시 이런 보험에 가입해야 한다. 또한 부동산 담보 대출을 받을 경우 보험가입 서류를 반드시 금융기관에 제출해야 한다.
해외 부동산을 취득하려 할 경우 국내 부동산을 매각하는 방법도 있지만, 국내 부동산을 담보로 자금을 마련해서 해외 부동산에 투자하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 하나은행을 비롯한 몇몇 은행에서 해외 부동산 취득과 관련한 노하우를 축적해오고 있는 만큼 이러한 전문가들을 적극적으로 활용할 필요도 있다.
