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실전 재테크

부동산 투자, 틈새시장과 저평가 상품 노려라

  • 글: 고종완 RE멤버스 대표 re119@unitel.co.kr

부동산 투자, 틈새시장과 저평가 상품 노려라

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10·29대책으로 인해 집 없는 서민들의 내집마련 환경은 더없이 좋아졌다. 무주택 세대주에 대한 우선공급비율을 50%에서 75%까지 늘리고 공공임대주택과 고속철 역세권인 광명과 천안, 아산신도시에 아파트 공급을 대폭 확대하겠다는 정부 방침 때문이다. 또 판교, 화성동탄, 김포, 파주 신도시 등에서 앞으로 2∼3년에 걸쳐 대규모 물량이 분양될 예정이다. 한마디로 무주택자 입장에서는 내집마련의 기회가 지금보다 크게 늘어나고 또 신규청약시 당첨 확률도 지금보다 50% 이상 높아졌다고 볼 수 있다. 따라서 내집마련을 계획하고 있는 실수요자들은 종전보다 훨씬 유리해진 청약환경을 잘 활용하는 전략이 필요할 것 같다.

먼저, 올해에는 강남권 재건축 일반분양분을 비롯해 서울 등 수도권 택지개발지구에서 분양물량이 쏟아질 것으로 보여서, 청약통장 가입자라면 이들 신규분양을 노려보는 것이 좋겠다. 무주택 1순위 자격을 갖추고 있고 어느 정도 자금력이 뒷받침되는 사람이라면 아직까지는 신규분양을 받는 방법이 가장 경제적이다.

특히, 청약저축 가입자의 경우 그동안 거의 청약기회가 없었는데 앞으로 공공임대아파트 공급이 크게 늘어나게 되면 청약통장이 효자노릇을 할 것이다. 청약통장이 없는 무주택자라면 지금이라도 청약예금이나 청약저축에 가입하는 것이 현명한 방법이다.

무주택 우선공급대상자가 아니고 시급히 내집마련을 해야 할 입장이라면 비수기를 이용해서 기존 아파트 급매물을 노려보는 것도 권할 만하다. 요즘처럼 정부대책의 영향으로 거래가 없고 비수기일 때 시세보다 5% 이상 싼 급매물이 많이 나오는데 거주목적 실수요자라면 과감히 도전해볼 만하다.

이런 경우 전통적인 비수기라 할 수 있는 5∼6월경이나 9∼11월경이 매수적기다. 관심지역으로는 강북 뉴타운, 신도시, 고속철 개통지, 택지개발지구내 단독주택지 등을 추천할 만하다. 서울지역에선 용산, 청계천, 동대문, 뚝섬, 영등포, 문정, 장지 등 전략적 도시개발이 추진되고 뉴타운 개발호재가 겹치는 강북권이 더 유리해 보인다.



특히, 올해 3월부터는 자기자금이 30%만 있으면 은행으로부터 20년 장기저리자금을 빌려서 내집을 마련할 수 있는 장기 모기지론제도가 도입될 예정으로, 자금이 부족한 무주택자라면 이 제도를 적극적으로 활용할 만하다. 결론적으로 집값 약세, 무주택자 당첨기회 확대, 공급물량 증가와 모기지론 도입 등 그 어느 때보다 내집마련 환경이 유리해졌기 때문에 이 기회를 활용하는 전략이 바람직하다고 하겠다.

고속철 개통에 주목하라

그렇다면 부동산 조정기를 맞아 주택시장을 피해 금리보다 높은 고수익 또는 초과수익을 챙길 수 있는 틈새시장이나 저평가 상품은 무엇일까.

10·29대책 등 정부의 투기억제정책이 담보대출비율 인하, 분양권전매 제한, 다주택자 세금중과 등 주로 주택시장에 치중되면서 그동안 재건축, 강남권 아파트, 분양권, 주상복합 등으로 몰렸던 시중 부동자금이 규제를 피해 토지와 상가 등 대체상품 또는 틈새시장으로 급속히 옮겨가고 있다.

특히 토지시장은 신도시 개발, 택지개발지구 지정, 고속철 개통, 그린벨트 해제, 농지규제 완화 등 각종 개발재료를 업고 전성기를 구가하고 있다. 예컨대 화성 동탄지구와 천안 불당지구의 상업 및 근린생활용지 분양이 높은 청약 경쟁률을 기록하며 마감된 데 이어 지난달에 분양된 남양주 평내지구 단독주택지는 평균 60대1에 이르는 청약과열 양상을 보였다.

또한 신행정수도 이전후보지인 충북 오송, 오창지구와 충남 공주 장기, 논산, 연기지역의 농지가격이 몇 달 사이에 2배 이상 뛰었고 미군기지가 이전할 예정인 평택, 오산지역도 투자자의 발길로 몸살을 앓고 있다. 한마디로 10·29대책의 반사적 이익과 개발재료에 따라 부동산의 시장가치가 빠르게 재편되고 있는 것이다.

농지나 임야 또는 단독주택지와 상업용지 등 토지시장이 뒤늦게 인기를 끄는 이유는 450조원이 넘는 시중 부동자금이 주식시장으로 모여들지 않고 부동산 주변을 맴돌면서 호시탐탐 돈 벌 기회만을 노리고 있기 때문이다. 토지는 일반적으로 신도시 건설, 도시계획 변경, 농지규제 완화, 그린벨트 해제, 철도나 도로 개통 등의 호재가 생길 경우 경기흐름과 무관하게 값이 뛰어오르게 마련이다. 투자가치면에서도 거액의 자금을 장기간 묻어두기에 적합할 뿐만 아니라 상속, 증여세 등 절세(節稅) 측면에서 유리지갑처럼 투명한 현금보다 유리하다는 점도 매력적이다.

그렇다면 앞으로 관심을 갖고 투자할만한 유망지역을 살펴보자. 우선 판교, 김포, 파주, 광명, 화성 동탄 등 신도시나 대규모 택지개발예정지구를 들 수 있겠다. 신도시나 택지개발지구내에서 분양되는 상업지나 단독주택지의 경우 입지여건에 따라 차이는 있으나 분양 후 수천만원에서 수억원대 프리미엄이 붙어 거래된다.

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글: 고종완 RE멤버스 대표 re119@unitel.co.kr
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