• 고강도 규제정책으로 인해 ‘묻지마 투자’의 시대는 끝났다. 수익성뿐 아니라 환금성도 함께 고려해야 한다. 택지개발지구 근린상가나 농가주택 등 저평가 상품도 노려볼 만하다. 고속철 역세권 인근의 소형 아파트도 관심을 기울일 필요가 있다.

2004년 주택시장은 지난 3년간의 상승세를 마감하고 조정기를 맞으면서 하향 안정세를 보일 것으로 예상된다. 고강도 규제의 직격탄을 맞은 강남권 아파트와 재건축단지는 10·29대책 이후 최고가 대비 20% 이상 떨어진 곳도 수두룩하다. 겨울방학이 시작된 1월 이후 핵심학군 주위로 교육수요가 몰리면서 소폭 상승세가 나타나고 잠실, 반포 등 일부 재건축아파트 값이 움직이고는 있지만 거래량 자체가 미미해 ‘찻잔 속의 태풍’에 불과한 실정이다.

물론 서울과 수도권의 기존 아파트들도 봄철 이사시즌에 접어들면서 일시적으로 반등세를 보이고 있다. 하지만 양도세 중과를 피하기 위한 다주택자 매물이 올 한하해 동안 꾸준히 나올 것으로 예상되는 데다 가격상승 기대감이 줄어들면서 거래 위축 및 가격 약세 현상은 상당 기간 지속될 것 같다.

더구나 3월부터 주택거래신고제와 주상복합아파트 분양권전매 제한, 양도세 및 보유세, 취득세 강화조치가 실시될 경우 투기적 가수요가 완전히 빠지면서 분양시장은 물론 기존 아파트 매매시장도 크게 위축될 것이 분명하다. 한마디로 고강도 규제정책, 공급물량 증가, 금리 인상 등의 악재가 주택시장에 겹겹이 포진해 있는 상태다.

그렇다고 해서 집값이 급락할 가능성이 높아 보이지도 않는다. 450조원이 넘는 풍부한 유동성과 저금리 기조, 서울지역 재건축·재개발 용적률 축소, 수도권 택지 부족, 모기지론제도 도입, 고액화폐 발행 검토 등 집값 상승 요인도 만만찮기 때문이다. 물론 이런 요소들이 당장 집값을 끌어올리지는 못하겠지만 중장기적으로 집값 하락을 막는 하방경직성 현상의 주요 요인으로 작용할 것이다.

결론적으로 말해 올해 주택 가격은 계속 오름세를 타기는 어려울 것으로 보인다. 예측기관마다 약간의 차이는 있으나 지난해말 대비 3∼5% 정도 하락하는 약보합세가 예상된다. 그러한 와중에서도 소득의 양극화로 인해 지역별, 상품별 차별화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다.



부동산 시장에 미묘한 변화가 예상되는 만큼 투자전략도 이에 맞게 새로 짜야 할 것이다. 첫째, 지금까지와 같은 묻지마식 공격적 투자는 자제하고 틈새시장과 저평가 상품을 노린 보수적인 투자가 안전하다. 투자목적이라면 각종규제가 집중되는 강남권 아파트나 재건축, 주상복합에 대한 투자는 피하는 것이 상책이다.

둘째, 부동산도 수익성과 함께 환금성을 중시해 가급적 ‘작고 가벼운 상품’에 투자하는 것이 좋다. 불확실성 시대에는 언제든지 현금화할 수 있도록 유동성을 높이는 방안이 위험을 줄이는 길이다.

셋째, 미래의 금리 인상에 대비하는 지혜가 요구된다. 저금리 기조 자체는 당분간 유지될 것으로 보이나 미국 금리가 바닥을 찍고 조금씩 오르고 있는 추세라 금리인상 시기와 상승폭이 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 만약 대출금리가 2% 이상 급등할 경우 금리 부담을 이기지 못한 급매물이 쏟아져 가격하락을 부채질할 가능성도 배제할 수 없다.

넷째, 정책 변화, 사회 트렌드, 투자환경 및 개발재료를 종합적으로 분석한후 포트폴리오를 재조정해야 한다. 예컨대 단기급등에 따른 거품 붕괴가 우려되는 데다 규제를 많이 받는 강남권 아파트나 재건축 단지보다는 뉴타운 개발, 청계천 복원, 미군기지 이전 등 개발재료가 풍부한 강북권 아파트와 재개발지구, 그리고 토지시장에 관심을 갖는 것이 상대적으로 유리해 보인다.

다섯째, 내재가치와 비교해 저평가된 부동산에 장기투자하는 전략이 부자 따라잡기의 지름길이다. 현재로선 주택보다는 토지가 저평가되었다고 볼 수 있다. 또 역세권 소형 아파트, 대지 지분이 넓고 오래된 재건축 대상 연립주택, 재개발지구 다세대 및 다가구주택 그리고 택지개발지구 근린상가, 농가주택도 저평가 상품군에 속한다.

10·29대책으로 인해 집 없는 서민들의 내집마련 환경은 더없이 좋아졌다. 무주택 세대주에 대한 우선공급비율을 50%에서 75%까지 늘리고 공공임대주택과 고속철 역세권인 광명과 천안, 아산신도시에 아파트 공급을 대폭 확대하겠다는 정부 방침 때문이다. 또 판교, 화성동탄, 김포, 파주 신도시 등에서 앞으로 2∼3년에 걸쳐 대규모 물량이 분양될 예정이다. 한마디로 무주택자 입장에서는 내집마련의 기회가 지금보다 크게 늘어나고 또 신규청약시 당첨 확률도 지금보다 50% 이상 높아졌다고 볼 수 있다. 따라서 내집마련을 계획하고 있는 실수요자들은 종전보다 훨씬 유리해진 청약환경을 잘 활용하는 전략이 필요할 것 같다.

먼저, 올해에는 강남권 재건축 일반분양분을 비롯해 서울 등 수도권 택지개발지구에서 분양물량이 쏟아질 것으로 보여서, 청약통장 가입자라면 이들 신규분양을 노려보는 것이 좋겠다. 무주택 1순위 자격을 갖추고 있고 어느 정도 자금력이 뒷받침되는 사람이라면 아직까지는 신규분양을 받는 방법이 가장 경제적이다.

특히, 청약저축 가입자의 경우 그동안 거의 청약기회가 없었는데 앞으로 공공임대아파트 공급이 크게 늘어나게 되면 청약통장이 효자노릇을 할 것이다. 청약통장이 없는 무주택자라면 지금이라도 청약예금이나 청약저축에 가입하는 것이 현명한 방법이다.

무주택 우선공급대상자가 아니고 시급히 내집마련을 해야 할 입장이라면 비수기를 이용해서 기존 아파트 급매물을 노려보는 것도 권할 만하다. 요즘처럼 정부대책의 영향으로 거래가 없고 비수기일 때 시세보다 5% 이상 싼 급매물이 많이 나오는데 거주목적 실수요자라면 과감히 도전해볼 만하다.

이런 경우 전통적인 비수기라 할 수 있는 5∼6월경이나 9∼11월경이 매수적기다. 관심지역으로는 강북 뉴타운, 신도시, 고속철 개통지, 택지개발지구내 단독주택지 등을 추천할 만하다. 서울지역에선 용산, 청계천, 동대문, 뚝섬, 영등포, 문정, 장지 등 전략적 도시개발이 추진되고 뉴타운 개발호재가 겹치는 강북권이 더 유리해 보인다.

특히, 올해 3월부터는 자기자금이 30%만 있으면 은행으로부터 20년 장기저리자금을 빌려서 내집을 마련할 수 있는 장기 모기지론제도가 도입될 예정으로, 자금이 부족한 무주택자라면 이 제도를 적극적으로 활용할 만하다. 결론적으로 집값 약세, 무주택자 당첨기회 확대, 공급물량 증가와 모기지론 도입 등 그 어느 때보다 내집마련 환경이 유리해졌기 때문에 이 기회를 활용하는 전략이 바람직하다고 하겠다.

고속철 개통에 주목하라

그렇다면 부동산 조정기를 맞아 주택시장을 피해 금리보다 높은 고수익 또는 초과수익을 챙길 수 있는 틈새시장이나 저평가 상품은 무엇일까.

10·29대책 등 정부의 투기억제정책이 담보대출비율 인하, 분양권전매 제한, 다주택자 세금중과 등 주로 주택시장에 치중되면서 그동안 재건축, 강남권 아파트, 분양권, 주상복합 등으로 몰렸던 시중 부동자금이 규제를 피해 토지와 상가 등 대체상품 또는 틈새시장으로 급속히 옮겨가고 있다.

특히 토지시장은 신도시 개발, 택지개발지구 지정, 고속철 개통, 그린벨트 해제, 농지규제 완화 등 각종 개발재료를 업고 전성기를 구가하고 있다. 예컨대 화성 동탄지구와 천안 불당지구의 상업 및 근린생활용지 분양이 높은 청약 경쟁률을 기록하며 마감된 데 이어 지난달에 분양된 남양주 평내지구 단독주택지는 평균 60대1에 이르는 청약과열 양상을 보였다.

또한 신행정수도 이전후보지인 충북 오송, 오창지구와 충남 공주 장기, 논산, 연기지역의 농지가격이 몇 달 사이에 2배 이상 뛰었고 미군기지가 이전할 예정인 평택, 오산지역도 투자자의 발길로 몸살을 앓고 있다. 한마디로 10·29대책의 반사적 이익과 개발재료에 따라 부동산의 시장가치가 빠르게 재편되고 있는 것이다.

농지나 임야 또는 단독주택지와 상업용지 등 토지시장이 뒤늦게 인기를 끄는 이유는 450조원이 넘는 시중 부동자금이 주식시장으로 모여들지 않고 부동산 주변을 맴돌면서 호시탐탐 돈 벌 기회만을 노리고 있기 때문이다. 토지는 일반적으로 신도시 건설, 도시계획 변경, 농지규제 완화, 그린벨트 해제, 철도나 도로 개통 등의 호재가 생길 경우 경기흐름과 무관하게 값이 뛰어오르게 마련이다. 투자가치면에서도 거액의 자금을 장기간 묻어두기에 적합할 뿐만 아니라 상속, 증여세 등 절세(節稅) 측면에서 유리지갑처럼 투명한 현금보다 유리하다는 점도 매력적이다.

그렇다면 앞으로 관심을 갖고 투자할만한 유망지역을 살펴보자. 우선 판교, 김포, 파주, 광명, 화성 동탄 등 신도시나 대규모 택지개발예정지구를 들 수 있겠다. 신도시나 택지개발지구내에서 분양되는 상업지나 단독주택지의 경우 입지여건에 따라 차이는 있으나 분양 후 수천만원에서 수억원대 프리미엄이 붙어 거래된다.

택지개발지구내 토지뿐만 아니라 모텔, 가든, 전원주택 등을 지을 수 있는 인근지역 계획관리구역(옛 준농림지) 및 도시주변 진흥농지, 자연녹지 등도 값이 오르기는 마찬가지이다. 신도시 개발이 완료되면 쾌적한 환경에 살면서 교통, 교육 등 도시기반시설 이용이 편리해지기 때문이다.

예컨대, 과거 분당 신도시의 경우 입주 10년이 지나면서 집값은 분양가 대비 10배 정도, 땅값은 몇십 배 이상 뛴 개발효과를 경험한 바 있다. 경부고속철도 개통예정인 충남 천안, 아산 신도시 역세권 인근도 일본 신칸센의 사례에서 볼 수 있듯 상승여력이 풍부하다. 고속철은 고속도로보다 경제적 부가가치 창출효과가 큰 데다 인적, 물적 자원의 효율적 배분 및 국토 공간구조에 혁명적인 변화를 가져오기 때문이다.

한계농지는 ‘저비용’ 투자 매력

특히 이 지역에는 시간과 거리 단축에 따른 물류비용 절감, 수도권 인구분산 및 관광수요 증가, 산업공단 건설, 공공기관 및 수도권 대학이전 등 개발호재가 넘쳐날 수밖에 없다. 다만, 임대수요 이전에는 항공료에 버금가는 비싼 교통비가 걸림돌이 될 수 있는데 월 20만∼30만원 안팎이라면 천정부지로 치솟은 서울지역의 월세를 감안할 때 경쟁력이 충분해 보인다.

그린벨트와 관련해서는 경기도 화성, 의왕, 시흥, 하남시 등 20개 시군 약 1150만평이 넘는 해제 예정지도 눈여겨 볼 만하다. 그린벨트내 20가구 이상 300가구 미만 중규모 집단취락지가 내년부터 그린벨트에서 본격 해제되기 때문이다. 중규모 취락지구는 전국에 1800곳이 있으며 그 중에서도 서울에서 반경 40km 이내 수도권의 그린벨트 해제지역이 비교적 투자가치가 높다고 하겠다.

앞으로 농지의 거래 및 이용규제가 점차 완화됨에 따라 공장이나 물류창고 등을 지을 수 있는 수도권 관리지역(과거 준농림지), 주거지 또는 관리지역으로의 이행가능성이 높은 진흥농지도 새로운 투자처가 될 것이다.

예컨대 경기도 용인시 서부지역에 해당하는 양지면, 원삼면 일대는 죽전, 수지 등 동부지역에 비해 도로, 철도 등 교통망이 부족해 미개발지가 많으나 향후 주거지로 개발될 가능성이 높다. 즉 지구단위 계획상 주거지로 편입될 경우 땅값이 싼 만큼 상승여지가 높고 인근 골프장 및 저수지 등과 연계, 개발된다면 환경친화적인 전원주택지로 손색이 없을 것이다. 지금도 강남권 출퇴근 소요시간만 비교하면 동부지역에 비해 서부지역이 20∼30분 빠른 편이다.

경사 15도 이상의 구릉지로서 농지의 가치를 상실해 다른 용도로 전용, 개발하는 것이 불가피한 수도권내 한계농지도 놓칠 수 없다. 한계농지는 일반농지에 비해 가격이 3분의 1 정도에 불과한 데다 실버타운, 음식점, 골프연습장, 펜션 등으로 개발이 가능해 잘 고르기만 하면 ‘저비용 고수익’ 개발사업을 시도해볼 수도 있다. 정부에서는 이미 한계농지 활성화 방안을 수립해 추진하고 있으며 경기도에만 약 6000만평의 한계농지가 존재한다.

그러나 토지투자는 아파트 매입과는 달리 투자위험이 높고 유의할 점도 많다. 우리나라 국토이용체계가 규제 위주로 짜여진 만큼 100여개가 넘는 공법관련 법률체계도 복잡하기 이를 데 없다. 도시계획도 국토이용계획과 도시기본계획에서부터 지역개발계획까지 여러 단계로 수립, 시행돼 일반인이 이해하기에는 여간 까다롭지 않다.

예컨대 같은 지역내 토지라 해도 입지조건과 법적 개발용도, 건축허용 여부, 도로와의 접근성 등에 따라 땅값이 천차만별이다. 자칫 쓸모없는 땅에 투자할 경우 돈을 벌기는커녕 원금을 손해보거나 장기간 묶일 수도 있다는 말이다. 토지투자는 전문적인 지식, 경험뿐만 아니라 법적으로도 확인할 사항이 많기 때문에 반드시 믿을 만한 전문가의 도움을 받아 옥석을 구별하는 것이 중요하다.

소액투자라면 임대아파트가 적절

토지투자는 개발계획 추진이나 발전전망에 따라 지속적인 지가상승, 즉 금리보다 훨씬 높은 고수익을 기대할 수 있으나 다른 한편 비교적 거액의 자금이 소요되고 투자원금 회수기간이 길다는 단점이 있다. 한마디로, 1억∼2억원 이내의 소액투자자에게는 적합하지 않다.

1억∼2억원의 작은 돈으로 노후대비 장기투자를 원한다면 아무래도 안정적인 수요가 뒷받침되고 공급부족이 예상되는 주거용 부동산을 권할 만하다. 이러한 조건을 충족시키는 주택유형으로는 우선 역세권 소형 아파트를 들 수 있다. 특히 공공임대에서 분양전환되는 역세권 소형 아파트는 소액의 자금으로 노후를 대비하려는 장기투자자에게 두 마리 토끼를 함께 잡을 수 있는 금상첨화의 투자대상이 될 것이다.

예컨대 천안, 아산 등 고속철 역세권 인근 지역에서 분양전환되는 15∼20평형대 임대아파트는 시세보다 20% 이상 저렴한 데다 융자를 포함해 전세를 안고 살 경우 한 채당 1000만∼2000만원 으로도 매입할 수 있다. 특히 올해 4월 고속철 개통후 신도시 건설, 산업공단 조성 등 탈서울 전입수요로 인해 인구 급증 및 임대료 상승이 예상돼 중장기적으로 이들 소형아파트에 대한 매매가격도 꾸준히 오를 것으로 기대된다.

이처럼 소형주택은 시간이 갈수록 수요에 비해 공급이 턱없이 부족할 것으로 보여 희소가치가 더욱 부각될 가능성이 높은 만큼 안정적인 노후자금확보를 위해서라도 소형주택에 관심을 기울일 필요가 있다.

한편 올 하반기부터 주5일 근무제가 본격적으로 도입되면 농가주택도 인기상품 대열에 합류할 것으로 보인다. 소득세법 개정으로 올해부터 도시민이 수도권과 광역시 이외의 읍·면 농가주택을 매입할 경우 1가구 1주택의 예외가 인정돼 양도세 비과세 혜택이 주어지기 때문이다.

이에 따라 별장 또는 주말주택용으로 허름한 농가주택을 3000만∼1억원의 싼값에 사서 약간의 리모델링을 거친 후 전원주택으로 사용하려는 수요가 크게 증가할 것이다. 전국적으로 24만가구가 넘는 폐농가를 눈여겨볼 만한 부분이다. 비싼 값에 팔리는 단지형 전원주택이나 고가 펜션보다 훨씬 경제적이고 실용적인 데다 회원제로 운영할 경우 임대수익과 함께 자산가치도 높일 수 있다.

이밖에도 올해부터는 부동산투자신탁인 리츠(REITs)에 이어 신탁형 펀드, 모기지론, 프로젝트금융회사에 대한 세제혜택 등 다양한 부동산 간접상품이 선보일 예정이다. 특히 신탁형 펀드가 도입되면 부동산 개발사업에 대한 투자가 허용되고 세제혜택도 받을 수 있어서 비교적 안정적인 수익이 예상된다. 3월 모기지론 도입으로 모기지 채권만을 주로 투자하는 리츠나 펀드가 새로 생겨날 수도 있다. 따라서 안정성과 수익성을 겸비한 부동산 금융상품에도 주목할 필요가 있겠다.