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실전 재테크

저금리시대 해외 부동산투자 가이드

세금 꼼꼼히 따지고 변호사 비용 아까워 말라

  • 글: 임동하 종합개인재무설계사 emoneydoctor@korea.com

저금리시대 해외 부동산투자 가이드

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따라서 주거용 주택을 구입할 때는 반드시 현지의 부동산 중개업소나 변호사 등을 거래에 참여시켜야 거래 전후에 발견될 수 있는 문제점을 예방할 수 있다. 현지의 임대차 관련법 등을 잘 몰라서 불이익을 당하는 일이 생길 수 있기 때문이다.

미국이나 캐나다와 같은 선진국들은 부동산 구입과 관련된 각종 세금 및 수수료 등이 우리나라와는 비교도 안될 만큼 높은 수준이다.

또한 일반 주택 소유자의 경우 재산세, 상하수도 요금, 주택담보대출금 등 주택비용 부담이 늘어나기 때문에 부동산값 상승률과 주택을 보유하는 데 따른 비용을 충분히 비교한 뒤 결정해야 후회하지 않는다.

세금과 수수료에 놀라지 말라

최근 관심을 끌고 있는 캐나다의 경우 주마다 다소 차이는 있으나 취득세(purchase tax)는 보통 주택구입가 기준으로 20만 캐나다달러(C$)까지는 1%, 20만 캐나다달러 초과분에 대해서는 2%이다. 특히 새 집을 취득할 경우는 추가로 부가세(GST)가 부과되는데 이때 부가세는 취득가의 7%(실구입자의 주거용일 경우는 4.6%)를 적용한다. 양도세는 본인이 살고 있던 주택을 팔 경우 면세 대상이지만 그렇지 않을 경우는 양도차익의 50%를 본인의 연간소득에 포함시켜 종합과세한다. 재산세는 주택매매가의 1% 안팎이며 매도자가 전액 부담하는 거래수수료(복비)는 매매가 기준 10만 캐나다달러까지는 7%, 초과분에 대해서는 2.5%를 적용한다.



여기에 변호사 의뢰비용 140만원 정도가 추가된다. 물론 의무적으로 변호사를 고용해야 하는 것은 아니지만 현지인들의 경우 90% 이상이 주택매매시 변호사에게 의뢰하는 것을 감안하면 역시 변호사를 통하는 것이 바람직하다.

미국의 경우 부동산 취득시 중개수수료는 매도자(seller)가 6%를 부담하는 것이 일반적이다. 이러한 관행 때문에 실수요 거래가 활성화되고 부동산을 구입하는 사람의 부담을 줄일 수 있는 것이다. 중개인들은 매도자의 수수료를 반반씩 챙기는 것으로 알려져 있다. 예를 들어 100만달러짜리 거래를 성사시키면 중개인들은 3만달러 정도의 수수료를 챙길 수 있다. 한국 교포들이 부동산중개업에 많이 종사하는 것도 이런 이유 때문이다.

호주의 경우도 구입 절차는 유사하지만 유학생을 포함한 비거주자가 주택이나 부동산을 구입할 경우는 부동산 중개인이나 변호사를 통해 ‘외국인 투자 승인’을 받아야 한다. 취득세는 부동산 가격의 약 3.5%(누진세 적용), 중개수수료는 부동산 가격의 2.5%(부가세 10% 별도), 그리고 변호사 의뢰비용이 80만원 정도 들어간다.

이처럼 주택 구입과 관련된 부대 비용이 높기 때문에 결과적으로 집값 상승률이 이를 상쇄하고도 남을 때라야만 성공적인 투자가 될 것이다. 우리나라처럼 단기 차익을 노리고 주택을 구입하는 것은 그다지 효과적이지 않을 것이라는 이야기이다.

부동산 권리보험 가입해야

해외에서 부동산을 사는 경우, 이른바 ‘타이틀 인슈런스(Title Insurance)’라고 부르는 ‘부동산 권리보험’ 제도를 적극적으로 활용하는 것도 잊지 말아야 한다. ‘부동산 권리보험’이란 등기 열람조사를 거쳐 정상적으로 매매하거나 융자를 발생시키는 데 문제가 없음을 증명하는 보험이다. 미국에서는 부동산을 매매할 때 반드시 이런 보험에 가입해야 한다. 또한 부동산 담보 대출을 받을 경우 보험가입 서류를 반드시 금융기관에 제출해야 한다.

해외 부동산을 취득하려 할 경우 국내 부동산을 매각하는 방법도 있지만, 국내 부동산을 담보로 자금을 마련해서 해외 부동산에 투자하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 하나은행을 비롯한 몇몇 은행에서 해외 부동산 취득과 관련한 노하우를 축적해오고 있는 만큼 이러한 전문가들을 적극적으로 활용할 필요도 있다.

신동아 2004년 6월호

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글: 임동하 종합개인재무설계사 emoneydoctor@korea.com
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