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봉준호의 ‘아파트’

서초

뜨거운 개발 이슈 품고 ‘패권’ 탈환 시동

  • 봉준호부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr

서초

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평당 1억원 아파트

서초

1980년대 명품 주거단지로 손꼽히던 서초동 ‘롯데빌리지’. 80평형 이상으로만 이뤄진 ‘더 미켈란’아파트로 재건축됐다.

세계 최고급 아파트의 가격은 얼마쯤일까. 뉴욕 맨해튼 중심부에 있는 더없이 호화로운 아파트도 300평형이 300억원이다. 하지만 지금 서울의 대표 아파트는 평당 1억원을 향해 달려간다. 종합부동산세, 양도세 중과, 세무조사 등 각종 규제만 없었다면 상승 탄력은 계속 이어져 주요 지역 새 아파트들이 평당 1억원을 넘겼을지 모른다. 현실의 각종 규제가 서울 아파트 평당 최고가격을 7000만원선에 붙들어 매고 있지만, 모든 여건을 감안할 때 수년 내에 평당 1억원짜리 새 아파트가 나올 가능성이 높다.

서초구는 서울의 중심부에 위치한 대표적인 재건축 지역이다. 2000년 들어 곳곳이 초고층으로 재건축을 추진하는 상황에서 당연히 5층 이하 저층 아파트의 개발수익률이 높아 보였다. ‘선수’들은 그중에서도 저밀도 단지라는 원천적 규제가 해소된 반포주공 1·2·3단지가 수혜대상이 될 것으로 예상하고 투자를 감행했다.

이 가운데 1973년식 반포주공 1단지만 사업이 지지부진하다. 도로변 상가조합원의 반대 때문이다. 올해 들어서야 대형 평수를 제외한 22평형 1500가구에 대해 재건축 협상이 시작돼 현재 진행 중이다. 상가조합원과 어렵게 합의하고 조합설립을 준비하는 단계까지 이르렀다. 그러나 상가와의 분쟁이 마무리되는 동안 정부는 임대아파트 의무비율, 기반시설부담금 및 개발부담금제 등 각종 규제를 만들어냈다.

이보다 몇 년 앞서서 주민 동의를 이끌어낸 반포주공 2단지와 3단지는 개발 기대감으로 상당한 이익을 냈다. 2~3년 사이에 6억원짜리 아파트가 18억원이 됐다. 허물기 직전의 일부 2, 3단지 아파트들은 국내 최초로 평당가 1억원을 돌파하는 기록을 세웠다. 2005년 봄, 동·호수 추첨이 끝나고 대형 평형 당첨이 확정된 이들 낡은 아파트가 16평형은 16억원, 18평형은 18억원을 넘어섰다.



반포주공 3단지 16평형을 가지고 79·89·91평형을 신청한 사람들과 반포주공 2단지 18평형 소유자로서 72평형, 81평형대 아파트를 배정받은 수백명이 우선 큰 부자가 됐다. 이들로부터 이 아파트를 평당 1억원씩 주고 16억, 18억원에 산 사람만도 이미 100여 명에 달한다. 이들은 8억에서 10억원의 추가부담금을 순차적으로 내고 2009년 상반기 새 아파트에 입주하게 된다. 결국 평당 3000만원 정도에 동·호수가 확정된 신축 아파트의 분양권을 매입한 셈이다.

그렇다면 2010년, 입주 1년쯤 지나면 이 아파트의 가격은 얼마 정도에 형성될까. 분양권을 산 사람들은 평당 5000만원까지는 순조롭게 가리라고 희망한다. 강남지역에 신규 공급물량이 끊긴 데다가 늘어나는 세금, 넓고 새로운 대형 아파트 단지 효과, 그리고 아파트 분양가의 연이은 고공행진을 감안한 추산에 근거를 두고 있다.

이들의 계산대로 반포주공 3단지 91평형이 평당 5000만원, 즉 45억5000만원에 이를 경우 조합설립 당시의 원주민은 엄청난 재건축 투자 수익을 챙기게 된다. 조합원들은 과감하게 대형 평형을 선택해 10억원의 시세차익을 챙겼다. 평당 1억원에 분양권을 산 매입자들조차 대형 단지가 완성된 후에 누리게 될 갖가지 메리트에 부풀어 있다.

간발의 차이로 온갖 재건축 규제를 피해가고 개발 이슈와 맞물려 아파트 투자 성공신화를 만들어낸 반포주공 2단지와 3단지에는 용적률 80%, 5층짜리 저밀도 아파트를 용적률 270%, 32층으로 풀어준 행정관청이 일등공신이며 은인이 아닐까.

삼풍의 추억

1995년 6월29일의 삼풍백화점 붕괴사건은 훗날 서초구 부동산시장에도 타격을 주었다. 서초동을 대표하는 아파트로 1990년대 국내 최고가 아파트였던 삼풍아파트는 바로 옆에서 직격탄을 맞았다.

삼풍백화점과 교대역, 법원단지를 끼고 고급주택단지를 형성한 삼풍아파트는 총 2390가구로 당시 최고의 건설회사인 현대건설과 우성건설이 공동시공했고, 1986년 분양해서 1988년 입주했다. 백화점은 우성건설이 시공하다가 삼풍건설산업에 넘겼다.

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