• 10년간 한 푼 안 쓰고 돈 모아도 서울 아파트 못 사

• 386 등 베이비부머, ‘저금리’에 주택 매수 세력으로

• 높은 임대수익률, 낮은 대출금리 덕 임대사업자로 성공

• 공공택지 공급 줄어 아파트값 상승세 이어질 듯

• 신용도 낮은 2030, 대출 문턱에 부동산 매수 어려워

• ‘안전자산’ 국채금리·예금금리, 수익률 1%대 불과

• 코스피 하락 때마다 환율↑, 달러로 ‘환차익’ 가능

• 경제 여건 나빠지면 매력적 경매 물건 늘어

_{‘사바나’는 ‘사회를 바꾸는 나, 청년’의 약칭인 동아일보 출판국의 뉴스랩(News-Lab)으로, 청년의 삶을 주어(主語)로 삼은 이들 누구에게나 활짝 열린 공간입니다.}

부동산 시장이 6년 연속 상승하면서 2019년 3분기 기준 서울 아파트의 소득 대비 주택 가격 배율(Price to income Ratio·PIR)이 10배를 넘어섰다(‘KB주택가격동향’ 참조). 한 푼도 쓰지 않고 10년 넘게 돈을 모아도 서울 아파트를 구입할 수 없다는 뜻이다. 경기도 안 좋다는데, 더 나아가 베이비붐 세대가 본격 은퇴하는 ‘노령사회’가 된다는데 왜 주택 가격이 급등하는 것일까. 


2010년대 중반만 해도 베이비붐 세대가 은퇴하면서 부동산 시장이 붕괴할 것이라는 유의 주장이 세를 얻었다. 지금 목도하는 현실은 정반대다. 한국의 ‘58년 개띠(정확하게는 1955~63년생) 세대’는 부동산 시장의 가장 강력한 매수 세력으로 등장했다. 한국감정원 부동산연구원의 ‘최근 5년간 연령대별 아파트 구입자 변화’ 보고서에 따르면 2015년 기준 아파트 구입자 중 60세 이상은 11만2036명으로 2011년(7만1254명)보다 57.2% 급증했다(조선일보 2016년 10월 10일자 ‘빗나간 定說…5060 주택구매 급증’ 참조)

‘58년 개띠 세대’, 주택 구매 급증

베이비붐 세대가 주택 시장의 매수 세력으로 떠오른 직접 원인은 ‘저금리’에 있다. 2000년대 초반처럼 예금 금리가 8%를 넘으면 은퇴 연령에 접어들어 보유 부동산을 정리하고 은행예금이나 연금보험 상품에 가입하는 게 가장 손쉽고 합리적인 재테크 전략이었다. 예를 들어 시가 8억 원대 서울 아파트를 처분하고 신도시로 이주하며 3억 원에 전세를 얻고, 남는 돈 5억 원을 은행에 예금하는 식이다. 이러면 연 4000만 원 가까운 이자소득을 기대할 수 있었다. 

그러나 그런 전략이 이제는 ‘도시전설’ 같은 이야기가 돼버렸다. 2019년 하반기 예금은행의 예금금리(잔액 기준)는 2%선을 깨고 1% 초반 수준까지 내리막길을 걷고 있다. 5억 원을 예금해봐야 연 이자는 1000만 원에도 미치지 못한다. 월간으로 따져보면 관리비와 건강보험료를 납부할 정도에 불과한 수준이다. 예전처럼 은행 예·적금에 의지하는 노후 전략을 고집하다가는 ‘노후빈곤’ 위험을 회피할 수 없다 




사상 초유의 저금리 환경에서 평생 모은 자산을 처분하고 은행예금에 ‘올인’하는 전략은 효력을 잃을 수밖에 없다. 대신 한국의 베이비붐 세대는 ‘임대사업자’로 변신을 꾀하기 시작했다. 2010년대 초반만 해도 임대수익률이 6% 이상 수준이었고, 대출 금리는 이보다 훨씬 낮은 수준으로 떨어지고 있었다. 보유 부동산을 담보로 대출을 받아 임대 놓기 좋은 중소형 아파트에 투자하면 대출 이자를 상회하는 현금 흐름을 만들 수 있었다. 중소형 아파트 가격 상승에 따른 ‘차익’은 덤이었다.

이 전략을 시행한 베이비붐 세대는 큰 성공을 누렸다. 2014년을 바닥으로 서울 등 핵심 지역 부동산 가격이 6년 연속 상승한 데다 특히 소형 아파트 가격이 급등한 덕분이다. 정부도 ‘임대사업자’에게 다양한 세제 혜택을 부여했다. 이에 베이비붐 세대는 부동산 투자를 속속 확대하기에 이르렀다.

한편으로 30대를 비롯한 젊은 세대의 주택 매수도 급증하고 있다(매일경제 2019년 9월 25일자 ‘“가점은 낮고, 정부도 못 믿어” 집 사는 30대’ 참조). 2019년 8월 25일 한국감정원이 발표한 ‘연령별 월간 아파트 매매자료’에 따르면 8월 기준 서울 전체 아파트 매매(8586건) 중 30대의 거래량은 2608건으로 전 연령대 중 가장 많았다. 직전 4개월간 1위를 지켜오던 40대의 거래량은 같은 달 2495건에 그쳤다.

급격한 주택 공급 감소 가능성 커져

서울 아파트 가격이 6년째 오른 상황에서 30대가 부동산 시장에 뛰어든 이유는 어디에 있을까. 저금리 등도 영향을 끼쳤겠지만, 가장 직접적 원인은 ‘공급 부족’에 대한 공포에 있다. 다음 페이지의 <그림>을 보면 주택 가격과 주택 공급의 관계가 매우 밀접하다는 점을 발견할 수 있다. 

주택만큼 리드타임(Lead Time)이 긴 산업을 찾기 힘들다. 리드타임이란 주문에서부터 발송까지 이어지는 시차를 뜻한다. 긴 리드타임 때문에 부동산 시장은 독특한 경기순환 현상을 보여준다. 주택 가격이 상승하기 시작하면 ‘건축물 착공’이 늘어난다. 물론 착공했다고 해서 바로 입주할 수는 없다. 2~3년이 지나 ‘새집’ 입주 시기가 다가오면 ‘공급과잉’이 심화한다. 이는 주택 가격을 억누른다. 이러다 보니 공급이 느는 가운데 주택 가격이 하락하는 국면이 왕왕 전개된다. 

그러나 최근에는 사뭇 다른 현상이 나타나고 있다. 2014년 이후 6년째 주택 가격이 상승하고 있지만, 2015년을 기점으로 주택 착공은 급격히 줄고 있는 것이다. 앞으로 1~2년 뒤에는 주택 입주 물량이 급격히 줄어들 가능성이 매우 커졌다. 상황이 이러하니 ‘향후 서울 등 핵심 지역에서 신축이 더욱 희소해질 것’이라는 전망이 30대 사이에 횡행한 것으로 풀이된다. 

서울 등 핵심 지역에 주택 공급이 줄어든 가장 직접적 이유는 토지주택공사(LH공사) 등 정부 주도 공공택지 공급이 급격히 줄어든 데 있다. 최근 서울 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트에 대한 안전진단 결과가 시사하듯, 재건축 연한 규제가 크게 강화됐다. 또 재건축초과이익환수제 등 다양한 규제가 도입된 것도 무시 못할 영향을 미쳤다. 실제로 수년 새 서울의 683개 정비구역 가운데 393개 구역(57.5%)이 해제됐다(건설경제신문 2018년 11월 9일자 ‘서울 393곳 정비구역 해제… 도심 슬럼화 심각’ 참조). 

2019년 서울 전체 분양 물량의 76%가 정비사업을 통해 이뤄졌음을 감안할 때, 정비구역의 잇따른 해제는 앞으로 주택 공급의 감소 가능성을 키울 수밖에 없다(‘부동산114’ 2019년 11월 12일자 ‘전국 재건축·재개발 정비사업 공급비중 2000년 이후 최대’ 참조). 

물론 2020년대 중반부터 ‘제3기 신도시’ 공급이 시작된다. 그러나 아직 2기 신도시의 입주가 마무리되지 않은 데서 확인할 수 있듯, 대규모 신도시의 기반시설 조성에는 상당한 시간이 소요된다. 특히 검단 신도시를 비롯한 2기 신도시 상당수가 아직 서울로의 교통 인프라가 갖춰지지 않은 상황이다. 이를 고려하면 3기 신도시가 서울의 주택 수요를 분산하는 데 얼마나 큰 도움이 될지는 미지수다.

재산 없는 2030, 국민연금 벤치 마킹해야

이상의 상황을 감안하면, 서울 등 핵심 지역의 아파트 가격 상승 흐름이 이어질 가능성이 크다. 물론 이 전망도 빗나갈 수 있다. 한국은 수출 비중이 높은 국가다. 외부로부터 충격이 발생하면 부동산 가격도 얼마든지 떨어질 수 있다. 2008년의 경우 서울을 중심으로 부동산 시장이 강력한 상승세를 보였으나 같은 해 하반기에 발생한 ‘리만 쇼크’ 이후 부동산 가격이 조정을 받았다. 

공급 요인은 부동산 시장의 장기 추세를 결정한다. 주택을 매수하려는 사람들의 소득 전망은 부동산 시장의 단기 변동을 좌우한다. 앞으로 경기가 나빠져 실직 가능성이 높은 사람이 주택을 적극적으로 구입하기는 어렵지 않겠는가. 

상황이 이렇다면 핵심 지역 아파트를 매수하기 힘든 2030세대는 도리어 ‘경기불황’을 투자 기회로 활용해야 한다. 하지만 여기에도 한 가지 문제가 있다. 재테크 강의를 다니다 보면 “저는 집값이 폭락할 때 매입할 거예요”라고 답하는 사람들이 있다. 하지만 현실에서는 쉽게 이뤄지기 힘든 바람이다. 전세든 월세든 현재 주거하는 집에서 보증금을 빼기 어려운 데다, 은행에 가더라도 대출심사가 엄격하기 때문이다. 불황이 닥쳐 집값이 하락하리라는 전망이 대두되는 상황에서 은행이 신용도가 낮은 2030세대에게 돈을 쉽게 빌려줄 리 있겠는가. 

그럼 대체 어떻게 해야 할까. 이 대목에서 2030세대, 특히 부모로부터 물려받은 재산이 없는 ‘흙수저 청년’은 국민연금의 자산배분 전략을 ‘벤치마크’로 삼을 필요가 있다. 참고로 국민연금은 2001~2017년 동안 연평균 6.5%의 수익률을 기록해 세계 주요 연기금 중 가장 높은 성과를 냈다. 

국민연금이 성과를 내는 까닭은 해외 투자 비중을 적극적으로 높였기 때문이다. 국민연금은 2024년까지 전체 자산의 50% 이상을 해외에 투자키로 결정했다. 사실 따지고 보면 해외 자산의 수익률이 국내 자산의 수익률보다 결코 높지 않다. 예를 들어 한국 주식은 2002년 이후 연평균 9%가 넘는 수익률을 기록한 반면, 미국 주식의 수익률은 4.5%에 불과하다. 

해외 자산의 성과가 상대적으로 부진한 데도 국민연금이 투자 비중을 높이는 이유가 있다. 수익률의 변동성 위험을 낮출 수 있기 때문이다. 여기서 ‘변동성’이란 어떤 자산의 수익률이 들쑥날쑥한 정도를 뜻한다. 가령 한국 주식시장은 경기 호황 때는 아주 높은 투자 성과를 낸다. 그러나 2018년처럼 수출이 부진한 시기에는 주가가 큰 폭으로 곤두박질친다. 투자자 처지에서는 수익률을 안정적으로 관리하기 어렵다.

‘안전자산’보다 달러 자산

아예 주식이나 부동산 등 위험 자산이 아니라 국채나 은행 예금 같은 ‘안전자산’에 투자하는 것도 방법이다. 실제로 2002~2018년 동안 한국 국공채의 연평균 수익률은 5.4%에 달했다. 그러나 2030세대에게 국공채의 과거 수익률은 ‘그림의 떡’에 불과하다. 최근 3년 만기 국채 금리가 1% 초반까지 떨어졌고, 은행 예금금리도 1%대 중반에 불과하기 때문이다. 아무리 안전 자산이라고 하지만 수익률이 이렇게 낮으면 미래 설계에 어려움이 따를 수밖에 없다. 

안전 자산의 수익률은 낮고 위험 자산은 변동성이 높다는 문제를 어떻게 해결할 수 있을까. 답은 다시 되돌아가 국민연금의 자산 배분에 있다. 해외 자산, 특히 그 가운데에서도 달러 자산의 비중을 높이는 것이 사실상 유일한 해답이다. 다음 그림은 달러에 대한 원화 환율과 한국종합주가지수(KOSPI)의 관계를 보여준다. 한국 주식 가격이 폭락할 때마다 환율이 상승하고 반대로 환율이 떨어질 때 주식 가격이 상승하는 것을 발견할 수 있다. 


상식적으로는 환율이 상승할 때 가격경쟁력이 개선되고 주가가 상승할 것 같은데 현실은 정반대다. 이유는 ‘환율의 변동 원인’에 있다. 한국의 환율은 다양한 요인에 영향을 받는다. 가장 중요한 요소는 외국인 투자자의 매매 방향이다. 환율이 18.7% 급등한 2008년에 외국인 투자자는 한국 주식시장에서 무려 33조 원에 달하는 순매도를 기록했다. 반면 환율이 9.4% 하락한 2010년에 외국인은 19조 원의 주식 순매수를 기록했다. 즉 외국인이 적극적으로 주식을 매입하면 환율이 떨어지고, 반대로 주식을 매도할 때 환율이 상승한다. 

이는 외환 시장의 수요와 공급을 생각해보면 금방 이해 가는 대목이다. 물론 한국은행 등 관계 당국이 외환시장의 안정을 위해 여러모로 노력한다. 하지만 외국인 투자자의 주식 매매 방향성 자체를 바꿀 수는 없다. 이에 환율의 추세는 외국인에 의해 결정될 가능성이 크다. 외국인들도 주식투자를 할 때의 마음은 한국 투자자들과 똑같다. 그들도 한국 주식시장에 투자해서 성과를 내기 바란다. 또 글로벌 경기가 좋을 때 한국 기업 실적이 좋아진다는 점을 잘 안다. 

따라서 외국인 투자자들은 2011년처럼 한국 기업 실적이 악화할 때 대규모 매도(-10.3조원)로 대응한다. 반대로 2017년처럼 기업 이익이 크게 늘어날 때 매수한다. 즉 외국인은 삼성전자나 현대자동차 등 수출기업 실적에 매우 민감하다. 외국인들은 수출기업 실적이 좋을 때 주식을 매수한다. 그러면 환율이 떨어진다. 반면 이들은 기업 실적이 부진할 것이라 예상될 때에는 주식을 매도한다. 그러니 환율이 상승한다. 

이상의 분석을 종합하면 달러 자산은 한국인에게 최적의 분산 투자 대상이다. 성장률이 둔화하고 주식시장이 부진할 때마다 환율이 상승해 ‘환차익’을 제공한다. 반대로 경기가 좋을 때는 주식이나 부동산 등 자산 가격이 상승해 환율 하락에 따른 손실을 벌충할 공산이 크다. 

2030세대가 고수익 자산 투자를 염두에 둘 수도 있다. 국민연금은 해외 자산(2024년 기준, 50%)의 거의 대부분을 해외 주식에 투자할 계획을 세웠다. 국민연금은 2040년대까지 연금 적립 규모가 계속 확대된다. 따라서 장기적으로 수익률을 극대화할 수 있는 고수익 자산에 투자하는 게 이익이다. 이제 사회생활을 시작해 종잣돈을 모으기 시작한 2030세대도 국민연금과 마찬가지 처지에 있다. 다소간의 위험이 따르더라도 해외 주식이나 부동산 등 상대적으로 더 높은 성과가 기대되는 자산에 대한 투자를 고려하면 좋다.

‘그래도 부동산’이라면 경매 공부부터

마지막으로 부모로부터 유산을 물려받기 어려운 ‘흙수저’ 2030세대를 위한 투자 팁이 있다. 필자는 이들에게 해외 자산에 적립식 투자(매월 적금처럼 꾸준히 투자하는 방식)하는 한편 ‘경매’를 공부할 것을 권한다. 경매만큼 레버리지 효과(타인의 자본을 지렛대 삼아 자기자본 이익률을 높이는 것)를 누릴 수 있는 방법을 찾기 힘들기 때문이다. 

2009년이나 2014년만 해도 매력적인 경매 물건이 즐비했다. 특히 경매로 낙찰받은 후 대출도 주택 가격의 70% 혹은 그 이상까지 받을 수 있었다. 이에 신용도가 낮은 2030세대에게 좋은 투자 대상이 될 수 있었다. 

2019년 상반기에도 매력적인 경매 물건을 종종 발견할 수 있었다. 이런 일이 벌어지는 이유는 한국 경제의 변동성이 지나치게 크다는 데 있다. 2017년만 해도 반도체 호황 덕분에 경기가 좋았다. 하지만 2018년 하반기부터 순식간에 경제 여건이 나빠졌다. 이렇다 보니 자금난을 겪은 기업과 가계가 생각보다 많았다. 그러면 경매 물건이 늘 수밖에 없다. 

물론 싸다고 아무 물건이나 낙찰받으면 큰 고통을 받을 수 있다. 명도 이전 등의 문제가 생길 수 있고, 또 주변 부동산에 비해 싸게 낙찰된 이유가 있을 지도 모를 일이다. 따라서 경매 공부를 제대로 해야 한다. 책으로만 공부하라는 뜻이 아니다. 학원도 다니고 또 부지런히 법원도 가보기를 권한다. 부동산은 길 하나만 건너도 가격이 바뀌는 말 그대로 ‘움직일 수 없는’ 자산이다. 시간을 들여 발품을 부지런히 팔수록 성공의 확률이 높아진다. 이 글을 읽은 2030세대의 앞날에 광영이 가득하기를 기원한다!