중국 - 4대 도시보다 위성도시 노려라!

중국에 대한 부동산 투자는 다소 주춤한 감이 있지만, 여전히 관심을 끌고 있는 나라다. 이미 상하이(上海)의 룽바이(龍柏) 한인타운과 훙차오(虹橋) 공항 주변 지역의 아파트 가격은 5억∼6억원을 호가한다. 최근에는 외국인 투자 규제가 덜한 베이징(北京) 지역으로 투자축이 이동하는 추세다.

올해 중국 부동산시장은 안정화 정책의 효과가 가시화되면서 전반적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망된다. 중국 정부의 부동산 안정대책으로 고속성장이 일시적으로 제약받고 있지만 중장기적으로는 성장 잠재력이 높다.

전문가들은 중국 부동산 경기가 빠르면 올해 하반기에 새로운 성장기에 진입, 베이징 올림픽 이후까지 지속될 것으로 전망한다. 한국, 호주, 그리스 등 올림픽 개최국의 부동산 가격은 올림픽 개최 3년 전부터 상승세를 보였고 올림픽 이후에도 상승세가 상당기간 지속됐던 것에 비추어 중국도 부동산 가격 상승기조가 지속될 것으로 예상된다. 게다가 2010년엔 상하이엑스포(세계박람회)도 열린다.

베이징 시민 50% “집 사겠다”

중국의 주요 35개 도시의 주택, 부동산 투자액은 중국 전체 투자에서 60%를 차지한다. 이 중 절반이 상하이, 베이징, 선전(深?), 광저우(廣州) 4대 도시에 집중돼 있다. 그러나 4대 도시의 부동산 투자 비중은 1999년 30.6%에서 2004년 25.3%로 감소했다. 나머지 31개 도시는 36.9%에서 35.7%로 안정적인 상황을 보였다. 기타 대도시 주변의 위성도시와 중소도시에 대한 투자는 여전히 활발한 것으로 판단된다.



따라서 부동산 투자는 4대 도시를 제외한 31개 도시에서 더욱 활발해질 것이다. 중국 정부의 부동산 정책은 고급주택 개발을 제한하고 서민 중심의 중소형 주택공급을 늘리는 것이다. 이렇게 되면 4대 도시의 부동산 투자는 정책적으로 제한될 가능성이 있다. 따라서 대도시 주변 위성도시와 기타 중소형 도시에 부동산 투자가 집중될 것으로 전망된다. 2004년 말 기준 4대 도시의 도시화율은 76%로 중국 평균 42%, 31개 도시 평균 38%에 비해 매우 높다. 이미 선진국의 도시화율과 비슷해 성장잠재력은 제한적이다. 지난 3년간 도시인구 증가율 또한 3.4%로, 31개 도시의 3.9%에 비해 낮은 수준이다.

4대 도시에 투자하는 것도 그리 나쁘지는 않다. 빠른 속도로 진행되는 공업화 덕분에 상당기간 주택 공급이 수요를 충족시키지 못하는 상황이 이어질 가능성이 높다. 중국의 도시 인구가 해마다 1% 정도 증가한다고 가정하면 해마다 10억5000만m2의 신규 주택 건설 수요가 발생한다. 노후 주택 개조 등이 가세한다면 잠재 수요는 더욱 크다.

이 때문에 선전과 베이징의 부동산 가격은 꾸준히 상승하고 있다. 수요에 비해 공급이 절대적으로 부족하기 때문이다. 4대 도시의 주택 수요 공급 추이를 살펴보면 선전의 경우 주택판매/완성 비율이 2004년 말 3.4배로, 여전히 공급부족에 시달리고 있다. 특히 선전의 경우, 공급이 부족해 부동산 가격 상승 잠재력은 다른 4대 도시와 비교해 높을 것으로 예상된다.

한국투자증권은 경험적으로 올림픽 전후 부동산 가격이 강세를 보이고, 도시화가 촉진되며, 공급이 수요를 충족하지 못하는 상황과, 가계소득 증가추세 등을 근거로 중국의 부동산 중장기 전망을 밝게 보고 있다. 지난해 부동산 부문의 신규투자는 1년 전과 비교해 30.69% 증가됐고, 건설 산업은 연간 20%씩 성장하고 있다. 지난해 중국인민은행은 설문조사 결과를 발표했는데, 응답자의 19.2%가 ‘향후 3개월 내 주택구매계획이 있다’고 대답했다. 또 베이징 시민의 50%가 ‘자택을 구매하겠다’고 응답했다. 이는 주택수요 잠재력이 있음을 보여준다. 한국투자증권은 대도시의 도시화율이 선진국과 비슷해 성장잠재력이 제한적이며, 중국 정부의 국토 균형발전 의지에 따라 부동산 투자 붐은 주변 위성도시와 중소형 도시로 옮아갈 것으로 예상했다.

상하이 하락세, 베이징 상승세

한때 상하이는 중국 부동산 투자의 신천지였다. 2000년에 들어서자 상하이 부동산 가격은 해마다 20∼30%씩 올라 투자자의 기대감을 부풀렸다. 중국 정부가 추진한 푸둥(捕東)지구 개발은 물론이고 부동산의 투자가치를 아는 기업들이 은행과 손잡고 부동산 투자 열풍을 만들었다.

하지만 지난해 중국 정부가 발표한 부동산 투기 대책과 이미 정점을 찍은 상하이 부동산시장 상황이 맞물리면서 부동산 가격은 하락세로 돌아섰다. 중국 정부가 매매가격의 15%에 달하는 양도세를 물릴 계획을 발표하자 문제가 불거지기 시작한 것이다. 이미 가격이 30% 이상 하락했고, 지금 빠져나가기도 어려운 실정이다. 상하이의 실패자들을 뒤로한 채, 투자의 흐름은 신흥 발전도시인 베이징으로 옮겨가고 있다.

베이징의 한국인 밀집 거주지역인 왕징(望京)은 베이징에서도 부동산 열기가 가장 뜨거운 곳이다. 왕징은 베이징의 4번째 순환도로와 5번째 순환도시 중간에 있는 신흥타운. 공동묘지 자리였던 이곳은 1990년대 후반부터 급속히 개발되기 시작됐다.

야윈춘(亞運村)이 1990년 아시안게임 이후 고급 아파트촌으로 변했다면, 왕징은 월 임대료 2000위안에서 1만위안(130만원)까지 받는 다양한 주택이 개발된 곳이다. 이 시기 한국인은 왕징의 4취(區)나 3취(區)로 대거 입주했다. 한국인이 몰려 있다는 점은 부동산 개발업자들 사이에 호재로 작용했다. 이 때문에 최고급 아파트가 있는 차오양(朝陽)공원과 퉁저우(通州) 길목에서 왕징까지 빠른 속도로 개발 열풍이 몰아쳤다.

한국인이 뛰어들면서 왕징 지역의 아파트 분양가도 급등했다. 2005년 이후 이곳에 지어지는 아파트의 분양가격은 1m2당(0.3평) 7000∼9000위안이다. 금융 부동산 투자 전문 회사인 우평투자고문은 한국인이 소유한 아파트가 800채쯤 되는 것으로 파악하고 있다.

개방됐다고는 해도 중국은 아직까지 사회주의 국가다. 따라서 투자를 하더라도 권리분석 등을 철저히 해야 낭패를 보지 않는다. 현지 부동산 제도와 투자정보를 잘 알고 있는 전문업체를 찾아 상담하는 것이 좋다. 또 중국은 관리회사가 분양과 임대를 맡고 있어 좋은 관리회사를 찾는 것이 중요하다. 관리회사가 부실하면 금방 부동산 가격이 하락한다.

자영업, 유학 등 중장기적으로 중국에 머무는 사람이라면 아파트를 구입하는 것이 좋다. 어차피 내야 할 임대료 대신 5∼6%대의 대출이자를 활용해 융자를 끼고, 중형 아파트를 구입해보자. 큰 수익은 없더라도 임대료를 상회하는 이익을 얻을 수 있다. 서민은 통상 60m2(18평) 아파트에 사는데, 투자 가치는 없다. 현지 전문가들은 임대 목적이라면 170∼190m2(51∼57평) 아파트가 좋고, 투자가치로는 180∼22m2(54∼66평) 아파트가 좋다고 조언한다.

왕징 상업시설은 초과상태

최근 한국인의 관심을 끌고 있는 왕징 상업시설은 사실상 초과공급 상태다. 기존 상가의 대형시설만으로도 충분하다. 따라서 상업시설에 투자했다가는 수익이 떨어질 가능성이 높다. 현재 실수요자가 아닌 투자자 중심으로 공급되고 있는데, 문제는 입주자가 얼마나 나타날까 하는 것이다. 현재 왕징 상가 가격은 실제 가치보다 20∼30% 높게 설정돼 있다는 것이 중평이다.

중국에서는 집을 살 때 일반적으로 집값의 70%를 현지 은행에서 대출받을 수 있다. 부동산을 거래하거나 등기할 때도 외국인은 내국인과 동일하게 대우받는다. 주택구입 자금은 적법한 절차를 거쳐 중국으로 들여오는 게 좋다. 중국의 경우 중국 부동산 전문 사이트 시골드(www.cgold.co.kr)와 스피드뱅크에서 정보를 제공하고 있다.