올해 중국 부동산시장은 안정화 정책의 효과가 가시화되면서 전반적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망된다. 중국 정부의 부동산 안정대책으로 고속성장이 일시적으로 제약받고 있지만 중장기적으로는 성장 잠재력이 높다.
전문가들은 중국 부동산 경기가 빠르면 올해 하반기에 새로운 성장기에 진입, 베이징 올림픽 이후까지 지속될 것으로 전망한다. 한국, 호주, 그리스 등 올림픽 개최국의 부동산 가격은 올림픽 개최 3년 전부터 상승세를 보였고 올림픽 이후에도 상승세가 상당기간 지속됐던 것에 비추어 중국도 부동산 가격 상승기조가 지속될 것으로 예상된다. 게다가 2010년엔 상하이엑스포(세계박람회)도 열린다.
베이징 시민 50% “집 사겠다”
중국의 주요 35개 도시의 주택, 부동산 투자액은 중국 전체 투자에서 60%를 차지한다. 이 중 절반이 상하이, 베이징, 선전(深?), 광저우(廣州) 4대 도시에 집중돼 있다. 그러나 4대 도시의 부동산 투자 비중은 1999년 30.6%에서 2004년 25.3%로 감소했다. 나머지 31개 도시는 36.9%에서 35.7%로 안정적인 상황을 보였다. 기타 대도시 주변의 위성도시와 중소도시에 대한 투자는 여전히 활발한 것으로 판단된다.
따라서 부동산 투자는 4대 도시를 제외한 31개 도시에서 더욱 활발해질 것이다. 중국 정부의 부동산 정책은 고급주택 개발을 제한하고 서민 중심의 중소형 주택공급을 늘리는 것이다. 이렇게 되면 4대 도시의 부동산 투자는 정책적으로 제한될 가능성이 있다. 따라서 대도시 주변 위성도시와 기타 중소형 도시에 부동산 투자가 집중될 것으로 전망된다. 2004년 말 기준 4대 도시의 도시화율은 76%로 중국 평균 42%, 31개 도시 평균 38%에 비해 매우 높다. 이미 선진국의 도시화율과 비슷해 성장잠재력은 제한적이다. 지난 3년간 도시인구 증가율 또한 3.4%로, 31개 도시의 3.9%에 비해 낮은 수준이다.
4대 도시에 투자하는 것도 그리 나쁘지는 않다. 빠른 속도로 진행되는 공업화 덕분에 상당기간 주택 공급이 수요를 충족시키지 못하는 상황이 이어질 가능성이 높다. 중국의 도시 인구가 해마다 1% 정도 증가한다고 가정하면 해마다 10억5000만m2의 신규 주택 건설 수요가 발생한다. 노후 주택 개조 등이 가세한다면 잠재 수요는 더욱 크다.
이 때문에 선전과 베이징의 부동산 가격은 꾸준히 상승하고 있다. 수요에 비해 공급이 절대적으로 부족하기 때문이다. 4대 도시의 주택 수요 공급 추이를 살펴보면 선전의 경우 주택판매/완성 비율이 2004년 말 3.4배로, 여전히 공급부족에 시달리고 있다. 특히 선전의 경우, 공급이 부족해 부동산 가격 상승 잠재력은 다른 4대 도시와 비교해 높을 것으로 예상된다.
한국투자증권은 경험적으로 올림픽 전후 부동산 가격이 강세를 보이고, 도시화가 촉진되며, 공급이 수요를 충족하지 못하는 상황과, 가계소득 증가추세 등을 근거로 중국의 부동산 중장기 전망을 밝게 보고 있다. 지난해 부동산 부문의 신규투자는 1년 전과 비교해 30.69% 증가됐고, 건설 산업은 연간 20%씩 성장하고 있다. 지난해 중국인민은행은 설문조사 결과를 발표했는데, 응답자의 19.2%가 ‘향후 3개월 내 주택구매계획이 있다’고 대답했다. 또 베이징 시민의 50%가 ‘자택을 구매하겠다’고 응답했다. 이는 주택수요 잠재력이 있음을 보여준다. 한국투자증권은 대도시의 도시화율이 선진국과 비슷해 성장잠재력이 제한적이며, 중국 정부의 국토 균형발전 의지에 따라 부동산 투자 붐은 주변 위성도시와 중소형 도시로 옮아갈 것으로 예상했다.
상하이 하락세, 베이징 상승세
한때 상하이는 중국 부동산 투자의 신천지였다. 2000년에 들어서자 상하이 부동산 가격은 해마다 20∼30%씩 올라 투자자의 기대감을 부풀렸다. 중국 정부가 추진한 푸둥(捕東)지구 개발은 물론이고 부동산의 투자가치를 아는 기업들이 은행과 손잡고 부동산 투자 열풍을 만들었다.
