해외 부동산 투자, 여기에 주의하라

최근 수년간 미국·중국을 중심으로 해외 부동산시장이 유례없는 호황을 누렸다. 일각에서는 버블 붕괴를 경고하고 있으며 지금 해외 부동산에 투자하기에는 리스크가 크다고 말하지만, 최근 부동산 가격 하락도 단순 조정기일 뿐, 상승세가 지속될 것이란 견해가 지배적이다.

해외 부동산 투자가 마냥 장밋빛만은 아니다. 한국 투자자가 관심을 쏟는 미국이나 중국의 부동산은 이미 시세가 많이 올라 투자 위험이 크다는 지적도 나오고 있다. 자칫 비싼 값에 구입할 경우 부동산 경기에 따라 매도 차익을 얻지 못할 수도 있다.

투자하려는 국가의 부동산 거래제도와 시장 상황이 국내와 다르다는 점에도 유의해야 한다. 현지 부동산 제도와 투자정보를 충분히 알고 있는 전문업체를 찾는 것이 중요하다. 아파트 매매 계약서가 수십장에 달하는 곳도 있어 법률 조언을 받을 수 있는 업체를 선택하는 것이 좋다.

우리 정부의 정책도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 거주용이 아닌 투자 목적의 외국 부동산 구입을 아직 허용하지 않고 있다. 따라서 해당 국가에 거주하고 있다는 것을 입증하는 서류를 꼼꼼히 챙겨야 한다.

웹 사이트로 매물 확인



취득 신고를 하려면 해당국가 은행 계좌가 필요한데 특히 일부 국가는 첫 거래시 은행 계좌를 만들어주지 않는 곳도 있으므로 미리 확인해야 한다.

나라마다 외국인의 부동산 취득 때 받아야 하는 해외 부동산 투자 승인 제도가 있고 비자의 종류에 따라서 제한되는 부동산 가격과 형태가 있어 현지 법률가나 전문가를 통해 자세히 알아보고 승인을 받은 후에 구입해야 문제를 예방할 수 있다.

개인이나 개인사업자가 해외 현지에 사업자를 등록시키고 사업자를 통해 경영을 목적으로 하는 부동산을 취득할 때 송금 한도가 100만달러까지이지만 해외 융자를 통할 경우 실제 부동산 가격은 100만달러 이상이라는 것도 알고 있어야 한다.

세계 주요국의 부동산 매물은 웹 사이트를 통해 안방에서도 쉽게 확인할 수 있다. 간혹 거짓 정보를 흘려 투자자들을 유혹하기도 하나, 조금만 노력하면 신뢰할 만한 정보를 얻는 것은 어렵지 않다.

송금을 했으면 해당 국가에서 송금한 돈을 찾아, 미리 봐둔 매물을 산다. 하지만 외국의 부동산 거래 체계나 관행은 국내와 상당한 차이가 있다. 그래서 믿을 만한 에이전트를 찾는 게 중요하다. 부동산 거래시 영어로 빼곡히 적혀 있는 관련 계약서만 총 수십장에 달해 현지 제도를 충분히 알고 있는, 신뢰할 만한 에이전트를 구하지 못하면 문제가 생길 소지가 다분하다. 에이전트를 구했다면, 매수하고자 하는 물건의 가계약을 체결해야 한다.

유학생이 혼자 외국에 나가 있고 부모가 국내에 거주할 경우 아버지 이름으로 집을 사는 것은 안 된다. 다만 증여세를 내고 자녀 이름으로 외국에서 집을 사는 것은 가능하다. 2년 거주요건을 갖추거나 증명할 수 있는 ‘기러기 아빠’나 ‘기러기 엄마’는 각자 이름으로 집을 살 수 있다.

원칙적으로 부모 중 한 명이 반드시 외국에서 2년 이상 거주했거나 2년 거주를 증명할 경우에만 주거용 해외주택을 취득할 수 있다. 유학생인 자녀가 국내 재산으로 해외 부동산을 구입하려면 한국은행의 국내 재산 반출제도에 따라야 한다.

주마다 다른 부동산 법 꼼꼼히 챙겨야

증여를 통해 부모가 집을 사줄 경우 자녀증여 공제한도가 10년 동안 3000만원(미성년 자녀는 1500만원)이다. 증여액 1억원까지는 10%, 1억∼5억원 미만 20%, 5억∼10억원 미만 30%, 10억∼30억원 미만 40%, 30억원 이상이면 50%의 증여세가 부과된다. 배우자의 공제한도는 일반적으로 3억원이며 이를 넘는 금액에 대한 증여는 자녀의 경우와 같다.

유학 경비로 보내는 송금액은 제한이 없으나 1년에 10만달러를 넘으면 국세청에 통보된다. 매년 10만달러씩 송금해 해외 부동산을 구입하는 것은 편법이다. 개인이 외국으로 송금하는 것은 모두 기록에 남기 때문에 국세청의 추적을 받을 수 있다.

부동산은 소재지 국가의 법규를 적용받는다는 점에 주의해야 한다. 해외 부동산을 구입하면 해당 국가의 세제가 적용된다. 미국과 캐나다는 주마다 세법이 다르다. 일반적으로 캐나다에서는 주택 구입세로 20만달러 미만은 취득금액의 1%, 20만달러 이상은 2%를 내야 한다. 그러나 캐나다는 거주기간에 따라 주택 구입세가 줄어드는 혜택이 있다.

미국은 보유세가 주마다 다르지만 통상 취득가액의 1% 선이다. 캘리포니아는 보유세가 1.24% 선이며 양도세는 50만달러까지 비과세로 알려져 있다. 1년 미만일 경우 양도세는 일반소득에 합산 과세하고 1년 이상일 경우 일반 소득세율에 비해서는 낮은, 최고 연 15%가 적용된다. 해외 부동산을 구입할 때는 나라별로 시장 상황이나 거래제도, 관련 법규가 다르다는 점에 유의해야 한다. 미국이나 캐나다, 호주에서는 매수자는 중개수수료를 내지 않고 매도자가 전액 부담한다. 호주의 경우 입주가 끝나면 양도세를 내지 않아도 된다. 분양권 상태일 경우에만 양도세를 낸다.

해외 부동산 투자업체인 트리플 에이 인베스트먼트의 이종엽 사장은 “해외 부동산을 취득할 때 가장 주의할 부분은 공신력 있는 해외 부동산 컨설팅 업체와 변호사를 선택하는 것”이라며 “해외 부동산은 우리나라와 달리 매매자와 매수자가 각자의 변호사를 선임해서 계약서를 검토하도록 하면, 모든 책임도 변호사나 대행사가 지게 되므로 안전한 투자를 할 수 있다”고 조언했다.