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권말 부록│해외 부동산 투자 현장확인 총력 가이드

미국 - 동부권에선 뉴저지, 서부권에선 시애틀이 유망지역

미국 - 동부권에선 뉴저지, 서부권에선 시애틀이 유망지역

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뉴저지 30평 주택, 40만달러

최근에는 상대적으로 덜 오른 LA 주변의 신규 개발지로 관심이 확산되는 추세다. 시애틀은 하와이를 제외하고 한국과 거리가 가장 가까워 인기다. LA 같은 대도시보다 안전하고 학교 수준도 높아 유학을 고려하는 한국 학부모들이 최고로 선호하는 지역 중 하나다. 지난해 한국 정부의 해외투자 활성화 조치 발표 이후 이 지역에 대한 한국 및 현지 거주자의 문의전화가 늘고 있다. 한국 학부모 가운데 유학 중인 자녀가 고교 졸업 후 타주(他洲) 대학으로 진학할 예정이면 40만~50만달러짜리, 계속해서 시애틀에 머물 예정이면 70만~80만달러짜리 투자용 주택을 주로 찾고 있다. 이미 매물이 부족한 실정이다.

동부권에서는 아파트 밀집지역인 뉴욕 맨해튼보다는 뉴저지 지역이 각광받고 있다. 최근 1년 새 집값은 40∼50%올랐다. 하지만 맨해튼에서 14∼15평 아파트 한 채 값인 40만∼50만달러면 뉴저지에선 30∼40평대 주택을 마련할 수 있다. 미국에는 외국인에게 아무런 규제 없이 주택가격의 70%까지 대출해주는 모기지론 상품이 많다. 아파트 월세 비용의 돈으로 수십년 동안 융자금을 갚아나가며 집에 대한 자기자본 비율을 올릴 수 있다.

미국에서는 대도시 인근에 새로 들어선 신도시 집값이 싸다. 그러나 이런 집은 초기에는 많은 사람이 선호하다가도 부동산시장이 침체되면 썰물처럼 빠져나가게 마련이다. 주의할 필요가 있다.

전문가들은 값이 다소 비싸더라도 학군이 좋고 교통이 편리하고 주거 환경이 좋은 곳을 선택하는 것이 유리하다고 조언한다. 집값이 오를 때도 이런 지역이 잘 오르고 집값이 떨어질 때도 이런 지역은 가장 늦게 떨어지기 때문이다.



한국인 투자자들이 몰리면서 일부 지역의 부동산 가격이 크게 올랐다. 하지만 미국의 집값은 한국처럼 급등락하는 사례가 거의 없다. 미국의 주택 가격은 정부 정책이나 일부 부동산 투기꾼의 바람몰이에 쉽게 움직이지 않는다. 철저하게 시장 수요공급 법칙에 따라 움직인다. 그만큼 실거주를 목적으로 하는 투자자에게는 안정적이다.

외국 투자자에게 무엇보다도 중요한 것은 안전성이다. 미국 내 투자는 위험에서 벗어난, 세계에서 가장 안전한 지역으로 분류된다. 또 미국 경제가 계속 성장하고 있다는 점도 장기적으로는 부동산 경기가 호조를 보일 것이라는 기대를 갖게 한다. 실제 지난 수년 동안 달러 가치 하락으로 많은 외국인이 미국 부동산을 더 싸게 구입했다. 좀더 멀리 내다보면 세계 경제의 일원화 현상으로 미국 내 부동산 투자는 분명히 가치가 있다.

물론 부동산시장이 경기 변동에 따른 영향을 전혀 받지 않는다고 말할 수는 없지만, 다른 지역에 비해 미국의 부동산시장은 상대적으로 성장세를 유지할 것으로 보인다. 따라서 나중에 처분할 때도 좋은 가격에 되팔 수 있다. 적어도 손해보고 되파는 일은 없을 것이라는 전망이 지배적이다.

모기지 제도를 활용하라
미국만큼 주택담보대출(mortgage) 제도가 발달한 나라도 없다. 미국과 한국의 모기지 제도는 ‘대출 금액’과 ‘대출 기간’에서 차이가 난다. 한국은 주택가격의 70% 이내에서 최대 3억원까지 융자가 가능하다(그나마 이것도 최근 하향 조정됐다). 미국은 감정사가 산출한 주택가치의 최고 100%까지 융자가 가능하다(보통 80%는 모기지 융자로, 나머지 20%는 현금으로 지급한다). 대출 기간도 한국은 20년이 최장이지만 미국은 30년이 일반적이다.

대출 금리도 한국은 한국주택공사에서 정한 동일 금리가 모든 금융기관에서 적용되지만, 미국은 대출 기관이 자율적으로 정한 금리가 주가처럼 실시간으로 변동한다.

미국의 모기지 상품은 대출 금리와 기간에 따라 고정금리 모기지와 변동금리 모기지로 나뉜다. 고정금리 모기지는 정해진 대출 기간(보통 30년이지만 20년 또는 15년도 가능)에 동일한 금리를 적용하는 대출 상품이다. 앞으로 금리 상승이 예상되는 시점에 융자를 얻는 경우 유리하다. 지난해부터 미국 내 금리인상이 계속되면서 많은 고객이 고정금리 모기지론을 선택하고 있다.

반면 변동금리 모기지는 30년 대출 기간 중 미리 정해진 기간(1, 3, 5, 7, 10년 중 선택 가능)은 대출 금리가 고정되고 이후에는 특정지표에 연동해 대출 금리가 변한다. 변동금리 모기지에 주로 사용되는 지표로는 ‘1년 만기 미 재무성 채권 지수’나 ‘런던 국제은행 주문 금리(LIBOR)’가 있다. 이들 지수에 모기지 취급 은행의 수수료를 더해 대출 금리가 결정된다.

모기지 은행과 모기지 브로커가 융자를 취급하며 융자 금액에 따라 컨포밍 융자와 점보 융자로 구분된다. 컨포밍은 융자금액 기준으로 35만9650달러까지이며 그 이상은 점보 융자라 한다. 보통 두 융자 사이에는 0.25% 정도의 이자율 차이가 있다. 현재 30년 기준으로 컨포밍이 5.5%, 점보가 5.75% 수준이다.

미국에서 융자를 받으려면 ‘피코(FICO) 스코어’라고 하는 신용등급이 중요하다. 개인의 모든 채무와 지급기록을 계량화해 환산한 수치다. 이와 함께 소득과 자산증명도 중요한 요소다. 소득증명은 자영업자는 2년치 세금보고서, 봉급생활자는 급여명세서를 제출해야 한다. 신용등급과 소득증명이 현실적으로 어려울 때는 한국 직장이나 사업체의 서신 그리고 유학생 자녀 등이 미국에서 거주하면서 지급한 임차료, 각종 공과금 납입증명서 등으로 대체할 수 있다.



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