• 입주 물량 과도한 곳은 소액 투자처로 부적합

• 군산 미룡주공 2·3단지, 입지 양호 & 가격 저렴

• 익산 마동근린공원 주변 구축 아파트 눈여겨봐야

올해 하반기부터 ‘이러다 집값 더 떨어지겠다’는 우려의 목소리가 커지고 있다. 7월 전국 아파트 매매 평균 가격이 5억6083만 원을 기록했다는 발표가 나오면서다(KB부동산 주택가격동향조사). 6월만 해도 전국 아파트 매매 평균 가격이 5억6184만 원이었다. 아파트 매매 평균 가격 상승세가 꺾인 것은 2019년 6월 이후 약 3년 만에 처음이다. 이제는 금리인상 부담이 부동산시장을 덮치면서 앞서 6개월가량 지속했던 2019년의 집값 하락세보다 더 길어질 수 있다는 우려마저 나온다.

소액 분산투자로 리스크 관리 가능

이런 시장 흐름에 비춰 보면 부동산 투자자 김용성 씨의 투자 행보는 다소 특이하다. 리스크가 존재하는 상황에서, 올해 상반기에도 지방을 중심으로 한 소액 투자를 이어왔으니 말이다. 문재인 정부의 수요 억제 정책 도입 후 서울과 수도권 아파트 가격이 꿈틀대던 2017년, 그는 1억 원 이하 저렴한 지방 아파트 소액 투자에 주력해 5년 만에 20억 원이 넘는 자산을 모았다. 내친김에 8월에는 자신의 지방 아파트 소액 투자 비법을 집약한 책 ‘지방 아파트 소액 투자 비법’(베가북스)을 펴냈다. 그는 “나는 지방 아파트 소액 투자야말로 부자가 되는 최선의 전략이며 안전한 투자처라고 생각한다”며 씩 미소 지었다.

그렇게 주장하는 근거가 뭔가.

“분산투자로 인한 리스크 관리가 가능하기 때문이다. 지방은 수도권과 다르게 도시가 아주 넓다. 5대 광역시 이외 여러 지역에 소액으로 투자해 놓으면 ‘리스크 헤지(Hedge·위험 회피)’의 장점을 십분 발휘할 수 있다. 지방 시장은 지역별, 시기별로 상승장과 하락장이 순차적으로 나타난다. 한군데 여러 물건을 매수하는 것보다 상승 여력이 있는 여러 지역에 나눠 분산투자를 해야 한다. 특히 초보자일수록 지방 투자에 분산투자는 선택이 아닌 필수다. 5년 이상 하락장을 맞이한 뒤 반등에 나서는 지역이 늘고 있다는 점도 근거로 꼽고 싶다. 골이 깊으면 산도 높다는 말처럼, 영원한 하락도 영원한 상승도 없는 것이 부동산시장이다. 또한 지방은 수익의 관점에서 접근할 수 있는 시장이 많다는 점에서 부동산에 대해 다양한 경험을 쌓기에 적합하다.”

상당수 투자자가 지방 아파트 소액 투자에 실패하지 않나.

“그 이유를 분석하면 투자자가 입주 물량 공급이 끝나는 시점을 파악하지 못하는 것이다. 입주 물량은 지방 투자 시기를 가늠하는 데 절대적인 변수로 작용한다. 소도시인 지방 시장은 입주 물량에 취약한 편이다. 이런 지역에서 수천 가구씩 입주가 시작되면 인근의 실수요층과 전세 시장은 요동치게 된다. 입주 물량이 과도한 시기엔 아무리 좋은 입지와 매물이 있다고 해도 투자하지 않고 지켜보는 것이 좋다. 언젠가는 오르겠지만 기회비용의 차원에서라도 다른 지역에 먼저 투자해서 상승의 기운을 맛보고 다시 돌아와도 늦지 않는다.”

‘갭충이’ 조심, ‘몰빵 투자’ 지양, 명의 분산 고려

입주 물량이 과도하게 잡혀 있는 지역만 피해 투자하면 지방 투자에서 시행착오를 줄일 수 있다는 얘기인가.

“입주 물량이 끝났다고 해서 무조건 리스크가 줄었다고 생각하면 곤란하다. 애초에 수요가 없는 지방 도시도 존재하기 때문이다. 지방은 인구가 줄어드는 지역이 갈수록 늘고 있다. 수요와 호재가 어느 정도 받쳐주는 도시를 기준으로 투자하는 것이 좋다. 가령 특정 기업이나 단체의 수요가 들어오거나 철도망이 개선돼 지가 상승에 도움이 되는 지역이 대표적이다. 지방 투자에서는 교통망 개선이 기대되는 철도망 호재가 파괴력을 가진다. 단 철도망이 서울, 수도권과 연결돼야 한다. 작은 소도시끼리 연결해 봤자 그다지 수요층을 끌어올 만한 호재로 남지 않은 경우가 많다.

또한 미분양이 증가하는 지역은 투자하지 말고 지켜봐야 한다. 신축을 구입하는 사람이 없는데, 하물며 구축 아파트를 사줄 사람이 있을 리 만무하기 때문이다. 반대로 미분양이 감소하면서 추가 공급이 없는 지역이 눈에 들어온다면 그때는 적극적으로 미분양 단지를 투자 대상에 올려놓기를 바란다. 미분양이 사라지고 있다는 것은 그 지역의 심리가 살아나고 있다는 증거고, 신축에 대한 선호도가 올라가고 있다는 뜻이기 때문이다. 신축으로 접근하라는 점도 강조하고 싶다. 실수요와 투자자의 선호도가 높은 데다 상품성이 더 좋아 가격 방어에 유리하다.”

현재 지방 아파트 투자를 고민하는 투자자에게 구체적으로 조언할 전략이 있나.

“흔히 말하는 ‘갭충이’를 조심해야 한다. 갭충이는 상승 여력이 없는데 ‘갭(전세가와 매매가의 차이)’만 있어 투자금이 거의 들지 않는 지역을 의미한다. 입주 물량이 기간 대비 지나치게 많거나, 수요 대비 시장에 나와 있는 매물이 넘칠 때 나타나는 현상이다. 수요와 공급 그리고 호재 등에서 조건이 맞아 투자한다고 해도 한 지역에 ‘몰빵 투자’는 지양해야 한다. 잘되면 수익과 여러 가지 이익이 생길 수 있지만 잘못돼서 하락장에서 역(逆)전세라도 맞는 날이면 1개당 3000만 원씩, 5개만 되어도 1억5000만 원을 내줘야 한다. 아무리 좋은 지역과 조건이 있더라도 한 지역에 몰아넣는 투자는 지양하길 바란다.

속초 유일 재건축 대지 지분 가진 교동주공 2단지

명의 분산도 고려할 사항이다. 지방에서 소액 투자를 하다 보면 투자처가 많아질 수밖에 없다. 가령 광주 5개 구에 각각 3곳씩만 투자하더라도 물건은 15개로 늘어난다. 몇 번 투자하지도 않았는데 벌써 종부세 구간을 넘어버리는 상황을 맞을 수 있다. 보유세와 양도세를 생각하더라도 부담스럽지 않은 범위 내에서 투자하는 것이 현명하다. 본인 명의만으로는 금세 한계에 도달할 수 있으니 법인이나 개인사업자를 활용해 또는 부부 공동명의 등을 적극적으로 이용해 명의 분산을 하는 것이 좋은 방법이다.”

투자자가 지방으로 내려가 부동산을 살펴볼 때 주의해야 하는 점은 뭔가.

“물건보다는 지역을 많이 보는 게 좋다. 그 지역의 전체 분위기와 주민 특성, 편의시설 위치, 개발 흐름 등 그 지역을 총체적으로 살펴보길 바란다. 단 경매 임장처럼 그 단지 내 모든 부동산을 방문해 ‘급매’ 물건이 있는지 살펴보는 정도의 현장 답사는 추천하지 않는다. 그 또한 기회비용이기 때문이다.”

지방 부동산 가운데 소액 투자처로 추천하는 지역은 어디인가.

“현재 상황에서 관심을 가져보면 좋을 지역은 강원도 원주·춘천·속초·강릉, 전라북도 군산·익산, 충청북도 청주·충주·제천 정도다.”

구체적으로 강원 지역의 추천 입지를 꼽는다면.

“교동주공 2단지 아파트는 강원 속초에서 유일하게 재건축이 가능한 단지와 대지 지분을 가지고 있는 단지다. 1990년식 30년이 넘은 아파트다. 임장을 가보면 주변 인프라가 성장하면서도 지가도 함께 상승할 수 있는 좋은 입지를 가지고 있다는 걸 알 수 있다. 주변 롯데캐슬인더스카이나 속초 힐스테이트 단지가 약진하면 대체 투자처를 찾으려는 투자자의 관심이 높아질 수밖에 없다. 아직은 재건축 움직임이 없지만 투자자가 진입하면 아파트 집주인도 바뀔 것이고 자연스럽게 재건축 바람이 불지 않을까 생각한다.”

청약통장 가진 실수요자, 군산 신역세권 미룡주공 주목

충북 지역의 추천 입지를 꼽는다면.

“제천 청전주공 1단지가 재건축되는 줄은 알고 있지만, 2단지가 존재한다는 사실조차 모르는 사람이 많다. 1단지보다 대지 지분이 작고 단지 크기도 넓지 않기에 재건축 초기 시장에서는 1단지만 관심을 가지고 재건축 프리미엄을 이야기하곤 한다. 하지만 내가 생각하기에 소액 투자 관점으로 접근한다면 1단지보다 2단지가 더 좋은 투자처다. 1단지는 갭이 벌어져서 투자금이 많이 들어가는 데다 재건축에 대한 기대감으로 이미 매매가격이 많이 올랐지만 실제 거주하는 전세 세입자로부터 전세금을 높게 받을 수 없기 때문이다.

청주시 모충동은 외지라는 인식이 많다. 그런 이유로 분양에 참패했고 그 미분양은 한동안 해소될 기미조차 보이지 않았다. 미분양으로 허덕이던 LH트릴로채가 최근 투자자를 유도하기 위해 각종 유도 정책을 시장에 내놓고 있다. 84㎡ 분양가가 2억5700만 원이라는 저렴한 분양가에 계약금 1000만 원 정액제, 중도금 대출 유예 등 조건이 좋다.”

전북에서 소액 투자 아파트로 눈여겨보면 좋을 입지는 어디인가.

“군산 미룡주공 2·3단지는 은파호수공원과 가까이 있어서 주거 입지가 양호하고 가격도 저렴한 편이다. 임장을 가보면 실거주 선호도도 나쁘지 않은 것을 확인할 수 있다. 향후 나운동의 대장주 아파트 단지가 약진하고 소액 단지가 선전하면 미룡동의 구축 아파트도 시세가 오를 여지가 있다. 군산역을 중심으로 개발하는 군산 신역세권 택지개발지구가 있어서 청약통장과 명의가 있는 실수요자라면 적극적으로 노려볼 만하다.

익산 신설지 아파트는 가격이 상승곡선을 타고 있다. 약 5000만 원이던 초기 가격이 2022년 6월 기준 1억 원에 약간 못 미치는 정도로 올랐다, 아직 재건축 이슈나 추진 움직임이 없는데도 가격이 이 정도인 것을 감안하면, 재건축추진위원회가 구성될 때 그 파급력이 시세에 크게 반영될 것이다. 공시지가가 1억 원 이하라 접근 전략도 부담스럽지 않다. 전세가도 5000만 원 선에서 내놓을 수 있다. 마동근린공원이 들어서면 주거 입지는 자연스럽게 개선되고 변화할 것이다. 익산 영등주공 2단지도 눈여겨보길 바란다. 2단지는 1단지보다 입지가 떨어지고 단지 규모도 작으며 대지 지분도 작다. 그러나 1단지가 재건축에 성공하면 2단지도 재건축 이슈가 발생할 수밖에 없다. 내가 누누이 강조하는 소액 투자의 흐름에 부합하는 단지에 해당한다. 주변 인프라가 조금 떨어질지 모르겠지만 소액 투자가 가능하며 1단지의 재건축 사업 성공을 전제로 뒤이어 재건축 단지로 성장할 가능성이 크다.”

“수익률 도달 후 보유 말고 큰 물건 투자하는 게 현명”

마지막으로 그는 “자신의 투자금 대비 수익률에 도달했다고 판단하면 더 상승할 것이 아까워 보유하는 것보다는 다른 큰 물건에 투자하는 것이 현명한 방법이다”고 조언했다.

“소액으로 지방 아파트에 투자하는 이유는 적은 투자금으로 여러 물건을 힘들게 굴려서 목돈을 만들고자 함이다. 영원한 상승도, 영원한 하락도 없는 것이 부동산의 진리다. 지나치게 큰 상승률에 기대를 걸기보다 적정한 매도가 장기투자에 더 좋다는 사실을 간과하지 않기를 바란다.”