탄핵 정국·트럼프 2기·원자잿값 상승… 불확실성 심화
7월부터 스트레스DSR 3단계 규제 강화
신생아 특례대출 조건 완화, 비수도권·미분양엔 비과세
층간소음 1등급, 공사비 현실화로 공사비·분양가 ‘쑥’
“정치 혼란 상황에서도 기존 공급정책은 유지돼야”
![1월 2일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. [뉴스1]](https://dimg.donga.com/a/700/0/90/5/ugc/CDB/SHINDONGA/Article/67/7f/62/35/677f6235261fd2738276.jpg)
1월 2일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. [뉴스1]
시장을 둘러싼 환경은 내내 좋지 못했다. 고금리·고물가·고환율로 공사비가 상승하며 건설 경기 전반이 침체했다. 서울-지방 간 양극화가 심화했고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 지방 미분양 적체로 건설사 미수금 증가가 유동성 경색으로 이어졌다. 대형 건설사들은 수익성이 크게 악화했고, 중견·중소 건설사들은 폐업·부도 위기에 몰렸다.
여기에 더해 올해엔 미국에서 ‘트럼프 2기’가 출범한다. 미국의 보호무역주의 확산으로 원자잿값 상승 우려가 커지고 있다. 러시아-우크라이나 전쟁 등 원자잿값 상승을 촉발한 국제 분쟁도 아직 지속되고 있다. 한국의 대내외 모두 불확실성이 어느 때보다 커진 상황이다. 올해 부동산 시장은 어떤 변화를 겪을까. 바뀌는 정책을 살피고, 정부가 추진해 온 부동산 정책이 어떤 양상으로 이어질지 진단해 본다.
지난해 9월 이후 부동산 시장을 얼어붙게 만든 가장 큰 원인은 대출 규제다. 본래 7월 시행 예정이던 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계’ 시행이 두 달 뒤인 9월로 미뤄져 시행됐다. DSR은 총부채를 소득의 일정 수준 이하로 맞추는 제도다. 여기에 가산금리(스트레스금리)까지 더해 대출 총량을 낮추도록 한 것이 스트레스 DSR이다.
“올해 집 사려면 7월 전에 사라”
정부는 지난해 초부터 불안정한 부동산 시장을 잡겠다며 △1·10 공급 대책을 시작으로 △1기 신도시 재정비 지원 방안, △8·8 주택공급 확대 방안 등 대대적 공급책을 내놨다. 하지만 시장 안정화에 직접적 영향은 주지 못했다.
반면 수요 억제 정책인 대출 규제는 집값 상승세 진화에 즉각적 영향을 미쳤다. 올해는 DSR이 한 단계 더 강화돼 7월을 기점으로 스트레스 DSR 3단계가 적용된다. 현재 수도권은 가산금리 1.2%포인트가, 지방은 0.75%포인트가 더해지나 7월부터는 1.5%포인트의 가산금리가 더해진다.
지난해 12월 한국금융연구원은 스트레스 DSR 3단계 시행 시 적용 금리가 연 5%에 육박할 것으로 추정했다. 이는 2022년 말~2023년 초 대출금리 정점 시절과 비슷한 수준이다. 한국은행이 지난해 10월과 11월 두 차례 연속 기준금리를 낮춰 3%로 내렸지만 금리인하 기대감이 이미 시장에 선반영된 탓에 대출금리는 별다른 변화가 없었다.
한국은행은 올해 미국 금리 변동 등에 맞춰 기준금리 인하에 나선다고 밝혔지만 환율이 걸림돌이다. 탄핵 정국에 따른 정치적 불확실성이 커지면서 지난해 12월 27일 원·달러 환율은 1480원대까지 치솟았다. 금리를 쉽게 내릴 수도 없는 상황이다.
전문가들은 주택 매매 계획이 있다면 DSR 3단계 적용 이전에 움직이는 것이 좋을 것이라 추천한다. 부동산 시장 수요에 가장 큰 영향을 미치는 대출 금리가 7월부터 크게 오르는 셈이기 때문이다. DSR 3단계 적용은 은행뿐 아니라 제2금융권에도 적용되며, 주택담보대출(주담대)·신용대출은 물론 기타 대출에까지 적용된다.
다만 ‘채찍’ 대신 ‘당근’도 주어진다. 우선 1월 중 주담대와 신용대출의 중도상환수수료가 지난해 절반 수준으로 줄어든다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 대출금 상환 시 차주가 부담하는 비용을 말한다.
무주택·저소득·다인가구 중심 세제 지원 혜택
5대 시중은행(KB국민·우리·하나·신한·NH농협)은 그동안 주담대에서 약 1.2~1.4%, 신용대출에서 0.6~0.8% 수준의 중도상환수수료를 매겨왔다. 1월 중순부터 출시되는 대출 상품엔 이 수수료가 각각 0.6~0.7%, 0.4% 수준으로 낮게 적용된다.
신생아 특례대출 소득 조건도 완화됐다. 신생아 특례 매매·전세자금 대출의 부부 합산 연소득 요건이 1억3000만 원에서 2억5000만 원으로 상향됐다. 올해 1월 1일부터 3년 동안의 출산 가구가 대상이다. 아이를 한 명 더 낳으면 0.4%포인트 추가 우대금리도 적용받을 수 있다. 단 주택가액 9억 원 이하, 대출한도 5억 원의 주택 요건, 매매자금 4억6900만 원 이하, 전세자금 3억4500만 원 이하의 자산 요건은 유지된다.
지방 미분양 주택 문제 해소를 위한 세제 혜택도 새로 도입된다. 1주택자가 인구감소지역(수도권·광역시 제외, 수도권 내 접경지역과 광역시 내 군지역 포함) 공시가격 4억 원 이하 주택 1채를 신규 취득 시 주택 수에서 제외하는 ‘1가구 1주택 특례’가 적용된다. 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세)를 중과하지 않는다는 의미다.
비수도권에 위치한 전용면적 85㎡나 6억 원 이하 미분양 주택 취득 시에도 동일한 혜택이 주어진다. 다주택자 대상 양도세 중과 배제는 올해 5월까지 연장 적용된다. 종부세는 과세기준일(매년 6월 1일) 공시가격을 토대로 12억 원까지 기본 공제를 받을 수 있다. 종부세는 국내 주택·토지를 대상으로 과세하는데, 인별·자산유형별 공시가격 합산액에서 기본공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율(60%)과 세율을 곱해 산출한다. 만 70세 이상 고령자와 15년 이상 장기 보유자는 최대 80% 세액공제가 적용된다.
청약통장 세제 지원 대상도 배우자까지 확대된다. 연 소득 7000만 원 이하 무주택 세대주와 그 배우자는 납입액의 40% 한도에서 연간 최대 300만 원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 청년우대형 주택청약종합저축의 이자소득 비과세 대상도 세대주와 배우자까지 확대된다. 총급여 3600만 원 이하 또는 종합소득금액 2600만 원 이하 무주택 세대주가 대상이다. 비과세 한도는 500만 원이다.
건축 기준도 변경된다. 올해부터 착공에 들어가는 모든 공공주택은 바닥 두께를 기존보다 4㎝(21 → 25㎝) 높이고, 고성능 완충재를 사용해 층간소음 1등급(37㏈ 이하)을 적용한다. 기존(4등급) 대비 4배 이상 강화한 기준이다.
공공주택을 짓는 한국토지주택공사(LH)는 기술을 확산해 공공에 이어 민간주택까지 층간소음 1등급을 적용하도록 할 계획이다. 전용면적 59㎡ 기준 4등급에서 1등급으로 층간소음 수준을 높일 경우 공사비는 가구당 약 400만 원 더 들 것으로 추산된다.
6월부터는 신축 공동주택의 에너지 성능도 5등급 수준으로 강화된다. 기존에는 1차 에너지(수력·화력·원자력 등)로 얻은 전기를 연간 1㎡당 120kwh 이내로 써야 했다. 새 기준은 100kwh 이내로 쓰도록 하고 있다. 나머지 전력은 태양광 등 신재생에너지를 사용해야 한다.
이러한 요건을 충족하긴 위해선 현관문·창호의 기밀 성능(실내 공기가 밖으로 새는 것을 최소화하는 성능) 강화가 필요해지는 등 건설 비용이 가구당 약 130만 원(전용면적 84㎡ 기준) 늘어날 것으로 추정된다.
여기에 공사비 기준 단가도 2.2% 올랐다. 공공 공사비의 경우 최대 6.5% 높이는 방안도 추진된다. 급등한 공사비가 그동안 제대로 반영되지 않아 이를 현실화하는 조치다. 기본 공사비가 오르고, 여기에 건설 기준도 강화되면서 올해 역시 공사비 상승은 피할 수 없을 것으로 전망된다. 공사비 상승은 분양가 상승으로 이어진다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 11월 기준 전국 1㎡당 평균 분양가는 577만1000원으로 역대 최고가를 경신했다.
“정권 바뀌어도 공급 정책은 안 바뀔 것”
탄핵 정국 등 정치적 불확실성이 커진 상황에서 지난해 발표된 정부의 주택공급 정책이 제대로 이행될지도 지켜봐야 할 부분이다. 정부는 지난해 1월 ‘1·10 공급대책’과 함께 건설 경기 보완 방안을 발표했다. 골자는 △30년 이상 된 아파트를 안전진단 없이 재건축(패스트트랙 도입) △신축 소형주택 취득세 감면 및 6년 단기등록임대 도입 등 주택공급 촉진 △공공주택 14만 가구 이상 공급 등이다.
8월에는 ‘8·8 공급대책’을 내놨다. 주요 내용은 △1기 신도시 등 노후계획도시 정비를 통한 도심 내 공급 확대 △빌라 등 비아파트 보유자 청약 등 무주택 인정 확대 △서울·수도권 그린벨트 해제를 통한 신규 택지 및 8만 가구 이상 공급 등이다.
11월 5일에는 서울 서리풀, 고양 대곡역세권, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현 등 그린벨트 해제 신규 택지를 발표했으며, 2031년 5만 가구 입주를 목표로 공급할 계획이라고 밝혔다. 이어 11월 27일에는 1기 신도시 선도지구 3만6000가구를 확정했고, 12월 18일엔 1기 신도시 관련 이주지원책·교통정책을 내놨다.
이에 대해 전문가들은 신규 주택 공급이 부족한 상황이 계속되는 만큼 굵직한 공급 대책은 정권교체를 막론하고 유지될 것으로 봤다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “1기 신도시는 여야 합의를 통해 제도적으로 진행하고 있고, 공급이 부족한 만큼 굵직한 공급책은 정치적 불확실성과 관계없이 지속해야 한다”면서 “정책 신뢰성을 얻기 위해서라도 행정부가 기존 계획은 차질 없이 추진해야 하며, 다만 현실적으로 어려운 목표치의 경우 수정이 필요해 보인다”고 말했다.
이태용 부동산R114 책임연구원은 “올해 분양 물량 조사 결과 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구(분양계획 확정하지 않은 1만1000여 가구 제외)가 분양할 것으로 예상된다”면서 “이는 조사 이래 역대 최저치로 분양 시장에 역대급 한파가 몰아칠 것”이라고 전망했다. 그러면서 “지난해 분양 계획 가운데 3만6231가구가 올해로 이월됐는데, 이는 많은 사업장이 여전히 표류하고 있으며 특히 지방 비중이 높아 지방 사업장의 어려움이 심화하고 있다는 방증”이라고 분석했다.
이어 “공급을 늘리기 위해서는 현실적 공사비 조정 방안 등 논의가 우선 돼야 하며, 대통령 탄핵 정국 장기화로 부동산 시장이 동력을 잃지 않도록 흔들림 없는 정책 이행으로 시장에 안정감을 줘야 한다”고 강조했다.
