미국 - 동부권에선 뉴저지, 서부권에선 시애틀이 유망지역

시애틀 스타벅스 1호점. 커피숍은 한국인이 투자하기에 좋다.

해외 투자 전문가들은 유망 투자처로 미국을 가장 많이 꼽는다. 특히 ‘미국의 강남’으로 불리는 캘리포니아와 뉴저지, 아이비리그가 있는 보스턴과 앰허스트 등이 유망하다. 이 지역은 교육 인프라가 잘 갖춰져 있고 주택 초과수요 상태가 지속되고 있기 때문이다.

미국에서 한국인의 부동산 투자가 집중되고 있는 지역은 로스앤젤레스(LA)와 샌디에이고, 샌프란시스코, 새너제이 등 캘리포니아 지역과 뉴욕, 뉴저지 등이다. 이와 함께 마이애미와 올랜도 등의 플로리다 지역과 애틀랜타 같은 신흥주택 건설지역이 한국 투자자에게 각광받고 있다.

캘리포니아 부동산협회에 따르면 LA 지역에서도 다운타운 지역을 비롯해 베벌리힐스와 라브레아, 한인 타운의 주택 가격은 매년 20∼30%씩 올랐다. 아이비리그가 있는 교육 중심 도시 위주로 부동산 가격이 크게 상승했으며, LA를 중심으로 샌프란시스코와 샌디에이고의 가격 상승이 고공행진을 이어가고 있다. 이들 지역의 경우 대부분 두 배 이상 상승했다.

LA 시내 중심부에서 차로 30분 떨어져 있는 북부 외곽지역도 주목할 만하다. 특히 신흥 주택이 활발하게 들어서고 있는 발렌시아가 돋보인다. 이곳의 주택 가격은 최근 3∼4년 새 2배 이상 올랐다. 3년 전 28만달러(2억8000만원)에 구입한 주택가격이 요즘은 60만달러까지 상승했다.

이들 지역에서 집값이 뛰는 동안 주택 임대가격도 천정부지로 치솟았다. 예컨대, LA 시내에 있는 방 3개짜리 아파트 임대료는 지난해 월 평균 3200달러이던 것이 지금은 3600달러 선으로 400달러가 올랐다.



주택이나 아파트뿐 아니라 빌딩 같은 사업용 부동산도 상승세를 지속하고 있다. 3년 전 350만달러이던 LA 시내 대로변에 위치한 6층짜리 건물 가격이 올해는 800만달러까지 치솟았다. 미국에 유학 중인 자녀가 있다면 아예 현지에서 집을 구입하는 것이 훨씬 이득이 될 수도 있다.

아내와 두 자녀를 미국 LA에 보낸 어느 ‘기러기 아빠’를 보자. 아내와 아이들이 3년째 살고 있는 방 3개짜리 아파트는 임차한 것이다. 현지 시세로 임대료는 월 3000달러. 여기에 관리비 1000달러를 합해 총 4000달러가 든다. 지난 3년간 주택비용으로 쓴 돈은 자그마치 14만4000달러.

자, 이제 3년 전으로 되돌아가보자. 만약 그때 아파트를 빌리지 않고 아담한 단독주택을 한 채 구입했다고 하자. 미국 LA에서 대지 100평, 건평 50평짜리 주택을 50만달러에 구입할 수 있었을 것이다. 모르기는 해도 지금쯤 그 집은 시가 100만달러는 족히 됐을 것이다. 아파트 임대료와 관리비로 쓴 14만4000달러는 그냥 써버린 돈이지만, 주택을 구입했다면 지구 반대편에 앉아서 50만달러를 벌었을 것이라는 계산이 나온다.

3년 전 집값인 50만달러가 부담스러운 금액이라고 생각할 수도 있다. 그러나 실제로 그 돈을 다 들일 필요는 없다. 미국은 담보대출 조건이 국내보다 훨씬 좋다. 미국 은행에서 모기지론으로 주택 금액의 70%를 연리 5%, 5년 동안 이자만 지불하는 조건으로 대출받을 수 있다. 결국 자기 돈은 집값의 30%인 15만달러만 투자하면 되는 것이다. 3년치 아파트 임대료와 관리비(총 14만4000달러)와 비슷한 금액이다.

한국보다 대출 조건 좋아

일반적으로 자녀 한 명이 방 2∼3개가 딸린 주택을 빌릴 경우 한 달 임대료는 100만∼120만원이다. 유학기간을 평균 4년으로 잡을 경우 총 임대료는 5760만∼6912만원. 만약 40만달러짜리 주택을 구입한다면 어떨까. 25%의 금액과 취득세를 지불하고 75%를 융자받았다면 30만달러에 대한 4년치 이자(연 5.6% 적용시)는 6720만원이 된다.

임대료 금액에 맞먹을 금액을 이자로 상환하고 부동산에 대한 소유권을 가지고 연 평균 수익 상승률이 최저 5%라고만 가정해보자. 4년 후에 팔면 8만달러(8000만원)의 순수익을 올릴 수 있다. 중개인 수수료를 제외하고 나머지 수익을 남기면서 1년 이상 거주하면 양도 소득세가 면제돼 4년 동안 지출한 자녀 학비나 생활비를 거의 보상받을 수 있다.

실제 이런 방법으로 미국에서 돈을 번 한국인이 적지 않다. 심지어 LA나 뉴욕 근교에서는 한인들이 집값을 좌지우지한다는 얘기가 나올 정도다. 이 때문에 LA에 본사를 둔 해외부동산투자 중개업체들은 한국에서 걸려오는 투자문의 전화 받기에 바쁘다. 대부분 10억원 미만 주택을 구입하려는 문의라고 한다.

그러나 LA 한인타운은 이미 가격이 오를 만큼 올랐다는 분위기다. 이 때문에 LA타운에서 남쪽으로 차로 1시간 거리인 얼바인과 20분 거리인 북서쪽 밸리 지역까지 상승세가 옮겨 붙었다. 두 지역의 집값은 2∼3년 전부터 꾸준한 상승세를 나타내면서 35% 정도 올라 평균 80만∼100만달러를 호가한다.

뉴저지 30평 주택, 40만달러

최근에는 상대적으로 덜 오른 LA 주변의 신규 개발지로 관심이 확산되는 추세다. 시애틀은 하와이를 제외하고 한국과 거리가 가장 가까워 인기다. LA 같은 대도시보다 안전하고 학교 수준도 높아 유학을 고려하는 한국 학부모들이 최고로 선호하는 지역 중 하나다. 지난해 한국 정부의 해외투자 활성화 조치 발표 이후 이 지역에 대한 한국 및 현지 거주자의 문의전화가 늘고 있다. 한국 학부모 가운데 유학 중인 자녀가 고교 졸업 후 타주(他洲) 대학으로 진학할 예정이면 40만~50만달러짜리, 계속해서 시애틀에 머물 예정이면 70만~80만달러짜리 투자용 주택을 주로 찾고 있다. 이미 매물이 부족한 실정이다.

동부권에서는 아파트 밀집지역인 뉴욕 맨해튼보다는 뉴저지 지역이 각광받고 있다. 최근 1년 새 집값은 40∼50%올랐다. 하지만 맨해튼에서 14∼15평 아파트 한 채 값인 40만∼50만달러면 뉴저지에선 30∼40평대 주택을 마련할 수 있다. 미국에는 외국인에게 아무런 규제 없이 주택가격의 70%까지 대출해주는 모기지론 상품이 많다. 아파트 월세 비용의 돈으로 수십년 동안 융자금을 갚아나가며 집에 대한 자기자본 비율을 올릴 수 있다.

미국에서는 대도시 인근에 새로 들어선 신도시 집값이 싸다. 그러나 이런 집은 초기에는 많은 사람이 선호하다가도 부동산시장이 침체되면 썰물처럼 빠져나가게 마련이다. 주의할 필요가 있다.

전문가들은 값이 다소 비싸더라도 학군이 좋고 교통이 편리하고 주거 환경이 좋은 곳을 선택하는 것이 유리하다고 조언한다. 집값이 오를 때도 이런 지역이 잘 오르고 집값이 떨어질 때도 이런 지역은 가장 늦게 떨어지기 때문이다.

한국인 투자자들이 몰리면서 일부 지역의 부동산 가격이 크게 올랐다. 하지만 미국의 집값은 한국처럼 급등락하는 사례가 거의 없다. 미국의 주택 가격은 정부 정책이나 일부 부동산 투기꾼의 바람몰이에 쉽게 움직이지 않는다. 철저하게 시장 수요공급 법칙에 따라 움직인다. 그만큼 실거주를 목적으로 하는 투자자에게는 안정적이다.

외국 투자자에게 무엇보다도 중요한 것은 안전성이다. 미국 내 투자는 위험에서 벗어난, 세계에서 가장 안전한 지역으로 분류된다. 또 미국 경제가 계속 성장하고 있다는 점도 장기적으로는 부동산 경기가 호조를 보일 것이라는 기대를 갖게 한다. 실제 지난 수년 동안 달러 가치 하락으로 많은 외국인이 미국 부동산을 더 싸게 구입했다. 좀더 멀리 내다보면 세계 경제의 일원화 현상으로 미국 내 부동산 투자는 분명히 가치가 있다.

물론 부동산시장이 경기 변동에 따른 영향을 전혀 받지 않는다고 말할 수는 없지만, 다른 지역에 비해 미국의 부동산시장은 상대적으로 성장세를 유지할 것으로 보인다. 따라서 나중에 처분할 때도 좋은 가격에 되팔 수 있다. 적어도 손해보고 되파는 일은 없을 것이라는 전망이 지배적이다.

모기지 제도를 활용하라

미국만큼 주택담보대출(mortgage) 제도가 발달한 나라도 없다. 미국과 한국의 모기지 제도는 ‘대출 금액’과 ‘대출 기간’에서 차이가 난다. 한국은 주택가격의 70% 이내에서 최대 3억원까지 융자가 가능하다(그나마 이것도 최근 하향 조정됐다). 미국은 감정사가 산출한 주택가치의 최고 100%까지 융자가 가능하다(보통 80%는 모기지 융자로, 나머지 20%는 현금으로 지급한다). 대출 기간도 한국은 20년이 최장이지만 미국은 30년이 일반적이다.

대출 금리도 한국은 한국주택공사에서 정한 동일 금리가 모든 금융기관에서 적용되지만, 미국은 대출 기관이 자율적으로 정한 금리가 주가처럼 실시간으로 변동한다.

미국의 모기지 상품은 대출 금리와 기간에 따라 고정금리 모기지와 변동금리 모기지로 나뉜다. 고정금리 모기지는 정해진 대출 기간(보통 30년이지만 20년 또는 15년도 가능)에 동일한 금리를 적용하는 대출 상품이다. 앞으로 금리 상승이 예상되는 시점에 융자를 얻는 경우 유리하다. 지난해부터 미국 내 금리인상이 계속되면서 많은 고객이 고정금리 모기지론을 선택하고 있다.

반면 변동금리 모기지는 30년 대출 기간 중 미리 정해진 기간(1, 3, 5, 7, 10년 중 선택 가능)은 대출 금리가 고정되고 이후에는 특정지표에 연동해 대출 금리가 변한다. 변동금리 모기지에 주로 사용되는 지표로는 ‘1년 만기 미 재무성 채권 지수’나 ‘런던 국제은행 주문 금리(LIBOR)’가 있다. 이들 지수에 모기지 취급 은행의 수수료를 더해 대출 금리가 결정된다.

모기지 은행과 모기지 브로커가 융자를 취급하며 융자 금액에 따라 컨포밍 융자와 점보 융자로 구분된다. 컨포밍은 융자금액 기준으로 35만9650달러까지이며 그 이상은 점보 융자라 한다. 보통 두 융자 사이에는 0.25% 정도의 이자율 차이가 있다. 현재 30년 기준으로 컨포밍이 5.5%, 점보가 5.75% 수준이다.

미국에서 융자를 받으려면 ‘피코(FICO) 스코어’라고 하는 신용등급이 중요하다. 개인의 모든 채무와 지급기록을 계량화해 환산한 수치다. 이와 함께 소득과 자산증명도 중요한 요소다. 소득증명은 자영업자는 2년치 세금보고서, 봉급생활자는 급여명세서를 제출해야 한다. 신용등급과 소득증명이 현실적으로 어려울 때는 한국 직장이나 사업체의 서신 그리고 유학생 자녀 등이 미국에서 거주하면서 지급한 임차료, 각종 공과금 납입증명서 등으로 대체할 수 있다.

“세금 혜택? 굿∼!”

미국의 부동산 세법은 투자자에게 우호적이다. 일례로 부동산에 대한 세금이 감가상각과 맞물려 매겨진다. 건물이 낡으면 세금이 줄어든다. 건물을 사용한 기간(Useful Life)에 따라 감가상각을 할 수 있다. 따라서 은행에서 돈을 빌려 실제 투자한 자기 자본이 소액이라고 해도 감가상각으로 본 세금 혜택은 기대보다 크다.

미국 이민을 계획하고 있다면 오피스나 상가 등 상업용 부동산에 관심을 가져보는 것도 괜찮다. 일반적으로 한국인이 구입하는 사업체는 음식점, 마켓, 샌드위치 가게, 세탁소, 커피숍, 미용 재료상, 세차장, 서점, 화원, 숙박업소, 자동차 정비소 등이다. 상업용 부동산은 종류에 따라 수익성, 관리, 융자 및 세금 관계 등이 다 다르다. 입주자 관리와 수리 등 여러 변수가 있으므로 상업용 부동산에 투자할 때는 반드시 전문가와 상담해야 한다.

최근 소액투자를 통한 이주(E2비자 취득)가 인기다. 20만∼30만달러를 현지에 투자하고 사업체를 구입해 현지 종업원을 2∼3명 고용하면 그 기간에는 합법적으로 미국에 체류할 수 있다. 자녀도 공립학교에 다닐 수 있다.

현재 미국에서는 프랜차이즈 사업이 인기를 끌고 있다. 프랜차이즈는 위탁경영을 하더라도 안심할 수 있다. 세탁소, 비디오 대여점, 메일 박스(택배회사 대리점), 선물가게 등도 추천할 만하다. 매장은 다소 좁더라도 매출이 꾸준하고 본인이 경영할 수 있으면 좋다. 커피숍의 경우 여성이 손쉽게 운영할 수 있어 인기가 높았으나 가격이 과도하게 올라 그다지 매력적이지 않다.

사업체를 구입할 때는 사업체의 위치, 유동인구, 계절에 따른 매출 추이 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 과거에는 맥도날드 햄버거가 있는 몰이 가장 입지가 좋았지만 지금은 스타벅스 커피숍이 있는 몰이 가장 좋은 입지로 꼽힌다.

미국에서 빌딩을 매매할 때는 한국과 제도가 상당히 다르므로 유의할 점이 많다. 토지 소유자가 누구인지, 또는 임대보증금은 어떻게 처리할지를 꼼꼼히 따져야 한다. 예컨대 빌딩 소유자와 토지 소유자가 다를 경우, 임대 기간이 지나면 빌딩 소유권은 토지 소유자에게 넘어간다. 빌딩 가격이 주변 시세보다 유난히 쌀 때는 땅만 빌리는 것(그라운드 리스)일 가능성이 높다. 매입하기 전에 반드시 확인해야 할 일이다. 한국에서 등기와 같은 타이틀 보고서(Title Report)를 보면 토지 소유자가 누군지 알 수 있다.

한국에서는 대부분 임대보증금을 통해 빌딩 투자에 대한 재원을 확보하지만 미국에는 임대보증금 제도가 없다. 보통 임대계약 때 1∼2개월치 보증금을 선납하는 게 전부다. 이런 점도 알아둬야 실패하지 않는다.

중개수수료는 파는 쪽에서 부담

미국에서는 빌딩의 매매 가격을 산정할 때 주위 시세보다 임대 수입과 이에 따른 수익률이 우선시된다. 자본환원율과 공실률(空室率)이 가격 산정시 고려하는 요소다. 자본환원율은 1년 동안 빌딩에서 얻는 순수입을 매물 가격으로 나눈 것으로 투자 대 수익 비율을 의미한다. 가령 1년 동안 필요한 모든 경비를 제하고 10만달러를 벌었는데 빌딩 가격이 100만달러라면 자본환원율은 10%가 된다. 몇 년 전만 해도 자본환원율이 최소 10% 이상 돼야 좋은 매물이었지만 최근에는 매물이 부족해 최소 6% 이상만 돼도 좋은 매물로 친다.

전문가들은 의사가 많은 클리닉 센터, 변호사나 회계사가 많이 입주해 있는 오피스 빌딩을 추천한다. 미국은 임대보증금 없이 월 임대료로 자금을 회수하므로 장기간 계약이 가능하고, 임대료를 회수하기 용이한 업체가 많이 입점한 빌딩이 안정적이기 때문이다. 주택 매입 때처럼 빌딩을 살 때도 자기 자본을 전량 투자하기보다는 현지 은행에서 융자받는 것이 좋다. 보통 건물 감정가 대비 50∼70%는 현지 은행에서 융자받을 수 있다.

자본환원율과 공실률을 알아보려면 판매자측에 최소 2년치 세금보고서나 재무제표, 현재 입주한 업체와 작성한 임대차 계약서를 요청해 살펴보는 것이 좋다. 부동산 중개사를 선택할 때도 광고에 많이 나오는 사람보다는 재무제표를 이해하고, 법률 용어에 능통한 사람에게 맡기는 게 좋다.

미국 부동산 중개업체를 이용하면 별 어려움 없이 투자할 수 있다. 이들은 부동산을 취득할 때 필요한 에스크로(조건부양도증서), 은행, 감정평가회사, 보험회사 등과 치러야 하는 번거로운 절차를 처음부터 끝까지 ‘원 스톱’으로 처리해준다.

미국에서는 보통 파는 쪽 대리인과 사는 쪽 대리인이 각자의 고객과 긴밀히 연락하며 서로 의견을 조율한다. 따라서 사는 사람과 파는 사람이 직접 만날 일이 없다. 부동산 중개수수료는 협상에 의해 정해진다. 법률이나 규정으로 정해진 금액은 없다. 통상 주택은 매매가의 4∼5%, 상가는 7∼8%다.

한국과 결정적으로 다른 것은 모든 중개수수료를 파는 쪽에서, 양쪽 대리인에게 지급한다. 미국에서는 주택 구입에 따른 취득세와 등록세가 없다. 국내에서는 계약금(Deposit)이 통상 집값의 10%지만 미국은 약 3% 수준이다.

미국에서는 거래세도 없다. 다만 집을 팔 때 양도차익에 대한 양도소득세는 내야 한다. 하지만 최근 5년 동안 실제 거주기간이 2년을 넘을 경우 개인은 25만달러, 부부는 50만달러까지 양도차익에 대해 양도세가 면제된다. 따라서 부부가 50만달러에 집을 사서 2년 이상 거주한 뒤 100만달러에 팔 경우 양도세를 낼 필요가 없다. 재산세는 주마다 다르지만 보통 집값의 1∼2%에 해당하는 세금을 1년에 한 번 낸다.

투자자의 관심이 많은 만큼 정보량도 방대하다. 국내 부동산 제공 사이트인 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)를 통해서도 미국에 나와 있는 부동산 매물을 확인할 수 있다. 스피드뱅크는 미국 뉴스타 부동산과 제휴해 현지 부동산 정보를 제공하고 있다. 뉴스타옥션(www.newstarrealty.com)을 통해서도 직접 부동산 매물 정보를 파악할 수 있다. 이 사이트에는 매물 정보 외에도 커뮤니티가 활성화되어 있어 다양한 정보를 확인할 수 있다. 미국 사이트인 Help-U-Sell Real Estate(www.helpusell.com), Dream Home Magagine(www. dreamhomemag.com) 등을 통해서도 매물 정보를 확인할 수 있다.

미 서부의 에스크로 제도

미국 서부에는 매매 업무를 대행하는 ‘에스크로(Escrow)’ 제도가 있다. 중ㆍ동부에서는 변호사 사무실에서 이 일을 대행하지만 서부에서는 ‘에스크로’라는 중재기관을 통해 부동산을 사고판다.

매매 양측이 부동산 매각에 동의하면 에스크로가 개설되고, 보통 30일에서 45일 이내에 모든 절차가 끝난다. 만약 100% 현금으로 구입할 경우 에스크로 기간은 7∼10일로 줄어든다. 그 기간에 에스크로는 모든 업무를 대행해 각종 필요 서류를 양측에 전달하고, 융자서류에 대한 서명과 명의 이전을 마친다.

서류 미비나 명의 이전에 대한 문제점을 사전에 방지할 수 있는 장점이 있다. 부동산 중개절차는 매각 합의→에스크로 개설→부동산 감정→부동산 하자 확인 →융자 신청→융자서류 서명→은행 융자→명의 이전→이주 순이다.