• 저금리, 전세가 상승에 빌라 시장 약진
• 환금성, 채광, 구조, 입지, 개발 호재…
• 서울지하철 9호선, 인천지하철 2호선 주목할 만

저금리 시대로 본격 접어들면서 부동산 주택 시장에도 변화의 물결이 일고 있다. 우리 부동산 시장에선 전통적으로 임대인이 전세보증금을 받아 재투자를 했는데, 은행 금리가 급락(한국은행 기준금리 1.5%, 대출금리는 2%대)하면서 은행에 전세 보증금을 예치하는 것보다 월세를 받는 게 이득이라는 인식이 확산됐다.

덩달아 전세 매물은 찾아보기 어렵고, 전세가는 고공 행진 중이다. 전셋값이 ‘깡통전세’(전세가가 높아져 집을 팔아도 전세보증금을 못 내주는 경우)가 될 때까지 치솟으면서 무리해서라도 아파트와 빌라를 구입하려는 이들이 부쩍 늘었다.

지난 1월 전국의 주택매매 거래량은 7만9320건. 전년 동기보다 34.1% 급증했다. 주택 거래량 집계를 시작한 2006년 이후 10년 만에 1월 거래량 중 최대치를 기록했다. 매매는 수도권과 지방을 가리지 않고 활발하게 이뤄졌다. 1월 수도권 거래량은 3만4301건으로 1년 전보다 32.5%, 지방은 5만5019건으로 35.3% 늘었다. 서울은 1만1005건으로 32.3% 증가했으며 강남 3구(1741건)는 7.7% 늘었다.

주택 유형별로는 아파트가 5만7418건으로 36.8% 늘었고, 연립·다세대는 29.3% 늘어난 1만2157가구로 집계됐다. 단독·다가구는 9745건이 거래돼 37.9% 증가했다. 지난해 9·1 부동산 대책 이후 주택 시장의 활력 회복에 대한 기대감이 지속되고, 전세 수요가 매매 수요로 꾸준히 전환되는 것이 주요인으로 분석된다. 저금리 기조로 대출 금리 부담이 줄어든 것도 큰 이유다.

신혼부부, 은퇴자 “빌라 사자”



특히 눈에 띄는 점은 연립·다세대주택인 빌라의 ‘약진’이다. 아파트 값과 아파트 전셋값 고공행진 탓에 자금력이 떨어지는 신혼부부들이 빌라로 눈을 돌리고, 은퇴자나 은퇴를 준비하는 50대들이 은퇴 후 고정수입을 위해 빌라 임대시장에 뛰어들었기 때문이다. 지난 2월부터 서울, 경기지역 빌라의 분양가가 올랐고, 토지거래량도 지속적으로 늘고 있다. 지가 상승에 따라신축 빌라 분양가도 상승하면서 신축 빌라 부동산 시장에서도 지난해보다 2000만~5000만 원 오른 빌라들이 ‘완판’되는 실정이다

빌라는 아파트와 달리 가격이 정확하게 형성되지 않은 데다 환금성이 떨어지기 때문에 여러모로 꼼꼼하게 따져보고 구입해야 한다. 같은 지역이라도 역세권, 채광, 구조, 입지, 자재 등에 따라 가격 변동폭이 크다. 아파트와 달리 전용면적보다는 확장한 실제 면적에 따라 분양가가 달라진다는 점도 알아둬야 한다. 빌라를 구입하려면 우선 신축 빌라 분양 시세를 알아놓을 필요가 있다(표 참조).

서울 지역 분양가가 다소 높다면 교통과 환금성을 고려해 경기 고양시(일산), 파주시, 안양시, 광주시, 의정부시 지역 빌라를 눈여겨볼 일이다. 의정부시는 전용면적 46~55㎡ 기준(방 3개, 욕실 1~2개) 1억5000~1억9000만 원, 고양(일산)시와 파주시는 50~56㎡ 기준(방 3개, 욕실 2개) 1억4000~1억7000만 원선에서 신축 빌라 분양가가 형성돼 서울 북부지역 구매자들의 관심을 끌고 있다.

빌라 가격을 파악했다면 본격적으로 발품을 팔아야 한다. 부동산 중개업소 여러 곳을 다녀본 뒤 가격을 비교하는 것은 기본이고, 실제 거주민들에게 시세를 물어보고 가격 비교를 하는 게 좋다. 빌라는 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 만큼 역세권이나 주변에 대형마트 등의 편의시설이 있는지가 매우 중요하다. 서울지하철 9호선 연장 라인이나 인천지하철 2호선 라인 등 지하철 건설이 예정된 곳을 노려볼 만하다.



가격과 함께 중요한 것이 제대로 건축된 신축 빌라를 찾는 일이다. 빌라 구매자들은 대체로 역세권과 개발 호재가 있는 좋은 위치에 지어진 물건을 저렴한 가격에 구입하려는 생각이 앞서 건축 자재에 대해서는 제대로 알아보지 않는다. 신축 빌라에 입주한 후 잘못된 시공으로 인해 결로(結露)현상이 발생해 곰팡이가 생기거나 세대 간에 방음이 제대로 안 돼 층간 소음으로 고통을 호소하는 입주자가 적지 않다. ‘빌라 초보자’라면 다음 4가지 체크포인트를 알아둘 필요가 있다.

첫째, ‘최저가의 함정’에 빠지지 말아야 한다. 공급자 처지에서는 신축 빌라도 경쟁구도에 있다보니 최저가를 선호하는 소비자 입맛에 맞추기 위해 싼 자재로 저품질 시공을 하는 경우가 많다. ‘최저가’라고 하면 더 꼼꼼히 따져봐야 한다는 얘기다.

2중창, 차음재, 단열재

둘째, 창호를 잘 살펴봐야 한다. 창호는 겨울철 결로 현상의 주범이다. 최근 신축 빌라에서는 대부분 단열과 소음 차단이 우수한 2중 유리(페어글라스, 2장의 유리 사이에 건조공기를 봉입한 유리)를 시공한다. 하지만 2중창을 시공해도 16㎜, 22㎜, 24㎜ 등 창 두께에 대해서는 제대로 알려주지 않는다. 16㎜ 2중 유리창은 유리창 각 5㎜에 공기층 6㎜가 들어 있다고 보면 된다. 2중창 두께가 두꺼우면 그만큼 단열력이 좋으므로 가능하면 두꺼운 유리창을 선택하는 게 좋다.

또한 거실 창은 2중창을 쓰는 경우가 많지만, 안방 유리창은 단일 창을 쓰는 경우가 있기 때문에 눈여겨봐야 한다. 일부 분양회사는 단일 유리창으로 시공하고도 유명 창호업체 제품이라고 선전하므로 주의해야 한다.

셋째, 층간 소음을 막기 위한 완충재 시공 방법을 확인해야 한다. 아파트나 빌라의 고질적인 문제점이 층간 소음이다. 특히 거실 마루에 완충 기능을 하는 차음재(遮音材)가 들어 있는지가 중요하다. 인테리어에 현혹돼 외견만 보고 집이 좋다고 단정해선 안 된다. 차음재와 내외부 단열재가 제대로 시공됐는지 꼼꼼히 확인해야 한다.

넷째, 빌라의 낮은 환금성을 보완하려면 역세권, 생활편의시설, 향후 개발 호재와 인구 유입 가능성 등을 두루 고려해야 한다. 신혼부부라면 자녀가 초등학교 고학년이 되기 전, 다시 말해 주택 구입 후 10년 지난 시점에서 잘 팔릴지를 미리 따져봐야 한다.

한 가지 더. 최근 부동산 시장 호황에 편승해 ‘실입주금 몇 천만 원만 내면 매월 얼마의 임대 수익을 얻을 수 있다’는 광고가 자주 나오는데, 이를 그대로 믿어서는 안 된다. 부동산 관련 방송에서 전문가라는 사람이 좋은 매물이라고 소개하는 빌라가 알고 보면 자신이 보유한 것인 경우도 있다. 또한 은행 대출 이자는 본인 고정 수입의 20%를 넘지 않는 선에서 지급되도록 안정적인 투자를 해야 한다.